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Transparenz statt Provision: Ein anderes Maklermodell

  • Von Gina Doormann
  • Veröffentlicht 2. Mai 2017
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Immobilienmakler erhalten für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie eine Courtage oder Provision. Sie beträgt, je nach Bundesland, zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt. Mal teilen sich Käufer und Verkäufer die Summe, mal trägt der Käufer sie allein. Letzteres trifft beispielsweise auf Hamburg zu. Hier beträgt die Maklerprovision 6,25 Prozent. Wenn ein Käufer in der Hansestadt also ein Haus für an Alster und Elbe nicht unübliche 500.000 Euro erwirbt, zahlt er über Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar und Nebenkosten der Finanzierung hinaus auch noch 31.250 Euro an den Makler. Das ist eine bei der Budgetplanung nicht zu vernachlässigende Summe.

Festpreise für die Maklerehre?

„Die hohen, oft undurchsichtigen Maklerprovisionen schaden unserem Ruf!“, findet Jasmin Wibrow, eine junge Immobilienmaklerin aus Hamburg, die sich auf den Verkauf von Wohnungen und Häusern (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) spezialisiert hat. Sie geht deshalb einen ganz anderen Weg. Die Ökonomin argumentiert, dass die üblichen Vermittlungscourtagen überhöht und für Käufer und Verkäufer sehr intransparent seien. Weiterhin schmälert die hohe Ausgabe für übliche Provisionen das vorhandene Budget des Käufers – es erhöhe sich schließlich nicht um die Provision!

Jasmin Wibrow bietet mit ihrem Unternehmen QIMMOX ein neues System des Immobilienverkaufs an. Sie möchte, dass alle Parteien einer Immobilientransaktion optimale Vorteile aus der Beauftragung einer Maklerin ziehen. Deshalb steht bei QIMMOX Transparenz an erster Stelle: Provisionsfreiheit und Festpreise für gelieferte Leistungen sind hier Standard und tiefste Überzeugung. „Meine Klienten erhalten von mir eine ganz genaue Auflistung der Leistungen und der einzelnen Kosten“, erläutert die Maklerin.

Schneller Verkauf durch Expertenteam

Sie arbeitet mit einem festen Team aus Spezialisten für jeden Schritt der Vermarktung zusammen. Vom baulichen Bewerter über den Fotografen und Experten für Immobilienvisualisierung bis zur spezialisierten Texterin für funktionierende Exposés ist QIMMOX erfolgsorientiert aufgestellt. Ziel dieser Vorgehensweise ist für Jasmin Wibrow ein schneller und erfolgreicher Verkauf einer Immobilie. Jeder einzelne Spezialist aus ihrem Team arbeitet schnell und präzise. Verkäufer, die QIMMOX beauftragen, können so gegenüber der eigenständigen Vermarktung das Optimum des Kaufpreises erhalten.

Ob sie denn nicht lieber die höhere Maklerprovision mit möglicherweise weniger Aufwand nehmen wolle? Nein, sagt sie. Ihr sei es wichtig, die Transaktionen mit einem guten Gewissen und vollem Einsatz abzuwickeln. Schließlich hänge an einem Haus oftmals eine ganze Familiengeschichte und demnach viele Emotionen. So ein Haus, sagt sie, könne man nicht einfach wie ein Stück Ware behandeln. Sie bemängelt auch, dass jedes beliebige Produkt mit einer individuelleren Präsentation vermarktet wird als einzelne Immobilien – obwohl gerade die aus Jasmin Wibrows Sicht einzigartig sind. So sei etwa Home Staging in Deutschland kaum verbreitet, obwohl es in den USA längst Standard ist. Daher besichtigt Jasmin Wibrow jedes zu verkaufende Objekt persönlich, um ein Gefühl für die jeweilige Immobilie zu bekommen. Auf diese Weise kann sie sehr persönliche Verkaufskonzepte entwickeln, die auf die Individualität des jeweiligen Gebäudes abgestimmt sind.

Keine Maklerprovision für die Maklerin

Dass sich ihre Herangehensweise auch unter ihren Kollegen in naher Zukunft durchsetzen wird, glaubt sie nicht. Die verlockend hohe Marge, die durch die klassische Maklerprovision zu erzielen ist, schlägt ihrer Meinung nach bei anderen Maklern das Bedürfnis nach individuellem Arbeiten. Jasmin Wibrow wird mit ihrer Art zu arbeiten unter den Maklern wohl vorerst ein Unikat bleiben. Doch wer sie beauftragt, darf sein zu veräußerndes Elternhaus in besten Händen wissen.

