Was ist damit genau gemeint und wie funktioniert es?

Die Schlagworte wie „diskreter Verkauf“ , „secret sale“ oder „off market“ hört man immer wieder .

Gemeint ist damit eine Verkaufsmethode die nicht öffentlich ist, also ohne Verkaufsschilder, Zeitungsannoncen oder Immobilienportalwerbung auskommt.
Nach Schätzungen werden fast 50 % aller Immobilientransaktionen off-market im Hinterstübchen unter Ausschluss der Öffentlichkeit vollzogen.

Warum sollten Verkäufer oder Immobilienmakler diesen Weg gehen ?

Zum einen wünscht nicht jeder Verkäufer, dass der Nachbar, die Familie, die Konkurrenz weiß, dass sein Objekt mit welchem Kurs zum Verkauf steht.
Zum anderen werden Immobilientouristen angelockt, die eine Besichtigung wünschen ohne echtes, eigenes Kaufinteresse wünschen.

Die direkte Ansprache bei Interesse ist besonders exklusiv und lässt das Angebot sehr wertvoll erscheinen. Etwas angeboten zu bekommen, das gar nicht am Markt feilgeboten wird, ist für den Kaufinteressenten sehr attraktiv, da er hier in Ruhe prüfen kann und in keinem direkten Bieterwettbewerb steht.
Dafür sind Kunden oft auch bereit schnell zu entscheiden und etwas am Preis drauf zu legen.

Vergessen wir nicht, dass die großen Geschäfte mit Wohnanlagen, Grundstücken, Gewerbe- und Wohnanlagen oder Hotels selten inseriert werden, weil dies auch wenig sinnvoll wäre. Das Klientel der Käufer (also Bauträger, Projektentwickler, Fondsgesellschaften oder Industrielle. bzw. Family offices) solcher Immobilien sucht nicht aktiv selbst sondern erwartet passende Angebote.

Doch woher kommen nun die geheim angesprochenen Interessenten, wenn nicht geworben werden darf?

Im Kern gibt es 3 Wege:

1.

Man spricht einen Makler an der diese Art der Immobilie in dieser Lage bereits verkauft hat und über eine aktuelle Kundendatei verfügt.

2.

Wenn ein Makler nicht genügt spricht man mehrere Makler an bzw. Maklernetzwerke die einen passenden finden.

3.

Es gibt verschiedene Portale, die Immobilien off market ihren Mitgliedern präsentieren.
Im Netz finden wir 7plusclub.de, xxl.estate, w4-immobilien.de und https://www.off-market-immobilien.com/ und die App www.secret-service.app bietet sich zum Finden der geheimen immobiliendeals an.

Diskrete Verkäufe sind prädestiniert für sogenannte Teilungs- oder Gemeinschaftsgeschäfte. Ein Makler bringt das Objekt und kennt einen Kollegen der den passenden Kunden dafür kennt.

Ein paar Spielregeln gilt es zu beachten. Zum einen erwartet man besondere Vertraulichkeit, dies wird mit Verschwiegenheitsverpflichtungen sogenannten NGA`s vereinbart, zum anderen arbeiten viele Marktteilnehmer mit Kundenschutzvereinbarungen, um zu vermeiden, dass ein Interessent doppelt angesprochen wird und der Kunde beim Kooperationspartner und Verkäufer geschützt ist.

Wir empfehlen diesen Weg bei besonders hochpreisigen und wertvollen Immobilien.
Darüber hinaus gibt es kein Risiko, da eine gewöhnliche Vermarktung jederzeit nachgeschaltet werden kann.

Die Diskussionen und Gesetzesentwürfe rund um den Sachkundenachweis für Immobilienmakler und Immobilienverwalter sind ins Leere gelaufen. Daraus geworden ist eine Weiterbildungspflicht.

Unterm Strich steht weiterhin der Fakt, dass in Deutschland jeder mit einem entsprechenden Gewerbeschein und ohne einschlägige Ausbildung in der Immobilienbranche tätig werden kann.

