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Aktuelles aus unserem Blog

Immobilienverrentung | eine Chance für Immobilienmakler und ältere Menschen

 

Happy Senior Couple From Behind Looking at Front of House.

Ausgangssituation

Die Altersstruktur in der Bundesrepublik Deutschland zeigt einen immer größeren Anteil an älteren und alten Menschen. Von diesen Menschen lebt eine Teilgruppe in Ihrer eigenen Immobilie. Durch geringe Renten und gestiegene Lebenshaltungskosten kombiniert mit einem Investitionsbedarf in die selbstgenutzte Immobilie fragt diese Zielgruppe immer häufiger nach den Möglichkeiten einer Immobilienverrentung an.

Allein bei MaklerScout erhalten wir zwischen 20-30 Anfragen monatlich.

Ziel der Immobilienverrentung ist es in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben aber deutlich liquider zu werden. Es können auch wichtige altersgerechte Umbauten wie ein Treppenlift, ein neues Bad, oder andere sinnvolle Investitionen für die eigene Immobilie umgesetzt werden.

Historisch wurde für diesen Fall seit dem Mittelalter die Leibrente vereinbart. Es gab hier auch die Möglichkeit der Umgehung des kirchlichen Zinsverbots. In letzter Zeit bilden sich immer mehr und innovative Möglichkeiten der Immobilienverrentung heraus. Der prosperierende Immobilienmarkt läßt auch mehr Anbieter und potentielle Käufer als Marktteilnehmer auftauchen. Eine kleine Gruppe von spezialisierten Immobilienmakler ist bereits deutschlandweit als Berater und Vermittler bei diesem hoch spannendem Thema tätig.

Möglichkeiten der Immobilienverrentung

Leibrente

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).

Die Grundidee der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Immobilienverkauf und die grundbuchlich gesicherte Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.

Bei der Leibrente werden häufig Vertragsmodalitäten verbrieft die dem Wohnrechtsinhaber frei von Instandhaltungskosten stellen. Als Sicherheit für den Verkäufer kann eine Rückabwicklung nach genau definiertem Zahlungsverzug des Käufers vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen.

Als Kalkulationsgrundlagen wird der Wert der Immobilie und die zu erwartende Lebensdauer genommen.

Ein Beispiel:

Ein 80 jähriger Rentner möchte seine Eigentumswohnung gegen ein lebenslanges Wohnrecht in Verbindung mit einer Leibrente verkaufen. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt z.B. 200.000,-€. Er erhält bei einem Verkauf eine Anzahlung von 40.000,-€ und eine monatliche Leibrente in Höhe von € 1.100,-€. Alternativ könnte er eine Einmalzahlung von 128.000,- € erhalten. Mit beiden Varianten erhöht er seine Liquidität und kann trotzdem bis zu seinem Ableben im gewohnten Umfeld wohnen bleiben.

Wert des lebenslangen Wohnrechts:

Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:
z.B. 700 Euro x 12 Monate x 11,00 = etwa 92.400 Euro

Zur Ermittlung des Leibrentenfaktors lesen Sie hier.

Ermittlung des zu verrentenden Betrags

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:
350.000 Euro – 92.400 Euro = 257.600 Euro

Ermittlung der monatlichen Leibrente

zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente
257.600 Euro : 12 Monate : 11 = 1.951,51 Euro

Üblich ist in der Praxis, den Kindern die Immobilie zu Lebzeiten zum Teil zu schenken und quasi als Gegenleistung eine Leibrente zu vereinbaren. Rentner, die keine Kinder haben, entscheiden sich dafür, wenn ihnen nicht daran gelegen ist, Vermögen zu hinterlassen.

Bitte vergessen Sie nicht, dass das Beispiele sind und in der Praxis der Anbieter ein individuelles Angebot unterbreitet.

