Sie haben sich entschlossen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Mit diesem Entschluss kommt einiges auf Sie zu. Nun gilt, es mit System vorzugehen. Sie werden sehen: So schwer ist es gar nicht, Ihr Objekt in kurzer Zeit und zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Folgende Tipps helfen Ihnen:

Ihre kompletten Unterlagen

1. Grundbuchauszug

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, steht am Anfang der „Papierkram“. Sie müssen als Erstes alle Unterlagen zusammenstellen, die zu ihrem Haus gehören. Dies ist zunächst der Grundbuchauszug. Bei diesem handelt es sich um eine Kopie oder den Ausdruck eines Grundbuchblattes. Daraus gehen zu einen die Eigentumsverhältnisse hervor, die ein Grundstück betreffen und zum anderen sämtliche Rechte und Verpflichtungen, die mit ihm einhergehen. Ernsthafte Kaufinteressenten haben das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

Unser Tipp zum Grundbauchauszug: Zeigen Sie einem ernsthaften Interessenten das Dokument, das idealerweise maximal 14 Tage alt ist. So belegen Sie, dass Sie ein seriöser Verkäufer sind und schaffen Vertrauen.

2. Energieausweis, Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für den Immobilienverkauf ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Energieausweis vorzulegen. Dieser trifft eine eindeutige Aussage zum Energieverbrauch des Objekts – der potenzielle Käufer kann so erfahren, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Beim Energieausweis ist zu beachten, dass es zwei Arten gibt: Zum einen den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Wie unterscheiden sie sich? Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Gebäude (Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten und Wohnhäuser), die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Der Verbrauchausweis ermittelt Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit für die gesamten Wohneinheiten. Längere Leerstände sowie unterschiedlich kalte Winter werden entsprechend einbezogen.

Ein Bedarfsausweis ist in jedem Fall üblich für Neubauten. Er ermittelt anhand eines technischen Gutachtens den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis findet ebenfalls Anwendung für ältere Bestandsgebäude, weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Unser Tipp zum Energieausweis: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie der Energieausweispflicht unterliegt. Wenn Ihr Haus zum Beispiel eine Nutzfläche unter 50 qm hat oder denkmalgeschützt ist, braucht es keinen. Ist der Ausweis jedoch notwendig, sollten Sie seine Gültigkeit prüfen (10 Jahre) und ggf. einen neuen bestellen.

3. Grundriss und aktuelle Fotos Ihrer Immobilie

Ein Grundriss ist im Verkaufsprozess unabdingbar. Er zeigt dem Kaufinteressenten, wie die Zimmer sich aufteilen, welche Treppensituation es gibt und vieles mehr. Sie sollten den Grundriss zur Einsicht vorhalten und zum anderen Fotos von ihm für die Anzeigen vorbereiten.

Um Ihr Verkaufsobjekt bestmöglich präsentieren zu können, brauchen Sie gute Fotos. Vor allem für Ihre Anzeige. Interessenten sollen mit den möglichst zahlreichen und aufschlussreichen Bildern einen guten ersten Eindruck Ihrer Immobilie erhalten. Sollten Sie sich unsicher sein, beauftragen Sie einen Fotografen, der sich mit Architekturfotografie auskennt – vor allem bei sehr hochpreisigen Objekten eine Investition, die sich lohnt!

4. Immobilienwert kennen

Um einen realistischen Kaufpreis ansetzen zu können, müssen Sie den Wert Ihres Eigentums kennen. Hierzu werden unterschiedliche Aspekte hinzugezogen: Lage, Zustand der Immobilie oder besondere Alleinstellungsmerkmale. An dieser Stelle können Sie zum einen selbst einen Gutachter beauftragen oder aber die Entscheidung treffen, einen Makler hinzuzuziehen.

Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Immobilie verkaufen: das Marketing

Sobald Sie alle Unterlagen zusammen haben, geht es ans Schalten von Immobilienanzeigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, Print, Online oder beides zu wählen. Wenn Sie sich für Anzeigen in der Zeitung entscheiden, lassen Sie sich vom Vertrieb beraten. Dort unterstützt man Sie gerne bei der richtigen Wortfindung und Gestaltung. Wenn Sie hingegen oder zusätzlich Anzeigen im Internet schalten möchten, schauen Sie sich die zugehörigen Immobilienportale an. Hier ist es recht einfach, Ihre Immobilie ansprechend darzustellen, da Sie beim Einstellen der Inhalte automatisch angeleitet werden.