Ob das dem Ruf des Berufsstandes hilft, ist die Frage!

Unabhängig von den politischen Entscheidungen über Sachkundenachweis und Weiterbildungspflicht stellt sich für in der Branche tätige Menschen und solche, die dort tätig werden wollen, die Frage nach der richtigen Ausbildung und Weiterbildung.

Welche Aus- oder Weiterbildung ist die richtige? – Poster photo created by creativeart – www.freepik.com

Welche Aus- und Weiterbildung ist die richtige?

Wie kann ich mich für die Immobilienbranche bestmöglich ausbilden, um meinen Beruf kompetent auszuführen, meine Kunden mit Expertise zu überzeugen und mich von der Konkurrenz abzuheben?

Die Frage ist berechtigt und wird nicht selten von Kollegen aufgeworfen.

Wenn Du dich intensiver mit der Frage beschäftigen möchtest, findest Du detaillierte Informationen in meinem Artikel „Aus- und Weiterbildung in der Immobilienbranche (2019)“. Hier gehe ich auf die verschiedenen Möglichkeiten der Qualifizierung mit unterschiedlichen Voraussetzungen ein und gebe konkrete Empfehlungen und Hinweise für bestimmte Studiengänge und Weiterbildungen.

Versuchen wir uns der Frage zunächst über die vier grundlegenden Qualifizierungsformen zu nähern.

Weiterlesen…

Immobilienmakler erhalten für die Vermietung oder den Verkauf einer Immobilie eine Courtage oder Provision. Sie beträgt, je nach Bundesland, zwischen 4,76 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt. Mal teilen sich Käufer und Verkäufer die Summe, mal trägt der Käufer sie allein. Letzteres trifft beispielsweise auf Hamburg zu. Hier beträgt die Maklerprovision 6,25 Prozent. Wenn ein Käufer in der Hansestadt also ein Haus für an Alster und Elbe nicht unübliche 500.000 Euro erwirbt, zahlt er über Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar und Nebenkosten der Finanzierung hinaus auch noch 31.250 Euro an den Makler. Das ist eine bei der Budgetplanung nicht zu vernachlässigende Summe.

Festpreise für die Maklerehre?

„Die hohen, oft undurchsichtigen Maklerprovisionen schaden unserem Ruf!“, findet Jasmin Wibrow, eine junge Immobilienmaklerin aus Hamburg, die sich auf den Verkauf von Wohnungen und Häusern (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser) spezialisiert hat. Sie geht deshalb einen ganz anderen Weg. Die Ökonomin argumentiert, dass die üblichen Vermittlungscourtagen überhöht und für Käufer und Verkäufer sehr intransparent seien. Weiterhin schmälert die hohe Ausgabe für übliche Provisionen das vorhandene Budget des Käufers – es erhöhe sich schließlich nicht um die Provision!

Jasmin Wibrow bietet mit ihrem Unternehmen QIMMOX ein neues System des Immobilienverkaufs an. Sie möchte, dass alle Parteien einer Immobilientransaktion optimale Vorteile aus der Beauftragung einer Maklerin ziehen. Deshalb steht bei QIMMOX Transparenz an erster Stelle: Provisionsfreiheit und Festpreise für gelieferte Leistungen sind hier Standard und tiefste Überzeugung. „Meine Klienten erhalten von mir eine ganz genaue Auflistung der Leistungen und der einzelnen Kosten“, erläutert die Maklerin.

Schneller Verkauf durch Expertenteam

Sie arbeitet mit einem festen Team aus Spezialisten für jeden Schritt der Vermarktung zusammen. Vom baulichen Bewerter über den Fotografen und Experten für Immobilienvisualisierung bis zur spezialisierten Texterin für funktionierende Exposés ist QIMMOX erfolgsorientiert aufgestellt. Ziel dieser Vorgehensweise ist für Jasmin Wibrow ein schneller und erfolgreicher Verkauf einer Immobilie. Jeder einzelne Spezialist aus ihrem Team arbeitet schnell und präzise. Verkäufer, die QIMMOX beauftragen, können so gegenüber der eigenständigen Vermarktung das Optimum des Kaufpreises erhalten.