Vor und Nachteile

Als Vorteil ist die günstige Besteuerung der Einkünfte aus der Leibrente zu nennen. (§ 22 ESG). Als Nachteil könnte gelten, dass der Einfluss des Alters auf das Geschäft eine große Rolle spielt. Bei Verkäufern unter 70 Jahren „lohnt“ sich die Leibrente oft nicht. Oft wird als es als moralischer Nachteil empfunden hier eine Art „Wette“ auf den Tod des Verkäufers ein zu gehen. Auch für Erben kann eine Leibrente unglücklich verlaufen. Für den Käufer besteht die Möglichkeit ein Objekt ohne Bankfinanzierung, allein aus dem Tragen der monatlichen Kosten zu erwerben. Vorteilhaft ist eine Leib oder Zeitrente bei sanierungsbedürftigen Immobilien die am Markt schwer verkäuflich sind.

Zeitrente

Eine Zeitrente ist eine Unterform der Leibrente und definiert genau den Zeitraum in dem der Verkäufer noch in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte. Üblicher Weise werden 10 oder 15 Jahre genommen.

Die Zeitrente wird von Verkäufern oft nachgefragt die sich sicher sind nach Ablauf der vereinbarten Zeit sowieso nicht mehr in der Immobilie wohnen zu bleiben und eher in ein Altersheim oder eine kleinere Wohnung ziehen möchten.

Vor und Nachteile

Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf der Zeitrente werden die Zahlungen an die Erben weiter geleistet. Für jüngere Immobilienverkäufer ergeben sich daraus oft bessere Ertragschancen. Für den Käufer bzw. Anbieter der Immobilienverrentung besteht hier der Vorteil der Kalkulationssicherheit.

Umkehrhypothek und Objektbeleihung

Die Grundidee der Umkehrhypothek – im englischen: Reverse Mortgage – ist: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

Der Darlehensgeber nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer der Immobilie bleibt Eigentümer und verfügt über ein lebenslanges Wohnrecht. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine Zinsen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben des Eigentümers kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von den Erben ausgelöst werden.

Die Umkehrhypothek ist die Variante die im Ausland sehr populär ist, das liegt daran, das Banken ein standardisiertes Produkt dort anbieten. Die Umkehrhypothek wird als Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch des Beleihungsobjekts eingetragen und ermöglicht , ohne Verkauf, eine Auszahlung

Vor und Nachteile

Da es sich in Deutschland nicht um eine Massenprodukt handelt gibt es wenig Anbieter und das Produkt hat den Ruf „teuer“ zu sein. Der Vorteil besteht in der steuerfreien Auszahlung.

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Das professionelle Online-Bieterfahren bei Immobilien

  • Problem des Verkaufs/ Einführung

Der Immobilienverkauf wird zumeist in Deutschland durch Immobilienmakler organisiert. Diese Erstellen ein Exposé, sprechen Ihre vorgemerkten Kunden an und inserieren das Angebot in den Print- und Onlinemedien. Es werden sukzessive Besichtigungstermine abgestimmt und nacheinander Verhandlungen geführt. Durch die bestehende Wertunsicherheit und die Angst der Verkäufer nicht das besten Preis erreicht zu haben resultieren regelmäßig wahre Wunschpreisvorstellungen, die dazu führen, dass das Objekt vom Markt abgelehnt wird, niemand sich wirklich dafür interessiert und der Preis nach und nach fällt, so dass die Käufer eine immer bessere Verhandlungsposition erhalten.

  • Definition

Das Online Immobilien-Bieterverfahren definiert sich aus einer zeitliche begrenzten, strukturierten Immobilienangebotsaktion, welches (meist) zu einem Mindestgebot startet und bis zum Ablauf der Frist Interessanten auf eine Immobilie bieten. Als Angebotsgrundlage dient eine online verfügbares ausführliche Angebotsbeschreibung und der vorher verbindlich festgelegten Besichtigungstermine. Die zur professionellen Durchführung notwendige Struktur übernimmt eine online Plattform, die das Angebot und die verbleibende Bietfrist zeigt und die Möglichkeiten gibt Gebote zu plazieren. Die jeweilige Bieterliste und Gebotshistorie kann veröffentlicht werden.

Transparenz und Chancengleichheit für Kaufinteressenten sind daher die Maximen für das Bieterverfahren.

Wichtige Dokumente wie Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung , Lageplan, Energieausweis, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf werden zur Einsicht an die registrierten Bieter veröffentlicht.

