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Qualifizierung in der Immobilienbranche zwischen Schein und Sein: Welche Aus- und Weiterbildung ist die richtige?

Die Diskussionen und Gesetzesentwürfe rund um den Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter sind ins Leere gelaufen. Daraus geworden ist eine Weiterbildungspflicht.

Unterm Strich steht weiterhin der Fakt, dass in Deutschland jeder mit einem entsprechenden Gewerbeschein und ohne einschlägige Ausbildung in der Immobilienbranche tätig werden kann.

Ob das dem Ruf des Berufsstandes hilft, ist die Frage!

Unabhängig von den politischen Entscheidungen über Sachkundenachweis und Weiterbildungspflicht stellt sich für in der Branche tätige Menschen und solche, die dort tätig werden wollen, die Frage nach der richtigen Ausbildung und Weiterbildung.

Welche Aus- oder Wieterbildung ist die richtige?

Welche Aus- oder Weiterbildung ist die richtige? – Poster photo created by creativeart – www.freepik.com

 

Welche Aus- und Weiterbildung ist die richtige?

Wie kann ich mich für die Immobilienbranche bestmöglich ausbilden, um meinen Beruf kompetent auszuführen, meine Kunden mit Expertise zu überzeugen und mich von der Konkurrenz abzuheben?

Die Frage ist berechtigt und wird nicht selten von Kollegen aufgeworfen.

Wenn du dich intensiver mit der Frage beschäftigen möchtest, findest du detaillierte Informationen in meinem Artikel „Aus- und Weiterbildung in der Immobilienbranche (2019)“. Hier gehe ich auf die verschiedenen Möglichkeiten der Qualifizierung mit unterschiedlichen Voraussetzungen ein und gebe konkrete Empfehlungen und Hinweise für bestimmte Studiengänge und Weiterbildungen.

Versuchen wir uns der Frage aber zunächst über die vier grundlegenden Qualifizierungsformen zu nähern.

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Mit dem Bausparer ins Eigenheim

  • Von OP
  • Veröffentlicht 4. Januar 2019
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Die Immobilienfinanzierung durch den Bausparvertrag ist der absolute Klassiker unter den Finanzierungsmethoden. So kann man schon früh anfangen für den Traum vom Eigenheim zu sparen und sich damit bereits ein kleines Polster schaffen, wenn es dann endlich soweit ist. Ungefähr jeder zweite Deutsche hat in seinem Leben mindestens einmal einen Bausparvertrag abgeschlossen, häufig auch ganz am Anfang des Berufslebens. Doch wie funktioniert das Bausparen eigentlich im Detail?

Der Bausparvertrag im Allgemeinen

Ein Bausparvertrag ist nichts anderes als eine bestimmte Form des Sparvertrages, der in der Regel zur Finanzierung einer Immobilie, Umbaumaßnahmen oder sonstigen mit einer Immobilie im Zusammenhang stehende Investition verwendet wird. Zu Beginn des Vertrages wird deswegen auch ein Zinssatz vereinbart, zu dem man später dann ein Darlehen für diesen Zweck aufnehmen kann, erklären die Experten von Immobilienspot. Zuvor wird von der Bausparkasse und der Sparer eine bestimmte Bausparsumme festgelegt, die vom Sparer regelmäßig eingezahlt werden muss. Wenn die festgelegten Bedingungen erfüllt sind, besteht die Möglichkeit der Zuteilung durch die Bausparkasse und das Darlehen kann in Anspruch genommen werden.

Einzahlen, Auszahlen & Co.

Die Kriterien für die Zuteilung, also Auszahlung, des Darlehens sind bei jeder Bank unterschiedlich. Es gibt zwar gewisse Grundzüge in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge, die gesetzlich festgelegt sind und an die sich jeder zu halten hat, die Ausgestaltung ist allerdings den Bausparkassen selbst überlassen. Ein gewisses Mindestguthaben (meist zwischen 40 und 60 Prozent) verlangt allerdings jede Bausparkasse. Des Weiteren wird oft eine sog. Bewertungspunktzahl gefordert und eine Mindestvertragslaufzeit sollte erfüllt sein, die ebenso mit Vertragsabschluss festgelegt wird und in der Regel nicht unter 12 Monate beträgt. Die Zuteilung erfolgt dann mit dem Bausparguthaben anderer Sparer. Hier ergibt sich häufig ein Problem: Es kann nicht garantiert werden, dass zu einem gewissen Zeitpunkt die gewünschte Summe vorhanden ist.

