Der Mietvertrag (© thodonal / Fotolia.com)

Wer als Immobilienmakler tätig ist, bekommt häufig Fragen über den Mietvertrag, weswegen wir vom MaklerScout uns heute mit dem Thema einmal näher auseinandersetzen wollen. Doch auch Mieter und Vermieter sollten sich mit Fallen und Möglichkeiten des Mietvertrags auskennen und sich mit folgenden Punkten gut auskennen. In unserem heutigen Artikel betrachten wir daher den Mietvertrag aus der Sicht des Vermieters. Was gehört in den Mietvertrag auf jeden Fall rein? Welche Vertragspunkte könnten missverstanden werden? Was können wir von den aktuellen Rechtsprechungen lernen? Der MaklerScout hat die Antworten parat!

Was Vermieter wissen müssen

Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen ist es sicherlich ratsam sich dabei von einem Rechtsanwalt oder Immobilienmakler helfen zu lassen. Dennoch sind wir der Meinung, dass man als Vermieter die Grundlagen des Mietrechts selber wissen sollte. Sicher ist sicher!

Schritt 1: Den richtige Mieter finden

Zunächst sollten Sie wissen, dass die Kommunikation mit dem künftigen Mieter im Nachhinein Auswirkungen auf den Mietvertrag haben kann. Lügt er Sie etwa an, können Sie ihm nach Beginn des Mietverhältnisses kündigen, weswegen es wichtig ist einige wichtige Punkte im Vorhinein zu klären.

Hier die wichtigsten Punkte, die ein Vermieter mit dem Mieter VOR Abschluss des Vertrags klären sollte:

• Wieviele Personen werden in der Wohnung leben?
• Hat er Haustiere?
• Spielt er Musikinstrumente, die Lärm verursachen könnten?
• Weswegen ist sein derzeitiges Mietverhältnis geendet?
• Ist er mit einer SCHUFA-Selbstauskunft einverstanden?
• Wenn möglich, führen Sie ein Gespräch mit seinem vorherigen Mieter um seine Zahlungsverlässlichkeit zu überprüfen
• Liegt ein Insolvenzverfahren vor?

Es mag Ihnen vielleicht unangenehm erscheinen all diese Punkte zu klären aber der beste Mietvertrag hilft Ihnen nicht, wenn Sie es mit einem zahlungsunfähigen (oder Schlagzeug spielenden) Mieter zu tun haben, der Ihnen Ärger bereitet und erst einmal nicht aus der Wohnung zu kriegen ist. In Deutschland ist der Mieter nämlich extrem geschützt und das Winken mit dem Mietvertrag interessiert zunächst weder ihn noch den Vollzugsbeamten. Siehe auch: So werden Vermieter unerwünschte Mieter los

Schritt 2: Den Mietvertrag aufsetzen

Im Internet gibt es Vorlagen für Mietverträge aber hierbei ist Vorsicht geboten, da nicht gewährleistet ist, dass sie der aktuellen Rechtslage entsprechen. Zudem sind Mietverträge häufig „parteiisch“, was bedeutet, das sie entweder dem Mieter oder dem Vermieter entgegenkommen. Im besten Fall jedoch hat die Verwaltungsgesellschaft Ihrer Wohnung eine Vorlage für Sie bereit, ansonsten können Sie sich auch einen örtlichen Hausverein wenden.

Wichtig bei der Auswahl des Vertragsformulars ist zudem, dass er für den Wohnungstyp möglichst spezifisch ist. Eine Eigentumswohnung einer Eigentümergemeinschaft hat z.B einige Eigenheiten für den Vermieter die ein Einfamilienhaus nicht hat und umgekehrt. Insbesondere wenn es sich um eine Immobilie handelt, die zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, kann ein spezifischer Vertrag dem generellen gegenüber von Vorteil sein. So kann sich der Vermieter Vorteile bei der Betriebskostenabrechnung oder den Kündigungsbedingungen einholen.