Das Bieterverfahren eignet sich nicht nur für private Immobilien, sondern kann genauso gut für Gewerbeobjekte, Grundstücke und Renditehäuser eingesetzt werden.

  • Historisch

Im Ausland und für größere Ausschreibungen ist seit langem ein Bieterverfahren üblich und für viele Marktteilnehmer best practice. In Deutschland erlangte das Bieterverfahren durch die „Versteigerung“ der UMTS Lizenzen Berühmtheit. Schon Anfang der 80 iger begannen institutionelle und öffentliche Anbieter damit Immobilien Bieterverfahren , allerdings offline, durchzuführen. Noch heute bietet zum Beispiel die Bahn eine Bieterplattform an: https://bieterportal.noncd.db.de/portal

 

  • Ablauf

 

  • Vorbereitung

Zur Vorbereitung eines Immobilien Bieterverfahrens werden die notwendigen Unterlagen zusammen gestellt, wichtige Reparaturen und Verschönerungsmaßnahmen durchgeführt und eine ansprechende Angebotsofferte mit Bildern generiert.

Dann wird der Termin für die Besichtigungen gefunden und ein Mindestangebot und die Angebotsdauer fest gelegt.

In der Vorbereitungsphase wird auch definiert ob nur bestimmte Bieter zugelassen werden, zum Beispiel Privatpersonen, Inländer, mit Bonitätscheck (Finanzierungbestätigung etc.) und ob das Verfahren als öffentliches Verfahren für alle sichtbar sein soll oder lieber als so genanntes „Off-Market“ Verfahren nur eingeladenen Bietern zugänglich gemacht wird.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Wählen Sie statt der oft üblich 3 Tage besser eine Laufzeit von 2-4 Wochen “

 

  • Mindestgebot

Ein Mindestgebot ist nicht unbedingt erforderlich aber durchaus sinnvoll. Mit einem zu hohen Startpreis nimmt man dem Bieterverfahren jedoch seinen Charme und Marketingeffekt.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Ein Mindestgebot in Höhe von 40-50 % des erwarteten Preises hat sich als erfolgreich erwiesen“

 

  • Abgrenzung zur Versteigerung

Die wichtigste Abgrenzung liegt in der etwas unverbindlicheren Art des Zuschlags. Der Höchstbietende wird nicht automatisch Käufer, sondern der Verkäufer hat das Recht einen „unterlegenen“ Bieter zu bevorzugen. Da erst der später statt findende Notartermin allein verbindlich ist kann auch der Höchstbietende „zurückziehen“.

 

  • Organisation Plattform

Das finden einer entsprechend geeigneten Plattform zur Durchführung eines Online Immobilien Bieterverfahrens ist von entscheidender Bedeutung.

Hier spielen 2 Kriterien eine Rolle. Zum Einen die technischen Möglichkeiten zur einfachen Einpflegung eines evtl. schon vorhandenen Exposee mit Bildern, Text, Lageplan etc und der Möglichkeit das Bieterverfahren optisch ansprechend den Bieter zu präsentieren. Auch die Organisation der Information an Bieter wenn diese überboten wurden. Zum Anderen die Möglichkeit max. Besucher, Interessenten auf die Angebotsseite zu ziehen.

 

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Die Auswahl einer geeigneten Internetplattform ist entscheidend. Nur wenn hier alle Möglichkeiten der Information und Interaktion gegeben sind lohnt ein Online Bieterverfahren“

 

Die Nutzungsbedingungen der Plattform sollten auf das Bieterverfahren maßgeschneidert sein. Plattformen die Bieterverfahren organisieren sind z.B www.10immobilien.com und www.venbona.de

 

 

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Für Makler wird Fortbildung ab August 2018 Pflicht

  • Von Gina Doormann
  • Veröffentlicht 6. Dezember 2017
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Die Deutschen besitzen derzeit rund 9 Mio. Eigentumswohnungen. In den meisten Fällen haben sie hierfür ihr gesamtes Kapital eingesetzt oder sich hoch und langfristig verschuldet. Unter diesen Gesichtspunkten ist es eine absolute Notwendigkeit, dass sie sich darauf verlassen können, mit wirklich fachkundigen Immobilienmaklern und WEG-Verwaltern zusammenzuarbeiten.

