Heute haben wir vom Maklerscout einen besonderes Leckerbissen für Sie: wir stellen Ihnen den Traditionsbezirk Berlin Mitte 10115 vor. Dabei beleuchten wir die Historie des Viertels, betrachten den dortigen Wohnungsmarkt und gehen der Frage nach inwiefern Berlin auf dem Weg ist das neue London der Immobilienbranche zu werden. Viel Spaß damit!

Der Berliner Stadtbezirk 10115 auf Google Maps

Berlin Mitte 10115 – ein Kiez mit Tradition

Berlin Mitte 10115 ist derzeit einer der beliebteste Gegenden Deutschlands. Mieten und Kaufpreise explodieren hier während es kaum noch Brachflächen für Neubauten gibt. Dementsprechend steht der Bezirk sinnbildlich für den Mietmarkt der deutschen Großstädten: immer mehr Zugezogene und immer weniger freie Wohnungen. Darüber hinaus hat Berlin 10115 eine interessante Historie: auf dem Invalidenfriedhof liegen bedeutende deutsche Kriegsminister begraben und die Chausseestraße war buchstäblich einer der Brandherde während der industriellen Revolution.

All das sind Gründe genug uns mit dem Bezirk einmal näher auseinanderzusetzen und dabei zu erfahren, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt Berlins bewegt.

Bei der Recherche für den Artikel hatten wir das Glück einen wahren „Mitte-Experten“ zur Seite zu haben: Ron Hillmann. Herr Hillmann hat nicht nur einen großen Teil seines Lebens in Mitte verbracht sondern hat auch für den Immobilienscout das Online-Marketing aufgebaut. Derzeit entwickelt er Apps für die Immobilienbranche.

In einem ausführlichen Gespräch mit Herrn Hillmann wurde deutlich, wie stark sich Berlin Mitte seit Mauerfall verändert hat:

„Ich habe Berlin in der Neuzeit nach Mauerfall miterlebt, da war nur jede dritte Wohnung bewohnt. Viele Häuser waren wirklich baufällig und ich habe erlebt wie dieser Stadtbezirk sich entwickelt hat. Ich selbst habe eine Wohnung zugewiesen bekommen, hatte 18 Monate mietfrei und habe sie mir selbst gestalten können – Hauptsache die Häuser blieben erhalten und wurden wieder aufgebaut. Ich habe gesehen wie baufälligen Brachflächen sich entwickelten, wie ganze Straßenzüge wieder verdichtet wurden. Ich hab miterlebt wie diese ganze Stadt sich wieder gefüllt hat.“

Luxuswohnungen auf Vormarsch

Heute sieht die Lage in der Tat sehr anders aus. Man muss nicht mehr überredet werden, in Mitte wohnen zu wollen da es die Menschen in Strömen von alleine dorthin zieht. Besonders 10115 zählt als Toplage: der Hauptbahnhof und viele andere Nahverkehrsmittel sorgen für eine hervorragende Anbindung während die vielen Privatschulen und Kindergärten für Eltern attraktiv sind. Darüber hinaus werden hier immer mehr Luxuswohnungen gebaut, was das allgemeinte Mietniveau anzieht.

Ein solches Wohnprojekt ist der Sapphire von Daniel Libeskind in der Chausseestraße Ecke Schwartzkopffstraße. Ein Penthouse kostet hier 1,3 Millionen Euro, während der Quadratmeterpreis von Luxuswohnungen sich generell um die 10.000 Euro bewegt.

Da überrascht es auch nicht, dass es immer mehr Immobilienbüros nach Mitte zieht, die sich auf den Luxusmarkt konzentrieren. Engel & Völkers ist bereits in der Torstraße ansässig und andere Immobilienriesen wie Ziegert (der Auftraggeber des Sapphires), Nagel, Pantera oder Dahler Company haben 10115 im Visier.

