Wohnung verkaufen

Wohnung verkaufen: so klappt es reibungslos und schnell
Wer seine Wohnung verkaufen möchte, steht vor ähnlichen Vorgängen wie beim Verkauf eines Hauses – gepaart mit den Besonderheiten einer Wohnung. Eine Eigentumswohnung entsteht, wenn ein Haus in mehrere Anteile aufgeteilt wird. Aus diesem Grund reden Investoren oft von Aufteilungsobjekten, wenn sie ein ganzes Haus mit vielen Wohnungen kaufen und diese dann aufteilen in für sich stehende Eigentumswohnungen.

Im Vorfeld sollte man sich einen Plan machen, wie der Verkauf ablaufen soll. Dabei ist entscheidend, wann, wie und zu welchem Preis jemand verkaufen möchte.

Der Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland in jedem Fall über einen Notar abgewickelt; ein Notartermin sollte daher zeitnah nach dem Entschluss zum Verkauf vereinbart werden. Für diesen Termin sollten auch wichtige Unterlagen wie ein Auszug aus dem Grundbuch, ein Energieausweis, eine Teilungserklärung, Wohngeldabrechnung und ggf. eine Auflistung der Mieteinnahmen zurechtgelegt werden.

1. Regel: Dokument, Dokumente, Dokumente! Holen Sie vom Eigentümer Unterlagen ein, wie: Wohnungspläne, Hauspläne und Schnitte, Lageplan, Teilungserklärung, Energieausweis, Abgeschlossenheitsbescheinigung ggf. usw.

Um die steuerlichen Konsequenzen eines Immobilienverkaufes abzuschätzen, bietet sich neben der Einstellung eines Maklers auch der Besuch beim Steuerberater an.

Der Verkauf der eigenen Wohnung kann entweder auf eigene Faust angegangen werden oder aber mit der Unterstützung eines Maklers. Die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler macht in den meisten Fällen viel Sinn, da dieser sich mit der aktuellen Immobilienpreise gut auskennt, jahrelange Erfahrung mitbringt, geübt in Preisverhandlungen ist und das beste Ergebnis bei Ihrem Verkauf erzielen möchte. Achten Sie bei der Suche nach einem Makler auf gute Bewertungen, ein seriöses und offenes Auftreten sowie auf Transparenz gegenüber Ihnen als seinem Kunden.

Als Eigentümer haben Sie in der Regel stets eine enge emotionale Bindung zu Ihrer Immobilie. Dieser Umstand könnte die gesamte Verkaufsprozedur an bestimmte Grenzen führen. Bemerkungen der Käufer bewerten Sie oftmals als persönliche Angriffe. Ein Makler kann objektiv und mit der entsprechenden Distanz auf Argumente reagieren.

In einem Maklervertrag werden darüber hinaus die Zuständigkeiten geklärt sowie Pflichten und Rechte festgelegt: Sie als Verkäufer sollten im Mittelpunkt stehen und die Schirmherrschaft über alle Entscheidungen haben. Wollen Sie dem Makler in bestimmten Bereichen freie Hand lassen, haben Sie eine Untergrenze bei Preisverhandlungen oder wollen Sie darüber hinausgehende Vereinbarungen treffen, ist der Maklervertrag der richtige Ort dafür.

Über einen Makler zu gehen ist, dann sinnvoll, wenn man keine Marktkenntnis hat oder wenn der Verkäufer sich den ganzen Aufwand nicht selbst erledigen möchte.

In der Regel geht die Abwicklung eines Wohnungsverkaufes übrigens deutlich schneller über die Bühne als der Verkauf eines Hauses. Dennoch sollten Verkäufer etwa drei bis vier Monate einplanen um Vermarktung, Vertragsabschluss und weitere Formalitäten zu erledigen. Je nach Lage und Objekt kann die Zeit dabei sehr unterschiedlich ausfallen: schöne Objekte in gefragten Innenstadtlagen sind teilweise innerhalb von einer Woche verkauft, während leerstehende Gebäude in ausgestorbenen Dörfern unberechenbar lange auf dem Markt sein können, bis sich ein geeigneter Käufer findet. Im letzteren Fall sollten Sie als Verkäufer ein wenig Geduld mitbringen und sich nicht unter Zeitdruck setzen.

