Wer in ein Neubauprojekt investieren möchte, sollte mit einem unabhängigen Bauberater zusammenarbeiten. Er erkennt Baumängel früh und Sie können früh genug gegensteuern.

Das Thema Hausbau ist sehr komplex. Und dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Haus für den Eigenbedarf bauen möchten oder ein Hausbauprojekt als Kapitalanlage begreifen. In jedem Fall investieren Sie eine hohe Summe – umso wichtiger ist es, dass nichts schiefgeht.

Ihr unabhängiger Bauberater unterstützt beim Bauvorhaben

Mögliche Fehler geschehen bereits bei frühen Entscheidungen, zum Beispiel der über das richtige Grundstück. Es ist immens wichtig, dass Sie die passende Lage für Ihr Vorhaben wählen. Wollen Sie vermieten, können andere Lagen interessant sein als für ein Verkaufsvorhaben. Vom Ökonomischen abgesehen lauern weitere Fallstricke: So sollte die Grundstücksbeschaffenheit hinsichtlich Boden oder möglicher Altlasten fachmännisch beurteilt werden – vielleicht sind diese bereits ein Ausschlusskriterium für ein Grundstück?

Ihr Bauberater unterstützt Sie in der Planungsphase

Weiter geht es bei der Architektur: Raumaufteilung, Bauweise und geplante Energieeffizienzklasse müssen im Vorfeld bedacht und gründlichst geplant werden. An diesem Punkt ist es ratsam, dass Sie mit Ihrem Bauberater bereits vor der Planungsphase Ihren Bedarf und Ihre Vorstellungen ermitteln. Es können bereits bei den ersten Überlegungen zu Ihrem Wohnbauprojekt viele Richtungen eingeschlagen werden – ein Erfahrener Bauberater kann und sollte hier lenkend eingreifen. So beginnt die „Qual der Wahl“ bereits bei der geplanten Verwendung: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie genau bedenken, für welche Zielgruppe Sie den Wohnraum anbieten möchten. Denn diese bestimmt die benötigte Anzahl der Zimmer und deren Größe. Auch Barrierefreiheit ist ein Thema, das Sie in diesem Zusammenhang bedenken müssen. Geht es um Ihr Eigenheim, müssen Sie vielleicht schon jetzt Abschied nehmen von allzu schwärmerischen Wunschvorstellungen …

Natürlich können Sie zudem nicht ohne Einschränkungen „einfach drauflosplanen“: Jedes Bauvorhaben ist reglementiert durch einen Bebauungsplan mit mehr oder minder strengen Vorgaben, die sich von Gemeinde zu Gemeinde oder Stadt unterscheiden. Apropos Auflagen: Ein wichtiger und gesetzlich reglementierter Punkt ist die energetische Ausstattung mit Dämmung, KfW-Energieeffizienzklassen, möglicherweise regenerativer Energie: Gewisse Auflagen müssen bei Neubauten erfüllt werden. Idealerweise besitzt, was nicht ungewöhnlich ist, Ihr Bauberater eine Zusatzqualifikation zum Energiesachverständigen. Damit wären Sie in punkto Energie auf der ganz sicheren Seite.

Qualifikationen des Bauberaters

Ihr unabhängiger Bauberater besitzt im Idealfall ähnliche Qualifikationen wie der von Ihnen beauftragte Architekt – er ist selbst Architekt oder Bauingenieur. Daher kann er einerseits die Planungen fachmännisch beurteilen und zum anderen mögliche Mängelursachen oder gar Fehlplanungen sofort erkennen. Und es ist ohne Frage günstiger und unkomplizierter, diese Fehler im CAD-Programm zu beheben, als sie später während der Bauphase oder gar nach Fertigstellung korrigieren zu müssen.

Sie sehen: Bereits in der Planungsphase, lange bevor der erste Stein bewegt wird, ist ein großes Fachwissen erforderlich. Sofern Sie nicht selbst vom Fach sind, ist es äußerst ratsam, bereits in dieser Phase jemanden an der Seite zu haben, der objektiven Rat geben kann. Beispielsweise haben Sie einen Architekten mit der Planung beauftragt, dem Sie selbstverständlich Ihr Vertrauen schenken. Dennoch ist auch dieser nicht unfehlbar und versucht möglicherweise, eigene Interessen durchzusetzen. Wenn Sie nun aber einen unabhängigen Bauberater von Anfang an mit einbeziehen, ist dieser zum einen von Beginn an in Ihr Bauprojekt involviert und zum anderen sehen vier Augen einfach mehr als zwei.

