Kategorie Archive: Fachwissen

Augmented Reality in der Immobilienplanung und -vermarktung

Wenn auf einem leeren Schreibtisch mithilfe eines Tablets oder Smartphones plötzlich ein detailgetreues Architekturmodell steht, ist das keine Hexerei, sondern ein Produkt der Augmented Reality. Die digitale Visualisierungstechnologie kann aber noch mehr als begeistern: In der Vermarktung von Immobilien ist sie äußerst hilfreich.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: By OyundariZorigtbaatar (Own work) [CC BY-SA 4.0 ], via Wikimedia Commons

Was ist Augmented Reality?

Augmented Reality, kurz „AR“ ist zu Deutsch die erweiterte Realität. Mithilfe technischer Geräte, die über eine Kamera verfügen, lassen sich weitere Inhalte wie Objekte, beispielsweise ein Architekturmodell, augenscheinlich in das sichtbare reale Bild integrieren.

Augmented Reality ist eine „Computerunterstützte Wahrnehmung bzw. Darstellung, die die reale Welt um virtuelle Aspekte erweitert.“ (Gablers Wirtschaftslexikon)

Warum künstliche Realität?

Wir Menschen sind visuelle Wesen, Bilder haben für uns die höchste Überzeugungskraft. Das Sprichwort „Das glaube ich erst, wenn ich es mit eigenen Augen gesehen habe“ kommt nicht von ungefähr. Daher gab es unter anderem in der Architektur schon immer das Bestreben, ein geplantes Bauvorhaben bildhaft darzustellen. Zu analogen Zeiten bestanden die verfügbaren Mittel aus Planskizzen, Ansichten und gebauten Modellen. In der darauffolgenden Ära der CAD-Visualisierung war es möglich, mithilfe der Bildsynthese oder des Renderns fotorealistische Bilder herzustellen. Auch dreidimensionale Ansichten waren nun möglich und sind heute aus Architekturbüros nicht mehr wegzudenken. Hochglanz-Immobilienprospekte profitierten ebenfalls von diesen ansehnlichen Bildern.

Der nächste Schritt in der Objektvisualisierung waren Echtzeitsimulationen. Entlehnt aus Computerspielen, bieten diese Simulationen Nutzern die Möglichkeit, sich frei im geplanten Objekt zu bewegen und es sich nach Lust und Laune genau anzusehen. Technisch ist diese Form der Präsentation allerdings noch nicht ganz ausgereift, ein komplett „ruckelfreies“ Bild gibt es noch nicht.

Virtual Reality arbeitet auf einer ganz anderen Ebene

Ihr Anspruch besteht nicht darin, etwas „zu zeigen“ – vielmehr entsteht die glaubwürdige Illusion einer zweiten Wirklichkeit. Die Virtual Reality (VR) ist eine eigene Umgebung, die in Echtzeit von einem Computer generiert wird. Wenn diese künstliche Realität den Nutzer die wahre vergessen lässt, ist sie immersiv. Je besser die eingesetzte Technologie dies schafft, desto immersiver ist sie.

Besonders realistisch wird der VR-Effekt durch spezielle Brillen, die während des Erlebnisses getragen werden. Mit ihrer Hilfe sehen Nutzer räumlich, sie können stereoskopisch sehen. Es gibt für die Virtual Reality neben den Brillen noch eine weitere Darstellungsform, die sogenannten Caves. Mit ihnen wird der Nutzer von einem mehrseitigen Stereo-Display-System umschlossen. Es überlagert die umgebende Realität: Wer in der Cave ist, kann sich in ihr frei bewegen.

Virtual Reality ist zwar sehr spannend, für die Immobilienbranche hat sie sich allerdings noch nicht etabliert.

Augmented Reality: Virtual Reality „to-Go“?

Fast kann davon die Rede sein, denn mithilfe eines Smartphones und einer speziellen App erweitert AR die Realität um zusätzliche Inhalte. Bestes Beispiel: Sie stehen vor einer perfekten Baulücke in 1-A-Lage und sehen mithilfe Ihres Mobilgerätes, wie sich genau dort Ihr vielversprechendes Immobilien-Investment nach seiner Fertigstellung präsentieren wird.

Zur Darstellung von Augmented Reality gibt es zwei Methoden:

1. Video-see-through: Diese Methode ist optimal für das „Objekt-auf-Baugrundstück“-Beispiel. Denn hier nimmt die Kamera des verwendeten Mobilgerätes die Umgebung auf und setzt das gewünschte Objekt hinein. Damit das an der gewünschten Stelle geschieht, erkennt das System den dafür angedachten Realitätsbereich.

