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Immobilienmakler | was man wissen muss

Immobilienmakler

Traumberuf Immobilienmakler (Foto: photography33 / depositphotos.com)

Der MaklerScout präsentiert Ihnen in diesem Artikel alles was Sie über den Beruf des Immobilienmaklers wissen müssen.

Gliederung

Berufsbild Immobilienmakler

In der Öffentlichkeit ist das Bild des Immobilienmaklers sehr klischeebehaftet. Viele haben den Eindruck, dass ein Makler nichts anderes tut, als Interessenten durch Wohnobjekte zu führen und dann eine saftige Provision zu kassieren. In Wirklichkeit ist der Beruf jedoch nicht nur vielschichtig und anspruchsvoll, sondern erfordert Belastbarkeit und kann lange Arbeitszeiten mit sich bringen. In diesem Abschnitt erfahren Sie alles über den Berufsalltag eines Maklers, damit Sie wissen, was sie erwartet, falls Sie diesen Beruf anstreben.

In seiner Grundfunktion ist der Immobilienmakler Bindeglied zwischen Anbietern und Interessenten von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und gewerblich zu nutzenden Räumen. Dies bedeutet, dass der Makler sowohl viel Zeit im Büro verbringt als auch bei Objekt-Besichtigungen und Objekt-Führungen vor Ort ist, Kundengespräche führt und mit Auftraggebern verhandelt. Dies gibt dem Beruf eine Dynamik, von der viele Büroangestellte nur träumen können. So ist man als Immobilienmakler nicht nur häufig sein eigener Chef, sondern man ist auch oft unterwegs und ist viel mit Menschen in Kontakt.

Bürotätigkeiten eines Maklers

Eine der Hauptaufgaben eines Immobilienmaklers ist die Erstellung von Werbeanzeigen für seine Objekte. Deswegen übernimmt ein Makler häufig die Rolle eines Werbeprofis. Er muss die Anzeigen ansprechend gestalten, attraktive Fotos aufnehmen lassen (oder selber aufnehmen) und die Objekt-Beschreibungen verfassen.

In diesem Zusammenhang muss er sich auch gut mit den verschiedenen Werbemedien auskennen, um zu entscheiden wo er seine Anzeigen platziert. Früher war dies überhaupt nicht kompliziert: Objekt-Interessenten waren ausschließlich über Print-Anzeigen zu erreichen. Heutzutage ist die Situation aufgrund der vielen Möglichkeiten des Internets nicht mehr so überschaubar. Ein Makler muss sich also mit den neusten Online-Trends auseinandersetzen um nicht ins Hintertreffen zu geraten. Zwar sind Social Media Aktivitäten noch kein Muss in der Branche aber immer mehr Makler erkennen das Potential des Internets für sich. Sie drehen etwa Videos ihrer Objekte, die sie dann in ihrem eigenen Youtube-Kanal veröffentlichen. Oder sie schreiben Blogposts über neue Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt um neue Kundschaft zu gewinnen und durch ihr Expertenwissen Vertrauen aufzubauen.

Darüber hinaus kümmert sich ein Makler um die Preisgestaltung seiner Objekte. Er muss ein gutes Gespür dafür haben, welche Preise angemessen sind und gleichzeitig gut über aktuelle Marktentwicklungen informiert sein. Schließlich hängt der Wert von Immobilien auch viel von ihrer Lage ab. Je besser ein Makler also vorhersehen kann, welche Gegenden an Beliebtheit gewinnen oder verlieren, desto erfolgreicher wird er sein.

Vom Büro aus koordiniert er auch seine Besichtigungstermine per Telefon oder E-Mail und korrespondiert mit Tagespresse und Online-Portalen. Je nach Größe seines Unternehmens hat er Mitarbeiter, die ihn bei all seinen Tätigkeiten unterstützen. Bestenfalls ist also das Büro immer besetzt, auch wenn ein Kundentermin vor Ort ansteht.

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Der Suchmakler

Der Suchmakler

Das Bestellerprinzip könnte auch zu mehr Umsatz für alle beteiligten Makler führen, da auch die Begrenzung der Maklergebühr für Mietwohnungen von zwei Monatsmieten aufgehoben wird. Die Lösung für manche Kollegen lautet künftig als sogenannter Suchmakler zu arbeiten, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.