Besichtigungen

Sobald Sie Interessenten gefunden haben, geht es an die Besichtigungstermine. Achten Sie darauf, wirklich nur Personen einzuladen, die ein ernsthaftes Interesse haben – sonst vergeuden Sie unnötig Ihre wertvolle Zeit. Sobald es jedoch ernst wird, müssen Sie Ihre Immobilie vorbereiten: Ein gründlicher Hausputz, Lüften und für Beleuchtung sorgen – präsentieren Sie Ihr Verkaufsobjekt im besten Licht. Sofern Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, sollten Sie Ihre Möbel so ansprechend wie möglich arrangieren. Wenn das Gebäude bereits leer steht, überprüfen Sie, ob noch ausreichend Deckenbeleuchtung angebracht ist.

Was neben Eigenengagement möglich ist, ist das Beauftragen von Fachpersonal für Home Staging. Dieses richtet Ihre Räume so ein, dass sie bestmöglich präsentiert werden. Besonders bei sehr hochpreisigen Objekten lohnt sich dieser Einsatz.

Unser Tipp für Besichtigungen: Verschweigen Sie niemals Mängel! Ziegen Sie diese Ihren Interessenten – ansonsten können Ihnen rechtliche Konsequenzen drohen.

Der Verkauf

Konnten Sie einen Käufer von Ihrem Objekt überzeugen, so folgt der rechtliche Teil. Immobilienverkäufe finden beim Notar statt, der beiden Parteien den Kaufvertrag genau erklärt. Bestehen Sie auf einen Nachweis Ihres Käufers darüber, dass er die vereinbarte Summe auch wirklich zahlen kann. Hierfür kann er entweder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen oder einen Kapitalnachweis. Der Notar leitet daraufhin die weiteren Schritte ein. Sobald Sie den vereinbarten Betrag nachweislich erhalten haben, geht das Eigentum an den Käufer über und er wird ins Grundbuch eingetragen. Nun hat sich die Mühe gelohnt: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Lesen Sie mehr Tipps vom Immobilienprofi über einen guten Notar.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie! 

Sollten Sie professionelle Unterstützung brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.

(von Gina Doormann)

Verkaufsunterlagen zum Immobilienverkauf (vinnstock / depositphotos.com)

Professionelles Arbeiten bedeutet für Immobilienmakler nicht allein gut zu beraten, immer ansprechbar zu sein und Kunden für das Angebot zu begeistern, sondern auch alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig zusammen zu tragen. Oft genug kommt der Eigentümer „aus dem Mustopf“ und muss erst zur Unzeit gebeten werden die jetzt auf einmal ganz dringlichen Unterlagen zu beschaffen. Oder Ihr Verkäufer dreht den Spieß um uns sagt: das hätten sie mir doch früher erklären müssen !

Also unser Tipp: klären Sie die zum Verkauf eines Hauses, oder einer Eigentumswohnung , notwendigen Verkaufsunterlagen mit dem Verkäufer rechtzeitig und besorgen sie mit ihm gemeinsam diese ohne, dass die finanzierende Bank, der Kaufinteressent, ein externer Berater oder der Notar das anmahnt.

Diese Unterlagen sollten im Regelfall zum Verkauf vorhanden sein :

Objektzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

                                                                                die hat entweder der Eigentümer oder das Bauamt

BRI Berechnung (Umbauter Raum)                                 wie vor

Wohnflächenberechnung                                                 wie vor

Lageplan oder Katasterauszug                                        Eigentümer oder Vermessungsamt

Teilungserklärung                                                             Eigentümer oder Verwaltung

letzte Wohngeldabrechnung                                            wie vor

letzte Mieterabrechnung                                                  wie vor

letztes Versammlungsprotokoll                                       wie vor

Mietverträge                                                                       wie vor

Grundbuchauszug                                                            Grundbuchamt oder Notar

Energieausweis                                                                 Eigentümer oder Verwaltung

Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis                wie vor

Neuerdings lassen sich bei vermieteten Anlagen die Kaufinteressenten gerne einen Aktuellen Kontoauszug geben um die Mieteingänge zu verifizieren.