2. Optical-see-through: Hierfür ist eine Spezialbrille notwendig, zum Beispiel die HoloLens von Microsoft, die derzeit am weitesten entwickelt ist. Mithilfe der Gläser sieht der Nutzer verschiedene Objekte, die dreidimensional in die real vorhandene Umgebung integriert werden.

Augmented Reality

Augmented Reality. // Foto: Microsoft. Windows-10-Fall-Creators-Update_Mixed-Reality-Viewer

Wo profitiert die Bauwirtschaft von Augmented Reality?

Damit ein Gebäude entstehen kann, durchläuft es viele Phasen, vom Entwurf bis zur baulichen Umsetzung. Zahlreiche Beteiligte müssen sich ändernde Informationen zu dem Bauprojekt erhalten. Das Building Information Modeling, kurz BIM, fasst das gesamte Objekt virtuell zusammen. Hier können zum einen Informationen an den betreffenden Stellen hinterlegt werden oder Handwerker können Anweisungen erhalten, ohne dass der Architekt die Baustelle betreten muss. Mithilfe von Augmented Reality bewegt er sich durch das virtuelle Modell und kann Fehler schnell erkennen – und dabei Zeit und Wege sparen.

Augmented Reality in der Immobilienvermarktung

AR bietet die Möglichkeit, eine Immobilie vorab erlebbar zu machen. Stellen sie sich vor, Sie gehen als Kaufinteressent durch beispielsweise ein unrenoviertes Gebäude und sehen die Räume nun renoviert und eingerichtet vor sich. Oder Sie gehen durch einen Stadtteil, in dem Sie sich möglicherweise eine Immobilie kaufen möchten und erhalten währenddessen mithilfe Ihrer AR-Brille Informationen zu Ausstattung und Preisen.

Sie möchten neu bauen? Dann würde Ihnen Ihr Architekt nicht nur einen Grundriss reichen, sondern zugleich eine HoloLens. Mit ihr sähen Sie den Entwurf dreidimensional vor sich, könnten ihn von allen Seiten betrachten und genau in Augenschein nehmen.

Fazit Augmented Reality im Immobiliensektor

Es liegt auf der Hand: Ein besseres Verkaufsargument als eine technisch perfekte AR-Darstellung lässt sich kaum finden. Natürlich wird auch diese Technologie wird sich naturgemäß künftig weiterentwickeln, um noch besser zu werden. Doch erfolgsorientierten Immobilienmaklern ist ans Herz zu legen, die Möglichkeiten von AR im Auge zu behalten und sich beizeiten mit der notwendigen Technologie auszustatten. Denn Kunden werden beeindruckt sein – ein positiver Einfluss auf das Kaufinteresse nicht ausgeschlossen.

(von Gina Doormann)

Ein Zinshaus kaufen: So sichern Sie mit guter Rendite Ihre Altersvorsorge

Sie möchten mit einer Immobilien-Investition für Ihr Alter vorsorgen? Dann nehmen Sie sich die Tipps eines erfahrenen Architekten zu Herzen. Stefan Scholz ist nicht nur Planer, sondern auch Immobilienökonom. Er beschäftigt sich in seinem Arbeitsalltag intensiv mit Architektur, die funktioniert, gut aussieht und den jeweiligen Investoren langfristig zu Rendite verhilft.

Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn (c) MMST Architekten GmbH

Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn (c) MMST Architekten GmbH

Immobilien als Altersvorsorge – in Zeiten von Niedrigverzinsung am Kapitalmarkt ist diese Überlegung naheliegend. Grossmann & Berger, einer der führenden Immobilien-Dienstleister, bestätigt in seinem Marktbericht „Wohnen | Investment Hamburg 2016/17“ diesen Trend. Demnach ist für eine nachhaltige Rendite gesorgt, da weder Mietpreisbremse noch Bestellerprinzip bislang einen negativen Einfluss auf die Immobilien-Nachfrage oder die Höhe der Kaufpreise hatten.

Zinshaus oder Eigentumswohnung fürs Alter?

Wer über eine private Kapitalanlage in Immobilien nachdenkt, dem kommt vermutlich zunächst die vermietete Eigentumswohnung in guter Lage in den Sinn. Warum dieser Gedankengang nicht zielführend ist, weiß Stefan Scholz, Architekt und Immobilienökonom aus Hamburg: „Vor allem spricht der ursprüngliche Zweck, für den Eigentumswohnungen geschaffen wurden, gegen eine lukrative Investition. Aufgrund von Wohnraummangel entstanden in den westdeutschen Großstädten der 1950er-Jahre Eigentumswohnungen. Mit ihrer Hilfe konnten auch Menschen in den beengten Großstädten mit Wohneigentum etwas für ihren privaten Vermögensaufbau tun.“ Eigentumswohnungen unterliegen deshalb noch heute dem strikten „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“. Die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entstehenden höheren Verwaltungskosten sind einer angemessenen Rendite abträglich.

