Monatsarchiv: August 2016

Immobilien verschenken und vererben – Steuern sparen und Bilanz ziehen

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 28. August 2016
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Sie wollen eine Immobilie verschenken oder vererben? Oder ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren selber in den Genuss eines kostenlosen Wohnobjekts kommen? Egal welcher Generation Sie angehören, das deutsche Immobilienrecht hat auch bei dieser Thematik seine Tücken. Wir vom Maklerscout klären Sie darüber auf, mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und warum es so wichtig ist, Bilanz zu ziehen.

Immobilien verschenken ist nicht immer unkompliziert (Fotolia/Alexander Raths)

Immobilien verschenken ist nicht immer unkompliziert (Fotolia/Alexander Raths)

Immobilien verschenken und vererben – die Grundlagen

Zunächst gilt es sich bewusst zu machen um welche Art von Immobilien es überhaupt geht. Simpel ist es, wenn es sich um ein einzelnes Eigenheim handelt. Komplizierter wird es dagegen, wenn es um vermietete Wohnungen, Mietwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien geht. Wenn es sogar um Immobilienfonds oder Anteile von Betriebsvermögen geht, ist es zudem besonders wichtig Bilanz zu ziehen. Doch dazu später mehr.

Zunächst widmen wir uns der Frage: Wie lässt sich beim Verschenken und Vererben von Immobilien Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen?

Die gute Nachricht hierbei: es ist generell problemlos (und legal) möglich, die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer stark zu senken oder sogar ganz zu vermeiden.

Um diese Steuermechanismen ganz verstehen zu können, müssen wir zunächst betrachten, wie die Umstände der Immobilienübertragung genau aussehen.

Nehmen wir zunächst das Beispiel, bei dem der Lebenspartner verstirbt und somit die Immobilie auf den Hinterbliebenen übertragen wird. Hier gilt die Frage: Wie gut ist der Hinterbliebene finanziell versorgt? Besteht eine Witwen- bzw. Witwerrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder aus der Beamtenversorgung des Verstorbenen? Bei einem hohen Eigenvermögen des Hinterbliebenen lässt sich diese nämlich kürzen.

Und jetzt zum besonders wichtigen Punkt: Eigenheime sind von der Steuer befreit wenn die Hinterbliebenen mindestens die nächsten zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen werden. 

Wenn es die Kinder sind, die erben, darf die die Wohnfläche allerdings nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, damit diese Regelung greift.

Bei einer Größe ab 250 Quadratmeter sind nur 80 Prozent des Verkehrswerts von der Erbschaftssteuer befreit.

Und noch eine Sonderregelung: Der Besitzer eines Eigenheims kann es seinem Partner auch schon zu Lebzeiten steuerfrei vermachen wenn es sich um eine eheliche Lebensgemeinschaft handelt.

Die Höhe der Erbschaft- und Schenkunsteuer

Je größer die Familie desto komplexer die Nachlassplanung (Fotolia/drubig-Photo)

Je größer die Familie desto komplexer die Nachlassplanung (Fotolia/drubig-Photo)

Was Viele nicht wissen: Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bestimmt die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Dabei werden die verschiedenen Steuerklassen berücksichtigt:

  • Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern)
  • Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten)
  • Steuerklasse III (diejenigen auf die Steuerklassen I und II nicht zutreffen)

Je nach Schenkungswert steigt der Steuersatz dabei von mindestens 7% für Steuerklasse I bis zu höchstens 50% für Steuerklasse III.

Ein Beispiel: Nach Abzug der Freibeträge beträgt der zu versteuernde Wert eines Gebäudes 300 000 Euro. Wer zu Steuerklasse I gehört müsste hierauf 11% Steuern zahlen und bei Steuerklasse III sogar 30%.

Die gute Nachricht ist jedoch, dass die Freibeträge generell so hoch sind, dass mit tatsächlich zu zahlenden Steuern kaum zu rechnen ist.

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Maklernews: das Neuste vom Immobilienmarkt – 23.8.2016

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 23. August 2016
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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa dem Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben.

Vermieter umgehen Mietpreisbremse

Hilft dem Vermieter die Mietpreisebremse zu umgehen: die Wärmedämmung (Fotolia.com / maho)

Hilft dem Vermieter die Mietpreisebremse zu umgehen: die Wärmedämmung (Fotolia.com / maho)

Die Mietpreisbremse erzielt in Deutschland nach wie vor nicht den gewünschten Effekt. Zwar gibt es jetzt in einigen Großstädten die Regel, dass Mieterhöhungen nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Miete betragen dürfen, aber viele Vermieter umgehen diese Hürde. Das liegt zum einen daran, dass kaum Kontrollen durchgeführt werden.  Allerdings gibt es auch einige Tricks mit welchen Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können. So darf die Miete zu mehr als 10 Prozent erhöht werden, wenn eine energetische Sanierung durchgeführt wird. Dann werden nämlich 11 Prozent der Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt.

Wie der Focus berichtet muss in einem aktuellen Fall eine Berliner Familie eine Mieterhöhung von 79 Prozent in Kauf nehmen weil der Vermieter an der Außenwand eine neue Wärmedämmung anbringt. Doch damit handelt der Vermieter genau so wie die Bundesregierung sich es wünscht. Sie möchte dafür sorgen, dass bis 2050 zehn Prozent der Immobilien in Deutschland energieeffizient saniert werden.

Dabei ist es umstritten ob eine Wärmedämmung an der Außenfassade überhaupt zu einem Energieersparnis führt. In Bezug auf die Berliner Familie meinte ein Experte sogar, dass es 50 Jahre dauern würde, bis ein Ersparnis zu einem bemerkbaren Ersparnis führen würde.

Darüber hinaus hat der Mieter kein Mitspracherecht in Bezug auf geplante Sanierungsmaßnahmen. Er muss sie über sich ergehen lassen und sie über die erhöhte Miete mitbezahlen – im Extremfall kann er sich dies nicht leisten und muss kündigen.

Immerhin muss der Vermieter bevorstehende Sanierungsmaßnahmen drei Monate vorher schriftlich ankündigen und über die voraussichtliche Länge der Bauarbeiten sowie die Mieterhöhung informieren. Mieter sollten sich in einem solchen Fall genau anschauen, wie sich die Baukosten zusammensetzen. Es kann nämlich sein, dass der Vermieter Instandhaltungskosten mitberechnet für die er tatsächlich selber aufkommen muss. Der Vermieter darf zudem keine Finanzierungskosten oder Reparaturkosten auf den Mieter umlegen.

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