Was bedeutet dies nun für die Preisentwicklung im Bezirk und in ganz Berlin? Laut Hillmann betragen die Preissteigerungsraten 20-30% pro Jahr – selbst für Immobilien, die noch gar nicht fertiggestellt sind. Als Immobilieninvestor betrachtet er ständig den Markt nach interessanten Kaufobjekten und konnte dabei beobachten wie der Preis einer Zweizimmer-Wohnung innerhalb von 1,5 Jahren von 336 000 Euro auf 440 000 Euro angestiegen ist, während sich das Gebäude noch immer im Bau befindet…

Seine Erklärung dafür ist neben der tollen Lage auch, dass es inzwischen schick geworden ist, um die Torstraße herum eine Wohnung zu besitzen, selbst wenn man sie gar nicht bewohnt. Das Viertel zieht also auch gut betuchte Sammler an, die einfach Lust darauf haben eine Zweit- oder Drittwohnung in einer hippen Gegend zu besitzen.

Ein weiteres Luxuswohnungprojekt ist das Lux am Pariser Platz. Es befindet sich zwar südlich der Spree und ist damit nicht Teil des 10115-Bereichs, ist aber dennoch repräsentativ für die Preisexplosionen in Mitte und den Trend in Richtung Luxusimmobilien.

Wird Berlin das neue London?

Einige Wohnungen im Lux kosten mittlerweile sogar absurde 15.000 Euro pro Quadratmeter was einen Vergleich zur europäischen Immobilienmetropole London mit sich zieht. Letztes Jahr hatten wir in unserem Artikel Immobilienmarkt Berlin vs. London – ein Duell der Giganten bereits darauf hingewiesen, dass Berlin für Investoren immer interessanter wird als London. Nun muss sich die Frage gestellt werden ob auch das Preisniveau hierzulande ähnlich explodieren wird.

Hillmann bezeichnet Berlin 10115 sogar als das neue Knightsbridge Europas (Luxusviertel in London), auch wenn die Preise hierzulande glücklicherweise noch nicht so extrem sind. Allerdings macht hellhörig, dass immer mehr ausländische Investoren Geld in Berliner Immobilien stecken. Das Lux wurde beispielsweise von der spanischen Triple A Immobilien erbaut und es passiert immer häufiger, dass Berliner Wohnungen bereits im Ausland verkauft werden und demnach nie auf dem deutschen Markt erscheinen.

Tatsache ist, dass jedes Jahr 40.000 Menschen nach Berlin ziehen und bis 2030 somit ein Bevölkerungswachstum von 250 000 prognostiziert wird. Die schwierige Frage lautet nun, wie lange die Nachfrage nach den hochpreisigen Luxuswohnungen aufrecht erhalten werden kann. Aber auch wenn in Berlin Mitte vermehrt Wohnungen im Mittelklasse-Segment entstehen sollten, muss mit drastischen Mietanstiegen gerechnet werden. In den letzen 6 Jahren stiegen die Berliner Mieten um bis zu 40-50%.

Wird Berlin also das neue London und Berlin Mitte 10115 das neue Knightsbridge? Unsere Prognose: ein derartiges Preisniveau werden wir nicht erreichen, aber das Prestige der Hauptstadt wird der britischen Metropole vielleicht sogar den Rang ablaufen wenn die Jobs hierzulande besser bezahlt werden.

Chausseestraße – die „Silicon Alley“

Überhaupt ist die Frage der wirtschaftlichen Entwicklung Berlins und insbesondere von 10115 interessant. Schließlich wird Berlin als Standort für die IT-Branche immer attraktiver, was bedeutet dass die Berliner zahlungskräftiger werden.

Umgangssprachlich wird die Chausseestraße deswegen auch schon als „Silicon Alley“ bezeichnet, in Anlehnung an das IT-Mekka „Silicon Valley“ in Kalifornien, der Heimat von Google, Facebook und Apple. Schließlich sprießen die Startups in Berlin nur so aus dem Boden und insbesondere die Chausseestraße ist bei den Gründern beliebt. Das Spannende hierbei: Mitte des 19. Jahrhunderts gab es in dieser Gegend schon einmal eine Gründerwelle. Zu dieser Zeit entstanden hier im Rahmen der Industriellen Revolution die ersten Eisengießereien und Maschinenbaubetriebe des Landes. Aufgrund der vielen Schornsteine wurde Berlin Mitte deswegen auch als „Feuerland“ bezeichnet.