Ob sie denn nicht lieber die höhere Maklerprovision mit möglicherweise weniger Aufwand nehmen wolle? Nein, sagt sie. Ihr sei es wichtig, die Transaktionen mit einem guten Gewissen und vollem Einsatz abzuwickeln. Schließlich hänge an einem Haus oftmals eine ganze Familiengeschichte und demnach viele Emotionen. So ein Haus, sagt sie, könne man nicht einfach wie ein Stück Ware behandeln. Sie bemängelt auch, dass jedes beliebige Produkt mit einer individuelleren Präsentation vermarktet wird als einzelne Immobilien – obwohl gerade die aus Jasmin Wibrows Sicht einzigartig sind. So sei etwa Home Staging in Deutschland kaum verbreitet, obwohl es in den USA längst Standard ist. Daher besichtigt Jasmin Wibrow jedes zu verkaufende Objekt persönlich, um ein Gefühl für die jeweilige Immobilie zu bekommen. Auf diese Weise kann sie sehr persönliche Verkaufskonzepte entwickeln, die auf die Individualität des jeweiligen Gebäudes abgestimmt sind.

Keine Maklerprovision für die Maklerin

Dass sich ihre Herangehensweise auch unter ihren Kollegen in naher Zukunft durchsetzen wird, glaubt sie nicht. Die verlockend hohe Marge, die durch die klassische Maklerprovision zu erzielen ist, schlägt ihrer Meinung nach bei anderen Maklern das Bedürfnis nach individuellem Arbeiten. Jasmin Wibrow wird mit ihrer Art zu arbeiten unter den Maklern wohl vorerst ein Unikat bleiben. Doch wer sie beauftragt, darf sein zu veräußerndes Elternhaus in besten Händen wissen.

Von Gina Doormann

Immobilienmakler auf dem Land – eine Nische, die sich lohnt?

Immobilienpreise auf dem Land sind noch erschwinglich, während für Normalverdienende ein Eigenheim in den beliebten Großstädten wie Hamburg oder München nicht mehr bezahlbar ist. Diese Entwicklung ist nicht nur für Wohnungssuchende ungünstig, sondern auch für Immobilienmakler, die in ländlichen Regionen tätig sind. Hier ist nicht nur die Lage ein Faktor für geringe Beliebtheit und sinkende Preise. Die vorhandenen Immobilien in ländlichen Gefilden sind oftmals aufgrund von Instandhaltungsstaus in einem schlechten Zustand, da die vorrangig privaten Eigentümer aus einer älteren Generation stammen. Sie verkennen die Notwendigkeit des Modernisierens und zwingen potenzielle Käufer zu weiteren Investitionen nach dem Erwerb. Das wirkt zweifelsohne abschreckend.

Immobilien auf dem Land

Haus auf dem Land. (c) RicardoKnows, Wikimendia Commons

Mehr Arbeit für weniger Umsatz

Eine Umfrage des Immobilienverband Deutschland (IVD) sagt aus, dass die Anzahl der durchgeführten Besichtigungen von Mietwohnungen in Abhängigkeit zur Einwohnerzahl steht. In Großstädten mit über 500.000 Einwohnern finden mehr Besichtigungen pro Wohnung (9,19) statt als in kleinen Städten mit unter 30.000 Einwohnern (6,7). Daraus geht hervor, dass das Interesse an Wohnraum in größeren Städten deutlich höher ist als in kleinen. Der IVD erläutert weiterhin die Häufigkeit der Vermittlung durch Makler. In Großstädten werden 54 Prozent der Mietwohnungen durch Makler vermittelt, in ländlichen Regionen nur rund 40 Prozent. Zudem gib es in Letzteren nur acht Interessenten pro Wohnung, in der Großstadt hingegen 11,51. Um Wohnraum zu vermieten, ist folglich in Orten mit geringerer Einwohnerzahl, die oftmals ländlich gelegen sind, ein höherer Einsatz notwendig. Darüber hinaus sind in diesen Gegenden die in Großstädten oftmals gängigen, wenn auch wenig beliebten, Massenbesichtigungen kaum möglich. Hier muss der Makler sich Zeit für zahlreiche Einzelbesichtigungen nehmen. Die aufgrund der geringeren Quadratmeterpreise niedrigere Courtage will folglich hart erarbeitet werden.