Eine Eigentumswohnung bringt zusätzlich einen Kaufpreisnachteil für Ihre Altersvorsorge mit. Zum Beispiel ist „… der Kaufpreis pro Quadratmeter höher als bei einem Zinshaus, weil der Selbstnutzer oft bereit ist einen Aufpreis zu zahlen.“, so Architekt Stefan Scholz. Zudem ist auch das Risiko des Mietausfalls höher, da der Ertrag von einer einzigen Mietpartei generiert wird.

Mehrfamilienhäuser sorgen für verlässliche Rendite

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus sieht das genau gegensätzlich aus: Das Risiko, keine Miete zu erhalten, ist gestreut. Da auch der Kaufpreis/qm geringer ist, ergibt sich eine höhere Rendite. Doch obwohl im ersten Moment nichts gegen die Investition in ein Zinshaus zur Altersvorsorge spricht, gibt es auch hier gewichtige Nachteile. Der größte ist sicherlich die viel höhere absolute Gesamt-Investitionssumme. Hierfür ist Fremdkapital oft zwingend erforderlich, was nur bei entsprechend guter Bonität möglich ist. Die aufzubringende Summe für eine Eigentumswohnung ist selbstredend deutlich geringer.

Demnach muss der Appell, für die Altersvorsorge zwingend in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, relativiert werden. Besser ist: Wer die Möglichkeit zu dieser Geldanlage hat, sollte sie tunlichst nutzen, um sich einen denkbar entspannten Ruhestand zu ermöglichen.

Insider-Tipp zur Zinshaus-Investition:

Der Hamburger Architekt Stefan Scholz gibt Zinshaus-Interessenten einen wichtigen Tipp mit auf den Weg: „Wenn das Mehrfamilienhaus in einer Stadt mit einem großen Wohnungsmarkt wie etwa Hamburg liegt, gibt es faktisch ein sehr kleines Leerstandsrisiko. Wird die Lage nicht zu peripher gewählt, steht der langfristigen Rendite und somit der gesicherten Altersvorsorge nichts im Weg. Wer ein Zinshaus selbst entwickelt und baut anstelle ein Bestandsobjekt zu kaufen, kann ein Leben lang eine gute Zusatzrendite erzielen.“

Über Stefan Scholz:

Stefan Scholz ist einer der Geschäftsführer des Büros MMST Architekten, das Standorte in Hamburg und Berlin unterhält.

Insidertipps: Was macht einen Top-Immobiliennotar aus?

Der heutige Artikel ergänzt unseren Artikel „Was zeichnet einen guten Notar aus ?“ um handfeste Insidertipps von Immobilienprofi Alexander Korte. Als Bauträger geht Korte etwa 50 Mal, als Makler und Käufer rund 20 Mal im Jahr zum Notar. Seine Erfahrung ist, dass keinesfalls alle Notare gleich sind, wie wir in unserem Artikel „Was zeichnet einen guten Notars aus?“ vom 22. März 2016 ausgesagt hatten. Alexander Korte vergleicht Notare anhand Ihres Wissenstandes, Verhandlungs- und Erklärungsgeschicks, Ihres Personals, Ihren Büros und deren Ausstattung und sogar anhand ihrer Kleidung mit denjenigen – welche im weiteren Verlauf noch anhand treffender Anekdoten ein Gesicht bekommen werden – die nicht mit den Top-Notaren mithalten können.

Aber entscheiden Sie selbst.

In seiner Beschreibung des „Notars als solchem“ stellt Korte zunächst heraus, dass nur die besten Juraabsolventen eines Jahrgangs überhaupt Notare werden dürfen. Ein Schritt auf ihrem Weg zum Notardasein ist die Tätigkeit als Notarvertreter. Wenn der zukünftige Notar also schon in seiner Zeit als Rechtsanwalt und Notarvertreter in einer Kanzlei mit Immobilienschwerpunkt gearbeitet hat, ist der Wissensvorsprung massiv. Gerade für Bauträger können diese Erfahrung und der Wissensvorsprung überlebenswichtig sein.

