Kategorie Archive: Insiderbericht

Ein Zinshaus kaufen: So sichern Sie mit guter Rendite Ihre Altersvorsorge

Sie möchten mit einer Immobilien-Investition für Ihr Alter vorsorgen? Dann nehmen Sie sich die Tipps eines erfahrenen Architekten zu Herzen. Stefan Scholz ist nicht nur Planer, sondern auch Immobilienökonom. Er beschäftigt sich in seinem Arbeitsalltag intensiv mit Architektur, die funktioniert, gut aussieht und den jeweiligen Investoren langfristig zu Rendite verhilft.

Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn (c) MMST Architekten GmbH

Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn (c) MMST Architekten GmbH

Immobilien als Altersvorsorge – in Zeiten von Niedrigverzinsung am Kapitalmarkt ist diese Überlegung naheliegend. Grossmann & Berger, einer der führenden Immobilien-Dienstleister, bestätigt in seinem Marktbericht „Wohnen | Investment Hamburg 2016/17“ diesen Trend. Demnach ist für eine nachhaltige Rendite gesorgt, da weder Mietpreisbremse noch Bestellerprinzip bislang einen negativen Einfluss auf die Immobilien-Nachfrage oder die Höhe der Kaufpreise hatten.

Zinshaus oder Eigentumswohnung fürs Alter?

Wer über eine private Kapitalanlage in Immobilien nachdenkt, dem kommt vermutlich zunächst die vermietete Eigentumswohnung in guter Lage in den Sinn. Warum dieser Gedankengang nicht zielführend ist, weiß Stefan Scholz, Architekt und Immobilienökonom aus Hamburg: „Vor allem spricht der ursprüngliche Zweck, für den Eigentumswohnungen geschaffen wurden, gegen eine lukrative Investition. Aufgrund von Wohnraummangel entstanden in den westdeutschen Großstädten der 1950er-Jahre Eigentumswohnungen. Mit ihrer Hilfe konnten auch Menschen in den beengten Großstädten mit Wohneigentum etwas für ihren privaten Vermögensaufbau tun.“ Eigentumswohnungen unterliegen deshalb noch heute dem strikten „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“. Die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entstehenden höheren Verwaltungskosten sind einer angemessenen Rendite abträglich.

Eine Eigentumswohnung bringt zusätzlich einen Kaufpreisnachteil für Ihre Altersvorsorge mit. Zum Beispiel ist „… der Kaufpreis pro Quadratmeter höher als bei einem Zinshaus, weil der Selbstnutzer oft bereit ist einen Aufpreis zu zahlen.“, so Architekt Stefan Scholz. Zudem ist auch das Risiko des Mietausfalls höher, da der Ertrag von einer einzigen Mietpartei generiert wird.

Mehrfamilienhäuser sorgen für verlässliche Rendite

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus sieht das genau gegensätzlich aus: Das Risiko, keine Miete zu erhalten, ist gestreut. Da auch der Kaufpreis/qm geringer ist, ergibt sich eine höhere Rendite. Doch obwohl im ersten Moment nichts gegen die Investition in ein Zinshaus zur Altersvorsorge spricht, gibt es auch hier gewichtige Nachteile. Der größte ist sicherlich die viel höhere absolute Gesamt-Investitionssumme. Hierfür ist Fremdkapital oft zwingend erforderlich, was nur bei entsprechend guter Bonität möglich ist. Die aufzubringende Summe für eine Eigentumswohnung ist selbstredend deutlich geringer.

Demnach muss der Appell, für die Altersvorsorge zwingend in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, relativiert werden. Besser ist: Wer die Möglichkeit zu dieser Geldanlage hat, sollte sie tunlichst nutzen, um sich einen denkbar entspannten Ruhestand zu ermöglichen.

Insider-Tipp zur Zinshaus-Investition:

Der Hamburger Architekt Stefan Scholz gibt Zinshaus-Interessenten einen wichtigen Tipp mit auf den Weg: „Wenn das Mehrfamilienhaus in einer Stadt mit einem großen Wohnungsmarkt wie etwa Hamburg liegt, gibt es faktisch ein sehr kleines Leerstandsrisiko. Wird die Lage nicht zu peripher gewählt, steht der langfristigen Rendite und somit der gesicherten Altersvorsorge nichts im Weg. Wer ein Zinshaus selbst entwickelt und baut anstelle ein Bestandsobjekt zu kaufen, kann ein Leben lang eine gute Zusatzrendite erzielen.“

Über Stefan Scholz:

Stefan Scholz ist einer der Geschäftsführer des Büros MMST Architekten, das Standorte in Hamburg und Berlin unterhält.