Geld vom Staat

Der Bausparvertrag kann sowohl durch die Arbeitnehmersparzulage, die wiederum an Vermögenswirksame Leistungen gekoppelt ist, als auch die Wohnungsbauprämie gefördert werden. Der Staat hat hieran gewisse Bedingungen gekoppelt, über die man sich im einzelnen auf jeden Fall informieren sollte. So schenkt man nichts her und kann auf die Laufzeit gerechnet eine schöne Extrasumme einsparen.

Warum einen Bausparvertrag nutzen?

Ein Bausparvertrag stellt eine sehr lukrative Möglichkeit dar, eine Baufinanzierung zu günstigen Konditionen zu erhalten. Der durchaus größte Vorteil ist, dass der Zinssatz für das Baudarlehen bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festgesetzt wird und der Sparer dadurch eine entsprechende Planungssicherheit erhält, zumindest in Punkto Zinsen.

Zudem sind die Zinskonditionen für Bauspardarlehen auch günstiger als vergleichsweise bei Hypotheken und die Tilgungen anfänglich recht gering. So ist die Belastung nicht so hoch und kann dann gegebenenfalls zu einem späteren Zeitpunkt angepasst werden.

Last but not least: Auch dieser Vorteil sollte nicht außer Acht gelassen werden. Bei der Bauspardarlehensabsicherung wird dieses nachrangig im Grundbuch eingetragen, somit bleibt die Möglichkeit einer eventuell zusätzlichen Hypothek offen.

Was spricht dagegen?

Die beiden größten Nachteile sind unumstritten der unklare Zuteilungszeitpunkt, sowie niedrige Guthaben Verzinsungen. Wer sein Geld also einfach nur anlegen möchte, sollte sich einen Bausparvertrag gut überlegen. Hier gibt es oftmals bessere Möglichkeiten, sein Geld möglichst gewinnbringend anzulegen.

Als Finanzierungsmöglichkeit der eigenen Immobilie stellt er allerdings eine interessante Alternative zu den herkömmlichen Darlehen dar, ebenso in Kombination mit der klassischen Hypothek. Man sollte allerdings entsprechend früh beginnen, um nicht unter Zeitdruck zu geraten.

Immobilienverrentung | eine Chance für Immobilienmakler und ältere Menschen

 

Happy Senior Couple From Behind Looking at Front of House.

Ausgangssituation

Die Altersstruktur in der Bundesrepublik Deutschland zeigt einen immer größeren Anteil an älteren und alten Menschen. Von diesen Menschen lebt eine Teilgruppe in Ihrer eigenen Immobilie. Durch geringe Renten und gestiegene Lebenshaltungskosten kombiniert mit einem Investitionsbedarf in die selbstgenutzte Immobilie fragt diese Zielgruppe immer häufiger nach den Möglichkeiten einer Immobilienverrentung an.

Allein bei MaklerScout erhalten wir zwischen 20-30 Anfragen monatlich.

Ziel der Immobilienverrentung ist es in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben aber deutlich liquider zu werden. Es können auch wichtige altersgerechte Umbauten wie ein Treppenlift, ein neues Bad, oder andere sinnvolle Investitionen für die eigene Immobilie umgesetzt werden.

Historisch wurde für diesen Fall seit dem Mittelalter die Leibrente vereinbart. Es gab hier auch die Möglichkeit der Umgehung des kirchlichen Zinsverbots. In letzter Zeit bilden sich immer mehr und innovative Möglichkeiten der Immobilienverrentung heraus. Der prosperierende Immobilienmarkt läßt auch mehr Anbieter und potentielle Käufer als Marktteilnehmer auftauchen. Eine kleine Gruppe von spezialisierten Immobilienmakler ist bereits deutschlandweit als Berater und Vermittler bei diesem hoch spannendem Thema tätig.

Möglichkeiten der Immobilienverrentung

Leibrente

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).

Die Grundidee der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Immobilienverkauf und die grundbuchlich gesicherte Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.

Bei der Leibrente werden häufig Vertragsmodalitäten verbrieft die dem Wohnrechtsinhaber frei von Instandhaltungskosten stellen. Als Sicherheit für den Verkäufer kann eine Rückabwicklung nach genau definiertem Zahlungsverzug des Käufers vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen.

