Monatsarchiv: November 2017

Privates Vermieten von Wohnraum: Das lohnt sich nur selten!

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?

Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns

Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.

Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:

  • Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
  • Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
  • Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
  • Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
  • Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.

 

Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite

Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.

Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.

Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?

In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.

Vermietungsregeln beachten

Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.

Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.

Fazit privates Vermieten

Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.

(von Gina Doormann)

Augmented Reality in der Immobilienplanung und -vermarktung

Wenn auf einem leeren Schreibtisch mithilfe eines Tablets oder Smartphones plötzlich ein detailgetreues Architekturmodell steht, ist das keine Hexerei, sondern ein Produkt der Augmented Reality. Die digitale Visualisierungstechnologie kann aber noch mehr als begeistern: In der Vermarktung von Immobilien ist sie äußerst hilfreich.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: By OyundariZorigtbaatar (Own work) [CC BY-SA 4.0 ], via Wikimedia Commons

Was ist Augmented Reality?

Augmented Reality, kurz „AR“ ist zu Deutsch die erweiterte Realität. Mithilfe technischer Geräte, die über eine Kamera verfügen, lassen sich weitere Inhalte wie Objekte, beispielsweise ein Architekturmodell, augenscheinlich in das sichtbare reale Bild integrieren.

Augmented Reality ist eine „Computerunterstützte Wahrnehmung bzw. Darstellung, die die reale Welt um virtuelle Aspekte erweitert.“ (Gablers Wirtschaftslexikon)

Warum künstliche Realität?

Wir Menschen sind visuelle Wesen, Bilder haben für uns die höchste Überzeugungskraft. Das Sprichwort „Das glaube ich erst, wenn ich es mit eigenen Augen gesehen habe“ kommt nicht von ungefähr. Daher gab es unter anderem in der Architektur schon immer das Bestreben, ein geplantes Bauvorhaben bildhaft darzustellen. Zu analogen Zeiten bestanden die verfügbaren Mittel aus Planskizzen, Ansichten und gebauten Modellen. In der darauffolgenden Ära der CAD-Visualisierung war es möglich, mithilfe der Bildsynthese oder des Renderns fotorealistische Bilder herzustellen. Auch dreidimensionale Ansichten waren nun möglich und sind heute aus Architekturbüros nicht mehr wegzudenken. Hochglanz-Immobilienprospekte profitierten ebenfalls von diesen ansehnlichen Bildern.

Der nächste Schritt in der Objektvisualisierung waren Echtzeitsimulationen. Entlehnt aus Computerspielen, bieten diese Simulationen Nutzern die Möglichkeit, sich frei im geplanten Objekt zu bewegen und es sich nach Lust und Laune genau anzusehen. Technisch ist diese Form der Präsentation allerdings noch nicht ganz ausgereift, ein komplett „ruckelfreies“ Bild gibt es noch nicht.

Virtual Reality arbeitet auf einer ganz anderen Ebene

Ihr Anspruch besteht nicht darin, etwas „zu zeigen“ – vielmehr entsteht die glaubwürdige Illusion einer zweiten Wirklichkeit. Die Virtual Reality (VR) ist eine eigene Umgebung, die in Echtzeit von einem Computer generiert wird. Wenn diese künstliche Realität den Nutzer die wahre vergessen lässt, ist sie immersiv. Je besser die eingesetzte Technologie dies schafft, desto immersiver ist sie.

Besonders realistisch wird der VR-Effekt durch spezielle Brillen, die während des Erlebnisses getragen werden. Mit ihrer Hilfe sehen Nutzer räumlich, sie können stereoskopisch sehen. Es gibt für die Virtual Reality neben den Brillen noch eine weitere Darstellungsform, die sogenannten Caves. Mit ihnen wird der Nutzer von einem mehrseitigen Stereo-Display-System umschlossen. Es überlagert die umgebende Realität: Wer in der Cave ist, kann sich in ihr frei bewegen.

Virtual Reality ist zwar sehr spannend, für die Immobilienbranche hat sie sich allerdings noch nicht etabliert.

Augmented Reality: Virtual Reality „to-Go“?

Fast kann davon die Rede sein, denn mithilfe eines Smartphones und einer speziellen App erweitert AR die Realität um zusätzliche Inhalte. Bestes Beispiel: Sie stehen vor einer perfekten Baulücke in 1-A-Lage und sehen mithilfe Ihres Mobilgerätes, wie sich genau dort Ihr vielversprechendes Immobilien-Investment nach seiner Fertigstellung präsentieren wird.

Zur Darstellung von Augmented Reality gibt es zwei Methoden:

1. Video-see-through: Diese Methode ist optimal für das „Objekt-auf-Baugrundstück“-Beispiel. Denn hier nimmt die Kamera des verwendeten Mobilgerätes die Umgebung auf und setzt das gewünschte Objekt hinein. Damit das an der gewünschten Stelle geschieht, erkennt das System den dafür angedachten Realitätsbereich.