Auch wenn es vielleicht etwas hochtrabend klingt, spielt sich in Berlin Mitte 10115 derzeit eine neue Revolution ab: kleine Startups wollen mithilfe neuster Technologien den großen Firmen den Rang ablaufen und dann den Weltmarkt angreifen – ganz so wie schon vor 200 Jahren. Kein Wunder also, dass der Immobilienmarkt hier so durch die Decke geht…

Wenn Sie sich noch mehr für das Thema interessieren, dann schauen Sie mal in den Artikel „Berlin will Silicon City werden“ von faz.net rein. Er konzentriert sich auf den Bau des Startup-Bürocamps „Factory Berlin“ auf dem Gelände der ehemaligen Oswald-Brauerei in Mitte.

Die Europacity

Wenn wir schon von den wirtschaftlichen Entwicklungen Berlins reden, darf die Europacity natürlich nicht unerwähnt bleiben. Hierbei handelt es sich um ein Gebiet nördlich des Hauptbahnhofs, das ein hohes kommerzielles Potential und damit gut bezahlte Arbeitsplätze mit sich bringt. Hier stehen und entstehen hochklassige Hotels, Bars und Konzernzentralen. Die Heidestraße wird zum Boulevard ausgebaut und soll eines Tages dem Kurfürstendamm Konkurrenz machen können. Auch dies hat laut Hillmann einen starken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Mitte. Sein Kommentar zur Europacity:

„Ich hatte dann das Glück, dass ich als Investor auf diese Gegend setzte. Da sprach man schon von der Europacity aber so richtig hat da niemand dran geglaubt. Dem Berliner fehlt immer so ein bisschen die Weitsicht, er kann sich nicht vorstellen, wie sich die Stadt drumherum entwickelt, der Berliner begreift nicht, dass jetzt jedes Jahr 40.000 Menschen dazukommen und sich dementsprechend die S-Bahntakte erhöhen und der Nahverkehr verdichtet.“

Immobilieninvestor Hillmann betont übrigens auch, dass diese Preisanstiege in ganz Berlin zu merken sind und es immer schwieriger wird günstig zu wohnen. Galten früher nur Charlottenburg und Mitte als preislich höherklassig, so ist es mittlerweile auch in Schönberg, Kreuzberg und anderen Bezirken innerhalb des S-Bahn-Rings deutlich, dass die Hauptstadt ihren Ruf arm aber sexy zu sein abstreifen will. Besonders Familien die günstig wohnen wollen müssen sich außerhalb des Rings umsehen. Es wird also Zeit für einen neuen Slogan. Ein Vorschlag: “ Berlin ist sexy – falls du es dir leisten kannst“.

Berlin Mitte 10115 im Überblick

Wie sieht 10115 nun derzeit aus und was sind die charakteristischen Straßen und Gebäude des Bezirks?

Die Friedhöfe

Zunächst einmal fällt auf, wieviel Historie der Stadtteil noch vorweisen kann. Besonders geschichtsträchtig ist hierbei der Invalidenfriedhof. Er befindet sich zwischen der Scharnhorststraße und dem Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal und ist Symbol der preußischen und deutschen Militärgeschichte – insbesondere der Befreiungskriege 1813-1815. So ist hier das Grabmal des Kriegsministers Gerhard von Scharnhorst anzufinden. Auch der „Rote Baron“ Manfred von Richthofen war für einige Zeit auf dem Invalidenfriedhof beerdigt und heute ist der Friedhof ein beliebtes Ziel für Stadtspaziergänger – allen voran die Bewohner von Berlin 10115.

Der Invalidenfriedhof ist übrigens nicht der einzige Friedhof des Bezirks, der einen Ausflug wert ist. Im Dorotheenfriedhof (Zugang über die Chausseestraße) liegen neben vielen anderen Persönlichkeiten Bertold Brecht und Heinrich Mann begraben und der Französische Friedhof kann klassizistische Grabmalkunst aus dem 19. Jahrhundert vorweisen.

