Tag Archive: Eigenbedarf

Eigenbedarf anmelden: Das müssen Eigentümer wissen

  • Von Gina Doormann
  • Veröffentlicht 11. August 2017
  • Tags ,

Sie haben ein vermietetes Objekt als Kapitalanlage gekauft, entscheiden jedoch nach einiger Zeit, selbst einziehen zu wollen. Was müssen Sie beachten, um Ihren Eigenbedarf durchsetzen zu können?

Wenn Sie einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, ist das Wichtigste das Beachten der rechtlichen Vorgaben

Als Eigentümer Eigenbedarf anmelden

Als Eigentümer Eigenbedarf anmelden

Grundsätzlich ist die Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst, Ihre Familie oder Haushaltsangehörige benötigen. Zudem müssen Sie triftige und vor allem nachvollziehbare Gründe angeben. Diese können eine Trennung von Ihrem Ehepartner sein, gesundheitliche Gründe, eine Verkleinerung aufgrund Ihres Alters, mehr benötigte Zimmer wegen Familienzuwachs, die Aufnahme eines zu pflegenden Angehörigen, die ungünstige Lage der aktuellen Wohnung zum neuen Arbeitsplatz usw. Der direkte Bedarf aus unmittelbaren persönlichen Gründen dürfte durch die genannten Beispiele deutlich geworden sein.

Die Kündigung durch den Vermieter ist im § 573 des BGB geregelt. Hier steht:

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)

der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder (…)“

Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches?

Sollten Sie die Gründe nur vorgeben, um die aktuellen Mieter „loszuwerden“, ist dies nicht rechtskonform. Dies kann zum Beispiel in Erwägung gezogen werden, wenn Ihre Lebensumstände oder Ihre familiäre bzw. persönliche Situation den notwendigen Eigenbedarf nicht plausibel erscheinen lassen. Dass Vermieter vorgetäuschte Gründe angeben, kommt leider vor. Hat der Mieter diesen Verdacht, liegt es an ihm, die Beweise dafür zu erbringen.

Sie wollen Ihren Mietern kündigen, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen?

Dass vermietete Objekte einen geringeren Verkaufspreis erzielen, ist bekannt. Dennoch ist ein Verkauf kein gültiger Grund, um Eigenbedarf anzumelden und den Mietern zu kündigen. Wie das Mietverhältnis sich in Zukunft gestaltet, muss der neue Eigentümer mit den Mietern klären. Zunächst jedoch gilt ihr Mietvertrag unverändert.

Wie muss eine wirksame Eigenbedarfskündigung aussehen?

Die Eigenbedarfskündigung muss in schriftlicher Form erfolgen. Sie müssen sie dem Mieter schriftlich zustellen. In der Kündigung müssen Sie die persönlichen Gründe, die Ihren Eigenbedarf begründen, deutlich und glaubhaft darstellen. Im Internet finden Sie solide Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sollten sich diese Gründe zu einem späteren Zeitpunkt ändern, müssen Sie dies Ihrem Mieter umgehend mitteilen. Wenn es für Sie und Ihre Mieter in Ordnung ist, kann das Mietverhältnis dann natürlich einfach fortgesetzt werden. Weiterhin ist es wichtig, dass Sie die Kündigungsfristen beachten. Sie sind im BGB § 573 c geregelt:

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Mieter haben ein Widerspruchsrecht

Wenn der Mieter die Kündigung seines Mietverhältnisses für unzumutbar erachtet, kann er der Kündigung widersprechen. Dies wäre der Fall, wenn die Kündigung der Wohnung eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde, etwa bei Schwangerschaft, Krankheit, wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder schulpflichtigen Kindern, denen ein Schulwechsel nicht zuzumuten ist.

Fazit Eigenbedarf

Sie sehen: Ohne eine sehr gute Begründung können Sie keinen Eigenbedarf an Ihrer vermieteten Wohnung anmelden. Mieter – auch Ihre – besitzen weitgehende Rechte, die Sie nicht einfach ignorieren dürfen. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Anwalt. So sind Sie definitiv sicher vor den kleinen Fehlern, die beim Anmelden von Eigenbedarf auch im Detail liegen können.