Happy Senior Couple From Behind Looking at Front of House.
Ausgangssituation
Die Altersstruktur in der Bundesrepublik Deutschland zeigt einen immer größeren Anteil an älteren und alten Menschen. Von diesen Menschen lebt eine Teilgruppe in Ihrer eigenen Immobilie. Durch geringe Renten und gestiegene Lebenshaltungskosten kombiniert mit einem Investitionsbedarf in die selbstgenutzte Immobilie fragt diese Zielgruppe immer häufiger nach den Möglichkeiten einer Immobilienverrentung an.
Allein bei MaklerScout erhalten wir zwischen 20-30 Anfragen monatlich.
Ziel der Immobilienverrentung ist es in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben aber deutlich liquider zu werden. Es können auch wichtige altersgerechte Umbauten wie ein Treppenlift, ein neues Bad, oder andere sinnvolle Investitionen für die eigene Immobilie umgesetzt werden.
Historisch wurde für diesen Fall seit dem Mittelalter die Leibrente vereinbart. Es gab hier auch die Möglichkeit der Umgehung des kirchlichen Zinsverbots. In letzter Zeit bilden sich immer mehr und innovative Möglichkeiten der Immobilienverrentung heraus. Der prosperierende Immobilienmarkt läßt auch mehr Anbieter und potentielle Käufer als Marktteilnehmer auftauchen. Eine kleine Gruppe von spezialisierten Immobilienmakler ist bereits deutschlandweit als Berater und Vermittler bei diesem hoch spannendem Thema tätig.
Möglichkeiten der Immobilienverrentung
Leibrente
Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).
Die Grundidee der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Immobilienverkauf und die grundbuchlich gesicherte Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.
Bei der Leibrente werden häufig Vertragsmodalitäten verbrieft die dem Wohnrechtsinhaber frei von Instandhaltungskosten stellen. Als Sicherheit für den Verkäufer kann eine Rückabwicklung nach genau definiertem Zahlungsverzug des Käufers vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen.
Als Kalkulationsgrundlagen wird der Wert der Immobilie und die zu erwartende Lebensdauer genommen.
Ein Beispiel:
Ein 80 jähriger Rentner möchte seine Eigentumswohnung gegen ein lebenslanges Wohnrecht in Verbindung mit einer Leibrente verkaufen. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt z.B. 200.000,-€. Er erhält bei einem Verkauf eine Anzahlung von 40.000,-€ und eine monatliche Leibrente in Höhe von € 1.100,-€. Alternativ könnte er eine Einmalzahlung von 128.000,- € erhalten. Mit beiden Varianten erhöht er seine Liquidität und kann trotzdem bis zu seinem Ableben im gewohnten Umfeld wohnen bleiben.
Wert des lebenslangen Wohnrechts:
Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:
z.B. 700 Euro x 12 Monate x 11,00 = etwa 92.400 Euro
Zur Ermittlung des Leibrentenfaktors lesen Sie hier.
Ermittlung des zu verrentenden Betrags
Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:
350.000 Euro – 92.400 Euro = 257.600 Euro
Ermittlung der monatlichen Leibrente
zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente
257.600 Euro : 12 Monate : 11 = 1.951,51 Euro
Üblich ist in der Praxis, den Kindern die Immobilie zu Lebzeiten zum Teil zu schenken und quasi als Gegenleistung eine Leibrente zu vereinbaren. Rentner, die keine Kinder haben, entscheiden sich dafür, wenn ihnen nicht daran gelegen ist, Vermögen zu hinterlassen.
Bitte vergessen Sie nicht, dass das Beispiele sind und in der Praxis der Anbieter ein individuelles Angebot unterbreitet.
Vor und Nachteile
Als Vorteil ist die günstige Besteuerung der Einkünfte aus der Leibrente zu nennen. (§ 22 ESG). Als Nachteil könnte gelten, dass der Einfluss des Alters auf das Geschäft eine große Rolle spielt. Bei Verkäufern unter 70 Jahren „lohnt“ sich die Leibrente oft nicht. Oft wird als es als moralischer Nachteil empfunden hier eine Art „Wette“ auf den Tod des Verkäufers ein zu gehen. Auch für Erben kann eine Leibrente unglücklich verlaufen. Für den Käufer besteht die Möglichkeit ein Objekt ohne Bankfinanzierung, allein aus dem Tragen der monatlichen Kosten zu erwerben. Vorteilhaft ist eine Leib oder Zeitrente bei sanierungsbedürftigen Immobilien die am Markt schwer verkäuflich sind.
Zeitrente
Eine Zeitrente ist eine Unterform der Leibrente und definiert genau den Zeitraum in dem der Verkäufer noch in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte. Üblicher Weise werden 10 oder 15 Jahre genommen.
Die Zeitrente wird von Verkäufern oft nachgefragt die sich sicher sind nach Ablauf der vereinbarten Zeit sowieso nicht mehr in der Immobilie wohnen zu bleiben und eher in ein Altersheim oder eine kleinere Wohnung ziehen möchten.
Vor und Nachteile
Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf der Zeitrente werden die Zahlungen an die Erben weiter geleistet. Für jüngere Immobilienverkäufer ergeben sich daraus oft bessere Ertragschancen. Für den Käufer bzw. Anbieter der Immobilienverrentung besteht hier der Vorteil der Kalkulationssicherheit.
Umkehrhypothek und Objektbeleihung
Die Grundidee der Umkehrhypothek – im englischen: Reverse Mortgage – ist: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.
Der Darlehensgeber nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer der Immobilie bleibt Eigentümer und verfügt über ein lebenslanges Wohnrecht. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine Zinsen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben des Eigentümers kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von den Erben ausgelöst werden.
Die Umkehrhypothek ist die Variante die im Ausland sehr populär ist, das liegt daran, das Banken ein standardisiertes Produkt dort anbieten. Die Umkehrhypothek wird als Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch des Beleihungsobjekts eingetragen und ermöglicht , ohne Verkauf, eine Auszahlung
Vor und Nachteile
Da es sich in Deutschland nicht um eine Massenprodukt handelt gibt es wenig Anbieter und das Produkt hat den Ruf „teuer“ zu sein. Der Vorteil besteht in der steuerfreien Auszahlung.