Als Kalkulationsgrundlagen wird der Wert der Immobilie und die zu erwartende Lebensdauer genommen.

Ein Beispiel:

Ein 80 jähriger Rentner möchte seine Eigentumswohnung gegen ein lebenslanges Wohnrecht in Verbindung mit einer Leibrente verkaufen. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt z.B. 200.000,-€. Er erhält bei einem Verkauf eine Anzahlung von 40.000,-€ und eine monatliche Leibrente in Höhe von € 1.100,-€. Alternativ könnte er eine Einmalzahlung von 128.000,- € erhalten. Mit beiden Varianten erhöht er seine Liquidität und kann trotzdem bis zu seinem Ableben im gewohnten Umfeld wohnen bleiben.

Wert des lebenslangen Wohnrechts:

Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:
z.B. 700 Euro x 12 Monate x 11,00 = etwa 92.400 Euro

Zur Ermittlung des Leibrentenfaktors lesen Sie hier.

Ermittlung des zu verrentenden Betrags

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:
350.000 Euro – 92.400 Euro = 257.600 Euro

Ermittlung der monatlichen Leibrente

zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente
257.600 Euro : 12 Monate : 11 = 1.951,51 Euro

Üblich ist in der Praxis, den Kindern die Immobilie zu Lebzeiten zum Teil zu schenken und quasi als Gegenleistung eine Leibrente zu vereinbaren. Rentner, die keine Kinder haben, entscheiden sich dafür, wenn ihnen nicht daran gelegen ist, Vermögen zu hinterlassen.

Bitte vergessen Sie nicht, dass das Beispiele sind und in der Praxis der Anbieter ein individuelles Angebot unterbreitet.

Vor und Nachteile

Als Vorteil ist die günstige Besteuerung der Einkünfte aus der Leibrente zu nennen. (§ 22 ESG). Als Nachteil könnte gelten, dass der Einfluss des Alters auf das Geschäft eine große Rolle spielt. Bei Verkäufern unter 70 Jahren „lohnt“ sich die Leibrente oft nicht. Oft wird als es als moralischer Nachteil empfunden hier eine Art „Wette“ auf den Tod des Verkäufers ein zu gehen. Auch für Erben kann eine Leibrente unglücklich verlaufen. Für den Käufer besteht die Möglichkeit ein Objekt ohne Bankfinanzierung, allein aus dem Tragen der monatlichen Kosten zu erwerben. Vorteilhaft ist eine Leib oder Zeitrente bei sanierungsbedürftigen Immobilien die am Markt schwer verkäuflich sind.

Zeitrente

Eine Zeitrente ist eine Unterform der Leibrente und definiert genau den Zeitraum in dem der Verkäufer noch in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte. Üblicher Weise werden 10 oder 15 Jahre genommen.

Die Zeitrente wird von Verkäufern oft nachgefragt die sich sicher sind nach Ablauf der vereinbarten Zeit sowieso nicht mehr in der Immobilie wohnen zu bleiben und eher in ein Altersheim oder eine kleinere Wohnung ziehen möchten.

Vor und Nachteile

Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf der Zeitrente werden die Zahlungen an die Erben weiter geleistet. Für jüngere Immobilienverkäufer ergeben sich daraus oft bessere Ertragschancen. Für den Käufer bzw. Anbieter der Immobilienverrentung besteht hier der Vorteil der Kalkulationssicherheit.

Umkehrhypothek und Objektbeleihung

Die Grundidee der Umkehrhypothek – im englischen: Reverse Mortgage – ist: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

Der Darlehensgeber nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer der Immobilie bleibt Eigentümer und verfügt über ein lebenslanges Wohnrecht. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine Zinsen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben des Eigentümers kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von den Erben ausgelöst werden.

Die Umkehrhypothek ist die Variante die im Ausland sehr populär ist, das liegt daran, das Banken ein standardisiertes Produkt dort anbieten. Die Umkehrhypothek wird als Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch des Beleihungsobjekts eingetragen und ermöglicht , ohne Verkauf, eine Auszahlung

Vor und Nachteile

Da es sich in Deutschland nicht um eine Massenprodukt handelt gibt es wenig Anbieter und das Produkt hat den Ruf „teuer“ zu sein. Der Vorteil besteht in der steuerfreien Auszahlung.