Die Bauphase: Erfahrung und Fachwissen sind gefragt

Ist die Planungs- und Genehmigungsphase abgeschlossen, beginnt idealerweise die Bauphase. Hier sind Sie ohne Erfahrung und viel Fachwissen nahezu aufgeschmissen. Es gilt, einen Überblick über die Gewerke zu haben, Ausschreibungen und die Vergabe an die verschiedenen Handwerksunternehmen zu koordinieren und im Anschluss auf das Einhalten des Zeitplans zu achten. Um keine unnötigen, zusätzlichen Kosten zu verursachen, ist es von großer Bedeutung, den Zeitplan strikt einzuhalten. Damit dies möglich ist, sollte ein geschultes Auge die Objektüberwachung übernehmen – ein kompetenter Bauberater besitzt Erfahrung in der Bauleitung und erkennt mögliche Mängel rechtzeitig. Damit ersparen Sie sich viel Geld und Ärger!

Sie wollen nicht bauen, sondern Immobilienbestand kaufen?

Es ist Ihnen lieber, ein fertiges Haus zu kaufen als eines neu zu bauen? Dann stellen Sie sich dem Dschungel der Hausangebote. Auch hier kann Ihnen ein unabhängiger Bauberater helfend zur Seite stehen. Er kann die jeweilige Baubeschreibung, die Bau-Laien oftmals zu wenig beachten, mit geschultem Blick lesen und sofort Bluffs erkennen. Beispielsweise wird sehr häufig das Einhalten gesetzlicher energetischer Vorgaben als Besonderheit hervorgehoben – die es natürlich nicht ist. Diese und ähnliche Formulierungen sollten Sie erkennen. Und wenn Sie dabei Unterstützung brauchen, sollten Sie auch für den Kauf einer bestehenden Immobilie einen Bauberater Ihres Vertrauens an Ihre Seite holen.

Objektive Bauberatung hilft – doch was kostet sie?

Dass Ihr qualifizierter Bauberater nicht pro Bono arbeitet, versteht sich von selbst. Doch mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Bauberatung ist eine Leistung, die nicht nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) abrechenbar ist. Sollte Ihr Bauberater auch Ihre Objektüberwachung übernehmen, so ist diese nach Leistungsphase 8 HOAI abrechenbar und er muss in seiner Rechnungstellung zweierlei Maßstab ansetzen. Die Kosten für die Bauberatung gehen weit auseinander. Der Stundensatz bewegt sich ca. zwischen 85 und 140 Euro netto. Die Anfahrtskosten werden mit ca. 50-80 Cent pro Kilometer berechnet. Einige Bauberater arbeiten jedoch auch mit Pauschalpreisen, die deutlich günstiger sind. Sie bieten eine feste Anzahl an Terminen an und berechnen eine Gesamtsumme im niedrigen vierstelligen Bereich.

Wichtig ist für Sie: Gehen Sie nicht allein nach dem Preis! Wenn Sie schon einen Bauberater hinzuziehen, um böse Überraschungen in Bezug auf Ihr Bau- oder Kaufvorhaben zu vermeiden, sollten dessen Qualifikation sowie sein Auftreten Sie vollends überzeugen!

Fazit Bauberater

Mit einem persönlichen Bauberater an Ihrer Seite ersparen Sie sich viel Ärger und unnötige, durch Mängel verursachte Kosten. Auch vor unvorhersehbaren Folgekosten sind Sie weitgehend sicher, wenn ein unabhängiger Fachmann Ihr Bauvorhaben begleitet.

(von Gina Doormann)

Sie haben ein vermietetes Objekt als Kapitalanlage gekauft, entscheiden jedoch nach einiger Zeit, selbst einziehen zu wollen. Was müssen Sie beachten, um Ihren Eigenbedarf durchsetzen zu können?

Wenn Sie einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, ist das Wichtigste das Beachten der rechtlichen Vorgaben

Als Eigentümer Eigenbedarf anmelden

Grundsätzlich ist die Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst, Ihre Familie oder Haushaltsangehörige benötigen. Zudem müssen Sie triftige und vor allem nachvollziehbare Gründe angeben. Diese können eine Trennung von Ihrem Ehepartner sein, gesundheitliche Gründe, eine Verkleinerung aufgrund Ihres Alters, mehr benötigte Zimmer wegen Familienzuwachs, die Aufnahme eines zu pflegenden Angehörigen, die ungünstige Lage der aktuellen Wohnung zum neuen Arbeitsplatz usw. Der direkte Bedarf aus unmittelbaren persönlichen Gründen dürfte durch die genannten Beispiele deutlich geworden sein.

