Haus verkaufen

Haus verkaufen — Beste Tipps für einen sicheren Abschluss
Früher oder später kommt im Leben vieler Hausbesitzer der Punkt, an dem sie Ihr Haus verkaufen möchten. Um das eigene Haus zu verkaufen, müssen einige Punkte beachtet werden.

In aller Regel dauert der Verkauf eines Hauses bis zu sechs Monate – von der Beauftragung des Maklers bis zum Übergabetermin. Ob sich der Hausverkauf schneller oder langwieriger gestaltet, hängt dabei maßgeblich von der Lage, dem Zustand des Objektes und der Qualität des beauftragten Immobilienmaklers ab.

Verkäufer müssen den Wert ihres Hauses realistisch sehen. Ein zu hoher gewünschter Kaufpreis bremst den Verkauf in der Geschwindigkeit und dementsprechend lange ist die Immobilie am Markt und "verbrennt"

Damit beim Hausverkauf alles reibungslos vonstatten geht, ist in Deutschland die Beauftragung eines Notars unumgänglich. Die Ausarbeitung des Vertrags übernimmt der Immobilienmakler bei Beauftragung gemeinsam mit dem Notar für den Hausverkäufer. Erst dann, wenn der Verkauf notariell beurkundet wurde, kann der Hauskäufer nicht mehr vom Vertrag zurücktreten. Eine notarielle Beurkundung beinhaltet dabei die Prüfung der Identität der Vertragsparteien und belehren die Parteien beim Notartermin über ihre Rechten und Pflichten.

Tipp vom Makler: Für die notarielle Beurkundung sind beim Notartermin verschiedene Unterlagen nötig wie etwa ein Auszug aus der Flurkarte des Grundstücks, Grundbuchauszug, die Baubeschreibung, Unterlagen zu eingetragenen Grundschulden, Energieausweis, Ergebnisse der Hausbewertung und mehr. Informieren Sie sich rechtzeitig, um alle Unterlagen rechtzeitig zu beantragen!

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Haus verkaufen ohne Makler – ist das eine gute Idee?

Viele Gründe können dafür sorgen, dass Sie Ihr Haus verkaufen müssen oder wollen. Gerade dann, wenn mangelnde Liquidität eine Motivation zum Verkauf darstellt, ziehen Verkäufer das Haus verkaufen privat in Betracht. Die Maklerprovision bei erfolgreichem Verkauf fällt nicht an und damit steigt vermeintlich die Marge des Verkaufs an.

Das Haus privat verkaufen ohne Makler scheint zunächst also einen wichtigen Vorteil zu bringen.

Durch die persönliche Bindung zum Haus werden oftmals Fakten als Nachteile dargestellt, die für einen Käufer gar keine Nachteile sind. Die Immobilie wird für einen Käufer häufig zu negativ präsentiert.

Haus verkaufen ohne Makler Haus verkaufen mit Makler
Vollständige Kontrolle
Sein Haus zu verkaufen ist für die meisten Menschen eine emotionale Angelegenheit. Genau entscheiden zu können, wer die eigenen vier Wände übernehmen wird, ist vielen Verkäufern daher sehr wichtig.
Starke Verhandlungsposition
Ein gutes Verhandlungsgeschick zeichnet gute Makler aus. Denn bei allen Verkäufen gibt es einen Verhandlungsspielraum, den die Hauskäufer ausnutzen möchten. Durch professionelle Distanz und Erfahrung kann ein Makler auf hohem Niveau verhandeln.
Kostengünstiger Verkauf
Den Makler zahlt beim Haus verkaufen derjenige, der den Auftrag beim Makler stellt. Wer also sein Haus verkaufen möchte, bezahlt den Makler dafür, dass dieser Interessenten sucht, die Immobilie bewirbt und den Verkauf durchführt. Die Höhe der Maklercourtage ist regional unterschiedlich und beim Immobilienverkauf verhandelbar. Ist eine Immobilie etwa leicht zu verkaufen, kann eine geringere als die regional übliche Provision vereinbart werden.
Enorme Zeitersparnis
Die Organisation der Besichtigungstermine, das Aufsetzen der Verträge, Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten und der Verkauf selbst nehmen viel Zeit in Anspruch, die im Vorfeld oftmals nur schwer abzuschätzen ist. Durch die Beauftragung eines Maklers ist für den Verkäufer die Arbeit getan und er kann sich entspannt zurücklehnen, bis der Übergabetermin vor der Tür steht.
Gute Reichweite im Internet
Das Haus verkaufen ohne Makler war nie einfacher als heute: viele Plattformen im Internet bieten eine gute Möglichkeit, breiten Menge an Interessenten Häuser zum Verkauf darzubieten. Mit wenigen Klicks ist das attraktiv gestaltete Angebot erstellt und die eingehenden Nachrichten können selbstständig bearbeitet werden.
Kein lästiger Papierkram
Wer sein Haus verkaufen möchte, ist mit einer Vielzahl an organisatorischen Aufgaben konfrontiert: Die Beauftragung eines Notars, Ausfertigung eines Übergabeprotokolls, Vertragsunterzeichnung durch alle Parteien und vieles mehr müssen geplant werden. Das kann zeitraubend sein, gerade wegen der Unübersichtlichkeit für Neulinge beim Hausverkauf. Der Immobilienmakler übernimmt diesen Part gerne und kümmert sich routiniert um alle Abwicklungen.
Regionales Marktwissen
Wie viel genau ist das eigene Haus überhaupt wert? Was wird momentan bezahlt und wer ist meine Zielgruppe? Welche Eigenschaften sollte ich hervorheben, um zum besten Preis zu verkaufen?
Auf diese und mehr Fragen hat der Makler eine Antwort. Er kennt sich im regionalen Markt gut aus und wird so den bestmöglichen Preis für die richtige Käuferschicht ansetzen.
Jahrelange Routine
Egal ob beim angesprochenen Papierkram, der Verhandlung mit potenziellen Käufern oder bei der notariellen Zusammenarbeit: durch seine Routine bewahrt der Immobilienmakler jederzeit einen kühlen Kopf. Diese Erfahrung kann keine noch so gute Checkliste ersetzen.