2. Optical-see-through: Hierfür ist eine Spezialbrille notwendig, zum Beispiel die HoloLens von Microsoft, die derzeit am weitesten entwickelt ist. Mithilfe der Gläser sieht der Nutzer verschiedene Objekte, die dreidimensional in die real vorhandene Umgebung integriert werden.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: Microsoft. Windows-10-Fall-Creators-Update_Mixed-Reality-Viewer

Wo profitiert die Bauwirtschaft von Augmented Reality?

Damit ein Gebäude entstehen kann, durchläuft es viele Phasen, vom Entwurf bis zur baulichen Umsetzung. Zahlreiche Beteiligte müssen sich ändernde Informationen zu dem Bauprojekt erhalten. Das Building Information Modeling, kurz BIM, fasst das gesamte Objekt virtuell zusammen. Hier können zum einen Informationen an den betreffenden Stellen hinterlegt werden oder Handwerker können Anweisungen erhalten, ohne dass der Architekt die Baustelle betreten muss. Mithilfe von Augmented Reality bewegt er sich durch das virtuelle Modell und kann Fehler schnell erkennen – und dabei Zeit und Wege sparen.

Augmented Reality in der Immobilienvermarktung

AR bietet die Möglichkeit, eine Immobilie vorab erlebbar zu machen. Stellen sie sich vor, Sie gehen als Kaufinteressent durch beispielsweise ein unrenoviertes Gebäude und sehen die Räume nun renoviert und eingerichtet vor sich. Oder Sie gehen durch einen Stadtteil, in dem Sie sich möglicherweise eine Immobilie kaufen möchten und erhalten währenddessen mithilfe Ihrer AR-Brille Informationen zu Ausstattung und Preisen.

Sie möchten neu bauen? Dann würde Ihnen Ihr Architekt nicht nur einen Grundriss reichen, sondern zugleich eine HoloLens. Mit ihr sähen Sie den Entwurf dreidimensional vor sich, könnten ihn von allen Seiten betrachten und genau in Augenschein nehmen.

Fazit Augmented Reality im Immobiliensektor

Es liegt auf der Hand: Ein besseres Verkaufsargument als eine technisch perfekte AR-Darstellung lässt sich kaum finden. Natürlich wird auch diese Technologie wird sich naturgemäß künftig weiterentwickeln, um noch besser zu werden. Doch erfolgsorientierten Immobilienmaklern ist ans Herz zu legen, die Möglichkeiten von AR im Auge zu behalten und sich beizeiten mit der notwendigen Technologie auszustatten. Denn Kunden werden beeindruckt sein – ein positiver Einfluss auf das Kaufinteresse nicht ausgeschlossen.

(von Gina Doormann)

Mit diesen Tipps ist ihr Immobilienverkauf (fast) ein Kinderspiel

Sie haben sich entschlossen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Mit diesem Entschluss kommt einiges auf Sie zu. Nun gilt, es mit System vorzugehen. Sie werden sehen: So schwer ist es gar nicht, Ihr Objekt in kurzer Zeit und zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Folgende Tipps helfen Ihnen:

Ihre kompletten Unterlagen

  1. Grundbuchauszug

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, steht am Anfang der „Papierkram“. Sie müssen als Erstes alle Unterlagen zusammenstellen, die zu ihrem Haus gehören. Dies ist zunächst der Grundbuchauszug. Bei diesem handelt es sich um eine Kopie oder den Ausdruck eines Grundbuchblattes. Daraus gehen zu einen die Eigentumsverhältnisse hervor, die ein Grundstück betreffen und zum anderen sämtliche Rechte und Verpflichtungen, die mit ihm einhergehen. Ernsthafte Kaufinteressenten haben das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

Unser Tipp zum Grundbauchauszug: Zeigen Sie einem ernsthaften Interessenten das Dokument, das idealerweise maximal 14 Tage alt ist. So belegen Sie, dass Sie ein seriöser Verkäufer sind und schaffen Vertrauen.

  1. Energieausweis, Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für den Immobilienverkauf ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Energieausweis vorzulegen. Dieser trifft eine eindeutige Aussage zum Energieverbrauch des Objekts – der potenzielle Käufer kann so erfahren, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Beim Energieausweis ist zu beachten, dass es zwei Arten gibt: Zum einen den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Wie unterscheiden sie sich? Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Gebäude (Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten und Wohnhäuser), die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Der Verbrauchausweis ermittelt Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit für die gesamten Wohneinheiten. Längere Leerstände sowie unterschiedlich kalte Winter werden entsprechend einbezogen.