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Das professionelle Online-Bieterfahren bei Immobilien

  • Problem des Verkaufs/ Einführung

Der Immobilienverkauf wird zumeist in Deutschland durch Immobilienmakler organisiert. Diese Erstellen ein Exposé, sprechen Ihre vorgemerkten Kunden an und inserieren das Angebot in den Print- und Onlinemedien. Es werden sukzessive Besichtigungstermine abgestimmt und nacheinander Verhandlungen geführt. Durch die bestehende Wertunsicherheit und die Angst der Verkäufer nicht das besten Preis erreicht zu haben resultieren regelmäßig wahre Wunschpreisvorstellungen, die dazu führen, dass das Objekt vom Markt abgelehnt wird, niemand sich wirklich dafür interessiert und der Preis nach und nach fällt, so dass die Käufer eine immer bessere Verhandlungsposition erhalten.

  • Definition

Das Online Immobilien-Bieterverfahren definiert sich aus einer zeitliche begrenzten, strukturierten Immobilienangebotsaktion, welches (meist) zu einem Mindestgebot startet und bis zum Ablauf der Frist Interessanten auf eine Immobilie bieten. Als Angebotsgrundlage dient eine online verfügbares ausführliche Angebotsbeschreibung und der vorher verbindlich festgelegten Besichtigungstermine. Die zur professionellen Durchführung notwendige Struktur übernimmt eine online Plattform, die das Angebot und die verbleibende Bietfrist zeigt und die Möglichkeiten gibt Gebote zu plazieren. Die jeweilige Bieterliste und Gebotshistorie kann veröffentlicht werden.

Transparenz und Chancengleichheit für Kaufinteressenten sind daher die Maximen für das Bieterverfahren.

Wichtige Dokumente wie Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung , Lageplan, Energieausweis, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf werden zur Einsicht an die registrierten Bieter veröffentlicht.

Das Bieterverfahren eignet sich nicht nur für private Immobilien, sondern kann genauso gut für Gewerbeobjekte, Grundstücke und Renditehäuser eingesetzt werden.

  • Historisch

Im Ausland und für größere Ausschreibungen ist seit langem ein Bieterverfahren üblich und für viele Marktteilnehmer best practice. In Deutschland erlangte das Bieterverfahren durch die „Versteigerung“ der UMTS Lizenzen Berühmtheit. Schon Anfang der 80 iger begannen institutionelle und öffentliche Anbieter damit Immobilien Bieterverfahren , allerdings offline, durchzuführen. Noch heute bietet zum Beispiel die Bahn eine Bieterplattform an: https://bieterportal.noncd.db.de/portal

 

  • Ablauf

 

  • Vorbereitung

Zur Vorbereitung eines Immobilien Bieterverfahrens werden die notwendigen Unterlagen zusammen gestellt, wichtige Reparaturen und Verschönerungsmaßnahmen durchgeführt und eine ansprechende Angebotsofferte mit Bildern generiert.

Dann wird der Termin für die Besichtigungen gefunden und ein Mindestangebot und die Angebotsdauer fest gelegt.

In der Vorbereitungsphase wird auch definiert ob nur bestimmte Bieter zugelassen werden, zum Beispiel Privatpersonen, Inländer, mit Bonitätscheck (Finanzierungbestätigung etc.) und ob das Verfahren als öffentliches Verfahren für alle sichtbar sein soll oder lieber als so genanntes „Off-Market“ Verfahren nur eingeladenen Bietern zugänglich gemacht wird.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Wählen Sie statt der oft üblich 3 Tage besser eine Laufzeit von 2-4 Wochen “

 

  • Mindestgebot

Ein Mindestgebot ist nicht unbedingt erforderlich aber durchaus sinnvoll. Mit einem zu hohen Startpreis nimmt man dem Bieterverfahren jedoch seinen Charme und Marketingeffekt.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Ein Mindestgebot in Höhe von 40-50 % des erwarteten Preises hat sich als erfolgreich erwiesen“

 

  • Abgrenzung zur Versteigerung

Die wichtigste Abgrenzung liegt in der etwas unverbindlicheren Art des Zuschlags. Der Höchstbietende wird nicht automatisch Käufer, sondern der Verkäufer hat das Recht einen „unterlegenen“ Bieter zu bevorzugen. Da erst der später statt findende Notartermin allein verbindlich ist kann auch der Höchstbietende „zurückziehen“.

 

  • Organisation Plattform

Das finden einer entsprechend geeigneten Plattform zur Durchführung eines Online Immobilien Bieterverfahrens ist von entscheidender Bedeutung.

