Monatsarchiv: April 2016

Grundlagen Immobilien- und Steuerrecht: Teil 2

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 28. April 2016
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Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. In Teil 1 unserer Reihe haben wir Ihnen erläutert warum das so ist, woraus das deutsche Immobilienrecht besteht und einige Steuertipps gegeben. In diesem Artikel gehen wir weiter auf Steuersparmodelle und die verschiedenen Steuerverpflichtungen ein. 

Wichtig: Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerliche Beratung da.

Immobilienrecht, wichtig für jeden Investoren (Foto: Alexander Raths / Fotolia)

Immobilienrecht, wichtig für jeden Investoren (Foto: Alexander Raths / Fotolia)

Steuersparmodelle

Stimmt es, dass Immobilen besonders steuersparend sind, wenn sie Verluste einfahren? Das lässt sich so einfach nicht sagen. Zunächst muss zwischen rechnerischen Buchverlusten und operativen Verlusten unterschieden werden.

Rechnerische Buchverluste entstehen, wenn die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) höher sind als die Einnahmen, die sich aus der Immobilie ergeben. Dies ist allerdings eher bei Immobilien der Fall bei denen zunächst hohe Sonderabschreibungen anfallen wie etwa Mietshäuser mit Sozialbindung.

Operative Verluste dagegen sind häufiger aufzufinden. Hierbei handelt es sich um Verluste, die aus tatsächlichen Kosten wie Reparaturen oder Darlehen entstehen. Operative Verluste treten besonders bei Leerstand auf, weil die Kosten trotz der fehlenden Einnahmen weiterhin bestehen bleiben.

Und jetzt der wichtige Teil: Steuervorteile sind bei rechnerischen Buchverlusten möglich und sinnvoll, bei operativen Verlusten dagegen sind sie schädlich.

Es ist nämlich so, dass man nicht davon ausgehen kann einen operativen Verlust durch Steuereinsparung ausgleichen zu können. Der Verlust kann nur in Höhe des Spitzensteuersatzes kompensierter werden – maximal also 42%. Deswegen sollte jeder Investor das Ziel haben, operative Gewinne zu erzielen und nur bei rechnerischen Buchverlusten auf Steuereinsparungen zu hoffen.

Steuervorteile bei unter Denkmalschutz stehenden Immobilien

Wer im Besitz einer Denkmalschutzimmobilie ist, kann sich über erhöhte Abschreibungssätze freuen. Diese beziehen sich jedoch lediglich auf die Kosten, welche verursacht werden um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Allerdings beinhaltet dies auch Baumaßnahmen welche das Gebäude modernisieren, sprich dafür sorgen, dass das Gebäude ordentlich genutzt werden kann.

Zudem muss beachtet werden, dass die Baumaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde bestätigt werden müssen um die Steuervorteile zu gewährleisten.

Veräußerungsgewinne

Wußten Sie, dass die Veräußerung einer Immobilie (sprich ihr Verkauf) einkommenssteuerfrei sein kann?

Dafür muss allerdings eine grundlegende Bedingung erfüllt werden: Die Immobilie muss sich mindestens zehn Jahre in Privatvermögen befunden haben – wenn sie in dieser Zeit vermietet wurde. Wurde sie selber genutzt darf diese Zeitspanne sogar unterboten werden.

Inwiefern es sich nun bei der Immobilie um Privatvermögen handelt kann durchaus strittig sein. Das Finanzamt achtet hierbei darauf, ob der Besitzer beim Kauf der Immobilie bereits eine langfristige Vermietung geplant hat, was auf gewerblichen Besitz schließen würde.

Wichtig ist auch die Drei-Objekte-Grenze zu beachten. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft verliert die Steuerfreiheit aus den Veräußerungsgewinnen!

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Immobilien halten länger als ein Menschenleben weswegen jeder Investor sich Gedanken über die Steuergesetze im Falle einer Vererbung oder Schenkung machen sollte. Schließlich sind Immobilien vom Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz betroffen und werden sowohl im Fall der Schenkung wie der Vererbung gleich berechnet.

Beachten Sie, dass 2009 die Steuerregelungen deutlich überarbeitet wurden. Aktuell gilt:

  • Im Erbfall wird der Teil der Immobilie belastet, der auf den Erben übergeht und nicht zwingend die ganze Immobilie. Dies ist dann relevant wenn eine Immobilie auf mehr als ein Person übertragen wird.
  • Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt erhält einen Freibetrag, der in seiner Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängig ist. Hier finden Sie einen Online-Rechner zum ermitteln des Betrags.
  • Bei Schenkungen können anders als bei Vererbungen die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut angewendet werden – es empfiehlt sich also eine ratenweise Schenkung.
  • Die Ermittlung des zu besteuernden Werts einer verschenkten oder vererbten Immobilie ist kompliziert. Bis Ende 2008 war es noch so, dass nur die Hälfte des Werts besteuert werden muss. Inzwischen wird der Wert mithilfe des Vergleichwertsverfahrens ermittelt. Hierbei wird die betroffene Immobilie mit ähnlichen verkauften Immobilien verglichen.
  • Immobilien aus Privatvermögen werden vom Bundesverfassungsgericht bevorzugt behandelt und nur zu 90% ihres tatsächlichen Wertes werden als steuerpflichtig anerkannt.
Lassen Sie sich die Steuervorteile nicht entgehen (Fotolia / Marco2811)