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8 Schritte zum Wohnungsverkauf

  • 1. Schritt: Vorbereitung

    • Realistischen Zeitplan erstellen
    • Welche Maßnahmen müssen vor der Verkauf getroffen werden?
    • Soll auf eigene Faust oder bequem mit Makler verkauft werden?
  • 2. Schritt: Bereitlegen der Unterlagen

    • Unterlagen zum Objekt (Baupläne, Lageplan etc.)
    • Grundbuchauszug
    • Nebenkostenübersicht
    • Liste der letzten Renovierungs- / Modernisierungsmaßnahmen
    • Versicherungsunterlagen (Brandversicherung)
    • Bilder zum Objekt
  • 3. Schritt: Vorbereitung für den Verkauf

    • Wohnung attraktiv gestalten, z.B. durch:
    • Ausgiebiges Lüften
    • Putzen aller Ecken (Achtung Spinnweben!)
    • Fenster blitzblank polieren
    • Boden wischen
    • Blumen aufstellen
    • Kekse im Ofen aufbacken für angenehmen Geruch
    • Notwendige Reparaturarbeiten / Instandsetzungen durchführen
    • Tipp: Professionelle Unterstützung durch Homestaging-Agenturen erspart Arbeit und erhöht die Verkaufschancen z.B. auch durch Mietmöbel und Dekoration
  • 4. Schritt: Preisvorstellung

    • Wertermittlung (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertberechnung)
    • Mängelliste erstellen und Kostenvoranschlag für Reparaturkosten einholen
    • Bestehende Finanzierung berücksichtigen
    • Tipp: Hier kann Ihnen ein Makler sehr gut unter die Arme greifen und mit seinem fundierten Wissen eine gute Beratung liefern
  • 5. Schritt: Verkaufsphase

    • Ohne Makler:
    • Anzeigentext und Exposé erstellen
    • Anzeigen im Internet und in Zeitungen beauftragen
    • Vorbereitung auf mögliche Fragen der Interessenten
    • Erreichbarkeit sichern / auf Mails und Anfragen zeitnah reagieren
    • Unterlagen für Besichtigungen kopieren und bereitstellen
    • Stellen Sie sich argumentativ auf unterschiedliche Kaufmotive ein
    • Bleiben Sie sachlich und emotionslos
    • Räumen Sie sich eine kleine Bedenkzeit ein und nehmen Sie nicht gleich jedes Angebot an
    • Mit Makler: Ein guter Makler übernimmt alle oben genannten Punkte und unterstützt Sie bei Ihrer Entscheidung mit seinem Know-How
  • 6. Schritt: Kaufvertrag

    • Ein Notar ist rechtlich bei einem Kaufvertrag vorgeschrieben
    • Halten Sie die oben genannten Unterlagen bereit
  • 7. Schritt: Notartermin

    • Dem Notar alle notwendigen Unterlagen übermitteln
    • Durchsicht des Vertragsentwurfs vor dem Notartermin
    • Beim Notartermin selbst: Notar verliest den Vertragsentwurf und erläutert dabei juristische Begriffe; es besteht die Möglichkeit offene Fragen zu klären
    • Notar leitet alle weiteren notwendigen Schritte ein
  • 8. Schritt: Übergabe des Objektes

    • Erstellen Sie bei der Übergabe des Objekts unbedingt ein Protokoll, in dem Sie von der Anzahl überreichten Schlüssel bis Dokumenten alles festhalten und sich mit einer Unterschrift bestätigen lassen
    • Sollte es später zu einem Rechtsstreit etc. kommen, sind Sie auf der sicheren Seite

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Wohnung verkaufen Steuer: wann fällt eine Steuer an und worauf müssen Sie achten?

Um die Steuern, die bei einem Immobilienverkauf anfallen final beurteilen zu können, sollte vorab ein kundiger Steuerberater aufgesucht werden. Dieser wird dann alle Faktoren prüfen, die die individuellen Abgaben beeinflussen und kann somit eine konkrete Vorhersage machen.

