Die Maklerprovision

Der Wunsch, sein verdientes Geld weitsichtig und klug in eine Immobilie anzulegen, hat sich Generationen übergreifend nicht verändert. Er ist gleichbleibend groß und wird derzeit zudem von sehr günstigen Umständen einer lang andauernden Niedrigzinsphase begleitet. Aber wer von den Immobilieninteressierten hat schon das Fachwissen rund um den Kauf einer Immobilie? Daher ist es ratsam das Know-how eines erfahrenen Immobilienmaklers zu nutzen.
Immobilienmakler sind auf dem vieladrigen Feld der Immobilienvermittlung tätig. Sie beraten private Eigentümer und Firmen und sind ein ebenso perfekter Ansprechpartner für Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer. Nur sie haben das fundierte Branchenwissen. Angefangen von der derzeitigen Marktsituation und -entwicklung, über die richtige Finanzierung und Darlehenslaufzeit, bis hin zur korrekten Grundbucheintragung und anfallende Nebenkosten. Unter sogenannte Nebenkosten fallen nicht nur Verwaltungsgebühren und Anschlusskosten, sondern auch die Maklerprovision. Diese Provision/ Vergütung – auch bekannt unter dem Namen „Courtage“ – ist ein erfolgsabhängiges Entgelt für eine vermittelnde Tätigkeit zwischen zwei Geschäftspartnern. Das können Käufer oder Verkäufer, Mieter oder Vermieter respektive Makler oder eine Agentur sein. Der Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag und bedarf nicht zwingend einer schriftlichen Form. Bereits ein schlüssiges Verhalten eines Maklers – man spricht von „konkludentem Handeln“ – wie etwa die Bitte eines Auftraggebers einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, birgt aber schon den rechtlichen Anspruch auf eine Maklerprovision (LG Coburg, 21 O 115/00). Vorausblickend ist es daher ratsam zu Beweiszwecken einen schriftlichen Maklervertrag in den Händen zu halten. Aus ihm muss klar hervorgehen, dass bei einer erfolgreichen Vermittlung eine Provision fällig ist (BGH, 16.11.2006, III ZR 57/06). Hinweise im Exposé oder eine simple Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtfertigen die Zahlung einer Provision nicht (AG München, 27.10.2011, 222 C 5991/11). Dagegen muss die Höhe der Maklerprovision in der Vereinbarung nicht zwingend angegeben werden. Fehlt diese Angabe, gilt die ortsübliche Maklerprovision gemäß § 653 Abs. 2 BGB. Nur in Ausnahmen ist eine notarielle Beurkundung vonnöten. Nämlich dann, wenn es sich bei dem Vertragsinhalt explizit um die Veräußerung oder den Erwerb eines Grundstückes handelt.

Unterschiede von Maklerverträgen

In Deutschland gibt es drei verschiedene Arten von Maklerverträgen. Der „Einfache Maklerauftrag“, der „Alleinauftrag“ und der
„Qualifizierte Alleinauftrag“. Bei allen Verträgen geht der Makler die Verpflichtung ein, seinem Auftraggeber alle ihm bekannten Fakten und Umstände mitzuteilen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, die Angaben seines Auftraggebers bezüglich einer Immobilie auf deren Richtigkeit hin zu überprüfen (OLG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02). Bei etwaigen Zweifeln respektive Wissen, dass die gemachten Angaben nicht richtig sind, ist er dazu verpflichtet, der oder die Interessenten davon in Kenntnis zu setzen (LG Frankfurt am Main, 12.12.2003, 24 U 5/02). Bei bewusster Weitergabe falscher Angaben, beziehungsweise bei Erstellung eines unwahrheitsgemäßen Exposés, muss der Makler gemäß BGH, 28.09.2000, III ZR 43/999 dafür haften.

Einfacher Maklerauftrag

Wenn keine anderen Vereinbarungen vorliegen, spricht man von einem „Einfachen Maklerauftrag“. Bei dieser Vertragsart muss der Makler nicht tätig werden. Eine Empfehlung wäre es dennoch nicht, da er nur eine Provision erhält, wenn die Vermittlung erfolgreich war.

Alleinauftrag

Ein „Alleinauftrag“ stellt eine Laufzeit bezogene Vereinbarung dar. Dabei verzichtet der Auftraggeber auf die Beauftragung eines anderen Maklers, behält aber gleichzeitig das Recht, sich selbst um die Vermietung oder Veräußerung seiner Immobilie zu kümmern. Macht er das erfolgreich, muss er keine Provision an den Makler bezahlen. Wurde vom Auftraggeber aber doch ein weiterer Makler hinzugezogen und dieser kommt zu einem erfolgreichen Abschluss erhält der per „Alleinvertrag“ verpflichtete Makler die vereinbarte Maklerprovision. Das wiederum verpflichtet ihn zum Tätigwerden.