Die Torstraße

Die Torstraße ist eine der beliebtesten Ausgeh-Zonen Berlins und ist zudem wegen der renovierten Altbauwohnungen heißbegehrt. Hillmann, der wie anfangs erwähnt die Entwicklung des Viertels miterlebt hat, beobachtet auch, dass die schon totgeglaubten Obsthändler und Bäckereien wieder zurückkommen und sich Bio-Supermärkte immer mehr gegen die üblichen Ketten durchsetzen können.

Hier tummelt sich die Berliner Kreativ-Branche im Szene-Café St. Oberholz oder im Privatclub Soho-House und isst in den zahlreichen Gourmet-Restaurants zu Abend.

Damit ist die Torstraße zum Inbegriff von 10115 geworden und es ist mittlerweile fast unmöglich hier noch eine Miet- oder Kaufwohnung zu finden.

Oranienburger Straße

Die Oranienburger Straße ist eine weitere beliebte Flaniermeile in Mitte und weist zudem eine hohe Dichte an Touristen auf.

Eines ihrer bekanntesten Gebäude ist das Kunsthaus Tacheles, dem schon häufig mit dem Abriss gedroht wurde. Allerdings ist es unter Denkmalschutz, steht aber trotzdem derzeit einer ungewissen Zukunft gegenüber.

Direkt neben dem Gebäude befindet sich ein aus Sicht von Immobilieninvestoren extrem kostbares Gut: ungenutzte Bracheflächen. Kein Wunder, dass diese letztes Jahr für 150 Millionen an eine internationale Fondsgesellschaft verkauft wurde, die nun hier Hotels, Wohnungen und Läden plant. Insgesamt werden hier 83.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche mit einem Wohnanteil von 38 Prozent entstehen.

 

Die Chausseestraße

Wie schon erwähnt ist die Chausseestraße aus wirtschaftlicher Sicht interessant und auch architektonisch und historisch hat sie einiges zu bieten. So lag an der Ecke Chausseestraße/Liesenstraße eine Grenzübergangsstelle der DDR und die Berliner Mauer trennten die Straße hier auf 280 Meter Länge vom Nordwesten der Stadt ab.

Die Chausseestraße mündet an der Torstraße mit einem Wohn- und Geschäftshaus im neobarocken Stil. Zu „Feuerland-Zeiten“ befand sich hier der Eingang zur Maschinenbauanstalt von August Borsig.

Zudem ist hier das BND-Gebäude und das Luxuswohnprojekt von Ziegert/Libeskind zu finden.

 

 

 

Kauf oder Verkauf von Immobilien ist in der Regel – vor allem im privaten Bereich – eine der größten finanziellen Transaktionen des Lebens. Mitunter besteht für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – eine große Unsicherheit: Erhalte ich meine unbelastete Immobilie/mein Grundstück im Gegenzug der Zahlung des Kaufpreises? Erhalte ich für das Abtreten meines Eigentums die vereinbarte Kaufsumme – und wann? Um die Unwägbarkeiten so überschaubar und gering wie möglich zu halten, ist der Einsatz eines guten und vertrauenswürdigen Notars der richtige Schritt.

Im folgenden wird ein Überblick gegeben, was einen guten Notar ausmacht.

Beim Notar © Josef Wagner-Höhenberg | WikimediaCommons

 

Berufsbild und Tätigkeitsfeld von Notaren

Das Tätigkeitsfeld von Notaren wird sehr häufig nur mit dem Verlesen von Verträgen und eventuell noch mit dem Aufsetzen von Testamenten assoziiert. In Wirklichkeit jedoch geht ihre Tätigkeit weit darüber hinaus. Sie sind vielmehr Berater im Zusammenhang mit schwierigen und vor allem folgenreichen Rechtsgeschäften – wozu Immobilien-und Grundstückstransaktionen zweifelsohne zählen.

Notare gehören zwar zu den Freiberuflern, haben aber dabei ein öffentliches Amt inne – ohne jedoch verbeamtet zu sein. Die notariellen Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Da sich jedoch ihre Höhe an den Geschäftswerten orientiert, können die Einnahmen stark schwanken. Zudem trägt ein Notar das volle unternehmerische Risiko für seine Kanzlei. Er ist – wie ein Architekt – mit seinem gesamten (auch persönlichen) Vermögen haftbar.