Im Endeffekt kann es ein finanzieller Vorteil sein, sein Haus privat zu verkaufen. Das Risiko, dabei einen Fehler zu begehen und viele stressige Stunden zu verleben, ist allerdings enorm hoch.

Tipp vom Makler: Die Maklercourtage beim Hausverkauf bietet Verhandlungsspielraum und ist nicht konkret festgesetzt! Wer eine tolle Immobilie hat, kann damit argumentieren, dass das Haus schnell verkauft werden wird und der Makler daher wenig Arbeit haben wird.

Viele Menschen haben Angst, dass sie beim Haus verkaufen mit Makler keine Entscheidungsgewalt mehr über ihre Immobilie haben. Eine gute Beziehung zum Makler ist daher wichtig.

Der Eigentümer ist der alleinige Entscheider. Der Makler ist der Berater und wenn er es gut macht, macht er es so, als ob es seins wäre, aber im wohlverstandenen Sinne.

Um Ihr Haus zu verkaufen, brauchen Hausverkäufer einen zuverlässigen Makler an Ihrer Seite, der sie seriös und auf Augenhöhe berät. Halten Sie also die Augen auf und sehen Sie sich in Makler-Portalen um sowie bei Bewertungsplattformen der Immobilienbranche.

Tipp vom Makler: Wählen Sie Ihren Makler mit Bedacht aus und vertrauen Sie auf gute Bewertungen und die Organisation in seriösen Portalen. So behalten Sie im gesamten Verkaufsprozess die Kontrolle, die Sie brauchen.

Im Maklervertrag sollte zudem klar geregelt werden, welche Aufgaben der Makler eigenmächtig bearbeiten soll und bei welchen Punkten eine Rücksprache mit dem Eigentümer notwendig ist. So kann der Hausverkauf möglichst reibungslos vonstattengehen.

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Checkliste — Immobilie verkaufen

Was brauchen Sie wirklich? Damit Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nichts vergessen, stellen wir Ihnen hiermit eine umfangreiche Liste zur Verfügung.

  „Checkliste – Immobilie verkaufen“ öffnen

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Geerbtes Haus verkaufen — holen Sie das Beste aus Ihrem Erbe heraus

Ist ein Verwandter gestorben, der ein Haus hinterlässt, stellt sich zunächst die Frage: Soll die Immobilie selbst bewohnt, vermietet oder verkauft werden?
Da die Vermietung von Häusern mit einem nicht unerheblichen Aufwand und mit möglicherweise unberechenbar hohen Kosten verbunden ist, entscheiden sich viele Erben zum Verkauf. Ein geerbtes Haus verkaufen ist dabei mit den gleichen Steuern und Abgaben verbunden wie ein selbst erworbenes Haus.

Bei dem Verkauf eines geerbten Hauses, sollte man sich an einen Steuerberater wenden. Dieser kann Auskunft über die verschiedenen Steuern geben und die Lage professionell beurteilen.