Qualifizierter Alleinauftrag

Die dritte Variante „Maklervertrag“ ist der sogenannte „Qualifizierte Alleinauftrag“. Dieser von beiden Vertragsparteien vereinbarte Kontrakt enthält Übereinkünfte die keiner Norm entsprechen. In ihm können individuelle Wünsche mit gegenseitigem Einverständnis festgehalten werden. So auch die ausschließliche Vermittlung des Immobilienmaklers. Diese individuelle Art eines Maklervertrages schreit förmlich nach einer schriftlichen Fixierung.
Oftmals werden Maklerverträge abgeschlossen, die einen bestimmten Vertragszeitraum festlegen, in dem sie wirksam sind. Nach Ablauf der zeitlichen Vorgabe, kann der Auftraggeber jederzeit den Kontrakt mit einer einmonatigen Frist kündigen. Ist der Makler in diesem Zeitraum erfolgreich, steht ihm auch die Maklerprovision zu. Auch dann, wenn der Auftraggeber die Kündigung bereits ausgesprochen hat.

Provisionsabsicherung

Die Absicherung einer Maklerprovision kann nach § 328 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in einem notariellen Kauf-/ Mietvertrag zu seinen Gunsten vereinbart werden. Wichtig ist die eindeutige Formulierung, aus der klar die Verpflichtung des Versprechenden und der Anspruch des Begünstigten herauszulesen ist. Ein unkonkreter Hinweis, dass der Mieter oder Vermieter bzw. der Käufer oder Verkäufer bereit ist eine Provision an den Makler zu zahlen, reicht nicht aus. Tritt nämlich der Fall des Vorkaufsrechts eines Dritten ein, ist diese Vertragskonstruktion eines notariellen Kaufvertrages von großer Bedeutung. Denn nur wenn die Zahlungspflicht einer Maklerprovision des Vorkaufsberechtigten auch Bestandteil des Hauptvertrages zwischen Käufer und Makler ist, hat der Makler Anspruch auf eine Provision. Die erfolgreiche Sicherung des Anspruchs einer Maklerprovision kann nur auf den vom Bundesgerichtshof erarbeiteten Grundsätzen basieren. Andernfalls wird der wahre Parteiwille eines Dritten nicht entsprochen. Mit der Folge, dass der Kaufvertrag unwirksam wird und sich der Makler nicht darauf dem Vorverkaufsberechtigten gegenüber berufen kann. Somit muss der Vorverkaufsberechtigte keineProvision bezahlen. Auch wenn der Käufer Vertragspartner des Immobilienmaklers ist und eine Maklerklausel zu Gunsten Dritter in den Kaufvertrag einarbeiten lässt, ist das im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB nur eine Wiederholung der bereits bestehenden Verpflichtung. Man spricht in diesem Fall auch von einem „deklaratorischen Anerkenntnis“, an das sich der Vorkaufsberechtigte nicht gebunden fühlen muss.

Unterschiedliche Regelungen

Leider ist selbst unter Immobilienmaklern keine einheitliche Betrachtungsweise festzustellen, wer denn letztendlich dieMaklerprovision zu bezahlen hat. Der Verkäufer, der Käufer oder doch beide? Selbst in den Bundesländern weichen die Regelungen im Segment „Provision eines Immobilienmaklers“ erheblich von einander ab. Die einen finden eine Teilung derMaklerprovision gerecht, während die derzeitige Minderheit die reine sogenannte „Innenprovision“ favorisieren, wonach der Verkäufer die alleinige Verpflichtung hat, die Provision von 5 bis 6 Prozent des Immobilienpreises plus Mehrwertsteuer zu bezahlen. Erstaunlich dabei ist, dass die Befürworter dieser Regelung auch aus den Bundesländern Hamburg, Hessen oder Berlin kommen, in denen die Provisionspflicht des Käufers, also die „Außenprovision“, längst gang und gäbe ist.

Fazit:

Jeder Immobilienmakler sollte zwischen sich und seinem Auftraggeber – auch und gerade, was seine Provision betrifft – für klare Verhältnisse sorgen. Die beste Garantie ist selbstredend eine schriftliche Vereinbarung. Bewährt hat sich die Unterzeichnung einer Nachweisbestätigung. Klare Verhältnisse schaffen heißt auch, dass sein Anspruch auf eineMaklerprovision im Streitfall auch zu beweisen ist. Zu vermeiden ist jedwede wirtschaftliche oder persönliche Verflechtung. Wichtig ist auch, dass eine zügige Abwicklung des Auftrages und ein zeitnaher Abschluss des Hauptvertrages den Provisionsanspruch sichern. Sollte der Anspruch auf Provision doch einmal streitig werden, bedarf es einer gerichtlichen Geltendmachung innerhalb einer 3-jährigen Verjährungsfrist. Damit der Makler für getane Arbeit auch das bekommt, was ihm zusteht. Eine entsprechende Maklerprovision.