Fortbildungspflicht für Immobilienmakler ab 2018. // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Fortbildungspflicht für Immobilienmakler ab 2018. // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Regelmäßige Fortbildung und Berufshaftpflichtversicherung für Makler wird verpflichtend

Ab dem 01. August 2018 gilt gemäß § 34c Absatz 2a der Gewerbeordnung eine gesetzliche Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und WEG-Verwalter, die anstelle eines ursprünglich geplanten Sachkundenachweises tritt. Der Absatz ist Teil des „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“, das am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde.

Makler und Verwalter müssen künftig 20 Stunden Fortbildung in einem Zeitraum von drei Jahren gegenüber der zuständigen Behörde nachweisen. Die Weiterbildung kann auf verschiedenen Wegen durchgeführt werden, zum Beispiel in Präsenzform, als Selbststudium oder betriebsinterne Maßnahmen. Natürlich müssen bei allen Arten die Anforderungen an die Qualität der Weiterbildung erfüllt sein. Weitere Details zur Fortbildungspflicht können die Gewerbetreibenden in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nachlesen.

Weiterhin muss der Makler seine Auftraggeber beim ersten Kontakt über seine berufliche Qualifikation in Kenntnis setzen und bei längerer Zusammenarbeit regelmäßig zum 31. Januar eines Jahres über seine beruflichen Weiterbildungen informieren.

Lockerung für Immobilienkaufleute

Wer eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann abgeschlossen hat oder geprüfter Immobilienfachwirt/-in ist, ist für die ersten drei Jahre nach seinem Ausbildungsabschluss von der Fortbildungspflicht befreit.

Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler erforderlich

Um eine Berufszulassung zu erhalten, müssen Immobilienmakler künftig eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 250 000 Euro für jeden Versicherungsfall und 500 000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Diese neue Regelung dient dem Schutz der Auftraggeber vor finanziellen Schäden durch Immobilienmakler, die ihren Beruf fehlerhaft ausführen.

IVD weiterhin für Sachkundenachweis

Der Immobilienverband IVD sieht die neue Berufszulassungsregelung nur als einen ersten Schritt und tritt hingegen für einen substantiellen Sachkundenachweis ein. „Wir geben uns mit dem Gesetz nicht zufrieden und werden den Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode weiter vorantreiben“, sagt die Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD, Sun Jensch.

(von Gina Doormann)

Privates Vermieten von Wohnraum: Das lohnt sich nur selten!

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?

Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns

Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.

Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:

  • Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
  • Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
  • Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
  • Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
  • Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.

 

Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite

Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.

Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.

Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?

In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.

Vermietungsregeln beachten

Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.

Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.

Fazit privates Vermieten

Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.

(von Gina Doormann)

Augmented Reality in der Immobilienplanung und -vermarktung

Wenn auf einem leeren Schreibtisch mithilfe eines Tablets oder Smartphones plötzlich ein detailgetreues Architekturmodell steht, ist das keine Hexerei, sondern ein Produkt der Augmented Reality. Die digitale Visualisierungstechnologie kann aber noch mehr als begeistern: In der Vermarktung von Immobilien ist sie äußerst hilfreich.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: By OyundariZorigtbaatar (Own work) [CC BY-SA 4.0 ], via Wikimedia Commons

Was ist Augmented Reality?

Augmented Reality, kurz „AR“ ist zu Deutsch die erweiterte Realität. Mithilfe technischer Geräte, die über eine Kamera verfügen, lassen sich weitere Inhalte wie Objekte, beispielsweise ein Architekturmodell, augenscheinlich in das sichtbare reale Bild integrieren.

Augmented Reality ist eine „Computerunterstützte Wahrnehmung bzw. Darstellung, die die reale Welt um virtuelle Aspekte erweitert.“ (Gablers Wirtschaftslexikon)

Warum künstliche Realität?