Fachwissen ist Trumpf, da sich die Rechtssprechung zum Thema Immobilien ständig ändert

In allen Bundesländern, die die Mischung Rechtsanwalt/Notar zulassen, so wie zum Beispiel Berlin und Hamburg, hat man das Problem, dass ein Notar evtl. zu 90 Prozent als Anwalt tätig ist und somit seine Fortbildung in Sachen Notariat und Immobilien etwas schleifen lässt. Wo der Notar seine persönlichen Schwerpunkte setzt und seine Erfahrungen gewinnen konnte, bleibt nämlich ihm überlassen, Notar ist erst einmal Notar. Die Empfehlung von Korte heißt deshalb: Arbeiten Sie mit einem Notar, der zu 100 Prozent als Notar arbeitet. Suchen Sie sich einen Notar, der einen Immobilienschwerpunkt hat, wenn möglich auch in eine Kanzlei eingebunden ist, die ebenfalls immobilienlastig ist. So kann der Notar in schwierigen Fällen auch immer seine Kollegen zurate ziehen.

Es ergeben sich aber weitere Probleme.

Wenn ein Notar sein Geld zu 90 Prozent als Rechtsanwalt und nur zu 10 Prozent als Notar verdient, hat dies aber auch Auswirkungen auf die personelle Ausstattung und das Know-how der Angestellten, denn höchstwahrscheinlich hat dieser 10 %-Notar auch keine Vollzeit-Notariatsfachangestellte, die die Aufgaben routiniert und schnell erledigt. „Ich hatte mal einen dringenden Fall und dann sagte mir die Anwaltsgehilfin des Notars, dass die Notariatsfachangestellte immer nur Freitagvormittag da sei, und ich jetzt eben leider warten müsste. So was passiert mir nur einmal.”, erläutert Korte das Problem an dieser Konstellation aus eigener Erfahrung. Wie die Kanzlei personell aufgestellt ist, ist also sehr wichtig.

Drei Notare pro Kanzlei hält Immobilienprofi Korte für das Minimum. „Alle anderen können mich nicht rund ums Jahr bedienen. Und bei Fragen hat man mindestens einen der Partner zur Hand und muss nicht warten, bis der betreuende Notar nach Stunden in einer Verhandlung zurückruft. Wobei wir schon beim nächsten Thema sind: Schnelligkeit.“

Schnelligkeit ist das A und O

Wenn der Käufer sich erst einmal entschieden hat, sollte es schnell gehen, denn oft sitzen einem andere Käufer – im schlimmsten Fall die eines anderen Maklers – im Nacken. Und letztlich wartet doch keiner gerne.

Um eine Immobilientransaktion erfolgreich abzuwickeln, ist Schnelligkeit gemäß Korte eine der wichtigsten Komponenten.

Alle Beteiligten sollten so zeitnah wie möglich den Grundstückskaufvertragsentwurf erhalten, denn Verkäufer und Käufer möchten den Vertrag normalerweise prüfen und der finanzierenden Bank vorlegen.

Einige Berliner Notare haben sogar einen Vollzeit-Grundbucheinseher, also einen Mitarbeiter, der nur zu den Berliner Amtsgerichten geht, um die Grundakten einzusehen. Das beschleunigt vieles, und im Vergleich zu Käufern, die die Grundakten eben nicht eingesehen, hat man einen Wissenvorsprung. In den Grundakten steht alles, was dem Amtsgericht zu dem Grundstück bekannt ist, außer dem Preis, der wird im Allgemeinen geschwärzt.

Gute und an Erfolg interessierte Makler sollten daher zwei bis drei gute Kanzleien, sowie deren Notariatsfachangestellte kennen. So lässt sich vieles auf dem „kurzen Dienstweg“ lösen und die Zeit bis zum Vertragsentwurf verkürzen.

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Interview mit dem Berliner Bauträger Alexander Korte

Herr Korte bitte stellen Sie sich und Ihr Unternehmen kurz vor. Wer sind Sie und was machen Sie?

Seit 2010 bin ich geschäftsführender Gesellschafter der AMLT Gruppe mit Sitz in Berlin, die ich zusammen mit Gianmaria Condulmari gegründet habe. Aber vielleicht ist der Weg interessanter, wie ich dazu gekommen bin. Nach Abitur und Bundesmarine habe ich in Mannheim VWL studiert und bin 1994 fasziniert von Berlin hierher gezogen. Christo hatte den Reichstag verhüllt und im Nachhinein wissen wir alle, wie extrem spannend die Zeit damals war. Ich habe 1997 als Immobilienmakler angefangen und Sonder-­Afa-Objekte an Einkommenssteueroptimierer aus der ganzen Republik verkauft.