Besonders ist die sogenannte Spekulationssteuer zu beachten, die bei einem schnellen Wiederverkauf einer Immobilie fällig wird. Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass Immobilien zu Spekulationsobjekten werden und in schneller Abfolge ge- und verkauft werden. Ist der Kauf der Wohnung, die nun zum Verkauf bereitgestellt werden soll, noch keine zehn Jahre her, sollten Sie sich daher überlegen und durchrechnen, ob sich ein Verkauf dennoch lohnt. Sollte das Geld nicht dringend benötigt werden, ist es vorteilhaft die Veräußerung hinauszuzögern.

Gleiches gilt übrigens auch beim Verkauf einer geerbten Wohnung: Der Zehnjahreszeitraum wird durch das Erbe nicht erneuert. Ist der Kauf der Wohnung durch die Verstorbene länger als zehn Jahre her, ist eine Veräußerung ohne Entrichtung der Spekulationssteuer sofort möglich.

Ein weiterer relevanter Punkt bei einer geerbten Wohnung kann die Erbschaftssteuer werden. Diese greift, wenn die Freibeträge zwischen 400.000 Euro bei Kindern und 500.000 Euro bei Ehepartnern überschritten sind. Dabei ist es unerheblich, ob die Eigentumswohnung vermietet ist oder nicht.

Die Erbschaftssteuer kann aber auch umgangen werden, wenn der Erbe selbst in die Immobilie zieht und dort für mindestens 10 Jahre wohnen bleibt. Diese Regel gilt für Kinder, aber auch für überlebende Ehepartner. Zusätzlich gibt es für erbende Kinder neben der Zehnjahresfrist eine weitere Bedingung: Die Wohnfläche muss unter 200 Quadratmeter liegen.

Ist der Verkauf geglückt, können bei der jährlichen Steuererklärung einige Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Hierunter fallen etwa die Kosten für die Beratungen beim Steuerberater oder Notar, aber auch Ausgaben für Fahrten zu Besichtigungsterminen, Telefonate mit Interessenten, gutachterliche Tätigkeiten oder auch den Immobilienmakler.

Zum Besichtigungstermin sollten Pläne, Fotos und Energieausweis bereitliegen. Die Pläne zeigen zum Beispiel tragende Wände und geben dem Interessenten darüber Aufschluss inwieweit wo welche baulichen Veränderungen möglich sind.

Scheitert der Wohnungsverkauf, schmerzt es leider doppelt: nicht nur bleibt der Erlös des Verkaufs aus, die genannten Kosten sind in diesem Fall auch nicht von der Steuer absetzbar.

Ich habe vor einigen Jahren ein eigenes Haus verkauft und es zunächst allein versucht. Nach einiger Zeit habe ich völlig entnervt aufgegeben und es in die Hände einer guten Maklerin gelegt. Da hat sich um alles gekümmert und auch noch einen sehr guten Preis erzielt.

In jedem Fall sollten Sie sich mit einem qualifizierten Makler zusammentun und den gescheiterten Verkauf einmal analysieren: Haben Sie den Verkaufspreis zu hoch angesetzt? Welche Maßnahmen können Sie ergreifen, um dem von Ihnen gewünschten Gewinn näher zu kommen? Ein Makler hilft bei der Inserierung, Ausgestaltung des Exposés und Positionierung der Wohnung, damit beim zweiten Anlauf alles klappt!

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Preisermittlung beim Verkauf der Wohnung: kalkulieren Sie richtig!

Im Vergleich mit der Veräußerung eines Hauses ist der Verkauf einer Eigentumswohnung etwas komplizierter. Bei der Preisermittlung vor dem Immobilienverkauf sind viele verschiedene Komponenten zu betrachten. Neben dem Objekt selbst spielen auch der Rest des Gebäudes, wie beispielsweise die Substanz, die Eigentümer der anderen Wohnungen und die Höhe der momentanen Rücklage eine große Rolle.

Ein Sachverständigengutachten, von einem seriösen Gutachterbüro ausgearbeitet und formuliert, beinhaltet sehr viele Details, die durchaus zur Wertsteigerung der Immobilie oder der Wohnung führen können.