Den Suchmakler gibt es so noch nicht in der Rechtsliteratur. Wenn man den zugrunde liegenden Gesetzeslaut für einen Makler laut § 652, Nr. 1 BGB liest, so lautet dieser:  Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Im rechtlichen Sinne geht man davon aus, dass der Makler zwischen zwei Seiten nachweist oder vermittelt. Nachdem das gesetzliche Bestellerprinzip bei Mietwohnungen eingeführt werden soll ergibt sich hier die Situation, dass der Makler Interessenvertreter des Vermieters wird. Demzufolge kann er meiner Ansicht nach auch echter Interessenvertreter des Mieters werden.  Daher könnten sich Makler als echte reine Suchmakler spezialisieren, die nur Aufträge, am besten schriftlich, von guten Mietinteressenten annehmen, selbst aber keinerlei Mietwohnungen im Angebot haben und auch keine Mietwohnungen von Vermietern annehmen. Auftraggeber ist hier dann ausschließlich der Mietinteressent.  Nun könnte der Suchmakler bei Wohnungsunternehmen, bei Hausverwaltern gezielt für seine Mandanten Mietwohnungen suchen und seinem Auftraggeber im Einzelfall anbieten.  Auch könnte er Privatpersonen als Interessenvertreter eines bestimmten Mietinteressenten anrufen, dies wäre im rechtlichen Sinne keine verbotene Kalt-Akquise, da der Suchmakler nicht an der Mietwohnung interessiert ist, sondern nur für seinen Mandanten, als dessen Bevollmächtigter; sucht. Die Wohnung kann dann auch nicht als provisionspflichtig  verbraucht werden, da er sie explizip nicht in seinen Bestand nimmt, weil er gar keinen Bestand führt. Dieses Verhalten löst auch die Frage des Provisionsanspruch des Maklers für den Fall dass die angebotene Wohnung keinem weiteren Interessenten offeriert werden kann. Er sucht also immer für den Einzelfall eines Mandanten ganz konkret.

Und gerade hier erlaubt es der Gesetzgeber in dem geplanten Gesetzestext, die Provision vom Mieter zu vereinnahmen. Es entstünde sogar die Situation, dass er auch Mietobjekte von Maklerkollegen anbieten kann, die ihrerseits die Provision vom Vermieter erhalten. Insgesamt wäre es dann für beide Makler (Objektmakler-Suchmakler) eine sogenannte Win-Win-Situation, denn insgesamt werden in der Regel 4,76 Nettomonatsmieten vereinnahmt, wovon jeder Makler von seinem Auftraggeber (Besteller) 2,38 Nettomonatsmieten erhalten wird.

Immobilienexperte Nowak

Immobilienexperte Nowak

Die drei verbreiteten Irrtümer bei der Maklerbeauftragung

Immobilie

Immobilie

Die drei verbreiteten Irrtümer bei der Maklerbeauftragung

Was Irrtum Nr. 1: „Ich nehme den Makler, der mein Objekt zum höchsten Verkaufspreis anbietet.“
Um den Vermittlungsauftrag zu erhalten versprechen etliche unseriöse Makler, Ihre Immobilie zu einem viel zu hohen Preis zu vermarkten, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.   

Fakt ist: Auf den ersten Blick klingt der Versuch verlockend. Unser Rat: Cool bleiben. Ein „falscher Preis“ kann Ihr Geschäft von Beginn an zum Scheitern verurteilen. Der seriöse Makler berechnet den aktuellen Marktwert und nennt den realisierbaren Bestpreis. Er nimmt lieber das Risiko in Kauf, einen potenziellen Kunden zu verlieren, als eine Immobilie durch unrealistischen Preis „tot“ zu vermarkten.

Makler mit Glücksritter-Verhalten kosten den Verkäufer meist Zeit, Ärger sowie letztlich eine Stange Geld. Dass der Makler seinen guten Ruf aufs Spiel setzt, ist freilich nur für denjenigen ein Risiko, der einen solchen zu verlieren hat. Übrigens: Der Makler kauft ja nicht selbst Ihre Immobilie, sondern möglicherweise einer seiner Kunden.

