Der heutige Artikel ergänzt unseren Artikel „Was zeichnet einen guten Notar aus ?“ um handfeste Insidertipps von Immobilienprofi Alexander Korte. Als Bauträger geht Korte etwa 50 Mal, als Makler und Käufer rund 20 Mal im Jahr zum Notar. Seine Erfahrung ist, dass keinesfalls alle Notare gleich sind, wie wir in unserem Artikel „Was zeichnet einen guten Notars aus?“ vom 22. März 2016 ausgesagt hatten. Alexander Korte vergleicht Notare anhand Ihres Wissenstandes, Verhandlungs- und Erklärungsgeschicks, Ihres Personals, Ihren Büros und deren Ausstattung und sogar anhand ihrer Kleidung mit denjenigen – welche im weiteren Verlauf noch anhand treffender Anekdoten ein Gesicht bekommen werden – die nicht mit den Top-Notaren mithalten können.

Aber entscheiden Sie selbst.

In seiner Beschreibung des „Notars als solchem“ stellt Korte zunächst heraus, dass nur die besten Juraabsolventen eines Jahrgangs überhaupt Notare werden dürfen. Ein Schritt auf ihrem Weg zum Notardasein ist die Tätigkeit als Notarvertreter. Wenn der zukünftige Notar also schon in seiner Zeit als Rechtsanwalt und Notarvertreter in einer Kanzlei mit Immobilienschwerpunkt gearbeitet hat, ist der Wissensvorsprung massiv. Gerade für Bauträger können diese Erfahrung und der Wissensvorsprung überlebenswichtig sein.

Fachwissen ist Trumpf, da sich die Rechtssprechung zum Thema Immobilien ständig ändert

In allen Bundesländern, die die Mischung Rechtsanwalt/Notar zulassen, so wie zum Beispiel Berlin und Hamburg, hat man das Problem, dass ein Notar evtl. zu 90 Prozent als Anwalt tätig ist und somit seine Fortbildung in Sachen Notariat und Immobilien etwas schleifen lässt. Wo der Notar seine persönlichen Schwerpunkte setzt und seine Erfahrungen gewinnen konnte, bleibt nämlich ihm überlassen, Notar ist erst einmal Notar. Die Empfehlung von Korte heißt deshalb: Arbeiten Sie mit einem Notar, der zu 100 Prozent als Notar arbeitet. Suchen Sie sich einen Notar, der einen Immobilienschwerpunkt hat, wenn möglich auch in eine Kanzlei eingebunden ist, die ebenfalls immobilienlastig ist. So kann der Notar in schwierigen Fällen auch immer seine Kollegen zurate ziehen.

Es ergeben sich aber weitere Probleme.

Wenn ein Notar sein Geld zu 90 Prozent als Rechtsanwalt und nur zu 10 Prozent als Notar verdient, hat dies aber auch Auswirkungen auf die personelle Ausstattung und das Know-how der Angestellten, denn höchstwahrscheinlich hat dieser 10 %-Notar auch keine Vollzeit-Notariatsfachangestellte, die die Aufgaben routiniert und schnell erledigt. „Ich hatte mal einen dringenden Fall und dann sagte mir die Anwaltsgehilfin des Notars, dass die Notariatsfachangestellte immer nur Freitagvormittag da sei, und ich jetzt eben leider warten müsste. So was passiert mir nur einmal.”, erläutert Korte das Problem an dieser Konstellation aus eigener Erfahrung. Wie die Kanzlei personell aufgestellt ist, ist also sehr wichtig.

Drei Notare pro Kanzlei hält Immobilienprofi Korte für das Minimum. „Alle anderen können mich nicht rund ums Jahr bedienen. Und bei Fragen hat man mindestens einen der Partner zur Hand und muss nicht warten, bis der betreuende Notar nach Stunden in einer Verhandlung zurückruft. Wobei wir schon beim nächsten Thema sind: Schnelligkeit.“

Schnelligkeit ist das A und O

Wenn der Käufer sich erst einmal entschieden hat, sollte es schnell gehen, denn oft sitzen einem andere Käufer – im schlimmsten Fall die eines anderen Maklers – im Nacken. Und letztlich wartet doch keiner gerne.

Um eine Immobilientransaktion erfolgreich abzuwickeln, ist Schnelligkeit gemäß Korte eine der wichtigsten Komponenten.

Alle Beteiligten sollten so zeitnah wie möglich den Grundstückskaufvertragsentwurf erhalten, denn Verkäufer und Käufer möchten den Vertrag normalerweise prüfen und der finanzierenden Bank vorlegen.

Einige Berliner Notare haben sogar einen Vollzeit-Grundbucheinseher, also einen Mitarbeiter, der nur zu den Berliner Amtsgerichten geht, um die Grundakten einzusehen. Das beschleunigt vieles, und im Vergleich zu Käufern, die die Grundakten eben nicht eingesehen, hat man einen Wissenvorsprung. In den Grundakten steht alles, was dem Amtsgericht zu dem Grundstück bekannt ist, außer dem Preis, der wird im Allgemeinen geschwärzt.

Gute und an Erfolg interessierte Makler sollten daher zwei bis drei gute Kanzleien, sowie deren Notariatsfachangestellte kennen. So lässt sich vieles auf dem „kurzen Dienstweg“ lösen und die Zeit bis zum Vertragsentwurf verkürzen.

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Besichtigungstermin

Der Besichtigungstermin ist einer der wichtigsten Meilensteine zum Verkauf oder Vermietung einer Immobilie.

