Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. In Teil 1 unserer Reihe haben wir Ihnen erläutert warum das so ist, woraus das deutsche Immobilienrecht besteht und einige Steuertipps gegeben. In diesem Artikel gehen wir weiter auf Steuersparmodelle und die verschiedenen Steuerverpflichtungen ein. 

Wichtig: Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerliche Beratung da.

Immobilienrecht, wichtig für jeden Investoren (Foto: Alexander Raths / Fotolia)

Steuersparmodelle

Stimmt es, dass Immobilen besonders steuersparend sind, wenn sie Verluste einfahren? Das lässt sich so einfach nicht sagen. Zunächst muss zwischen rechnerischen Buchverlusten und operativen Verlusten unterschieden werden.

Rechnerische Buchverluste entstehen, wenn die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) höher sind als die Einnahmen, die sich aus der Immobilie ergeben. Dies ist allerdings eher bei Immobilien der Fall bei denen zunächst hohe Sonderabschreibungen anfallen wie etwa Mietshäuser mit Sozialbindung.

Operative Verluste dagegen sind häufiger aufzufinden. Hierbei handelt es sich um Verluste, die aus tatsächlichen Kosten wie Reparaturen oder Darlehen entstehen. Operative Verluste treten besonders bei Leerstand auf, weil die Kosten trotz der fehlenden Einnahmen weiterhin bestehen bleiben.

Und jetzt der wichtige Teil: Steuervorteile sind bei rechnerischen Buchverlusten möglich und sinnvoll, bei operativen Verlusten dagegen sind sie schädlich.

Es ist nämlich so, dass man nicht davon ausgehen kann einen operativen Verlust durch Steuereinsparung ausgleichen zu können. Der Verlust kann nur in Höhe des Spitzensteuersatzes kompensierter werden – maximal also 42%. Deswegen sollte jeder Investor das Ziel haben, operative Gewinne zu erzielen und nur bei rechnerischen Buchverlusten auf Steuereinsparungen zu hoffen.

Steuervorteile bei unter Denkmalschutz stehenden Immobilien

Wer im Besitz einer Denkmalschutzimmobilie ist, kann sich über erhöhte Abschreibungssätze freuen. Diese beziehen sich jedoch lediglich auf die Kosten, welche verursacht werden um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Allerdings beinhaltet dies auch Baumaßnahmen welche das Gebäude modernisieren, sprich dafür sorgen, dass das Gebäude ordentlich genutzt werden kann.

Zudem muss beachtet werden, dass die Baumaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde bestätigt werden müssen um die Steuervorteile zu gewährleisten.

Veräußerungsgewinne

Wußten Sie, dass die Veräußerung einer Immobilie (sprich ihr Verkauf) einkommenssteuerfrei sein kann?

Dafür muss allerdings eine grundlegende Bedingung erfüllt werden: Die Immobilie muss sich mindestens zehn Jahre in Privatvermögen befunden haben – wenn sie in dieser Zeit vermietet wurde. Wurde sie selber genutzt darf diese Zeitspanne sogar unterboten werden.

Inwiefern es sich nun bei der Immobilie um Privatvermögen handelt kann durchaus strittig sein. Das Finanzamt achtet hierbei darauf, ob der Besitzer beim Kauf der Immobilie bereits eine langfristige Vermietung geplant hat, was auf gewerblichen Besitz schließen würde.

Wichtig ist auch die Drei-Objekte-Grenze zu beachten. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft verliert die Steuerfreiheit aus den Veräußerungsgewinnen!

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Immobilien halten länger als ein Menschenleben weswegen jeder Investor sich Gedanken über die Steuergesetze im Falle einer Vererbung oder Schenkung machen sollte. Schließlich sind Immobilien vom Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz betroffen und werden sowohl im Fall der Schenkung wie der Vererbung gleich berechnet.

Beachten Sie, dass 2009 die Steuerregelungen deutlich überarbeitet wurden. Aktuell gilt:

• Im Erbfall wird der Teil der Immobilie belastet, der auf den Erben übergeht und nicht zwingend die ganze Immobilie. Dies ist dann relevant wenn eine Immobilie auf mehr als ein Person übertragen wird.
• Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt erhält einen Freibetrag, der in seiner Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängig ist. Hier finden Sie einen Online-Rechner zum ermitteln des Betrags.
• Bei Schenkungen können anders als bei Vererbungen die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut angewendet werden – es empfiehlt sich also eine ratenweise Schenkung.
• Die Ermittlung des zu besteuernden Werts einer verschenkten oder vererbten Immobilie ist kompliziert. Bis Ende 2008 war es noch so, dass nur die Hälfte des Werts besteuert werden muss. Inzwischen wird der Wert mithilfe des Vergleichwertsverfahrens ermittelt. Hierbei wird die betroffene Immobilie mit ähnlichen verkauften Immobilien verglichen.
• Immobilien aus Privatvermögen werden vom Bundesverfassungsgericht bevorzugt behandelt und nur zu 90% ihres tatsächlichen Wertes werden als steuerpflichtig anerkannt.

Lassen Sie sich die Steuervorteile nicht entgehen (Fotolia / Marco2811)

Die Grunderwerbssteuer

Bei der Übertragung eines Grundstücks fällt die Grunderwerbssteuer an, welche im Grunderwerbssteuergesetz geregelt wird. Lediglich bei der Übertragung unter Ehegatten oder anderen nahen Lebenspartner fällt die Steuer nicht an.

Die Steuer wird fällig, sobald ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Ihre Höhe bezieht sich auf den Steuersatz, der für den Kaufpreis anfällt. Der Steuersatz ist dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und bewegt sich um die 5%.

Wichtig: die Grunderwerbssteuer fällt auch dann an wenn der Kaufvertrag zwar abgeschlossen aber nicht ausgeführt wird. Deswegen empfiehlt es sich im Vertrag anzumerken, dass nur der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen muss.

Grundsteuer

Auf alle Grundstücke fällt die Grundsteuer an. Allerdings können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie müssen lediglich in die Betriebskostenabrechnung mit eingeführt werden.

Hier noch einige hilfreiche Ressourcen zum Thema:

• Das hervorragende Buch Grundlagen Immobilien- und Steuerrecht 
• Das Archiv der Zeitschrift zum Immobilien-Steuerrecht
• Artikel Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann
• Steuertipps zu Wohnungskauf und Hausbau