Von Gina Doormann

Maklerprovision – Kosten, die sich immer lohnen!

Die Maklerprovision

Die Maklerprovision

Der Wunsch, sein verdientes Geld weitsichtig und klug in eine Immobilie anzulegen, hat sich Generationen übergreifend nicht verändert. Er ist gleichbleibend groß und wird derzeit zudem von sehr günstigen Umständen einer lang andauernden Niedrigzinsphase begleitet. Aber wer von den Immobilieninteressierten hat schon das Fachwissen rund um den Kauf einer Immobilie? Daher ist es ratsam das Know-how eines erfahrenen Immobilienmaklers zu nutzen.
Immobilienmakler sind auf dem vieladrigen Feld der Immobilienvermittlung tätig. Sie beraten private Eigentümer und Firmen und sind ein ebenso perfekter Ansprechpartner für Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer. Nur sie haben das fundierte Branchenwissen. Angefangen von der derzeitigen Marktsituation und -entwicklung, über die richtige Finanzierung und Darlehenslaufzeit, bis hin zur korrekten Grundbucheintragung und anfallende Nebenkosten. Unter sogenannte Nebenkosten fallen nicht nur Verwaltungsgebühren und Anschlusskosten, sondern auch die Maklerprovision. Diese Provision/ Vergütung – auch bekannt unter dem Namen „Courtage“ – ist ein erfolgsabhängiges Entgelt für eine vermittelnde Tätigkeit zwischen zwei Geschäftspartnern. Das können Käufer oder Verkäufer, Mieter oder Vermieter respektive Makler oder eine Agentur sein. Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag und bedarf nicht zwingend einer schriftlichen Form. Bereits ein schlüssiges Verhalten eines Maklers – man spricht von „konkludentem Handeln“ – wie etwa die Bitte eines Auftraggebers einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, birgt aber schon den rechtlichen Anspruch auf eine Maklerprovision (LG Coburg, 21 O 115/00). Vorausblickend ist es daher ratsam zu Beweiszwecken einen schriftlichen Maklervertrag in den Händen zu halten. Aus ihm muss klar hervorgehen, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision fällig ist (BGH, 16.11.2006, III ZR 57/06). Hinweise im Exposé oder eine simple Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtfertigen die Zahlung einer Provision nicht (AG München, 27.10.2011, 222 C 5991/11). Dagegen muss die Höhe der Maklerprovision in der Vereinbarung nicht zwingend angegeben werden. Fehlt diese Angabe, gilt die ortsübliche Maklerprovision gemäß § 653 Abs. 2 BGB. Nur in Ausnahmen ist eine notarielle Beurkundung vonnöten. Nämlich dann, wenn es sich bei dem Vertragsinhalt explizit um die Veräußerung oder den Erwerb eines Grundstückes handelt.

Unterschiede von Maklerverträgen

In Deutschland gibt es drei verschiedene Arten von Maklerverträgen. Der „Einfache Maklerauftrag“, der „Alleinauftrag“ und der
„Qualifizierte Alleinauftrag“. Bei allen Verträgen geht der Makler die Verpflichtung ein, seinem Auftraggeber alle ihm bekannten Fakten und Umstände mitzuteilen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, die Angaben seines Auftraggebers bezüglich einer Immobilie auf deren Richtigkeit hin zu überprüfen (OLG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02). Bei etwaigen Zweifeln respektive Wissen, dass die gemachten Angaben nicht richtig sind, ist er dazu verpflichtet, der oder die Interessenten davon in Kenntnis zu setzen (LG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02). Bei bewusster Weitergabe falscher Angaben, beziehungsweise bei Erstellung eines unwahrheitsgemäßen Exposés, muss der Makler gemäß BGH, 28.09.2000, III ZR 43/999 dafür haften.

Einfacher Maklerauftrag

Wenn keine anderen Vereinbarungen vorliegen, spricht man von einem „Einfachen Maklerauftrag“. Bei dieser Vertragsart muss der Makler nicht tätig werden. Eine Empfehlung wäre es dennoch nicht, da er nur eine Provision erhält, wenn die Vermittlung erfolgreich war.