Schnappschuss während des Interviews. (Foto: Alexander Korte)

Schnappschuss während des Interviews. (Foto: Alexander Korte)

Ich habe mich aber auch privat schon immer für Immobilien und vor allem für Projektentwicklung interessiert. Ich glaube, ich habe mir in dieser Zeit fast jedes Haus in Mitte und Prenzlauer Berg angeschaut. Und auch schon mal eine Ruine in der Ackerstrasse für 700 DM/qm abgelehnt, (lacht), „Zu viel Schuttentsorgung“ war meine Begründung gegenüber dem verdutzen Makler.

In der Zeit habe ich viele Immobilienmenschen kennengelernt, die später in der Ereigniskette irgendwann für mich wichtig wurden. Ich bin sehr neugierig und in Kombination mit meiner penetranten Fragetechnik habe ich aus den Leuten schnell viel Know-­how rausgeholt. Gerade Ältere haben sich gefreut, wenn sie mir Ihre Geschichten erzählen konnten. Irgendwann hab ich dann über einen gemeinsamen privaten Kontakt Michael Schick kennengelernt, der mich schwer beeindruckte (tut er noch heute) und dachte mir „Zinshausmakler“ will ich auch sein. Diese Entscheidung war ein großes Glück, da das Thema Vermittlung von Sonder­-Afa-Immobilien ja 1999 mit Minister Lafontaine ein abruptes Ende fand. Die Zinshausvermittlung war damals auch näher dran am Thema Projektentwicklung. Durch meine Neugierde bin ich leider immer an Kunden geraten, die schwierige Konstellationen hatten. Eine Zeit lang habe ich auch Rückübertragungen und Erbensuche für vornehmlich jüdische Alteigentümer gemacht. Mein gutes Englisch und meine Kommunikationsfähigkeit haben mir hierbei sehr geholfen. Die Kunden waren teilweise 80 und 90 Jahre alt und konnten gar nicht mehr nach Deutschland kommen. Die hatten alle Zeit der Welt, und gleichzeitig lief die Uhr ab, es hat ihnen und mir gut getan, Ihre Lebensgeschichte zu hören. Damals war ich quasi die ganze Nacht wach, um mit Amerika zu telefonieren. Damit ich die Leute besser verstand, habe ich immer über einen regulären Festnetzanschluss telefoniert, da die Qualität von Skype damals einfach erbärmlich war und meine Kunden ohnehin nur ein normales Telefon kannten. Diese Zeit war anstrengend und aufreibend, da sich die Deals über Monate, wenn nicht Jahre hinzogen und auch schon mal Erben verstarben und wir es plötzlich mit vier weiteren auf dem Erdball verstreuten Menschen zu tun hatten. Das Schöne aber war, dass man Weltgeschichte und die persönlichen Lebensgeschichten von echten jüdischen Augenzeugen direkt und ungefiltert zu hören bekam. Das waren logischerweise oft heftige Kriegs-­ und Fluchtgeschichten, aber auch zerrüttete Familiensituationen. Aber ich empfinde das als ein großes Geschenk, all diese Informationen direkt von den Menschen erzählt bekommen zu haben. Wer kennt als Deutscher in meinem Alter (ich bin 1972 geboren) schon Naziopfer oder Juden? Die meisten meiner Kunden sind heute leider verstorben. Einer meine Lieblingskunden, Robert Geminder, lebt noch, wenn Sie Zeit und Lust haben googeln Sie ihn, seine Lebensgeschichte ist wirklich unglaublich. Erstaunlich war für mich immer wieder, dass mir diese Menschen Vollmachten für Millionen-Deals ausgestellt haben, ohne mich auch nur ein einziges Mal zu sehen. Das hat mir gezeigt, was für ein mächtiges Instrument die menschliche Empathie ist und das Zuhören auch über das Telefon funktioniert. Meine Neugierde hat mich immer in neue Nischenmärkte getrieben, auch weil mir leider schnell langweilig wird. In 2005 habe ich dann meine erste Website gebaut und mein Immobilienwissen in Englisch präsentiert, also keine Online­-Visitenkarte mit „ich bin der Tollste, plus schlechtem Foto“, sondern eine Seite mit sehr viel Nutzwert und relevanten Inhalten zum Thema Erwerb, Verkauf und Optimierung von Immobilieninvestments in Berlin bzw. Deutschland.