Ein Bedarfsausweis ist in jedem Fall üblich für Neubauten. Er ermittelt anhand eines technischen Gutachtens den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis findet ebenfalls Anwendung für ältere Bestandsgebäude, weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Unser Tipp zum Energieausweis: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie der Energieausweispflicht unterliegt. Wenn Ihr Haus zum Beispiel eine Nutzfläche unter 50 qm hat oder denkmalgeschützt ist, braucht es keinen. Ist der Ausweis jedoch notwendig, sollten Sie seine Gültigkeit prüfen (10 Jahre) und ggf. einen neuen bestellen.

  1. Grundriss und aktuelle Fotos Ihrer Immobilie

Ein Grundriss ist im Verkaufsprozess unabdingbar. Er zeigt dem Kaufinteressenten, wie die Zimmer sich aufteilen, welche Treppensituation es gibt und vieles mehr. Sie sollten den Grundriss zur Einsicht vorhalten und zum anderen Fotos von ihm für die Anzeigen vorbereiten.

Um Ihr Verkaufsobjekt bestmöglich präsentieren zu können, brauchen Sie gute Fotos. Vor allem für Ihre Anzeige. Interessenten sollen mit den möglichst zahlreichen und aufschlussreichen Bildern einen guten ersten Eindruck Ihrer Immobilie erhalten. Sollten Sie sich unsicher sein, beauftragen Sie einen Fotografen, der sich mit Architekturfotografie auskennt – vor allem bei sehr hochpreisigen Objekten eine Investition, die sich lohnt!

  1. Immobilienwert kennen

Um einen realistischen Kaufpreis ansetzen zu können, müssen Sie den Wert Ihres Eigentums kennen. Hierzu werden unterschiedliche Aspekte hinzugezogen: Lage, Zustand der Immobilie oder besondere Alleinstellungsmerkmale. An dieser Stelle können Sie zum einen selbst einen Gutachter beauftragen oder aber die Entscheidung treffen, einen Makler hinzuzuziehen.

Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Immobilie verkaufen: das Marketing

Sobald Sie alle Unterlagen zusammen haben, geht es ans Schalten von Immobilienanzeigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, Print, Online oder beides zu wählen. Wenn Sie sich für Anzeigen in der Zeitung entscheiden, lassen Sie sich vom Vertrieb beraten. Dort unterstützt man Sie gerne bei der richtigen Wortfindung und Gestaltung. Wenn Sie hingegen oder zusätzlich Anzeigen im Internet schalten möchten, schauen Sie sich die zugehörigen Immobilienportale an. Hier ist es recht einfach, Ihre Immobilie ansprechend darzustellen, da Sie beim Einstellen der Inhalte automatisch angeleitet werden.

Besichtigungen

Sobald Sie Interessenten gefunden haben, geht es an die Besichtigungstermine. Achten Sie darauf, wirklich nur Personen einzuladen, die ein ernsthaftes Interesse haben – sonst vergeuden Sie unnötig Ihre wertvolle Zeit. Sobald es jedoch ernst wird, müssen Sie Ihre Immobilie vorbereiten: Ein gründlicher Hausputz, Lüften und für Beleuchtung sorgen – präsentieren Sie Ihr Verkaufsobjekt im besten Licht. Sofern Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, sollten Sie Ihre Möbel so ansprechend wie möglich arrangieren. Wenn das Gebäude bereits leer steht, überprüfen Sie, ob noch ausreichend Deckenbeleuchtung angebracht ist.

Was neben Eigenengagement möglich ist, ist das Beauftragen von Fachpersonal für Home Staging. Dieses richtet Ihre Räume so ein, dass sie bestmöglich präsentiert werden. Besonders bei sehr hochpreisigen Objekten lohnt sich dieser Einsatz.

Unser Tipp für Besichtigungen: Verschweigen Sie niemals Mängel! Ziegen Sie diese Ihren Interessenten – ansonsten können Ihnen rechtliche Konsequenzen drohen.

Der Verkauf

Konnten Sie einen Käufer von Ihrem Objekt überzeugen, so folgt der rechtliche Teil. Immobilienverkäufe finden beim Notar statt, der beiden Parteien den Kaufvertrag genau erklärt. Bestehen Sie auf einen Nachweis Ihres Käufers darüber, dass er die vereinbarte Summe auch wirklich zahlen kann. Hierfür kann er entweder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen oder einen Kapitalnachweis. Der Notar leitet daraufhin die weiteren Schritte ein. Sobald Sie den vereinbarten Betrag nachweislich erhalten haben, geht das Eigentum an den Käufer über und er wird ins Grundbuch eingetragen. Nun hat sich die Mühe gelohnt: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Lesen Sie mehr Tipps vom Immobilienprofi über einen guten Notar.

 

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie! 

Sollten Sie professionelle Unterstützung brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.

(von Gina Doormann)