Ob beim Verkauf eines geerbten Hauses Einkommensteuer fällig wird, hängt vom ursprünglichen Jahr des Hauskaufs ab. Einkommensteuer in Form der sogenannten „Spekulationssteuer“ ist nur zu entrichten, wenn das Haus innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder veräußert wird. Dies soll Spekulationen auf dem Immobilienmarkt vorbeugen und den Kauf für den Eigengebrauch fördern. Eine Erbschaft erneuert dabei die Zehnjahresfrist nicht: es zählt die Zeit vom Kauf des Hauses durch den verstorbenen Eigentümer bis zum aktuellen Tag. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, sollte daher nachsehen, wann der Erblasser das Haus erworben hat und weiß dann direkt, ob ein sofortiger Verkauf lohnenswert ist.

Tipp vom Makler: Wer sein Haus noch zu Lebzeiten unter Wert an seine Kinder verkaufen möchte, sollte vorsichtig sein und Erbrecht, Schenkungsmöglichkeiten sowie preis mindernde Bedingungen (wie lebenslanges Wohnrecht der Verkäufer) bedenken.

Eine Alternative dazu, ein geerbtes Haus verkaufen zu lassen, ist die Vermietung des Erbstückes, dafür können Sie auch gerne einen Makler zu Rate ziehen. Hier gelten dann die gleichen Regeln wie beim eigenen Haus: die Pros und Contras von Vermietung und Verkauf müssen einander sorgfältig gegenübergestellt werden. Es müssen z. B. die Spekulationssteuer, Vorfälligkeitsentschädigungen eines möglicherweise noch bestehenden Kredites, die zur Verfügung stehende Zeit sowie die gesamte finanzielle Situation berücksichtigt werden.

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Haus verkaufen in Berlin und anderen Metropolen — aber wann?

Wer sein Haus in einer der großen Metropolen wie Berlin, Hamburg, Leipzig oder Stuttgart verkaufen möchte, steht sehr unterschiedlichen Bedingungen gegenüber. Die Kaufpreise für Häuser unterscheiden sich je nach Region enorm und es lohnt sich, den Verkaufspreis vorab zu ermitteln.

Ein Hausverkauf lohnt sich, sobald ein Ende der Niedrigzinsphase ansteht und Finanzierungen wieder teurer werden. Dieser Zeitpunkt deutet sich schon jetzt an…

Für die Hausbewertung zur Ermittlung des Preises einer Immobilie kann ein Wertgutachten erstellt oder eine Beratung bei einem Sachverständigen vorgenommen werden. Beim Wertgutachten wird der aktuelle Marktpreis durch einen Sachverständigen ermittelt, welcher dann auch für den Inhalt des Gutachtens haftet. Ein solches Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn der Immobilienwert von rechtlicher Relevanz ist. Dies ist z. B. der Fall bei Scheidung, im Erbfall und bei der Berechnung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Auch beim Verkauf der Immobilie sind Hauskäufer und Hausverkäufer so auf der sicheren Seite. Die Kosten liegen hier bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro. Günstiger ist die Beratung bei einem Sachverständigen. Dieser vollzieht keine konkrete Wertermittlung, an deren Ende ein Verkaufspreis steht. Er gibt lediglich Auskunft darüber, ob der bereits von Kaufinteressent und Eigentümer vereinbarte Verkaufspreis im Rahmen des Üblichen liegt. Die Kosten liegen in diesem Fall üblicherweise bei 300 bis 1.000 Euro.

Die aktuellen durchschnittlichen Verkaufspreise für Häuser in den Metropolen haben wir hier einmal zusammengestellt (Stand Anfang Juli 2018):

  • Haus verkaufen Berlin: 3.750 € / qm
  • Haus verkaufen Hamburg: 4.056 € / qm
  • Haus verkaufen Leipzig: 2.543 € / qm
  • Haus verkaufen Stuttgart: 4.247 € / qm

Wenn die Zinsen niedrig sind, die Nachfrage hoch ist und es wenig vergleichbare Angebote auf dem Immobilienmarkt gibt, lohnt sich der Immobilienverkauf besonders.

Ob der Zeitpunkt gerade günstig ist, um das eigene Haus verkaufen zu können, ist für den Laien nur schwer einzuschätzen, daher können geschulte Makler Ihnen in diesen Fragen gezielt weiterhelfen. Generell gilt: Liegt der Preis gerade höher als der Kaufpreis, fällt keine Spekulationssteuer beim Verkauf an und ist eine Vermietung nicht rentabel oder zeitlich nicht möglich, ist ein guter Zeitpunkt zum Verkauf. Wenn die Immobilienpreise schon seit einiger Zeit deutlich unter dem ursprünglich für das Haus bezahlten Betrag liegen, empfiehlt sich eine Beratung beim Immobilienmakler zur Einschätzung des der Entwicklung des Marktes.