Alleinauftrag

Ein „Alleinauftrag“ stellt eine Laufzeit bezogene Vereinbarung dar. Dabei verzichtet der Auftraggeber auf die Beauftragung eines anderen Maklers, behält aber gleichzeitig das Recht, sich selbst um die Vermietung oder Veräußerung seiner Immobilie zu kümmern. Macht er das erfolgreich, muss er keine Provision an den Makler bezahlen. Wurde vom Auftraggeber aber doch ein weiterer Makler hinzugezogen und dieser kommt zu einem erfolgreichen Abschluss erhält der per „Alleinvertrag“ verpflichtete Makler die vereinbarte Maklerprovision. Das wiederum verpflichtet ihn zum Tätigwerden.

Qualifizierter Alleinauftrag

Die dritte Variante „Maklervertrag“ ist der sogenannte „Qualifizierte Alleinauftrag“. Dieser von beiden Vertragsparteien vereinbarte Kontrakt enthält Übereinkünfte die keiner Norm entsprechen. In ihm können individuelle Wünsche mit gegenseitigem Einverständnis festgehalten werden. So auch die ausschließliche Vermittlung des Immobilienmaklers. Diese individuelle Art eines Maklervertrages schreit förmlich nach einer schriftlichen Fixierung.
Oftmals werden Maklerverträge abgeschlossen, die einen bestimmten Vertragszeitraum festlegen, in dem sie wirksam sind. Nach Ablauf der zeitlichen Vorgabe, kann der Auftraggeber jederzeit den Kontrakt mit einer einmonatigen Frist kündigen. Ist der Makler in diesem Zeitraum erfolgreich, steht ihm auch die Maklerprovision zu. Auch dann, wenn der Auftraggeber die Kündigung bereits ausgesprochen hat.

Provisionsabsicherung

Die Absicherung einer Maklerprovision kann nach § 328 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in einem notariellen Kauf-/ Mietvertrag zu seinen Gunsten vereinbart werden. Wichtig ist die eindeutige Formulierung, aus der klar die Verpflichtung des Versprechenden und der Anspruch des Begünstigten herauszulesen ist. Ein unkonkreter Hinweis, dass der Mieter oder Vermieter bzw. der Käufer oder Verkäufer bereit ist eine Provision an den Makler zu zahlen, reicht nicht aus. Tritt nämlich der Fall des Vorkaufsrechts eines Dritten ein, ist diese Vertragskonstruktion eines notariellen Kaufvertrages von großer Bedeutung. Denn nur wenn die Zahlungspflicht einer Maklerprovision des Vorkaufsberechtigten auch Bestandteil des Hauptvertrages zwischen Käufer und Makler ist, hat der Makler Anspruch auf eine Provision. Die erfolgreiche Sicherung des Anspruchs einer Maklerprovision kann nur auf den vom Bundesgerichtshof erarbeiteten Grundsätzen basieren. Andernfalls wird der wahre Parteiwille eines Dritten nicht entsprochen. Mit der Folge, dass der Kaufvertrag unwirksam wird und sich der Makler nicht darauf dem Vorverkaufsberechtigten gegenüber berufen kann. Somit muss der Vorverkaufsberechtigte keineProvision bezahlen. Auch wenn der Käufer Vertragspartner des Immobilienmaklers ist und eine Maklerklausel zu Gunsten Dritter in den Kaufvertrag einarbeiten lässt, ist das im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB nur eine Wiederholung der bereits bestehenden Verpflichtung. Man spricht in diesem Fall auch von einem „deklaratorischen Anerkenntnis“, an das sich der Vorkaufsberechtigte nicht gebunden fühlen muss.

Unterschiedliche Regelungen

Leider ist selbst unter Immobilienmaklern keine einheitliche Betrachtungsweise festzustellen, wer denn letztendlich dieMaklerprovision zu bezahlen hat. Der Verkäufer, der Käufer oder doch beide? Selbst in den Bundesländern weichen die Regelungen im Segment „Provision eines Immobilienmaklers“ erheblich von einander ab. Die einen finden eine Teilung derMaklerprovision gerecht, während die derzeitige Minderheit die reine sogenannte „Innenprovision“ favorisieren, wonach der Verkäufer die alleinige Verpflichtung hat, die Provision von 5 bis 6 Prozent des Immobilienpreises plus Mehrwertsteuer zu bezahlen. Erstaunlich dabei ist, dass die Befürworter dieser Regelung auch aus den Bundesländern Hamburg, Hessen oder Berlin kommen, in denen die Provisionspflicht des Käufers, also die „Außenprovision“, längst gang und gäbe ist.