Die Kündigung durch den Vermieter ist im § 573 des BGB geregelt. Hier steht:

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)

der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder (…)“

Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches?

Sollten Sie die Gründe nur vorgeben, um die aktuellen Mieter „loszuwerden“, ist dies nicht rechtskonform. Dies kann zum Beispiel in Erwägung gezogen werden, wenn Ihre Lebensumstände oder Ihre familiäre bzw. persönliche Situation den notwendigen Eigenbedarf nicht plausibel erscheinen lassen. Dass Vermieter vorgetäuschte Gründe angeben, kommt leider vor. Hat der Mieter diesen Verdacht, liegt es an ihm, die Beweise dafür zu erbringen.

Sie wollen Ihren Mietern kündigen, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen?

Dass vermietete Objekte einen geringeren Verkaufspreis erzielen, ist bekannt. Dennoch ist ein Verkauf kein gültiger Grund, um Eigenbedarf anzumelden und den Mietern zu kündigen. Wie das Mietverhältnis sich in Zukunft gestaltet, muss der neue Eigentümer mit den Mietern klären. Zunächst jedoch gilt ihr Mietvertrag unverändert.

Wie muss eine wirksame Eigenbedarfskündigung aussehen?

Die Eigenbedarfskündigung muss in schriftlicher Form erfolgen. Sie müssen sie dem Mieter schriftlich zustellen. In der Kündigung müssen Sie die persönlichen Gründe, die Ihren Eigenbedarf begründen, deutlich und glaubhaft darstellen. Im Internet finden Sie solide Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sollten sich diese Gründe zu einem späteren Zeitpunkt ändern, müssen Sie dies Ihrem Mieter umgehend mitteilen. Wenn es für Sie und Ihre Mieter in Ordnung ist, kann das Mietverhältnis dann natürlich einfach fortgesetzt werden. Weiterhin ist es wichtig, dass Sie die Kündigungsfristen beachten. Sie sind im BGB § 573 c geregelt:

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Mieter haben ein Widerspruchsrecht

Wenn der Mieter die Kündigung seines Mietverhältnisses für unzumutbar erachtet, kann er der Kündigung widersprechen. Dies wäre der Fall, wenn die Kündigung der Wohnung eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde, etwa bei Schwangerschaft, Krankheit, wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder schulpflichtigen Kindern, denen ein Schulwechsel nicht zuzumuten ist.

Fazit Eigenbedarf

Sie sehen: Ohne eine sehr gute Begründung können Sie keinen Eigenbedarf an Ihrer vermieteten Wohnung anmelden. Mieter – auch Ihre – besitzen weitgehende Rechte, die Sie nicht einfach ignorieren dürfen. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Anwalt. So sind Sie definitiv sicher vor den kleinen Fehlern, die beim Anmelden von Eigenbedarf auch im Detail liegen können.

Der Immobilienverkauf boomt. Dennoch verkauft sich eine Immobilie nicht von selbst. Wir vom MaklerScout raten: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, berücksichtigen Sie unsere folgenden Ratschläge. Damit erhöhen Sie Ihre Chance, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und verringern Ihr Risiko, unnötig Zeit in den Verkauf investieren und am Ende leer auszugehen.

Planung: Zeit, Zweck, Ziele und Geld

Die Vorbereitungsphase ist die Grundlage für jede erfolgreiche Verkaufsabwicklung. Unterschätzen Sie diese nicht und planen Sie genug Zeit ein, um gut durchdachte Entscheidungen treffen zu können.

Nehmen Sie sich Zeit

Wirtschaftlich gesehen hat eine Immobilie oft eine größere Bedeutung als ein Auto. Dennoch verbringen viele Menschen beim Immobilienverkauf nicht mehr Zeit als beim Verkauf ihres Autos (oder bei der Urlaubsplanung). Nur eine kleine Unachtsamkeit kann deshalb große finanzielle Konsequenzen haben. Das fängt beispielsweise schon beim eingeschätzten Marktwert Ihrer Immobilie an, über den Sie im Laufe dieses Ratgebers erfahren.

Warum verkaufen Sie Ihre Immobilie?

Der Grund Ihres Immobilienverkaufs sollte Ihnen so klar sein, dass Sie diesen einem interessierten Familienangehörigen ohne Zögern nennen können. Verkaufen Sie, weil Sie eine bestimmte Geldsumme für eine Investition brauchen? Verkaufen Sie, weil Sie die Immobilie selbst nicht nutzen oder vermieten wollen? Handelt es sich vielleicht um ein geerbtes Haus, das Ihnen nun als Wertanlage dienen kann, weil Sie dort gänzlich oder teilweise Mieter finden wollen?

