Sie wollen eine Immobilie verschenken oder vererben? Oder ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren selber in den Genuss eines kostenlosen Wohnobjekts kommen? Egal welcher Generation Sie angehören, das deutsche Immobilienrecht hat auch bei dieser Thematik seine Tücken. Wir vom Maklerscout klären Sie darüber auf, mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und warum es so wichtig ist, Bilanz zu ziehen.

Immobilien verschenken ist nicht immer unkompliziert (Fotolia/Alexander Raths)

Immobilien verschenken und vererben – die Grundlagen

Zunächst gilt es sich bewusst zu machen um welche Art von Immobilien es überhaupt geht. Simpel ist es, wenn es sich um ein einzelnes Eigenheim handelt. Komplizierter wird es dagegen, wenn es um vermietete Wohnungen, Mietwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien geht. Wenn es sogar um Immobilienfonds oder Anteile von Betriebsvermögen geht, ist es zudem besonders wichtig Bilanz zu ziehen. Doch dazu später mehr.

Zunächst widmen wir uns der Frage: Wie lässt sich beim Verschenken und Vererben von Immobilien Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen?

Die gute Nachricht hierbei: es ist generell problemlos (und legal) möglich, die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer stark zu senken oder sogar ganz zu vermeiden.

Um diese Steuermechanismen ganz verstehen zu können, müssen wir zunächst betrachten, wie die Umstände der Immobilienübertragung genau aussehen.

Nehmen wir zunächst das Beispiel, bei dem der Lebenspartner verstirbt und somit die Immobilie auf den Hinterbliebenen übertragen wird. Hier gilt die Frage: Wie gut ist der Hinterbliebene finanziell versorgt? Besteht eine Witwen- bzw. Witwerrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder aus der Beamtenversorgung des Verstorbenen? Bei einem hohen Eigenvermögen des Hinterbliebenen lässt sich diese nämlich kürzen.

Und jetzt zum besonders wichtigen Punkt: Eigenheime sind von der Steuer befreit wenn die Hinterbliebenen mindestens die nächsten zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen werden. 

Wenn es die Kinder sind, die erben, darf die die Wohnfläche allerdings nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, damit diese Regelung greift.

Bei einer Größe ab 250 Quadratmeter sind nur 80 Prozent des Verkehrswerts von der Erbschaftssteuer befreit.

Und noch eine Sonderregelung: Der Besitzer eines Eigenheims kann es seinem Partner auch schon zu Lebzeiten steuerfrei vermachen wenn es sich um eine eheliche Lebensgemeinschaft handelt.

Die Höhe der Erbschaft- und Schenkunsteuer

Je größer die Familie desto komplexer die Nachlassplanung (Fotolia/drubig-Photo)

Was Viele nicht wissen: Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bestimmt die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Dabei werden die verschiedenen Steuerklassen berücksichtigt:

• Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern)
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten)
• Steuerklasse III (diejenigen auf die Steuerklassen I und II nicht zutreffen)

Je nach Schenkungswert steigt der Steuersatz dabei von mindestens 7% für Steuerklasse I bis zu höchstens 50% für Steuerklasse III.

Ein Beispiel: Nach Abzug der Freibeträge beträgt der zu versteuernde Wert eines Gebäudes 300 000 Euro. Wer zu Steuerklasse I gehört müsste hierauf 11% Steuern zahlen und bei Steuerklasse III sogar 30%.

Die gute Nachricht ist jedoch, dass die Freibeträge generell so hoch sind, dass mit tatsächlich zu zahlenden Steuern kaum zu rechnen ist.

Die persönlichen Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind:

• Für Ehegatten/Lebenspartner: 500 000€
• Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder: 400 000€
• Für Enkel, Eltern und Großeltern (im Todesfall): 200 000€
• Für jeden der zu Steuerklasse II gehört: 20 000€
• Für alle Übrigen: 20 000€

Doch das ist noch nicht alles. Im Erbfall gibt es noch zusätzliche Versorgungsfreibeträge von 250 000 € für Ehegatten und 10 300 – 52 000 für Kinder (je nach Alter). Jetzt verrate ich auch, warum die Höhe der Hinterbliebenenversorgung wie etwa die Witwenrenten bedeutend sein kann. Die Versorgungsfreibeträge werden nämlich um die Höhe dieser Versorgung gekürzt! Es kann sich also lohnen die Hinterbliebenenversorgung gering zu halten (wenn es denn möglich ist)

Und noch ein weiterer Hinweis zum Steuer sparen: Wird die Schenkung einer Immobilie zehn Jahre vor dem Todesfall des Schenkenden veranlasst, dann muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden.

Vermögensbilanz für Immobilien

Bilanz ziehen ist wichtig bei der Nachlassplanung (yurolaitslabert/Fotolia)

1,4 Billionen Euro werden in den kommenden zehn Jahren in Deutschland in Form von Immobilien verschenkt oder vererbt werden. Wer selber im Besitz mehrere Immobilien ist, sollte deswegen im Zuge der Nachlassplanung Bilanz ziehen. Nur so kann man sich einen guten Überblick darüber verschaffen wie es um das eigene Immobilienvermögen bestellt ist.

Schließlich kann es sein, dass noch Hypothekenschulden auf einer Immobilie lasten und demnach ist es wichtig für eine rechtzeitige Entschuldung zu sorgen. Darüber hinaus ist es wichtig Bilanz zu ziehen um zu sehen welche Kosten für den zukünftigen Besitzer der Immobilie anfallen werden. So gibt es beispielsweise generelle und stetig laufenden Betriebskosten, sowie Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.

Auch bei vermieteten Immobilien ist es wichtig Bilanz zu ziehen und hochzurechnen, mit welchem Mietertrag in Zukunft zu rechnen ist.

Noch ein paar Fakten über die Vererbung von Immobilien:

• In den Jahren 2016-2025 werden in Deutschland 7,7 Millionen Todesfälle erwartet
• In 5,8 Millionen Todesfällen erben die Kinder in Höhe von 2,1 Billionen Euro (1 Billion davon in Form von Immobilien)
• In jedem vierten Todesfall gibt es einen hinterbliebenen Ehepartner, der eine Erbschaft antritt.
• 58 Prozent der künftigen Erben werden eine selbst genutzte Immobilie erben (das kann auch eine Eigentumswohnung oder eine Mietwohnaus-Wohnung sein)

So viel zu den Grundlagen in Bezug auf das Verschenken und Vererben und Immobilien. Im nächsten Artikel erklären wir dann wie die Nachlassplanung genau aussieht und was der Unterschied zwischen Testament, Erbvertrag und gesetzlicher Erbfolge ist.