…fehlt noch was ? Dann geben Sie uns bitte Bescheid !

Immobilienverkauf hier : Stadtvilla zu verkaufen

Was bedeutet es für einen Immobilienmakler professionell zu arbeiten und was macht er für sein Geld ? Wie funktioniert der Immobilienverkauf ?

Durch den www.Makler-Scout.com erhielten wir Ende Juli 2014 den Kontakt zu einer Berliner Unternehmerfamilie, die sich aktuell von ihrem Grundvermögen trennen möchte.

Es ging hier konkret um ein Paket von 2 Stadtvillen (vermieteten Mehrfamilienhäusern mit 4 und 5 Einheiten) und einer großen freistehenden Villa in Berlin-Frohnau.

Bei der ersten Objektbesichtigung stellten wir fest, dass einige notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht investiert wurden und unnötige Mängel zu sehen waren. Wir beauftragten „Immotest“ um genaueres vom Haus zu erfahren.

Als erstes diskutierten wir die Frage: Wer kauft sowas, wie sieht unser Kunde aus ?

Ohne genaue Zielgruppe kein erfolgreicher Immobilienverkauf.

Die Antwort war ziemlich schnell gefunden. Für Profis ist die Lage nicht spektakulär, das Angebot zu kleinteilig und zu hoch verpreist. Interessant ist es sicher für private Kapitalanleger, am besten aus Westdeutschland, die nicht nur „Mitte“ und den Kurfürstendamm kennen.

Thema: Für mein Geld erhalte ich bei der Bank keine attraktiven Zinsen mehr, hier gibt es die Chance auf Wertzuwachs kombiniert mit ca 3,5 % Rendite.

Die Aufarbeitung des Angebots begann und, wie so oft bei von Eigentümern selbst verwalteten Objekten, war die Unterlagenbeschaffung eher schwierig.

Ein Energieausweis war wohl schon beauftragt wurde aber nicht geliefert, und wir konnten mit der Insertion deshalb nicht gleich starten. Als endlich der Energieausweis vorlag kam der Schock. 259 KW Verbrauch und eine Energieeffizierenzklasse von „G“ konnten gar nicht stimmen, wir empfahlen als Erstes die Einschaltung eines Energieberaters und die Einstellung der Heizung. Unterlagen wie Grundbuchauszüge konnten wir rasch selbst organisieren, Teilungserklärung, Zeichnungen, Mieten und eine alte Nebenkostenabrechnung wurden uns geliefert. Mietverträge gab es auszugsweise.

Wir entschieden uns, auch auf ein Video zu verzichten und statt dessen mit 6 aussagekräftigen Bildern zu werben. Als weitere Vermaktungsstrategie stellten wir uns die Frage nach dem USP. Was hat dieses Angebot an sich, was andere nicht haben, welche speziellen Vorteile und Eigenschaften müssen kommuniziert und herausgestellt werden. Schnell kamen wir auf: Lage, Architektur, Grundrisse und Ausstattungsqualität die eher bei luxuriösen Eigentumswohnungen als bei Kapitalanlagen zu finden sind. Also wenig „Risiko“, Zweitverwertungschance über den Verkauf einzelner Wohnungen und nachhaltig, hohe Mieterträge.

Zuerst wurden die Bestandskunden mit entsprechendem Suchprofil angeschrieben. Das brachte jedoch keinen Erfolg, weil das Objekt zu klein war und die bestehenden Kunden mit der Lage „Frohnau“ nicht vertraut waren.

Die Insertion erfolgte dann hauptsächlich online über www.immoscout24.de, immonet.de und 10immobilien.de, wobei die Kosten bei ImmoScout sehr hoch waren , aber auch die meisten Interessenten ergab. Ärgerlich waren die vielen Spam-Anfragen, inzwischen fast 30% von dubiosen ausländischen Interessenten.

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