Ein detailliertes Gutachten enthält nicht nur einen realistischen Verkaufspreis, welcher zur Abkürzung der Verhandlungen beitragen kann, sondern hat noch folgende Funktion:

Eine fundierte Immobilienbewertung erleichtert der Bank des Käufers die Entscheidung über die Finanzierung der Immobilie.

Auf der einen Seite wird also das Sondereigentum begutachtet, welches die Wohnung selbst mit Sanitärobjekten, Bodenbelag, Wandgestaltung und andere Elementen innerhalb der Eigentumswohnung umfasst. Auf der anderen Seite steht als wichtiger Teil der Wertermittlung das Gemeinschaftseigentum, zu dem etwa Wände, Grund, Dächer, Garagen, Einfahrten und Keller gehören. Für das Gemeinschaftseigentum ist der Verwalter verantwortlich. Dabei trägt die gesamte Hausgemeinschaft die anfallenden Kosten. Beim Sondereigentum dagegen ist der Eigentümer der alleinig Verantwortliche.

Um eine gute Transparenz zu gewährleisten, können die Bauzeichnungen für den Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden. In ihnen sind die einzelnen Wohnungen farblich markiert und mit fortlaufenden Nummern versehen. Hier ist zu erkennen, welche Sonderflächen dem Käufer neben der Wohnung selbst zur Verfügung gestellt werden – darunter können etwa Garten oder Spitzboden. Der potenzielle Käufer kann hieraus schnell schlussfolgern, ob bestimmte Räume nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen zugelassen sind und welche sich mit der Eigentümergemeinschaft geteilt werden, wie etwa die Hobbyräume im Kellergeschoss oder Spitzböden ohne ausreichende Höhe und Lichteinfall. Bei der Wohnungsbewertung wird für solche Flächen ein Abschlag gemacht.

Neben diesen harten Fakten macht auch ein Blick in die Gemeinschaftsordnung Sinn, um das passende Käuferklientel anzusprechen.

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Wohngeld beeinflusst den Verkaufspreis

Bei Eigentumswohnungen ist das Thema Wohngeld wichtig und wird leicht vergessen. Das Wohngeld zahlt der Eigentümer auf das Konto der Gemeinschaft ein, um alle geplanten Kosten der Wohnung zu tragen. Dazu gehören Kosten wie etwa Müll, Wasser, Versicherung, Verwaltung, Bank, Schnee, Gemeinschaftsstrom, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und andere Kosten rund um das Haus, in dem sich die Wohnung befindet.

Dieses Wohngeld, das manchmal auch „Hausgeld“ genannt wird, kann je nach Wohnung sehr unterschiedlich sein und beeinflusst somit auch den Kaufpreis. In einer kleinen Anlage mit 2–3 Wohnungen kann das Wohngeld schon mal doppelt so hoch sein als in einer großen oder neuen Wohnanlage.

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Vermietete Wohnung verkaufen: so geht es

Wer seine Wohnung verkaufen möchte, hat auf dem Markt bessere Karten, wenn die Eigentumswohnung leer steht. Die Nachfrage nach leerstehenden Wohnungen ist deutlich höher, wodurch ein besserer Immobilienpreis erzielt werden kann.

Eine Beschleunigung des Verkaufs ist abhängig von der beabsichtigten Benutzung. lm Falle der Eigennutzung des Käufers soll die Wohnung frei und ohne Altverpflichtungen sein. Der Anleger wünscht einen solventen Mieter mit langfristigen, indexieren Mietvertrag.

Dies bedeutet aber nicht, dass Sie vor dem Verkauf Ihrer Wohnung den aktuellen Mieter kündigen sollten und dürfen: der Mieter muss vor dem Verkauf nicht gefragt werden, aber ein Verkauf bricht die Miete nicht. Außerdem hat eine vermietete Eigentumswohnung den Vorteil, dass Ihnen die Mieteinnahmen als Kapitalquelle bis zum Wohnungsverkauf erhalten bleiben.