Das Aufgabenfeld eines Notars ist äußerst vielfältig, da es zahlreiche Rechtsgebiete berührt. Er befasst sich beispielsweise mit folgenden Themen:

• Erbrecht
• Grundstücksrecht
• Familienrecht
• Gesellschaftsrecht

 

So ist die Kompetenz der Juristen mit Zweitem Saatsexamen und absolviertem dreijährigem Vorbereitungsdienst als Notarassessoren jederzeit in hohem Maße gefordert. Sie beurkunden, beraten, überwachen Zahlungen und verwalten treuhänderisch Gelder. Für Immobilientransaktionen relevant ist das Kümmern um rechtmäßige Grundbucheinträge. Die 7 156 Notare in Deutschland (statista.de, 2015) besetzen so viele Stellen, wie durch die Bundesländer gefordert werden.

Notare sind zwar von Haus aus Juristen, aber im Gegensatz zu beispielsweise Richtern nicht befugt, Entscheidungen für ihre Mandanten zu treffen. Sie halten in Urkunden lediglich den Willen der Mandanten fest – ein sehr gutes und bekanntes Beispiel hierfür sind Testamente.

Weiterlesen…

Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. Schließlich werden die Gerichte dieses Landes tagaus tagein mit Streits zwischen Mietern, Vermieter und Investoren belangt und solche Streitereien wollen wir Ihnen ersparen oder zumindest erleichtern.

Dieser Artikel bietet Ihnen sicherlich keinen vollständigen Überblick über die Gesetzleslage aber dient als praktischer Einstieg in die Thematik.

Immobilien- und Steuerrecht – für wen ist das wichtig?

Grundsätzlich ist jeder vom Immobilien- und Steuerrecht betroffen, der eine Immobilie mietet, vermietet, kauft, verkauft oder in irgendeiner Weise an ihr finanziell beteiligt ist.

Natürlich ist es so, dass Ihnen schlussendlich der Rechtsanwalt als kompetenter Berater zur Seite steht. Wir finden aber, dass Sie niemals blind einem anderen Dienstleister vertrauen sollten wenn es darum geht, wichtige Entscheidungen in Bezug auf Ihre Immobilie zu treffen.

Wenn Sie etwa Vermieter sind, dann liegt es an Ihnen überhaupt auf die Idee zu kommen die Miete zu erhöhen und sich zu erkundigen, was für eine Mieterhöhung angemessen und rechtlich erlaubt ist.

Sind Sie dagegen Bauherr und überlegen ein Grundstück zu erwerben so ist es sicherlich unerlässlich ein Grundverständnis zu haben, was für Grundstücke wie bebaut werden dürfen.

Das deutsche Immobilienrecht

In Deutschland besteht das Immobilienrecht aus zwei Bereichen: das Öffentliche Recht und das Zivilrecht.

Das Öffentliche Recht wiederum gliedert sich auf in das Bauplanungsrecht (regelt den Bebau von Grundstücken) und das Bauordungsrecht (regelt verfahrensrechtliche Anforderungen sowie die Sicherheitsanforderungen des Bauprojekts). Grundlage des Öffentlichen Rechts ist das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnung des betroffenen Bundeslands.

Das Zivilrecht dagegen basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der Grundbuchordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz. Es befasst sich mit der Übertragung und Bebauung von Grundstücken und wie diese vertraglich geregelt werden.

Das öffentliche Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Das Bauplanungsrecht bestimmt wo und was gebaut werden darf und ist damit für jeden Bauherren unerlässlich.

Die erste Stufe des Bauplanungsrechts ist die Bauleitplanung, die wiederum den Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne umfasst. Der Bebauungsplan basiert dabei auf dem Flächennutzungsplan – sämtliche Pläne werden werden vom zuständigen Stadt- bzw. Gemeinderat beaufsichtigt.