An wen verkaufen Sie?

Stellen Sie sich Ihren Idealkäufer vor. Welche Merkmale sollen ihn ausmachen? Wie sollte er auftreten und sich geben? Auch wenn es sich „nur“ um den Immobilienverkauf handelt, ist auch hier die menschliche Beziehung das A und O. Einen Kaufvertrag unterschreiben Sie schließlich nicht mit jedem. Je genauer Ihr Bild von Ihrem Zielkäufer ist, umso zweifelsfreier können Sie die anschließende Verkaufsstrategie anpassen. Ein älteres Ehepaar möchte eben anders angesprochen werden als ein Mittdreißiger.

Definieren Sie Ausschlusskritieren

Natürlich hat ein Käufer ein bestimmtes Motiv für den Kauf. Fragen sie sich: Wie gut passen meine Gründe des Verkaufs zu seinem Beweggrund für den Kauf? Es gibt eben auch Käufer, die das Haus abreißen werden, weil sie sich nur für das Grundstück interessieren. Ein anderer Käufer möchte vielleicht das Gebäude für gewerbliche Zwecke umbauen. Was, wenn der Höchstbietende Ihnen unsympathisch ist oder Ihre Immobilie „zweckentfremden“ will?

Ihren Wunschkäufer definieren Sie am besten vorab

Legen Sie Ihre Prioritäten deshalb vorher fest. Prüfen Sie mit sich selbst, ob solche Vorhaben Ausschlussgründe für Sie wären und fragen Sie im Gespräch auch deutlich nach, wenn ein wirkliches Kaufinteresse besteht. Nicht ausgesprochene Ziele und Absichten können zu ungünstigen Zeitpunkten zum Vorschein kommen, also auch während des Verkaufsprozesses, wenn eigentlich Entscheidungen gefällt werden sollen.

Definieren Sie klare Verkaufsziele

Beginnen Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie nicht bevor Sie Ihre Verkaufsziele festgelegt haben. Allgemein gesagt definieren Sie solche Ziele, indem Sie spezifisch, messbar, für Sie relevant und in der vorgegebenen Zeit sowie allgemein erreichbar sind. Je deutlicher ein Ziel formuliert ist, umso klarer wissen Sie, wann Ihr Verkauf wirklich erfolgreich für Sie war.

An den folgenden Fragen können Sie sich orientieren:

• Wie hoch müsste der Verkaufspreis sein, damit Sie den Verkauf als vollen Erfolg abbuchen würden?
• Was lautet der Minimalverkaufspreis, unter den Sie unter keinen Umständen gehen würden, weil Sie z. B. eine Finanzierung ablösen wollen?

Mit diesen beiden Fragen schaffen Sie sich sozusagen Ihren Spielraum. Je größer dieser ist, umso mehr Möglichkeiten haben Sie.

Schreiben Sie Ihre Verkaufsziele auf

Seien Sie bei diesem ersten Antasten deshalb nicht zaghaft, es ist ok, auch zunächst einen absoluten Traumverkaufspreis für sich festzuhalten. Beim Realitätscheck werden Sie diesen abgleichen und entsprechend anpassen.

• Gibt es zeitlichen Druck, bis wann Sie die Immobilie verkauft oder die Summe vom Käufer erhalten haben müssen?
• Hängt der Verkauf von einer anderen Bedingung (oder Zahlung) ab? Ist der Verkauf Ihrer Immobilie womöglich die Voraussetzung für eine Folgeinvestition?
• Was ist im Verkaufsumfang enthalten? Lassen Sie bspw. Möbel, die Einbauküche oder Schränke im Verkaufsobjekt? Was nehmen Sie mit?

Beachten Sie, dass Sie beim Umzug von einer bestehenden in eine neue Immobilie beide Objekte im Blick haben. Dabei helfen die nun folgenden Fragen:

• Wie viel Zeit wird der Umzug einnehmen? Addieren Sie zu Ihrer Planung einen 1/3-Puffer. Beispiel: Wenn Sie von einer Woche ausgehen, rechnen Sie mit insgesamt 9-10 Tagen.
• Gibt es zeitliche Einschränkungen für den Zugang zu Ihrer neuen Immobilie? Das kann typischerweise im Überschneidungszeitraum von Auszug und Einzug sein.
• Gleichen Sie Ihre Verkaufsziele mit Ihren Ausschlusskritieren ab, die Sie vorher definiert haben. Zur Erinnerung: Dabei halten Sie fest, wer Ihr Idealkäufer ist, was er mit Ihrer Immobilie „anstellen“ darf und was er keinesfalls tun sollte.

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