Irrtum Nr.2: „Ich nehme einen Makler, der keine Provision von mir verlangt.“
‚Keine Provision‘ hört sich gut an für den Verkäufer. Sein erster Gedanke: „Ich spare Geld“.

Fakt ist: Der Gesetzgeber sagt: „Für den, der mich zahlt, für den muss ich tätig werden.“ Welchen Geschäftspartner wird ein Makler eher vertreten, der nur vom Käufer bezahlt wird…? Und wer möchte einem Makler die Vermarktung seiner Immobilie anvertrauen, der noch nicht einmal in der Lage ist, seine eigene Dienstleistung zu verkaufen?

Wie das Honorar den Anwalt, so verpflichtet die Provision den Makler, zur richtigen Zeit am richtigen Ort 100% im Interesse seines Auftraggebers zu entscheiden und zu handeln. Bei Preisverhandlungen mit mehreren Interessenten macht sich diese Verpflichtung für den Verkäufer besonders bezahlt.

Dazu kommt: Die Makler-Provision gilt zu 100% als Erfolgshonorar. Der Makler investiert hohen zeitlichen Einsatz und den kompletten finanziellen Vermarktungsaufwand. Erwartet ein Verkäufer Bestleistung von seinem Vermarktungspartner, ist er gut beraten, diesem betriebswirtschaftlichen Erfolg in Aussicht zu stellen. Außerdem was heißt hier: „Keine Provision“? Die Provision zahlt dann nur der Käufer und dieser wird sie vom Kaufpreis abziehen oder anders ausgedrückt ein guter marktgerechter Kaufpreis wird der Käufer nicht bezahlen, wenn er den Makler bezahlen muss, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Irrtum Nr. 3: „Ich unterschreibe keinen Makler-Allein-Auftrag – stattdessen arbeite ich mit möglichst vielen Maklern zusammen. Je mehr mein Objekt anbieten, desto größer ist die Chance, einen Käufer zu finden.“

Fakt ist: Der Makler-Vertrag ist nicht mehr und nicht weniger, als ein schriftlicher Auftrag. Er klärt exakte Zielvorgaben, konsequente Preis- und Vermarktungsstrategien sowie die Art der Betreuung vor, während und nach dem Verkauf. Der Vertrag verpflichtet den Makler zum Handeln und Investieren, und der Verkäufer sichert sich den persönlichen Ansprechpartner. Nach dem BGB muss der Makler nichts unternehmen. Aus welchem Grund sollte ein cleverer Makler Zeit und Geld investieren, wenn er nicht sicher sein kann, dass er im Erfolgsfall sein Honorar erhält?  Das Windhund-Prinzip funktioniert daher nicht, weil jeder Makler weiß er hat nur eine geringe Chance den Auftrag erfolgreich abzuwickeln.

Bei mehreren Maklern besteht die Gefahr unterschiedlicher Preise und Konditionen. Diese Praxis führt dazu, dass Interessenten verwirrt und vom Kauf abgeschreckt werden. Wie die Erfahrung zeigt, werden solche Immobilien nach gewisser Zeit erheblich unter ihrem Marktwert verkauft. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Verkäufer oder Käufer doppelt zur Kasse gebeten werden, weil nicht klar zu ermitteln ist, welcher Makler den Käufer akquiriert hat. Konflikte und Rechtsstreitigkeiten sind vorprogrammiert.

 Autor:

Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden

Immobilienexperte Nowak

Immobilienexperte Nowak

Wie kann ich einen guten Makler finden?

Wer geneigt ist, sein Vermögen in Grundeigentum zu binden, geht einerseits einen sicheren Weg, indem er es den volatilen Finanzmärkten vorenthält. Dennoch bleiben Hürden: Wo findet sich ein geeignetes Objekt? Oder andersherum – die Immobilie soll veräußert werden – was sind die optimalen Verkaufsbedingungen für das bestmögliche Ergebnis?

Wenn das Beobachten des Immobilienmarktes nicht zu den bevorzugten Freizeitbeschäftigungen zählt, tut ein Interessierter gut daran, einen Immobilienmakler zurate zu ziehen. Doch auch in diesem Fall ist zunächst Vorsicht geboten – die Berufsbezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt, sodass jeder sich als ein solcher ausgeben kann. Zwar ist es richtig, dass es unter den Verkaufsmaklern weit weniger schwarze Schafe gibt als unter den Vermietungsmaklern. Dennoch lohnt sich das genaue Prüfen, denn schließlich geht es bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie um eine erhebliche Summe. Sie fragen sich also: Wie kann ich einen guten Makler finden? Wie erkenne ich ihn?