Es war die Zeit, als vor allem irische und israelische Investoren das damals preiswerte Berlin entdeckten. Da sie sich vorher informieren wollten, hat mir Google die Herren quasi frei Haus geliefert, fast alle haben mindestens einmal vor meinem Schreibtisch gesessen. Und das war wieder ein großes Glück, denn um 2004 hatte ich einen persönlichen Durchhänger und dachte, ich müsste doch noch mal ein bisschen studieren und schrieb mich für Diplom-Design an der Universität der Künste in Berlin ein. In dieser Zeit ging es mit meinen One­-Man­-Show-Umsätzen bergab, aber ich hatte eine neue Passion, Internet und „E­-Business“. 2004 habe ich dann meine heutige Frau und Geschäftspartnerin kennengelernt und schon ein Jahr später bekamen wir Nachwuchs. Obwohl ich mein ganzes Leben komplett auf Unternehmer gebürstet war, habe ich Mitte 2005, auch im Hinblick auf meine neue Funktion als Familienvater, einen Job als Online Marketing Manager bei einem Start-­up angenommen. Freunde, die das Start-­up gegründet hatten, wussten, dass ich Ahnung vom Online Marketing hatte und hatten mich ohne große Bewerbung angeheuert. Den Job habe ich dann 2005 auch tatsächlich sechs Monate gemacht und relativ schnell verstanden, dass ich nicht für das Angestelltendasein tauge. Damals habe ich allerdings wirklich viel über die Onlinebranche gelernt und vor allem wurde ich Excel-­Profi, das hilft mir noch heute. Neben „Zuhören können“ und „Englisch verhandlungssicher“ ist dies sicher eine der Basic­Skills, die ich von jedem Mitarbeiter erwarte und jedem Unternehmensgründer nur wärmstens empfehlen kann.

Im Sommer bevor ich den Job als Online Marketing Manager angenommen hatte, hatte mir mein Bruder zwei Webseiten gebaut und ich hatte sie mit englischen Inhalten gefüllt. Der Erfolg war geradezu umwerfend, ich hatte jeden Tag Anfragen und Anrufe. Tags habe ich als Angestellter gearbeitet und nachts mit meinen ausländischen Kunden telefoniert. Ich habe eigentlich nur die Nachfrage mit dem Angebot zusammengebracht und beraten, beraten, beraten. Meine wirklich umfangreichen und vertrauensvollen Kontakte machten es möglich. Da damals quasi kein Makler einen ordentlichen internationalen Internetauftritt besaß, hatte ich ein Alleinstellungsmerkmal und habe mich schnell als Makler für internationale, englischsprachige Käufer etabliert. Die Objekte kamen meist von Dritten in Form von Teilungsgeschäften. Meine Webseiten lieferten mir allerdings nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer. Später haben verschiedene Makler versucht, meine Strategie zu kopieren. Allerdings ist das nicht ganz einfach, da Google z. B. das Alter einer Domain extrem hoch bewertet. Die Kundenliste und die Website liefern bis heute konstant Leads von Käufern und Verkäufern aus dem Ausland. Man muss betonen, dass wir nie auch nur einen Pfennig für Werbung ausgegeben haben. Seit andere Makler Google AdWords als Traffic-Quelle entdeckt haben, sind wir allerdings auch nicht mehr der Platzhirsch. Es ist heute allerdings recht schwer, solche Werbung einzukaufen, das sollte man lieber spezialisierten SEM-Agenturen wie byteflare.de oder hurra.com überlassen. Unter 1500 Euro Monatsbudget sollte man allerdings gar nicht erst anfangen, denn der Immobiliensektor, vor allem der Berliner, ist sehr kompetitiv. Auch das Suchmaschinenoptimieren, also das Schreiben von Texten für Google ist Voodoo, da Google das Rezept für seine Algorithmen nicht preisgibt und, schlimmer noch, permanent ändert. Wenn ich mich persönlich nicht für diese Art der Abendgestaltung interessieren würde, wäre es relativ teuer, das extern einzukaufen.

Eines der Häuser in der Schönhauser Allee, das ich in den 1990er-Jahren leider nicht gekauft habe. (Foto: Alexander Korte)

Eines der Häuser in der Schönhauser Allee, das ich in den 1990er-Jahren leider nicht gekauft habe. (Foto: Alexander Korte)

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Grundlagen Immobilien- und Steuerrecht: Teil 1

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 4. März 2016
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Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. Schließlich werden die Gerichte dieses Landes tagaus tagein mit Streits zwischen Mietern, Vermieter und Investoren belangt und solche Streitereien wollen wir Ihnen ersparen oder zumindest erleichtern.

Dieser Artikel bietet Ihnen sicherlich keinen vollständigen Überblick über die Gesetzleslage aber dient als praktischer Einstieg in die Thematik.

Immobilien- und Steuerrecht © Zerbor, fotolia.de

Immobilien- und Steuerrecht © Zerbor, fotolia.de

Immobilien- und Steuerrecht – für wen ist das wichtig?