Wir Menschen sind visuelle Wesen, Bilder haben für uns die höchste Überzeugungskraft. Das Sprichwort „Das glaube ich erst, wenn ich es mit eigenen Augen gesehen habe“ kommt nicht von ungefähr. Daher gab es unter anderem in der Architektur schon immer das Bestreben, ein geplantes Bauvorhaben bildhaft darzustellen. Zu analogen Zeiten bestanden die verfügbaren Mittel aus Planskizzen, Ansichten und gebauten Modellen. In der darauffolgenden Ära der CAD-Visualisierung war es möglich, mithilfe der Bildsynthese oder des Renderns fotorealistische Bilder herzustellen. Auch dreidimensionale Ansichten waren nun möglich und sind heute aus Architekturbüros nicht mehr wegzudenken. Hochglanz-Immobilienprospekte profitierten ebenfalls von diesen ansehnlichen Bildern.

Der nächste Schritt in der Objektvisualisierung waren Echtzeitsimulationen. Entlehnt aus Computerspielen, bieten diese Simulationen Nutzern die Möglichkeit, sich frei im geplanten Objekt zu bewegen und es sich nach Lust und Laune genau anzusehen. Technisch ist diese Form der Präsentation allerdings noch nicht ganz ausgereift, ein komplett „ruckelfreies“ Bild gibt es noch nicht.

Virtual Reality arbeitet auf einer ganz anderen Ebene

Ihr Anspruch besteht nicht darin, etwas „zu zeigen“ – vielmehr entsteht die glaubwürdige Illusion einer zweiten Wirklichkeit. Die Virtual Reality (VR) ist eine eigene Umgebung, die in Echtzeit von einem Computer generiert wird. Wenn diese künstliche Realität den Nutzer die wahre vergessen lässt, ist sie immersiv. Je besser die eingesetzte Technologie dies schafft, desto immersiver ist sie.

Besonders realistisch wird der VR-Effekt durch spezielle Brillen, die während des Erlebnisses getragen werden. Mit ihrer Hilfe sehen Nutzer räumlich, sie können stereoskopisch sehen. Es gibt für die Virtual Reality neben den Brillen noch eine weitere Darstellungsform, die sogenannten Caves. Mit ihnen wird der Nutzer von einem mehrseitigen Stereo-Display-System umschlossen. Es überlagert die umgebende Realität: Wer in der Cave ist, kann sich in ihr frei bewegen.

Virtual Reality ist zwar sehr spannend, für die Immobilienbranche hat sie sich allerdings noch nicht etabliert.

Augmented Reality: Virtual Reality „to-Go“?

Fast kann davon die Rede sein, denn mithilfe eines Smartphones und einer speziellen App erweitert AR die Realität um zusätzliche Inhalte. Bestes Beispiel: Sie stehen vor einer perfekten Baulücke in 1-A-Lage und sehen mithilfe Ihres Mobilgerätes, wie sich genau dort Ihr vielversprechendes Immobilien-Investment nach seiner Fertigstellung präsentieren wird.

Zur Darstellung von Augmented Reality gibt es zwei Methoden:

1. Video-see-through: Diese Methode ist optimal für das „Objekt-auf-Baugrundstück“-Beispiel. Denn hier nimmt die Kamera des verwendeten Mobilgerätes die Umgebung auf und setzt das gewünschte Objekt hinein. Damit das an der gewünschten Stelle geschieht, erkennt das System den dafür angedachten Realitätsbereich.

2. Optical-see-through: Hierfür ist eine Spezialbrille notwendig, zum Beispiel die HoloLens von Microsoft, die derzeit am weitesten entwickelt ist. Mithilfe der Gläser sieht der Nutzer verschiedene Objekte, die dreidimensional in die real vorhandene Umgebung integriert werden.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: Microsoft. Windows-10-Fall-Creators-Update_Mixed-Reality-Viewer

Wo profitiert die Bauwirtschaft von Augmented Reality?

Damit ein Gebäude entstehen kann, durchläuft es viele Phasen, vom Entwurf bis zur baulichen Umsetzung. Zahlreiche Beteiligte müssen sich ändernde Informationen zu dem Bauprojekt erhalten. Das Building Information Modeling, kurz BIM, fasst das gesamte Objekt virtuell zusammen. Hier können zum einen Informationen an den betreffenden Stellen hinterlegt werden oder Handwerker können Anweisungen erhalten, ohne dass der Architekt die Baustelle betreten muss. Mithilfe von Augmented Reality bewegt er sich durch das virtuelle Modell und kann Fehler schnell erkennen – und dabei Zeit und Wege sparen.