Je städtischer umso teurer

Laut immowelt.de liegt der durchschnittliche Wohnungspreis in Deutschland im Februar 2016 bei 7,26 Euro pro Quadratmeter. Nicht nur die Einwohnerzahl, auch die Akademikerdichte wirken sich auf die ortsüblichen Mietpreise aus. Hier liegt München laut mietspiegel.com mit einem Quadratmeterpreis von 13,70 unangefochten an der Spitze – zur Freude der vermittelnden Immobilienmakler. Ganz hinten liegt nach dieser Erhebung Bottrop. Das Statistische Bundesamt belegt diese Tendenzen mit durchschnittlichen Kaufwerten für baureifes Land. Die folgenden Beispiele für Werte in Euro stehen exemplarisch:

• Sachsen-Anhalt: 37,15 (geringster Wert)
• Brandenburg 74,10
• Niedersachsen 72,94
• Hamburg 683,77
• Berlin 830,38 (teuerster)

Interessant ist zudem die Abhängigkeit der Quadratmeterpreise für baureifes Land und Gemeindegrößen. Der Preis steigt mit der Höhe der Einwohnerzahl. Liegt sie etwa unter 2 000 Personen, so beträgt er durchschnittlich 48,85 Euro. Bei einer Höhe von 50 000 bis 100 000 Einwohnern liegt er bereits bei 141,91 Euro. Die Preisspitze bildet Bauland in Gemeinden mit 500 000 Einwohnern oder mehr: Hier zahlen Käufer im Durchschnitt 807,27 Euro pro Quadratmeter.

Nicht nur Immobilienmakler, die sich auf Vermietung spezialisiert haben, sind von der Abhängigkeit zur Lage der Immobilie betroffen. Auch Verkaufsmakler spüren das Ungleichgewicht. Der IVD veröffentlichte eine Trendeinschätzung zur Immobilienmarktentwicklung 2016. Aus der Umfrage unter 6 000 IVD-Unternehmen geht hervor, dass die Nachfrage nach Wohneigentum noch steigen wird. So gaben 84 Prozent der Befragten an, dass das Interesse an selbst genutztem Wohneigentum insbesondere in den Metropolen und deren Umland noch steigen werde. Als Gründe nennt Michael Schick, Präsident des IVD, den Zuzug sowie die zahlreichen Flüchtlinge. Hier seien vor allem steigende Mieten die Folge. Die höchste Motivation für Selbstnutzer, sich eine Immobilie zuzulegen, sei das das nach wie vor historisch niedrige Zinsniveau.

Die Frage der Lage: Aktueller denn je

Gemäß einer Postbank-Studie, die den Werterhalt oder dessen Steigerung in den Teilen Deutschlands für die kommenden 15 Jahre untersuchte, wird der Run auf die Stadtimmobilien anhalten. Gründe sind, dass junge Akademiker nach ihrem Studium in den Unistädten bleiben: Weil sie sich dort eingelebt oder einen Job gefunden haben. Weiterhin sei das „Häuschen auf dem Lande“ nicht mehr zeitgemäß, da das Pendeln in die nächste Metropole ein zu großer Zeitfaktor ist. Ein weiterer Faktor ist, dass auch Zuwanderer sich verstärkt in Großstädten ansiedeln, wo sich bereits Gemeinschaften der jeweiligen Nationalität gebildet haben. So werden die Immobilienpreise, gleich ob Miete oder Eigentum, in den Großstädten auch bis 2020 hoch bleiben, wovon Makler zweifelsohne profitieren.