Wenn es dann an das Ausfüllen des Vertrages geht, ist es wichtig folgende Punkte korrekt auszufüllen:

• Korrekter Name and gegenwärtige Anschrift des Mieters
• Bei Ehepaaren auch den Partner miteinbeziehen um die Anzahl der Mietschuldner zu erhöhen
• Achtung: alles Personen, die im Mietvertragskopf angegeben werden müssen auch unterschreiben
• Die Höhe der Kaution
• Grundmiete (Nettomiete, ohne Betriebs- und Heizkosten)

Theoretisch mit in den Vertrag könnte noch:

• Bruttowarmmiete (mit Betriebs- und Heizkosten)
• Bruttokaltmiete (mit Betriebskosten, ohne Heizkosten

Davon raten wir allerdings ab, da Sie dann im Nachhinein keine Kosten einfordern können. Geben Sie stattdessen nur die Nettomiete an, können Sie bequem die Betriebs- und Heizkosten separat abrechnen. Diese können sich schließlich von Jahr zu Jahr stark ändern.

Die Grundmiete orientiert sich bestenfalls an der ortsüblichen Miete, die Sie online im Mietspiegel nachfragen können. Bestenfalls lassen Sie sich von einem Makler beraten.

Ein weiterer wichtiger Vetragspunkt ist die Mietlaufzeit. Wenn Sie etwa absehen in den nächsten Jahren selber in die Wohnung einzuziehen, müssen Sie dies im Mietvertrag angeben, ansonsten ist der Vetrag automatisch unbefristet. Darüber hinaus ist es noch möglich einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsverzicht abzuschließen. Das bedeutet, dass weder der Vermieter noch der Mieter vor Ablauf einer vorher vereinbarten Zeit kündigen darf. Diese Dauer sollte allerdings vier Jahre nicht überschreiten, dann ist man allerdings auch vor Gericht gut abgesichert, falls der Mieter doch vorzeitig ordentlich kündigen sollte.

Und auch ganz wichtig: unbedingt den Mieter vor Schlüsselübergabe unterschreiben lassen! Sie laufen sonst Gefahr, dass er niemals unterschreiben wird, was bedeutet, dass jegliche Zusatzvereinbarungen nichtig sind.

Zu guter Letzt sollten Sie bei der Wohnungsbesichtigung ein Übergabeprotokoll anfertigen, da der Mieter sonst im Nachhinein behaupten kann, dass von ihm verursachte Mängel schon im Vorhinein bestanden haben.

Das Objektvideo ist für Immobilienmakler eine hervorragende Möglichkeit ihren Kundenkreis  zu erweitern und die eigene Marke zu stärken. Doch viele Makler scheuen sich davor, da sie das technische Vorwissen nicht haben oder daran zweifeln ,ob sie es nötig haben Objektvideos zu produzieren. In diesem Post erklärt Ihnen der MaklerScout:

• Wozu ein Objektvideo gut ist
• Wie man ein Objektvideo einfach produzieren kann
• Was ein gutes Objektvideo ausmacht

Wozu ein Objektvideo?

Ein Objektvideo erfüllt mehrere Zwecke, die Ihr Makler-Unternehmen stärken können. Zunächst einmal dient es sicherlich zu einer ansprechenden Präsentation des Objekts. Ein potentieller Kunde, der sonst die Mühe scheuen würde eine Objektbesichtigung zu arrangieren, hat mittels des Videos die Möglichkeit, sich im Vorhinein zu erkundigen ob das Haus bzw. die Wohnung nach seinem Geschmack ist. Zudem wird durch ein gut gemachtes Video das Objekt von Anfang an in ein positives Licht gerückt, womit der Kunde gleich mit Optimismus zum Besichtigungstermin erscheint. Der große Vorteil für den Makler: er erspart sich somit Termine mit Interessierten, die durch das Video erfahren haben, dass das Objekt nichts für sie ist. Zudem müssen weniger Informationen vorab geklärt werden, da das Video viele Fragen über Objektdetails von alleine beantwortet. Dabei ist zu beachten, dass die Lage des Objekts einen großen Einfluss darauf hat, wie sehr ein Video dem Interessenten dient. Ist das Objekt zum Beispiel eine Villa auf Mallorca, dann freut sich der Interessent natürlich besonders wenn er im Vorhinein das Gebäude schon per Video „besichtigen“ kann um sich die Anfahrt zu sparen und sie erst bei hohem Interesse anzutreten. Ist das Objekt dagegen in einer Großstadt so wird die Anzahl an Interessenten generell hoch sein und eher der Wunsch bestehen, das Objekt direkt zu besichtigen.