Hauskaufvertrag

Hauskaufvertrag

© Alexander Raths fotolia.de]

Was macht einen seriösen Makler aus?

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) (Link zu: http://www.ivd.net/der-bundesverband/immobilienverband-ivd.html) nennt einige Merkmale, die einen seriösen und professionellen Makler ausmachen. Schließlich ist es wie bei anderen Berufsständen auch: Die Mitgliedschaft in einem angesehenen Berufsverband sowie der Nachweis einer abgeschlossenen Fachausbildung oder eines Studiums zeugen von Qualität.

Um alle Attribute des kompetenten Maklers vor Augen zu haben, lohnt sich die Orientierung an der folgenden Checkliste:

  1. Kenne den Markt!

Ein guter Makler kennt zunächst den Markt. Er kann Preise, Mieten und Marktentwicklungen nennen und beurteilen. Dass kompetenten Maklern zudem Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments geläufig sind und sie sich um alle wichtigen Unterlagen rund um die Transaktion kümmern, ist selbstverständlich. Aufgrund seines Fachwissens kann ein kompetenter Makler für die jeweilige Immobilie realistisch erzielbare Verkaufspreise oder Mieten nennen.

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Wie habe ich als Immobilienmakler Erfolg? Reflektion und Morgenrituale

Immobilienmakler

Immobilienmakler (photography33 / depositphotos.com)

Fragen Sie sich auch manchmal: Wie habe ich als Immobilienmakler Erfolg? Wir vom MaklerScout helfen gerne weiter! In unserem heutigen Artikel dreht sich alles um das Thema Erfolgsgewohnheiten. Das bedeutet: Wir stellen Ihnen verschiedene Gewohnheiten vor, die Sie in Ihren Alltag integrieren können um Ihren beruflichen Erfolg zu erhöhen. Sei es hochwertigere Objekte, mehr Interessenten für Ihre Objekte oder produktivere Arbeitszeit, diese Erfolgsgewohnheiten bringen Sie sicher voran.

Erfolgsgewohnheit Nummer 1: Reflektion

Ich bin mir sicher, dass Sie einen prall gefüllten Tag haben: Objektbesichtigungen, Fototermine, Kundengespräche, Anzeigengestaltungen, Buchhaltungsbesprechungen… Dabei kann es schnell zu kurz kommen, dass Sie einmal über Ihre aktuelle berufliche Situation reflektieren und sich genau anschauen, wofür Sie Ihre Zeit eigentlich aufwenden und wohin Sie das führt. Was halten Sie davon, sich einmal folgende Fragen zu stellen?:

  • Mache ich die Fortschritte, die ich mir erhofft habe?
  • Verfolge ich überhaupt, ob ich Fortschritte mache?
  • Habe ich mir Ziele gesetzt, wohin ich mein Unternehmen führen möchte?
  • Welche Aspekte an meinem Makler-Dasein gefallen mir? Welche gefallen mir nicht?
  • Welche Aktivitäten, die mir nicht gefallen, kann ich outsourcen?
  • Welche Aktivitäten, die mir nicht gefallen, kann ich fallen lassen, weil sie sich nicht lohnen?
  • Was sind meine Stärken und wie kann ich sie häufiger einsetzen?
  • Vor welchen wichtigen Aufgaben drücke ich mich? Wer kann mir dabei helfen sie trotzdem zu erledigen?

Mein Tipp: Nehmen Sie sich ab und an Zeit, diese Fragen zu beantworten, Sie könnten dabei Erstaunliches über sich lernen und mit diesem Wissen Ihr Unternehmen voran bringen und den Spaß am Beruf erhöhen. Wenn Sie tagein tagaus nur Gas geben aber sich nicht die Zeit nehmen um zu reflektieren ob alles auch in Ihrem Sinne läuft, besteht die Gefahr in Stillstand zu geraten oder gar mit Gewinn-Rückgängen konfrontiert zu werden.

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