Der Flächennutzungsplan…

• umfasst das gesamte Stadtgebiet
• gibt Auskunft über den Flächenbedarf und die Nutzungsmöglichkeiten (Wohnen, Arbeiten etc.)
• gibt keine Garantie, dass die Flächen auch später tatsächlich so genutzt werden darf

Der Bebauungsplan…

• wird vom Stadtrat beschlossen
• kann öffentlich ohne Genehmigung eingesehen werden
• erfolgt einer standardisierten Aufstellung (Beispiel)
• beinhaltet die spezifische Aufteilung des Grundstücks (z.B Baulinien, Grundstücksgrenze, Baugrenze, Grundflächzahl)

Baugenehmigung

Dass ohne Baugenehmigung nicht gebaut werden darf ist sicherlich für niemanden ein Geheimnis. Doch was gibt es beim Antrag auf die Baugenehmigung zu beachten?

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass eine Reihe von Baumaßnahmen gibt, die keine Baugenehmigung brauchen. Dazu gehören Renovierungsmaßnahmen wie:

• Neue Dacheindeckung
• Ausbau des Wärmedammes
• Anbindung von Solaranlagen
• Auswechseln von Türen/Fenstern

Wer ein Grundstück neu bebauen will braucht aber in jedem Fall eine Baugenehmigung. Diese wird dann erteilt wenn der Bebauungsplan von der Baubehörde akzeptiert wird. Allerdings kann die Genehmigung auch dann erteilt werden wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Die Kriterien:

• Das Gebäude muss ästhetisch zur näheren Umgebung passen
• Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden
• Die Erschließung muss gesichert sein
• Mit dem Bau muss innerhalb von 3 Jahren nach dem Erteilen der Genehmigung begonnen werden

Das Steuerrecht bei Rendite-Immobilien

Dass die Immobilien-Investition viele Steuervorteile bietet ist häufig zu hören. Allerdings besteht wenig Klarheit worauf man achten muss um die Vorteile zu erlangen. Im Folgenden ein Überblick.

Einkommenssteuer

Bei der Einkommenssteuer unterscheidet man zwischen Mieterträgen und Veräußerungserträgen.

Mieteinnahmen gelten als steuerpflichtiges Einkommen. Dies bedeutet jedoch auch, dass Werbungskoten und Sonderausgaben abgezogen werden dürfen und nur die resultierende Differenz steuerpflichtig ist.

Für Immobilieninvestoren besonders interessant: Darlehenszinsen gelten als Werbungskosten! Wichtig ist dabei, dass die Zinsen einer bestimmten Immobilie zuzuordnen sind und daher von einem separaten Konto abgebucht werden sollten, da dass Finanzamt die Zinszahlungen sonst nicht als Werbungskosten anerkennt.

Auch die sogenannten Abschreibungen für Abnutzung (AfA) gelten als Werbungskosten. Hierbei handelt es sich um einen pauschalen Betrag, der die jährliche Wertminderung eines Gebäudes abschätzt. Diese Abschreibung gilt nur für Gebäude und nicht für Grundstücke, weswegen die Anschaffungskosten der Immobilie größtenteils auf das Gebäude selbst verteilt werden sollten.

Praktisch ist auch, dass die Pauschalbeträge großzügig bemessen sind und unabhängig davon anfallen ob die Immobilie tatsächlich an Wert verliert.

Wichtig: Auch die Herstellungskosten eines Gebäudes können abgeschrieben werden. Zu diesen Kosten gehören nicht nur die Bau- und Materialkosten sondern auch die Kosten für den Architekten und der Anschluss an die Versorgungsnetze.

Auch Instandhaltungskosten dürfen als Werbungskosten abgeschrieben werden. Dazu gehören jegliche Reparaturarbeiten wie die Erneuerung von Fußböden oder der Heizungsanlage bis zu Außenanstrichen oder der Dachreparatur. Allerdings gilt zu beachten, dass innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Erwerb oder Bau des Gebäudes die Instandhaltungskosten nicht mehr als 15 % der Herstellungskosten betragen dürfen – ansonsten werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet. Dies wiederum bedeutet, dass die Kosten nicht sofort in ganzer Höhe abgeschrieben werden können sondern sich am jährlichen Abschreibungssatz orientieren.

Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerlich Beratung da.