Ein weiterer Grund für die Erstellung von Objektvideos liegt in der Suchmaschinenoptimierung. Wer nämlich Videos auf der eigenen Website platziert, wird von Google besser gerankt—das gilt insbesondere für Blogposts. Zudem macht man es damit seinen Besuchern besonders leicht, die Posts in sozialen Netzwerken zu verbreiten, da dort die Klickraten bei Posts mit Videos besonders hoch sind. Deswegen ist es übrigens auch wichtig die eigene Website an mobile Endgeräte anzupassen, da Videos besonders gerne auf Smartphones und Tablets betrachtet werden.

Ein Objektvideo ist auch zu empfehlen weil es Vertrauen schafft und die Unternehmensmarke stärkt. Mit einem Video wirken Sie auf Anhieb seriös und unterscheiden sich von Ihren Mitbewerbern, da nur die wenigsten Maklerbüros einen Videokanal betreiben. Über die Objektvideos können Sie den Kunden dann auch zu anderem Videomaterial weiterleiten wo Sie dann etwa Ihr Unternehmen vorstellen oder Tipps zur Immobilienauswahl geben.

Produktion des Objektvideos

Der einfachste Weg um ein Objektvideo zu produzieren ist sicherlich einen Dienstleister zu beauftragen, etwa eine Filmproduktionsfirma wie begehungen.de, die sich auf Immobilienvideos spezialisiert hat. Somit ist eine angemessene Qualität des Videos garantiert und Sie müssen sich mit technischen Fragen nicht auseinandersetzen.

Allerdings ist es auch durchaus möglich selber ein Video zu produzieren, wenn Sie über Grundkenntnisse im Videoschnitt verfügen oder sich diese autodidaktisch aneignen oder einfach einen Kurs an einer Volkshochschule besuchen. Ein besonders simples Video können Sie etwa erstellen, indem Sie einfach die Fotos des Objekts in Ihr Schnittprogramm laden und Musik darunterlegen. Fertig!

Weitere Tipps finden Sie in diesem Blogartikel über Immobilienvideos.

Was ein gutes Video ausmacht

Wie oben beschrieben reicht eine Slideshow mit guten Bildern um ein attraktives Objektvideo zu erstellen, hier ein Beispiel:

Auch das folgende Video ist sehr simpel, es besteht vor allem aus Kameraschwenks. Hierbei wurde die Videokamera auf ein Stativ gesetzt und ein kurzer Rundumclip des jeweiligen Raumes gedreht

Und hier ein Beispiel für ein besonders aufwendiges Video.

Einige Elemente, die es so attraktiv machen:

• Luftaufnahmen (Drohnen gesteuert)
• Flüssige Kamerafahrten
• Stimmige Musik
• Objektedetails werden eingeblendet
• Kameraschwenks
• Auch die Umgebung kommt durch die Luftaufnahmen zur Geltung

Beitragsbild: (© Stas_K / depositphotos.com)

Marketing für Makler: Nicht den Anschluss verpassen! (Foto: alexmillos / depositphotos.com)

Marketingstrategien sind für Makler ein wichtiger Teil ihres Erfolgs, weswegen wir hier auf dem MaklerScout regelmäßig von verschiedenen Marketingtools und -strategien berichten. Heute wollen wir Ihnen eine Übersicht über die effektivsten Strategien bieten, die sich entweder in der Branche schon durchgesetzt haben oder im Kommen sind.

Falls Sie unsere vorherigen Posts über Marketingstrategien für Makler noch nicht gelesen haben oder eine Auffrischung benötigen, hier noch mal eine Erinnerung:

Die Website für Makler

In unserem Post Die Website für Immobilienmakler erklärten wir, wie wichtig ein starker Internetauftritt für Makler ist und was es bei der Erstellung zu beachten gilt, die wichtigen Punkte waren:

• Nutzen Sie die Startseite um mit einem gut gemachten Objekt-Video zu punkten
• Gestalten Sie die Navigation so übersichtlich wie möglich (der Nutzer sollte so wenig klicken müssen wie nötig um die gewünschte Information zu finden)
• Präsentieren Sie erfolgreich abgeschlossene Projekte um Ihre Kompetenz zu demonstrieren
• Binden Sie Ihre Social Media Aktivitäten in die Posts ein
• Stellen Sie Ihr Team mit Foto und Kurzbiographie vor, um an Profil zu gewinnen

Social Media für Makler

In Social Media für Immobilienmakler legten wir dar, wie sehr Social Media Aktivitäten Immobilienmakler in ihren Marketingbemühungen unterstützen können. Die wichtigsten Punkte waren:

• Social Media Aktivitäten schaffen Vertrauen, da potentielle Kunden wiederholt von Ihnen auf verschiedenen Kanälen hören
• Social Media gibt Ihnen die Möglichkeit „Gesicht zu zeigen“, und es somit potentiellen Kunden leicht zu machen sich für Sie zu entscheiden
• Mit Social Media bleiben Sie im Gedächtnis ehemaliger Kunden, was die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass sich diese bei Bedarf wieder an Sie wenden. Ein konkretes Tool dafür stellen wir Ihnen übrigens in unserem Post Social Media für Makler: LinkedIn vor

Und in diesem hervorragenden Video erklärt Immobilienmakler Tobias Geipel detailliert wie er Facebook nutzt um seine Kunden zu erreichen:

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Was des Mieters Freude ist – insbesondere in Ballungsgebieten mit hohem Mietspiegel und knappem Wohnraum − ist des Maklers Schrecken: das „Bestellerprinzip“. Bereits seit Mitte 2013 geistert der Begriff durch die Medien, im Frühjahr 2015 soll die neue Regelung „Wer bestellt, bezahlt“ nun in Kraft treten. Es heißt also: Achtung, das Bestellerprinzip für Makler kommt!

Das bedeutet, dass das langjährig übliche Prozedere des die Courtage zahlenden Mieters mit dem sogenannten Mietrechtsnovellierungsgesetz passé sein wird. Vermieter, die künftig einen Makler mit der Suche nach neuen Mietern beauftragen, werden die Provision selbst zahlen müssen. Auch wenn die Möglichkeit besteht, diesen Mehraufwand mittelfristig durch erhöhte Mieten auf die Mieter umzulegen, wirkt das Bestellerprinzip abschreckend. Mehr Vermieter werden sich auf eigene Faust auf Nachmietersuche begeben, um die Ausgaben in Höhe von bis zu zwei Monatsmieten zzgl. Mehrwertsteuer zu umgehen.

Auswirkungen für Makler

Bislang gab es im Wohnungsvermittlungsgesetz keine Regelung darüber, wer die Maklerprovision zu zahlen hat. Dass der Mieter dies tut, war lange Zeit schlichtweg gängige Praxis. Insbesondere in Großstädten, wo 20 oder mehr Interessenten für eine vakante Wohnung Standard sind, war auf diese Weise ein sehr angemessenes Einkommen von Maklern gesichert. Ob qualifiziert oder nicht. Da dieser Zustand in absehbarer Zeit ein Ende finden wird, sind Makler nun angehalten, sich die Auswirkungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes auf die Praxis genau anzuschauen. Was wird geschehen?

© Alexander Raths – Fotolia.com

Auftraggeber Mieter

Die Vermieter werden weniger Makler beauftragen und stattdessen eigenständig Mieter suchen. Da sie dabei in der Regel nicht so professionell vorgehen werden wir ein erfahrener Immobilienmakler, werden deutlich weniger Wohnungssuchende Zugang zu der Information über freien Mietraum haben. Da die Dringlichkeit für diesen Personenkreis nunmehr wachsen wird, ist abzusehen, dass auch Mietwillige selbst Makler beauftragen werden. Da sie somit zu den Auftraggebern werden, zahlen sie auch nach der Gesetzesänderung die Courtage.

Makler können sich unter diesen Voraussetzungen dazu entscheiden, sich auf die Zielgruppe „Wohnungssuchende“ zu spezialisieren. Sie sollten in diesem Fall ihren neuen Kundenkreis gezielt analysieren, um Marketingmaßnahmen zielführend einsetzen zu können. Unter Umständen kann es sogar sinnvoll sein, einen Marketingprofi mit der Umsetzung des neuen Images zu beauftragen.

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Verkaufsunterlagen zum Immobilienverkauf (vinnstock / depositphotos.com)

Professionelles Arbeiten bedeutet für Immobilienmakler nicht allein gut zu beraten, immer ansprechbar zu sein und Kunden für das Angebot zu begeistern, sondern auch alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig zusammen zu tragen. Oft genug kommt der Eigentümer „aus dem Mustopf“ und muss erst zur Unzeit gebeten werden die jetzt auf einmal ganz dringlichen Unterlagen zu beschaffen. Oder Ihr Verkäufer dreht den Spieß um uns sagt: das hätten sie mir doch früher erklären müssen !