Fazit:

Jeder Immobilienmakler sollte zwischen sich und seinem Auftraggeber – auch und gerade, was seine Provision betrifft – für klare Verhältnisse sorgen. Die beste Garantie ist selbstredend eine schriftliche Vereinbarung. Bewährt hat sich die Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung. Klare Verhältnisse schaffen heißt auch, dass sein Anspruch auf eineMaklerprovision im Streitfall auch zu beweisen ist. Zu vermeiden ist jedwede wirtschaftliche oder persönliche Verflechtung. Wichtig ist auch, dass eine zügige Abwicklung des Auftrages und ein zeitnaher Abschluss des Hauptvertrages den Provisionsanspruch sichern. Sollte der Anspruch auf Provision doch einmal streitig werden, bedarf es einer gerichtlichen Geltendmachung innerhalb einer 3-jährigen Verjährungsfrist. Damit der Makler für getane Arbeit auch das bekommt, was ihm zusteht. Eine entsprechende Maklerprovision.

Die Maklerprovision

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 3. Mai 2015
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fotolia © DOC RABE Media , Provision

fotolia © DOC RABE Media , Maklerprovision

 

Die Maklerprovision ist derzeit ein besonders heißes Thema, da es dieses Jahr zu einigen Gesetzesänderungen in der Immobilienbranche kommen wird. Darüber hinaus gibt es einige Fragen, die in Bezug auf die Maklerprovision immer wieder auftauchen: Ist die Maklerprovision verhandelbar? Wie hoch sollte sie sein und ist sie regional unterschiedlich? Was hat es mit der Innen- und Außenprovision auf sich? Und was hat es mit dem Bestellerprinzip auf sich? Wie immer haben wir vom MaklerScout uns bemüht, alle Ihre Fragen zu beantworten.

Die Maklerprovison-Grundlagen

Zunächst ein ein Überblick über die wichtigsten Eigenschaften der Maklerprovison. Dabei orientieren wir uns an der aktuellen Gesetzeslage, die sich ab dem 1. Juni ändern wird, wenn das Bestellerprinzip in Kraft tritt (siehe folgenden Abschnitt).

Lassen wir uns zunächst klären, für welche Arbeit ein Immobilienmakler entlohnt wird. Seine Hauptaufgabe besteht darin, dass er Immobilien zum Kauf oder zur Miete vermittelt. Er hilft damit also immer zwei Parteien: derjenigen, welche die Immobilie veräußert und derjenigen, welche die Immobilie bezieht. Das bedeutet auch, dass er entweder von einem Immobiliensuchenden oder dem Anbieter einer Immobilie beauftragt wird, was sich wiederum daraufhin auswirkt, wer den Makler bezahlt. Der Makler wird nämlich nicht nach seinem Zeit- oder Energieaufwand entlohnt, sondern er erhält eine prozentuale Provision bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie. Der Makler verhandelt dabei mit seinem Auftraggeber im Vorhinein wie hoch die Provision ist und wer sie bezahlt. So gibt es die sogenannte Innenprovision (wird auch Verkäufercourtage genannt), bei welcher der Verkäufer den Makler bezahlt und die Außenprovision, wo der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis auch noch den Makler bezahlen muss. Dann gibt es noch eine gemischte Provision bei der sich Verkäufer und Käufer die Kosten für den Makler teilen (dies kann auch mit unterschiedlich großen Anteilen geschehen).

Unter den Maklern gehen die Meinungen auseinander, ob und wann die Innenprovision der Außenprovision vorzuziehen ist. Wenn Sie das Thema mehr interessiert empfehlen wir diesen Blogpost mit einigen Makler-Interviews, welche ihre Präferenzen anschaulich erläutern.

Vorteile Außenprovision:

  • Finanzielle Entlastung der Verkäufer / Vermieter
  • Verkäufer / Vermieter kann davon ausgehen, dass sich der auch wirklich Makler bemüht einen Mieter / Käufer zu finden

Vorteile Innenprovision:

  • Finanzielle Entlastung der Mieter / Käufer
  • Immobilien lassen sich leichter veräußern
  • Kaum Provisionsstreitigkeiten, kein Provisionsausfall
  • Der Verkäufer sieht was für die Provision geleistet wird, der Mieter eher nicht

In einigen Einzelfällen ist die Maklerprovision unzulässig:

  • Wenn der Immobilienmakler auch Eigentümer des zu vermittelnden Objekts ist
  • Wenn der Mietvertrag mit einer dem Makler nahestehender Person abgeschlossen wird
  • Wenn der Makler mit dem Vermieter in einem wirtschaftlichen oder familiären Nahverhältnis steht und den Mieter nicht darauf hinweist

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