Es muss keinen Verhandlungsspielraum geben, aber jeder Mensch hat doch eigene Vorstellungen und hier spielt wieder die Sympathie eine Rolle, manchmal geht auch der Kaufpreis nach oben, bei einer entsprechend hohen Nachfrage.

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Haus verkaufen oder vermieten? So entscheiden Sie sich richtig

Einige Hausbesitzer kennen das Dilemma: Die Kinder sind aus dem Haus, die berufliche Situation benötigt eine räumliche Veränderung oder endlich steht die Weltreise an, auf die so lange gespart wurde. Viele Lebensumstände können dafür sorgen, dass das Eigenheim nicht mehr der bevorzugte Wohnort bleibt. Was passiert nun mit dem Haus? Soll man lieber das Haus verkaufen oder vermieten? Soll ich das Haus tauschen statt verkaufen?

Ob der Hausbesitzer das Haus vermieten, tauschen oder verkaufen sollte, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Die wichtigsten Punkte, die bei der Entscheidung zu berücksichtigen sind, sind Geld, Steuern und Zeit.

Einfamilienhäuser sind in Deutschland keine klassischen Mietobjekte. Als Eigentümer bleibt man immer für den Erhalt der Immobilie verantwortlich. Ein Mieterwechsel ist mit Kosten verbunden, Mieteinnahmen müssen versteuert werden und Mietzins ist oft keine attraktive Kapitalanlage.

Je nach Zustand und Lage des Objektes können mit der Vermietung gute Gewinne erzielt und zudem für das Alter vorgesorgt werden. Aber Achtung: Bei der Vermietung des Hauses ist die Zuverlässigkeit des Mieters entscheidend für das regelmäßige Einkommen. Gerade wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist, kann es durch Mietausfälle und Ausgaben rund um die Instandhaltung des Hauses zu finanziellen Engpässen kommen. Auch die Zeit für die Suche eines Mieters mit Besichtigungsterminen, die anstehende Bürokratie und unvorhergesehene Arbeiten rund um das Haus sollte nicht unterschätzt werden. Gleichzeitig fällt beim Verkauf des Hauses innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb „Spekulationssteuer“ in Höhe des persönlichen Einkommensteuersatzes an. Bei Häusern, für die der Kredit noch nicht abbezahlt wurde, ist bei vielen Banken darüber hinaus eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, sollte der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden. Hiermit sichern sich die Banken gegen einen Ausfall der Zinsen ab.

All diese Überlegungen sollten der Vermietung bzw. dem Immobilienverkauf in jedem Fall vorausgehen, damit die Entscheidung zum Haus verkaufen oder vermieten nicht doch bereut wird!

Tipp vom Makler: Die Angaben zur Versteuerung gelten für Privatverkäufe! Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gelten die Bestimmungen des gewerblichen Grundstückshandels.

Wann lohnt sich also ein Hausverkauf mehr als eine Vermietung? Immer dann, wenn nicht genug Zeit und angespartes Geld vorhanden ist, um auf alle Eventualitäten des Vermietens reagieren zu können.

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Haus verkaufen wegen Pflegeheim — im Alter alles richtig machen

Das Haus im Alter verkaufen ist für Menschen eine gute Option, die das Haus nicht mehr wie zuvor nutzen können. Das Haus verkaufen wegen Pflegeheim ist dabei ein sehr klassischer Fall; wenn die Kraft im Alter nicht mehr für die Bewirtschaftung der eigenen Immobilie ausreicht und kein Mehrgenerationenhaus vorliegt, ist das Pflegeheim eine gute Option auf einen ereignisreichen und entspannten Lebensabend.

Die Leibrente lohnt sich für ältere Menschen mit geringem Einkommen, Schulden oder ohne Erben.

Eine Alternative zum Verkauf ist es hierbei, das Haus auf Leibrente zu verkaufen. Dabei bezahlt der Hauskäufer nicht den gesamten Erlös des Hausverkaufs auf einen Schlag. Er zahlt zunächst nur einen vereinbarten Anteil oder auch gar keinen initialen Betrag. Stattdessen wird der Kaufpreis als monatlich fortlaufende Zahlung bis zum Tod des Verkäufers weitergezahlt. Diese Zahlungen unterliegen dem Einkommenssteuergesetz. Wer sein Haus auf Leibrente verkauft, hat bis zum Lebensende eine sichere Einkommensquelle. Gleichzeitig besteht für den Käufer die Möglichkeit, dass der Kaufpreis niedriger ausfällt, wenn der Verkäufer früher als erwartet stirbt. In diesem Fall endet die Zahlung vorzeitig. Das eigene Haus auf Leibrente zu verkaufen kann also eine gute Möglichkeit einer Einkommenssicherung für den Lebensabend sein, wenn Sie das Haus im Alter verkaufen müssen.

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