Also unser Tipp: klären Sie die zum Verkauf eines Hauses, oder einer Eigentumswohnung , notwendigen Verkaufsunterlagen mit dem Verkäufer rechtzeitig und besorgen sie mit ihm gemeinsam diese ohne, dass die finanzierende Bank, der Kaufinteressent, ein externer Berater oder der Notar das anmahnt.

Diese Unterlagen sollten im Regelfall zum Verkauf vorhanden sein :

Objektzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

                                                                                die hat entweder der Eigentümer oder das Bauamt

BRI Berechnung (Umbauter Raum)                                 wie vor

Wohnflächenberechnung                                                 wie vor

Lageplan oder Katasterauszug                                        Eigentümer oder Vermessungsamt

Teilungserklärung                                                             Eigentümer oder Verwaltung

letzte Wohngeldabrechnung                                            wie vor

letzte Mieterabrechnung                                                  wie vor

letztes Versammlungsprotokoll                                       wie vor

Mietverträge                                                                       wie vor

Grundbuchauszug                                                            Grundbuchamt oder Notar

Energieausweis                                                                 Eigentümer oder Verwaltung

Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis                wie vor

Neuerdings lassen sich bei vermieteten Anlagen die Kaufinteressenten gerne einen Aktuellen Kontoauszug geben um die Mieteingänge zu verifizieren.

…fehlt noch was ? Dann geben Sie uns bitte Bescheid !

Eigentumswohnung (Foto: Tiberius Gracchus / Fotolia.com)

Immer wieder hört man den schlauen Spruch, jede Wohnung ist eine Eigentumswohnung, schließlich gehört jede Wohnung ja irgendwem.

Das ist natürlich nur die halbe Wahrheit.

Eine Eigentumswohnung http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_%28Deutschland%29

hat ein eigenes Grundbuchblatt und ist somit eine separate, einzeln veräußerbare, verschenkbare und belastbare Einheit. Ob diese Wohnung nun selbst genutzt wird oder vermietet ist spielt dabei keine Rolle.

Wie wird nun eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zur Eigentumswohnung?

 Zunächst muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung http://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Hier werden die Bauzeichnungen vorgelegt und die einzelnen Wohnungen mit Nummern versehen. Diese Nummern zeigen auch die zugehörigen Sondernutzungsflächen, Garagen und Kellerräume an.

Man unterscheidet zwischen Wohneigentum und Teileigentum, dieses wiederum definiert Raum der nicht zu Wohnzwecken verwendet wird, zum Beispiel: Gewerberäume, Garagen oder Kellerräume.

Das Bauamt prüft nun ob die baurechtlichen Grundlagen einer einzelnen Wohnung vorliegen. Ob also eine Küche und ein Toilette vorhanden ist, ausreichende Belichtung und Rettungswege vorhanden sind etc. Sollte das alles eingehalten sein, erstellt das Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Auf dieser Grundlage wird nun eine Teilungserklärung http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungserkl%C3%A4rung entworfen. Diese regelt genau, wer der Verwalter dieser neuen Eigentümergemeinschaft wird und welche Miteigentumsanteile die jeweiligen Wohnungsbesitzer erhalten. Dies stellt regelmäßig einen anderen Verteilungsschlüssel als die reine Wohnflächenverteilung (die für Mietwohnungsabrechnungen benutzt wird) dar.

In dieser TE werden auch verschiedene Standardregularien des Wohnungseigentumsgesetz aufgezählt, wie: Abgrenzung des Sondereigentums zu Gemeinschaftseigentum, Formvorschriften zur Eigentümerversammlung, Verwalterpflichten etc.

Diese Teilungserklärung wird nun beim Grundbuchamt eingereicht mit der Bitte, das Grundbuch in mehrere Wohnungsgrundbücher aufzuteilen. Die TE unterzeichnet der Eigentümer der zuzuteilenden Anlage.

Nach Eintragung im Grundbuch handelt es sich um eine Eigentumswohnung.

Das Verfahren nennt man auch Umwandlung, hier ein weiterer interessanter Artikel http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/umwandlung-und-wohnungsverkauf.html der Berliner Mieter Gemeinschaft zu diesem Thema.

In Deutschland verfügen im Jahr 2013 schätzungsweise ca. 13,5 Prozent aller Haushalte (ca. 5,3 Millionen Haushalte) über Eigentumswohnungen.

 Dieser Bericht stellt keine Rechtsberatung da.