Hier spielen 2 Kriterien eine Rolle. Zum Einen die technischen Möglichkeiten zur einfachen Einpflegung eines evtl. schon vorhandenen Exposee mit Bildern, Text, Lageplan etc und der Möglichkeit das Bieterverfahren optisch ansprechend den Bieter zu präsentieren. Auch die Organisation der Information an Bieter wenn diese überboten wurden. Zum Anderen die Möglichkeit max. Besucher, Interessenten auf die Angebotsseite zu ziehen.

 

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Die Auswahl einer geeigneten Internetplattform ist entscheidend. Nur wenn hier alle Möglichkeiten der Information und Interaktion gegeben sind lohnt ein Online Bieterverfahren“

 

Die Nutzungsbedingungen der Plattform sollten auf das Bieterverfahren maßgeschneidert sein. Plattformen die Bieterverfahren organisieren sind z.B www.10immobilien.com und www.venbona.de

 

 

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Für Makler wird Fortbildung ab August 2018 Pflicht

Die Deutschen besitzen derzeit rund 9 Mio. Eigentumswohnungen. In den meisten Fällen haben sie hierfür ihr gesamtes Kapital eingesetzt oder sich hoch und langfristig verschuldet. Unter diesen Gesichtspunkten ist es eine absolute Notwendigkeit, dass sie sich darauf verlassen können, mit wirklich fachkundigen Immobilienmaklern und WEG-Verwaltern zusammenzuarbeiten.

Fortbildungspflicht für Immobilienmakler ab 2018. // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Fortbildungspflicht für Immobilienmakler ab 2018. // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Regelmäßige Fortbildung und Berufshaftpflichtversicherung für Makler wird verpflichtend

Ab dem 01. August 2018 gilt gemäß § 34c Absatz 2a der Gewerbeordnung eine gesetzliche Fortbildungspflicht für Immobilienmakler und WEG-Verwalter, die anstelle eines ursprünglich geplanten Sachkundenachweises tritt. Der Absatz ist Teil des „Gesetz zur Einführung einer Berufszulassung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler“, das am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde.

Makler und Verwalter müssen künftig 20 Stunden Fortbildung in einem Zeitraum von drei Jahren gegenüber der zuständigen Behörde nachweisen. Die Weiterbildung kann auf verschiedenen Wegen durchgeführt werden, zum Beispiel in Präsenzform, als Selbststudium oder betriebsinterne Maßnahmen. Natürlich müssen bei allen Arten die Anforderungen an die Qualität der Weiterbildung erfüllt sein. Weitere Details zur Fortbildungspflicht können die Gewerbetreibenden in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) nachlesen.

Weiterhin muss der Makler seine Auftraggeber beim ersten Kontakt über seine berufliche Qualifikation in Kenntnis setzen und bei längerer Zusammenarbeit regelmäßig zum 31. Januar eines Jahres über seine beruflichen Weiterbildungen informieren.

Lockerung für Immobilienkaufleute

Wer eine Ausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann abgeschlossen hat oder geprüfter Immobilienfachwirt/-in ist, ist für die ersten drei Jahre nach seinem Ausbildungsabschluss von der Fortbildungspflicht befreit.

Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler erforderlich

Um eine Berufszulassung zu erhalten, müssen Immobilienmakler künftig eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung nachweisen. Die Mindestversicherungssumme beträgt 250 000 Euro für jeden Versicherungsfall und 500 000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Diese neue Regelung dient dem Schutz der Auftraggeber vor finanziellen Schäden durch Immobilienmakler, die ihren Beruf fehlerhaft ausführen.

IVD weiterhin für Sachkundenachweis

Der Immobilienverband IVD sieht die neue Berufszulassungsregelung nur als einen ersten Schritt und tritt hingegen für einen substantiellen Sachkundenachweis ein. „Wir geben uns mit dem Gesetz nicht zufrieden und werden den Sachkundenachweis in der nächsten Legislaturperiode weiter vorantreiben“, sagt die Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverbandes IVD, Sun Jensch.

(von Gina Doormann)

Privates Vermieten von Wohnraum: Das lohnt sich nur selten!

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?

Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns

Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.

Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:

  • Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
  • Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
  • Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
  • Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
  • Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.

 

Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite

Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.

Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.

Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?

In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.

Vermietungsregeln beachten

Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.

Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.

Fazit privates Vermieten

Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.

(von Gina Doormann)

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