Dieser Termin sollte gut vorbereitet sein. Hier die wichtigsten Tipps aus der Praxis:

Leider hat es sich insbesondere bei Mietobjekte oft herausgestellt, dass Termine von Seiten der Interessenten einfach nicht eingehalten werden, ohne abzusagen. Aus diesem Grund empfehlen wir sich den Termin am Tag zuvor per SMS bestätigen zu lassen.

Besichtigen Sie lieber mit mehreren Interessenten gleichzeitig als hintereinander. Die Immobilie wirkt schlicht nachgefragter, wenn sich mehrere Leute dafür interessieren und ein gewisser Konkurrenzgedanke kommt beim Interessenten auf.

Die Wohnung, oder das Haus sollte möglichst beim Besichtigungstermin in einem „Top-Zustand“ sein. Das versteht sich eigentlich von selbst, aber motivieren Sie den Eigentümer hier Geld zu investieren. Es lohnt sich wirklich. Eine saubere , frisch gestrichene Wohnung ist einfacher zu verkaufen oder zu vermieten und erzielt mit Sicherheit einen bessere Preis. Nichts ist abstoßender bei einer Besichtigung, als Fehlgerüche, verschimmelte Kühlschränke, Bachofen oder unsaubere Toiletten. Die Beseitigung dieses Missstände kostet oft wenig Geld und läßt viele Interessenten aus diesem Grund nicht auf dem Absatz kehrt machen. Auch der Garten ist gepflegt einfacher dem Nachfrager als Wohnwert zu vermitteln als das ungepflegte Buschbiotop.

Die Besichtigung wird vom Immobilienmakler geführt, er führt durch das Objekt, erklärt die Fakten und das Angebot.

Seien Sie also gut vorbereitet. Fragen nach Miethöhe, Wohngeld, Verbrauchskosten etc kommen regelmäßig und sollten sofort beantwortet werden. Auch die Art der Heizung und einige Infrastrukturelle Bezüge (Bahn/Bus/Bäcker/Schule/Kindergarten/Autobahn) sollten schnell beantwortet werden.

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Immobilienverkauf hier : Stadtvilla zu verkaufen

Was bedeutet es für einen Immobilienmakler professionell zu arbeiten und was macht er für sein Geld ? Wie funktioniert der Immobilienverkauf ?

Durch den www.Makler-Scout.com erhielten wir Ende Juli 2014 den Kontakt zu einer Berliner Unternehmerfamilie, die sich aktuell von ihrem Grundvermögen trennen möchte.

Es ging hier konkret um ein Paket von 2 Stadtvillen (vermieteten Mehrfamilienhäusern mit 4 und 5 Einheiten) und einer großen freistehenden Villa in Berlin-Frohnau.

Bei der ersten Objektbesichtigung stellten wir fest, dass einige notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht investiert wurden und unnötige Mängel zu sehen waren. Wir beauftragten „Immotest“ um genaueres vom Haus zu erfahren.

Als erstes diskutierten wir die Frage: Wer kauft sowas, wie sieht unser Kunde aus ?

Ohne genaue Zielgruppe kein erfolgreicher Immobilienverkauf.

Die Antwort war ziemlich schnell gefunden. Für Profis ist die Lage nicht spektakulär, das Angebot zu kleinteilig und zu hoch verpreist. Interessant ist es sicher für private Kapitalanleger, am besten aus Westdeutschland, die nicht nur „Mitte“ und den Kurfürstendamm kennen.

Thema: Für mein Geld erhalte ich bei der Bank keine attraktiven Zinsen mehr, hier gibt es die Chance auf Wertzuwachs kombiniert mit ca 3,5 % Rendite.

Die Aufarbeitung des Angebots begann und, wie so oft bei von Eigentümern selbst verwalteten Objekten, war die Unterlagenbeschaffung eher schwierig.

Ein Energieausweis war wohl schon beauftragt wurde aber nicht geliefert, und wir konnten mit der Insertion deshalb nicht gleich starten. Als endlich der Energieausweis vorlag kam der Schock. 259 KW Verbrauch und eine Energieeffizierenzklasse von „G“ konnten gar nicht stimmen, wir empfahlen als Erstes die Einschaltung eines Energieberaters und die Einstellung der Heizung. Unterlagen wie Grundbuchauszüge konnten wir rasch selbst organisieren, Teilungserklärung, Zeichnungen, Mieten und eine alte Nebenkostenabrechnung wurden uns geliefert. Mietverträge gab es auszugsweise.

Wir entschieden uns, auch auf ein Video zu verzichten und statt dessen mit 6 aussagekräftigen Bildern zu werben. Als weitere Vermaktungsstrategie stellten wir uns die Frage nach dem USP. Was hat dieses Angebot an sich, was andere nicht haben, welche speziellen Vorteile und Eigenschaften müssen kommuniziert und herausgestellt werden. Schnell kamen wir auf: Lage, Architektur, Grundrisse und Ausstattungsqualität die eher bei luxuriösen Eigentumswohnungen als bei Kapitalanlagen zu finden sind. Also wenig „Risiko“, Zweitverwertungschance über den Verkauf einzelner Wohnungen und nachhaltig, hohe Mieterträge.

Zuerst wurden die Bestandskunden mit entsprechendem Suchprofil angeschrieben. Das brachte jedoch keinen Erfolg, weil das Objekt zu klein war und die bestehenden Kunden mit der Lage „Frohnau“ nicht vertraut waren.

Die Insertion erfolgte dann hauptsächlich online über www.immoscout24.de, immonet.de und 10immobilien.de, wobei die Kosten bei ImmoScout sehr hoch waren , aber auch die meisten Interessenten ergab. Ärgerlich waren die vielen Spam-Anfragen, inzwischen fast 30% von dubiosen ausländischen Interessenten.

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