Immobilienverkauf inside- Erfahrungsbericht

Stadtvilla zu verkaufen

Immobilienverkauf hier : Stadtvilla zu verkaufen

Was bedeutet es für einen Immobilienmakler professionell zu arbeiten und was macht er für sein Geld ? Wie funktioniert der Immobilienverkauf ?

Durch den www.Makler-Scout.com erhielten wir Ende Juli 2014 den Kontakt zu einer Berliner Unternehmerfamilie, die sich aktuell von ihrem Grundvermögen trennen möchte.

Es ging hier konkret um ein Paket von 2 Stadtvillen (vermieteten Mehrfamilienhäusern mit 4 und 5 Einheiten) und einer großen freistehenden Villa in Berlin-Frohnau.

Bei der ersten Objektbesichtigung stellten wir fest, dass einige notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht investiert wurden und unnötige Mängel zu sehen waren. Wir beauftragten „Immotest“ um genaueres vom Haus zu erfahren.

Als erstes diskutierten wir die Frage: Wer kauft sowas, wie sieht unser Kunde aus ?

Ohne genaue Zielgruppe kein erfolgreicher Immobilienverkauf.

Die Antwort war ziemlich schnell gefunden. Für Profis ist die Lage nicht spektakulär, das Angebot zu kleinteilig und zu hoch verpreist. Interessant ist es sicher für private Kapitalanleger, am besten aus Westdeutschland, die nicht nur „Mitte“ und den Kurfürstendamm kennen.

Thema: Für mein Geld erhalte ich bei der Bank keine attraktiven Zinsen mehr, hier gibt es die Chance auf Wertzuwachs kombiniert mit ca 3,5 % Rendite.

Die Aufarbeitung des Angebots begann und, wie so oft bei von Eigentümern selbst verwalteten Objekten, war die Unterlagenbeschaffung eher schwierig.

Ein Energieausweis war wohl schon beauftragt wurde aber nicht geliefert, und wir konnten mit der Insertion deshalb nicht gleich starten. Als endlich der Energieausweis vorlag kam der Schock. 259 KW Verbrauch und eine Energieeffizierenzklasse von „G“ konnten gar nicht stimmen, wir empfahlen als Erstes die Einschaltung eines Energieberaters und die Einstellung der Heizung. Unterlagen wie Grundbuchauszüge konnten wir rasch selbst organisieren, Teilungserklärung, Zeichnungen, Mieten und eine alte Nebenkostenabrechnung wurden uns geliefert. Mietverträge gab es auszugsweise.

Wir entschieden uns, auch auf ein Video zu verzichten und statt dessen mit 6 aussagekräftigen Bildern zu werben. Als weitere Vermaktungsstrategie stellten wir uns die Frage nach dem USP. Was hat dieses Angebot an sich, was andere nicht haben, welche speziellen Vorteile und Eigenschaften müssen kommuniziert und herausgestellt werden. Schnell kamen wir auf: Lage, Architektur, Grundrisse und Ausstattungsqualität die eher bei luxuriösen Eigentumswohnungen als bei Kapitalanlagen zu finden sind. Also wenig „Risiko“, Zweitverwertungschance über den Verkauf einzelner Wohnungen und nachhaltig, hohe Mieterträge.

Zuerst wurden die Bestandskunden mit entsprechendem Suchprofil angeschrieben. Das brachte jedoch keinen Erfolg, weil das Objekt zu klein war und die bestehenden Kunden mit der Lage „Frohnau“ nicht vertraut waren.

Die Insertion erfolgte dann hauptsächlich online über www.immoscout24.de, immonet.de und 10immobilien.de, wobei die Kosten bei ImmoScout sehr hoch waren , aber auch die meisten Interessenten ergab. Ärgerlich waren die vielen Spam-Anfragen, inzwischen fast 30% von dubiosen ausländischen Interessenten.

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