Grundsätzlich ist jeder vom Immobilien- und Steuerrecht betroffen, der eine Immobilie mietet, vermietet, kauft, verkauft oder in irgendeiner Weise an ihr finanziell beteiligt ist.

Natürlich ist es so, dass Ihnen schlussendlich der Rechtsanwalt als kompetenter Berater zur Seite steht. Wir finden aber, dass Sie niemals blind einem anderen Dienstleister vertrauen sollten wenn es darum geht, wichtige Entscheidungen in Bezug auf Ihre Immobilie zu treffen.

Wenn Sie etwa Vermieter sind, dann liegt es an Ihnen überhaupt auf die Idee zu kommen die Miete zu erhöhen und sich zu erkundigen, was für eine Mieterhöhung angemessen und rechtlich erlaubt ist.

Sind Sie dagegen Bauherr und überlegen ein Grundstück zu erwerben so ist es sicherlich unerlässlich ein Grundverständnis zu haben, was für Grundstücke wie bebaut werden dürfen.

Das deutsche Immobilienrecht

In Deutschland besteht das Immobilienrecht aus zwei Bereichen: das Öffentliche Recht und das Zivilrecht.

Das Öffentliche Recht wiederum gliedert sich auf in das Bauplanungsrecht (regelt den Bebau von Grundstücken) und das Bauordungsrecht (regelt verfahrensrechtliche Anforderungen sowie die Sicherheitsanforderungen des Bauprojekts). Grundlage des Öffentlichen Rechts ist das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnung des betroffenen Bundeslands.

Das Zivilrecht dagegen basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der Grundbuchordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz. Es befasst sich mit der Übertragung und Bebauung von Grundstücken und wie diese vertraglich geregelt werden.

Das öffentliche Bauplanungs- und Bauordnungsrecht

Das Bauplanungsrecht bestimmt wo und was gebaut werden darf und ist damit für jeden Bauherren unerlässlich.

Die erste Stufe des Bauplanungsrechts ist die Bauleitplanung, die wiederum den Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne umfasst. Der Bebauungsplan basiert dabei auf dem Flächennutzungsplan – sämtliche Pläne werden werden vom zuständigen Stadt- bzw. Gemeinderat beaufsichtigt.

Der Flächennutzungsplan…

  • umfasst das gesamte Stadtgebiet
  • gibt Auskunft über den Flächenbedarf und die Nutzungsmöglichkeiten (Wohnen, Arbeiten etc.)
  • gibt keine Garantie, dass die Flächen auch später tatsächlich so genutzt werden darf

Der Bebauungsplan…

  • wird vom Stadtrat beschlossen
  • kann öffentlich ohne Genehmigung eingesehen werden
  • erfolgt einer standardisierten Aufstellung (Beispiel)
  • beinhaltet die spezifische Aufteilung des Grundstücks (z.B Baulinien, Grundstücksgrenze, Baugrenze, Grundflächzahl)

Baugenehmigung

Dass ohne Baugenehmigung nicht gebaut werden darf ist sicherlich für niemanden ein Geheimnis. Doch was gibt es beim Antrag auf die Baugenehmigung zu beachten?

Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass eine Reihe von Baumaßnahmen gibt, die keine Baugenehmigung brauchen. Dazu gehören Renovierungsmaßnahmen wie:

  • Neue Dacheindeckung
  • Ausbau des Wärmedammes
  • Anbindung von Solaranlagen
  • Auswechseln von Türen/Fenstern

Wer ein Grundstück neu bebauen will braucht aber in jedem Fall eine Baugenehmigung. Diese wird dann erteilt wenn der Bebauungsplan von der Baubehörde akzeptiert wird. Allerdings kann die Genehmigung auch dann erteilt werden wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Die Kriterien:

  • Das Gebäude muss ästhetisch zur näheren Umgebung passen
  • Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden
  • Die Erschließung muss gesichert sein
  • Mit dem Bau muss innerhalb von 3 Jahren nach dem Erteilen der Genehmigung begonnen werden
Wer ein Haus baut kann Steuern sparen © Gerhard Seybert - Fotolia.com

Wer ein Haus baut kann Steuern sparen © Gerhard Seybert – Fotolia.com

Das Steuerrecht bei Rendite-Immobilien

Dass die Immobilien-Investition viele Steuervorteile bietet ist häufig zu hören. Allerdings besteht wenig Klarheit worauf man achten muss um die Vorteile zu erlangen. Im Folgenden ein Überblick.

Einkommenssteuer

Bei der Einkommenssteuer unterscheidet man zwischen Mieterträgen und Veräußerungserträgen.