Nach einem erfolgreichen Wohnungsverkauf geht der Mietvertrag an den neuen Eigentümer der Wohnung über.
Weitere Besonderheiten, wie Wohnrechte, Vorkaufsrechte, Sanierungsgebiete, Erhaltungsgebiete sowie öffentliche Förderungen mit Ihren geltenden Bedingungen stehen im Grundbuch und sind darüber hinaus ebenfalls zu berücksichtigen. In manchen Fällen kann beim Wohnungsverkauf eine Zustimmung vom Hausverwalter nötig sein.

Möchte der Käufer nach dem Kauf selbst in das Objekt einziehen ist folgendes wichtig: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf mit anschließenden zeitnahem Auszug des Mieters ist übrigens nicht so ohne weiteres erlaubt. Die Eigenbedarfskündigung setzt einen tatsächlich nachweisbaren Bedarf des Eigentümers oder eines nahen Verwandten aus. Für eine Beratung im Einzelfall sollten Sie sich an einen spezialisierten Anwalt wenden.

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Wohnung verkaufen in Berlin: wann ist der richtige Zeitpunkt?

Die Preise, die auf dem Immobilienmarkt beim Wohnungsverkauf erzielt werden können, unterscheiden sich je nach Region sehr stark. Besonders in den großen Städten sind die zu erzielenden Preise in den letzten Jahren rapide gestiegen. Dies ist eine Folge der vermehrten Nachfrage nach Wohnraum und den im Verhältnis dazu verfügbaren Objekten. Denn auch hier gilt: die Nachfrage bestimmt den Preis des Angebots!

In Berlin gilt wie in den meisten anderen Großstädten die Devise: verkaufe, wenn die erzielbaren Preise besonders hoch sind und die Nachfrage rege ist, hier kann Sie ein Makler mit seinem Gespür für den Immobilienmarkt gut beraten.

Steht in der kommenden Zeit der Verkauf der Wohnung an, sollte nicht gewartet werden bis der Wert der Wohnung wieder sinkt – ergreifen Sie die Chance, sobald sie sich bietet.

Man sollte durchaus in "Schönheitsreparaturen" wie z.B. Malermäßige Instandsetzung, beheben von "Blessuren", gründliche Reinigung etc., vornehmen lassen!

Bei der Wertermittlung spielt neben der allgemeinen Marktsituation und dem Zustand der Immobilie auch das wichtigste Argument eines Verkäufers eine große Rolle: „Lage, Lage, Lage“, wie die Immobilienmakler sagen. Eine Wohnung in Berlin-Zehlendorf wird sich bei vergleichbarem Zustand und Gegebenheiten des Gemeinschaftseigentums immer zu einem höheren Preis veräußern lassen als eine Wohnung in Berlin-Marzahn. Dieses Preisgefüge kommt durch die Geldmittel der Menschen zustande, die bevorzugt in den genannten Bezirken wohnen.

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Achtung: Keine Schlüsselübergabe vor Geldeingang!

Die Freude der neuen Wohnungsbesitzer über die frisch erworbene Immobilie mag noch so groß sein: übergeben Sie den Schlüssel zur Wohnung erst dann, wenn Sie den gesamten Kaufpreis erhalten haben. Der Kaufvertrag gilt erst mit Eingang der vollständigen Zahlung als vollzogen. So mancher Verkäufer hat daher schon ein böses Erwachen erlebt: Tritt der Käufer unverhofft vom sicher geglaubten Vertrag zurück und behält zunächst die Schlüssel ein oder hat sogar schon Renovierungen in der Wohnung begonnen, bleibt der Verkäufer auf dem Schaden sitzen. Der Wohnungsverkauf wird zu einem Spießrutenlauf vor Gericht.

Sollten Sie sich mit Ihrem Interessenten trotz allem für eine vorzeitige Schlüsselübergabe entscheiden, sollten Sie dies bei Ihrem Notartermin festhalten. Die Bedingungen, unter denen der Schlüssel übergeben wurde, sind hier ebenso niederzuschreiben wie die Konsequenzen eines Rücktritts vom Kaufvertrag. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich eine Übergabe des Wohnungsschlüssels aber erst nach Vollzug des Kaufvertrags.

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