Augmented Reality in der Immobilienvermarktung

AR bietet die Möglichkeit, eine Immobilie vorab erlebbar zu machen. Stellen sie sich vor, Sie gehen als Kaufinteressent durch beispielsweise ein unrenoviertes Gebäude und sehen die Räume nun renoviert und eingerichtet vor sich. Oder Sie gehen durch einen Stadtteil, in dem Sie sich möglicherweise eine Immobilie kaufen möchten und erhalten währenddessen mithilfe Ihrer AR-Brille Informationen zu Ausstattung und Preisen.

Sie möchten neu bauen? Dann würde Ihnen Ihr Architekt nicht nur einen Grundriss reichen, sondern zugleich eine HoloLens. Mit ihr sähen Sie den Entwurf dreidimensional vor sich, könnten ihn von allen Seiten betrachten und genau in Augenschein nehmen.

Fazit Augmented Reality im Immobiliensektor

Es liegt auf der Hand: Ein besseres Verkaufsargument als eine technisch perfekte AR-Darstellung lässt sich kaum finden. Natürlich wird auch diese Technologie wird sich naturgemäß künftig weiterentwickeln, um noch besser zu werden. Doch erfolgsorientierten Immobilienmaklern ist ans Herz zu legen, die Möglichkeiten von AR im Auge zu behalten und sich beizeiten mit der notwendigen Technologie auszustatten. Denn Kunden werden beeindruckt sein – ein positiver Einfluss auf das Kaufinteresse nicht ausgeschlossen.

(von Gina Doormann)

Mit diesen Tipps ist ihr Immobilienverkauf (fast) ein Kinderspiel

Sie haben sich entschlossen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Mit diesem Entschluss kommt einiges auf Sie zu. Nun gilt, es mit System vorzugehen. Sie werden sehen: So schwer ist es gar nicht, Ihr Objekt in kurzer Zeit und zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Folgende Tipps helfen Ihnen:

Ihre kompletten Unterlagen

  1. Grundbuchauszug

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, steht am Anfang der „Papierkram“. Sie müssen als Erstes alle Unterlagen zusammenstellen, die zu ihrem Haus gehören. Dies ist zunächst der Grundbuchauszug. Bei diesem handelt es sich um eine Kopie oder den Ausdruck eines Grundbuchblattes. Daraus gehen zu einen die Eigentumsverhältnisse hervor, die ein Grundstück betreffen und zum anderen sämtliche Rechte und Verpflichtungen, die mit ihm einhergehen. Ernsthafte Kaufinteressenten haben das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

Unser Tipp zum Grundbauchauszug: Zeigen Sie einem ernsthaften Interessenten das Dokument, das idealerweise maximal 14 Tage alt ist. So belegen Sie, dass Sie ein seriöser Verkäufer sind und schaffen Vertrauen.

  1. Energieausweis, Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für den Immobilienverkauf ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Energieausweis vorzulegen. Dieser trifft eine eindeutige Aussage zum Energieverbrauch des Objekts – der potenzielle Käufer kann so erfahren, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Beim Energieausweis ist zu beachten, dass es zwei Arten gibt: Zum einen den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Wie unterscheiden sie sich? Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Gebäude (Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten und Wohnhäuser), die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Der Verbrauchausweis ermittelt Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit für die gesamten Wohneinheiten. Längere Leerstände sowie unterschiedlich kalte Winter werden entsprechend einbezogen.

Ein Bedarfsausweis ist in jedem Fall üblich für Neubauten. Er ermittelt anhand eines technischen Gutachtens den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis findet ebenfalls Anwendung für ältere Bestandsgebäude, weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Unser Tipp zum Energieausweis: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie der Energieausweispflicht unterliegt. Wenn Ihr Haus zum Beispiel eine Nutzfläche unter 50 qm hat oder denkmalgeschützt ist, braucht es keinen. Ist der Ausweis jedoch notwendig, sollten Sie seine Gültigkeit prüfen (10 Jahre) und ggf. einen neuen bestellen.