Mieteinnahmen gelten als steuerpflichtiges Einkommen. Dies bedeutet jedoch auch, dass Werbungskoten und Sonderausgaben abgezogen werden dürfen und nur die resultierende Differenz steuerpflichtig ist.

Für Immobilieninvestoren besonders interessant: Darlehenszinsen gelten als Werbungskosten! Wichtig ist dabei, dass die Zinsen einer bestimmten Immobilie zuzuordnen sind und daher von einem separaten Konto abgebucht werden sollten, da dass Finanzamt die Zinszahlungen sonst nicht als Werbungskosten anerkennt.

Auch die sogenannten Abschreibungen für Abnutzung (AfA) gelten als Werbungskosten. Hierbei handelt es sich um einen pauschalen Betrag, der die jährliche Wertminderung eines Gebäudes abschätzt. Diese Abschreibung gilt nur für Gebäude und nicht für Grundstücke, weswegen die Anschaffungskosten der Immobilie größtenteils auf das Gebäude selbst verteilt werden sollten.

Praktisch ist auch, dass die Pauschalbeträge großzügig bemessen sind und unabhängig davon anfallen ob die Immobilie tatsächlich an Wert verliert.

Wichtig: Auch die Herstellungskosten eines Gebäudes können abgeschrieben werden. Zu diesen Kosten gehören nicht nur die Bau- und Materialkosten sondern auch die Kosten für den Architekten und der Anschluss an die Versorgungsnetze.

Auch Instandhaltungskosten dürfen als Werbungskosten abgeschrieben werden. Dazu gehören jegliche Reparaturarbeiten wie die Erneuerung von Fußböden oder der Heizungsanlage bis zu Außenanstrichen oder der Dachreparatur. Allerdings gilt zu beachten, dass innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Erwerb oder Bau des Gebäudes die Instandhaltungskosten nicht mehr als 15 % der Herstellungskosten betragen dürfen – ansonsten werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet. Dies wiederum bedeutet, dass die Kosten nicht sofort in ganzer Höhe abgeschrieben werden können sondern sich am jährlichen Abschreibungssatz orientieren.

Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerlich Beratung da.

 

 

Energieausweis

Energieausweis: je grüner, umso energieeffizienter

Der Energieausweis ist der energetische Steckbrief eines Wohngebäudes. Er liefert verlässliche Informationen zu Energiebedarf und energetischem Zustand eines Hauses oder einer Wohnung. Um sicherzustellen, dass Miet- oder Kaufinteressenten Zugriff auf alle wichtigen Kennzahlen haben, muss der Energieausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden. So erhalten künftige Bewohner die Möglichkeit, die Informationen bei ihren Überlegungen zu berücksichtigen. Für einen schnellen Überblick arbeitet der Energieausweis mit Ampelfarben. Der grüne Skalenbereich (A+) zeigt demnach eine gute Energiebilanz, der rote (H) hingegen eine schlechte.

thermal imaging of a half isolated apartment building

Energieoptimiertes Bauen | © Ingo Bartussek

Bauherren erhalten den Energieausweis ihres Hauses mit der Übergabe des Gebäudes. Das Dokument ist für zehn Jahre gültig und muss stets aktuell gehalten werden: Umfangreiche Sanierungen müssen im Energieausweis vermerkt werden.

Grundlagen für den Energieausweis

Die Bundesregierung hat bis zum Jahr 2050 einen ehrgeizigen Plan: Bis dahin soll ein klimaneutraler Gebäudebestand erreicht werden. Ein Schritt auf diesem Weg war die am 01. Mai 2014 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie bildet mit ihrem § 16a die Grundlage für die Notwendigkeit der Energieausweise. Die Zertifikate wurden von der Deutsche Energie-Agentur (dena) entwickelt. Um der Bedeutung dieses Erlasses Nachdruck zu verleihen, ist das Vorweisen eines Energieausweises Pflicht, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll. Hiervon betroffen sind Wohn-und Nichtwohnimmobilien gleichermaßen. Wird der Energieausweis nicht oder nicht vollständig nachgewiesen, drohen sehr empfindliche Geldstrafen – bis zu 15 000 Euro.

Zwei Ausweisarten: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Der Energieausweis ist in zwei Varianten möglich. Basiert er auf der Berechnung des Energiebedarfs, so nennt er sich Bedarfsausweis. Die Werte des Verbrauchsausweises hingegen werden anhand des Energieverbrauchs der Immobilie in 36 aufeinanderfolgenden Monaten, Leerstandsberücksichtigung und dem örtlichen Klima ermittelt. Zwischen beiden Ausweisen kann mit wenigen Einschränkungen frei gewählt werden.

Energieausweis

Energiebedarfsausweis | © Marco Klaue

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