Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash
Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?
Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns
Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.
Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:
- Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
- Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
- Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
- Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
- Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.
Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite
Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.
Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.
Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?
In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.
Vermietungsregeln beachten
Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.
Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.
Fazit privates Vermieten
Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.
(von Gina Doormann)