Lassen Sie sich die Steuervorteile nicht entgehen (Fotolia / Marco2811)

Die Grunderwerbssteuer

Bei der Übertragung eines Grundstücks fällt die Grunderwerbssteuer an, welche im Grunderwerbssteuergesetz geregelt wird. Lediglich bei der Übertragung unter Ehegatten oder anderen nahen Lebenspartner fällt die Steuer nicht an.

Die Steuer wird fällig, sobald ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Ihre Höhe bezieht sich auf den Steuersatz, der für den Kaufpreis anfällt. Der Steuersatz ist dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und bewegt sich um die 5%.

Wichtig: die Grunderwerbssteuer fällt auch dann an wenn der Kaufvertrag zwar abgeschlossen aber nicht ausgeführt wird. Deswegen empfiehlt es sich im Vertrag anzumerken, dass nur der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen muss.

Grundsteuer

Auf alle Grundstücke fällt die Grundsteuer an. Allerdings können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie müssen lediglich in die Betriebskostenabrechnung mit eingeführt werden.

Hier noch einige hilfreiche Ressourcen zum Thema:

 

Die 5 größten Fehler beim Hauskauf

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 9. April 2016
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Wir vom Maklerscout berichten Ihnen heute was die 5 größten Fehler beim Hauskauf sind und wie Sie diese vermeiden können. 

Für Hauskäufer unerlässlich: die Hausbesichtigung (Foto: stockWERK / fotolia.com)

Für Hauskäufer unerlässlich: die Hausbesichtigung (Foto: stockWERK / fotolia.com)

Dass der Hauskauf, ein komplexer und langwieriger Prozess ist, haben wir Ihnen schon in unserem Artikel Hauskauf – alles was man wissen muss verraten. In unserem heutigen Artikel beschäftigen wir uns dabei mit der Frage, was die häufigsten Fehler bei der Wahl des Hauses sind und wie sie am besten vermieden werden können. Schließlich ist der Kauf des eigenen Hauses für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens und wenn man daneben liegt, kann es kompliziert werden, den Fehler wieder gut zu machen.

Fehler 1: Ungeduld bei der Haussuche

Viele Haus-Suchende brennen darauf, endlich in den eigenen vier Wänden wohnen zu dürfen, weswegen es verständlich ist, dass sie bei der komplexen Haussuche schnell ungeduldig werden. Dies kann allerdings zum größten Fehler überhaupt führen: dass man ein Haus kauft ohne sich vorher genau überlegt zu haben ob es auch das richtige ist.

Viele zukünftige Käufer verlassen sich dabei zu sehr auf ihr Gefühl. Sie sehen sich ein paar Häuser an und sagen dann irgendwann: „Hier gefällt’s mir“ ohne sich Gedanken darüber gemacht zu haben, was ihnen eigentlich wichtig ist.

Fragen Sie sich daher auf jeden Fall: Was sind meine Bedürfnisse heute und wie werden sie sich im kommenden Jahrzehnt entwickeln? Ein klassischer Fehler ist etwa, dass man beim Hauskauf noch keine Kinder hat und deswegen nicht daran denkt, dass Schul- und Kindergartennähe einmal ein wichtiges Bedürfnis sein werden. Es heißt also nicht nur das Haus selber unter die Lupe zu nehmen sondern auch die Lage, in welcher es sich befindet.

Es gilt zudem zu beachten, dass sich die Witterung im Laufe des Jahres ändert und ein Haus, das sich im Sommer gut anfühlt, im Winter eher unangenehm ist – etwa weil die Wände nicht gut gedämmt sind. Doch wer sich die Zeit nimmt vor der endgültigen Entscheidung solche Dinge zu überprüfen, der wird im Nachhinein belohnt.

Also: nicht den Fehler machen und voller Ungeduld zu voreilig zu kaufen!

Fehler 2: Die Hausbesichtigung wird nicht ernst genug genommen

Der Makler organisiert die Hausbesichtigung (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Der Makler organisiert die Hausbesichtigung (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Die Hausbesichtigung ist einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim und sollte daher sehr gründlich vorgenommen werden. Begehen Sie daher nicht den Fehler „Nur mal schnell reinzugucken“. Ansonsten übersehen sie schnell wo noch Modernisierungsbedarf herrscht oder ob sich der Dachstuhl in einem guten Zustand befindet.

