Kauf oder Verkauf von Immobilien ist in der Regel – vor allem im privaten Bereich – eine der größten finanziellen Transaktionen des Lebens. Mitunter besteht für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – eine große Unsicherheit: Erhalte ich meine unbelastete Immobilie/mein Grundstück im Gegenzug der Zahlung des Kaufpreises? Erhalte ich für das Abtreten meines Eigentums die vereinbarte Kaufsumme – und wann? Um die Unwägbarkeiten so überschaubar und gering wie möglich zu halten, ist der Einsatz eines guten und vertrauenswürdigen Notars der richtige Schritt.

Im folgenden wird ein Überblick gegeben, was einen guten Notar ausmacht.

Beim Notar © Josef Wagner-Höhenberg | WikimediaCommons

Berufsbild und Tätigkeitsfeld von Notaren

Das Tätigkeitsfeld von Notaren wird sehr häufig nur mit dem Verlesen von Verträgen und eventuell noch mit dem Aufsetzen von Testamenten assoziiert. In Wirklichkeit jedoch geht ihre Tätigkeit weit darüber hinaus. Sie sind vielmehr Berater im Zusammenhang mit schwierigen und vor allem folgenreichen Rechtsgeschäften – wozu Immobilien-und Grundstückstransaktionen zweifelsohne zählen.

Notare gehören zwar zu den Freiberuflern, haben aber dabei ein öffentliches Amt inne – ohne jedoch verbeamtet zu sein. Die notariellen Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Da sich jedoch ihre Höhe an den Geschäftswerten orientiert, können die Einnahmen stark schwanken. Zudem trägt ein Notar das volle unternehmerische Risiko für seine Kanzlei. Er ist – wie ein Architekt – mit seinem gesamten (auch persönlichen) Vermögen haftbar.

Das Aufgabenfeld eines Notars ist äußerst vielfältig, da es zahlreiche Rechtsgebiete berührt. Er befasst sich beispielsweise mit folgenden Themen:

• Erbrecht
• Grundstücksrecht
• Familienrecht
• Gesellschaftsrecht

So ist die Kompetenz der Juristen mit Zweitem Saatsexamen und absolviertem dreijährigem Vorbereitungsdienst als Notarassessoren jederzeit in hohem Maße gefordert. Sie beurkunden, beraten, überwachen Zahlungen und verwalten treuhänderisch Gelder. Für Immobilientransaktionen relevant ist das Kümmern um rechtmäßige Grundbucheinträge. Die 7 156 Notare in Deutschland (statista.de, 2015) besetzen so viele Stellen, wie durch die Bundesländer gefordert werden.

Notare sind zwar von Haus aus Juristen, aber im Gegensatz zu beispielsweise Richtern nicht befugt, Entscheidungen für ihre Mandanten zu treffen. Sie halten in Urkunden lediglich den Willen der Mandanten fest – ein sehr gutes und bekanntes Beispiel hierfür sind Testamente.

Notare im Immobilienbereich bzw. Grundstücksrecht

Soll ein Grundstück oder eine Immobilie verkauft werden, so muss ein Notar den Vorgang überwachen und letztlich entsprechend beurkunden. Wenn Käufer und Verkäufer sich bereits informal geeinigt haben, muss im nächsten Schritt eine der Parteien einen Notar mit dem Aufsetzen eines Entwurfs für einen (Grundstücks-) Kaufvertrag beauftragen.

Ein Notar besorgt die richtigen Unterlagen und hat ein Auge auf eine rechtskonforme Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Er ist zudem Ansprechpartner sowohl des Käufers als auch des Verkäufers. Er stellt ihnen Regelungsmöglichkeiten vor und erstellt – darauf basierend – einen Kaufvertrag, der die Belange beider Parteien berücksichtigt. Beiden wird nach Fertigstellung eine gewisse Frist – etwa zwei Wochen – eingeräumt, um sich mit den Details vertraut zu machen bzw. Änderungswünsche anzumerken. Sobald alle Beteiligten sich einig sind, wird ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags festgelegt.

Die Bundesnotarkammer empfiehlt folgende Inhalte für jeden Immobilienkaufvertrag:

• Sicherung von Käufer und Verkäufer,
• Löschung oder Fortbestand von Belastungen,
• Gewährleistung für Mängel,
• Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten,
• Aufteilung der Erschließungskosten und das
• Erfordernis einer Vermessung (Teilflächenkauf)

Weiterhin empfiehlt die Bundesnotarkammer, dass die Finanzierung bereits vor der Beurkundung feststehen sollte. Sofern diese nicht aus Eigenkapital gewährleistet werden kann, ist eine Fremdfinanzierung vonnöten. In diesem Fall sollte der Käufer bei seiner Bank das tatsächliche Auszahlungsdatum erfragen. So kann der Notar die Regelung der Fälligkeit des Kaufpreises auf dieses Datum festlegen. Im nächsten Schritt ist es erforderlich, das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht (hierbei kann es sich um eine Grundschuld oder eine Hypothek handeln) zu beurkunden. Auch dies ist Aufgabe des Notars.

Einen geeigneten Notar finden

Es hat sich eingebürgert, dass der Käufer den Notar auswählt. Er muss bei der Auswahl lediglich darauf achten, dass der Notar nicht außerhalb seines Amtsbezirks tätig werden darf. Wer aus räumlichen Gründen infrage kommt, können Käufer zum Beispiel bei der Notarauskunft der Bundesnotarkammer in Erfahrung bringen. Ein Kriterium für die Wahl des Notars ist sicherlich die gute Erreichbarkeit – kurze Fahrtzeiten sind in jedem Fall von Vorteil.

Hinsichtlich der Qualifikation dürfte es eigentlich keine Unterschiede geben, da die Voraussetzungen zur Berufsausübung rechtlich geklärt sind. In so einem – oftmals emotionalen – Vorgang wie dem Hauskauf oder -verkauf darf hingegen die menschliche Komponente nicht außer Acht gelassen werden. Nur Sympathie schafft das notwendige Vertrauen. Weiterhin relevant kann die Fähigkeit des Notars sein, juristische Fachbegriffe laienverständlich darzustellen. Was darüber hinaus Berücksichtigung finden kann, ist die Erfahrung des Notars – ist er ein Berufsanfänger mit frischem Wissen aus dem Studium oder ein alter Hase, der aus Erfahrung schöpfen kann? Beides hat Vor- und Nachteile und ist sicherlich eine Geschmacksfrage.

Schlussfolgerung

In jedem Fall ist es von Vorteil, eine Grundkenntnis über das Tätigkeits- und Kompetenzfeld von Notaren zu besitzen. Ebenfalls wichtig zu wissen ist, dass im Grunde genommen die Qualifikation eines jeden von ihnen dieselbe sein muss. Während des Kontaktes sollte jeder Klient sich darüber im Klaren sei, dass Notare nicht eine Partei vertreten, sondern um Einvernehmlichkeit bemüht sein sollten. Dazu gehört zum Beispiel auch, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer gleichmäßig zu Wort kommen und Einwände einbringen dürfen – und sollen. Wird dies umfassend berücksichtigt und besteht eine gewisse Sympathie sowie ein Vertrauensverhältnis, so ist letztlich jede Notarwahl die richtige.

Linktipps:

http://www.bundesnotarkammer.de/

http://www.deutsche-notarauskunft.de/

Von Gina Doormann