  1. Grundriss und aktuelle Fotos Ihrer Immobilie

Ein Grundriss ist im Verkaufsprozess unabdingbar. Er zeigt dem Kaufinteressenten, wie die Zimmer sich aufteilen, welche Treppensituation es gibt und vieles mehr. Sie sollten den Grundriss zur Einsicht vorhalten und zum anderen Fotos von ihm für die Anzeigen vorbereiten.

Um Ihr Verkaufsobjekt bestmöglich präsentieren zu können, brauchen Sie gute Fotos. Vor allem für Ihre Anzeige. Interessenten sollen mit den möglichst zahlreichen und aufschlussreichen Bildern einen guten ersten Eindruck Ihrer Immobilie erhalten. Sollten Sie sich unsicher sein, beauftragen Sie einen Fotografen, der sich mit Architekturfotografie auskennt – vor allem bei sehr hochpreisigen Objekten eine Investition, die sich lohnt!

  1. Immobilienwert kennen

Um einen realistischen Kaufpreis ansetzen zu können, müssen Sie den Wert Ihres Eigentums kennen. Hierzu werden unterschiedliche Aspekte hinzugezogen: Lage, Zustand der Immobilie oder besondere Alleinstellungsmerkmale. An dieser Stelle können Sie zum einen selbst einen Gutachter beauftragen oder aber die Entscheidung treffen, einen Makler hinzuzuziehen.

Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Immobilie verkaufen: das Marketing

Sobald Sie alle Unterlagen zusammen haben, geht es ans Schalten von Immobilienanzeigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, Print, Online oder beides zu wählen. Wenn Sie sich für Anzeigen in der Zeitung entscheiden, lassen Sie sich vom Vertrieb beraten. Dort unterstützt man Sie gerne bei der richtigen Wortfindung und Gestaltung. Wenn Sie hingegen oder zusätzlich Anzeigen im Internet schalten möchten, schauen Sie sich die zugehörigen Immobilienportale an. Hier ist es recht einfach, Ihre Immobilie ansprechend darzustellen, da Sie beim Einstellen der Inhalte automatisch angeleitet werden.

Besichtigungen

Sobald Sie Interessenten gefunden haben, geht es an die Besichtigungstermine. Achten Sie darauf, wirklich nur Personen einzuladen, die ein ernsthaftes Interesse haben – sonst vergeuden Sie unnötig Ihre wertvolle Zeit. Sobald es jedoch ernst wird, müssen Sie Ihre Immobilie vorbereiten: Ein gründlicher Hausputz, Lüften und für Beleuchtung sorgen – präsentieren Sie Ihr Verkaufsobjekt im besten Licht. Sofern Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, sollten Sie Ihre Möbel so ansprechend wie möglich arrangieren. Wenn das Gebäude bereits leer steht, überprüfen Sie, ob noch ausreichend Deckenbeleuchtung angebracht ist.

Was neben Eigenengagement möglich ist, ist das Beauftragen von Fachpersonal für Home Staging. Dieses richtet Ihre Räume so ein, dass sie bestmöglich präsentiert werden. Besonders bei sehr hochpreisigen Objekten lohnt sich dieser Einsatz.

Unser Tipp für Besichtigungen: Verschweigen Sie niemals Mängel! Ziegen Sie diese Ihren Interessenten – ansonsten können Ihnen rechtliche Konsequenzen drohen.

Der Verkauf

Konnten Sie einen Käufer von Ihrem Objekt überzeugen, so folgt der rechtliche Teil. Immobilienverkäufe finden beim Notar statt, der beiden Parteien den Kaufvertrag genau erklärt. Bestehen Sie auf einen Nachweis Ihres Käufers darüber, dass er die vereinbarte Summe auch wirklich zahlen kann. Hierfür kann er entweder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen oder einen Kapitalnachweis. Der Notar leitet daraufhin die weiteren Schritte ein. Sobald Sie den vereinbarten Betrag nachweislich erhalten haben, geht das Eigentum an den Käufer über und er wird ins Grundbuch eingetragen. Nun hat sich die Mühe gelohnt: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Lesen Sie mehr Tipps vom Immobilienprofi über einen guten Notar.

 

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie! 

Sollten Sie professionelle Unterstützung brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.

(von Gina Doormann)

Immobilienmaklern empfehlen wir

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