Vor allem aber sollten Sie vor der Hausbesichtigung keine Entscheidung fällen ob Sie das Haus kaufen werden oder nicht sondern mit einer möglichst neutralen Einstellung die Besichtigung durchführen. Sie müssen generell davon ausgehen, dass die Fotos des Maklers vorteilhafter wirken als die Realität. Zudem kann es sein, dass der Makler im Vorhinein sympathisch gewirkt hat und sie deswegen automatisch eine positive Einstellung gegenüber dem Haus gewonnen haben ohne es überhaupt gesehen zu haben. Dennoch gilt: erst bei der Besichtigung können Sie sich vergewissern ob Ihnen das Haus wirklich gefällt!

Zudem raten wir Ihnen, sich auf die Hausbesichtigung vorzubereiten. Klären Sie mit dem Makler, dass Ihnen ausreichend Zeit zur Verfügung stehen wird, damit Sie nicht zu hastig vorgehen müssen. Bestenfalls schauen Sie schon vor der Besichtigung an der Adresse vorbei um das Haus von Außen zu begutachten und die Umgebung zu erkundschaften. Es könnte ja sein, dass Sie dann schon feststellen, dass das Haus nichts für Sie ist und somit können Sie sich die Besichtigung gleich ersparen.

Zur Vorbereitung gehört auch, dass Sie ein paar Utensilien zusammenstellen mit der die Hausbesichtigung gründlicher durchgeführt werden kann. Dazu gehört etwa ein Fotoapparat, ein Notizblock, eine Taschenlampe und ein Zollstock.

Noch ausführlichere Tipps zur Hausbesichtigung find Sie hier.

Fehler 3: Die Gesamtkosten werden unterschätzt

Trotz der niedrige Zinsen ist ein Hauskauf ein teure Angelegenheit. Machen Sie deswegen nicht die Fehler die Gesamtkosten zu unterschätzen. Schließlich kommt nicht nur der Kaufpreis allein auf Sie zu, sondern noch allerlei Extrakosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Modernisierungskosten.

Sind Sie sich denn bewusst, dass die Maklerprovision bis zu 6% des Kaufpreises betragen kann? Immerhin haben Sie die Möglichkeit, die Provision runterzuhandeln, was bei den anderen Nebenkosten nicht möglich ist. So belaufen sich die Notarkosten samt den Kosten für die Grundbuchänderungen auf 2% des Kaufpreises. Besonders unangenehm ist zudem die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6% des Kaufpreises liegt.

Hier gibt es mehr Infos zum Thema Grunderwerbssteuer und wie man sie reduzieren kann.

Fehler 4: Erforderliche Modernisierungsmaßnahmen werden unterschätzt

Moderni(Fotolia.com / maho)

Modernisierungsarbeiten (Fotolia.com / maho)

Wer ein Haus kauft, der kauft meist ein gebrauchtes Objekt. Dies bedeutet zum einen, dass möglicherweise Bautechnologien nicht mehr zeitgemäß sind und zum anderen, dass es Abnutzungserscheinungen geben wird.

Unterschätzen sind demnach nicht was für einen Zeit- und Kostenaufwand Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten mit sich bringen.

Klassische Sanierungsarbeiten sind z.B:

  • Maurerarbeiten (bei brüchigem Mauerwerk)
  • Verglasungsarbeiten (etwa wenn Fenster nur einfach verglast sind)
  • Erneuerung von Wärme- und Hitzedämmung
  • Elektro- und Schlosserarbeiten
  • Verbesserung des Brandschutzes

Besonders bei älteren Häusern müssen Sie mit aufwändigen Sanierungsmaßnahmen rechnen. Nicht unterschätzen!

Fehler 5: Der Kaufvertrag wird nicht gut genug geprüft

Der Kaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

Der Kaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

Bevor Sie den Kaufvertrag abschließen sollten Sie ihn eingehen prüfen. Das klingt selbstverständlich, wird aber tatsächlich von Hauskäufern häufig übergangen.

Bevor es überhaupt zur Unterzeichnung des Vertrags kommt, sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie durchaus Mitspracherecht bei seiner Formulierung haben. Wenn Sie den ersten Entwurf vom Notar zugesendet bekommen, dann sehen Sie ihn als Vorschlag und nicht als endgültig an.

Machen Sie einen Termin mit dem Notar aus um sich unklare Punkte erklären zu lassen. Am besten jedoch besprechen Sie den Vertrag auch mit einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale.

Wenn Sie Änderungen am Vertrag wünschen, müssen diese mit Notar und Verkäufer abgesprochen werden. Scheuen Sie sich nicht davor, nach Änderungen zu fragen!