Weniger Menschen = weniger Wohnraumbedarf

Die deutsche Bevölkerung schrumpft: Laut Statistischem Bundesamt werden 2020 hierzulande nur noch rund 82 Millionen Menschen leben. Zum Vergleich sind es 2016 noch 81,6 Millionen. Eine geringere Zahl an Menschen braucht auch weniger Wohnfläche. Zeitgleich wächst der Anteil an älteren Menschen, die naturgemäß aufgrund des Umfeldes eher in Städten als leer werdenden Dörfern ohne Infrastruktur leben. So wird der Bevölkerungsrückgang vor allem abgelegene Landkreise treffen. Der Immobilienverband Deutschland rät Maklern, die in ländlicheren Gegenden aktiv sind, ihren regionalen Fokus zu stärken und auszubauen. So können sie sich auf spezielle Kenntnisse der Gegend berufen und Kunden durch Verbindlichkeit und geringere Anonymität für sich und ihr Angebot gewinnen.

Von Gina Doormann

Immobilienmakler in Berlin, ein spannender Markt

Die Immobilienwirtschaft ist ein breit gefächertes Feld, auf dem sich die Bauindustrie, Ingenieure, Architekten, Anwälte bzw. Fachanwälte, Banken, Immobilienfonds, Vermieter, Verwalter und Immobilienmakler tummeln. Rund vier Millionen Menschen sind in der Immobilienbranche tätig – allerdings mit unterschiedlichen Perspektiven. Dabei gibt es mittlerweile über 16.000 Immobilienmakler und zudem etwa rund 12.000 Maklerunternehmen in Deutschland. Diese sind an Hunderttausenden Wohnungsverkäufen und Wohnungsvermittlungen beteiligt. Inzwischen wird gut die Hälfte aller Mietwohnungen durch einen Immobilienmakler vermittelt. Jedenfalls war dies bis zur Einführung des Bestellerprinzips so. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlte überwiegend nämlich der jeweilige Mieter auch die Provision, wenngleich das auch damals schon theoretisch frei aushandelbar gewesen wäre. Doch der Mieter, der schön wohnen wollte, zahlte eben – und ärgerte sich im stillen Kämmerlein.

Das Bestellerprinzip verändert die ganze Immobilienmaklerbranche massiv

Die Zeiten haben sich geändert. Nahezu rigoros. Seit der Bundesrat am 27. März 2015 einer Neuregelung der Provision für Maklertätigkeiten im Segment der Wohnungsvermittlung zugestimmt hat, ist der Immobilienmarkt kräftig durcheinander gewirbelt worden. Die Neuregelung sieht nämlich vor, dass vornehmlich ab dem 01. Juni 2015 das Bestellerprinzip (hier: marktwirtschaftliches Prinzip „wer bestellt, der bezahlt auch“) Anwendung findet. Wer ab diesem Zeitpunkt einen Immobilienmakler mit der Vermietung seiner Wohnung beauftragt, muss selber in die Tasche greifen und die Provision bei erfolgreicher Vermittlung bzw. Vermietung durch den beauftragten Makler zahlen. Für Immobilienmakler in ganz Deutschland erhöht diese Neuregelung den Konkurrenz- und Wettbewerbsdruck. Der Maklerberuf steht quasi vor einer massiven Veränderung. Marktexperten gehen diesbezüglich davon aus, dass die Dienste der Immobilienmakler zukünftig von den Vermietern weitaus seltener in Anspruch genommen werden, als noch vor der Einführung des Bestellerprinzips. Gerade in Wirtschaftszentren und Ballungsgebieten müssen sich Immobilienmakler auf den meistens eh überhitzten regionalen Immobilienmärkten vorteilhaft positionieren, um entsprechende Aufträge zu erhalten. Aber – und da sind sich im Grunde genommen sämtliche involvierte Marktakteure einig – schlussendlich wird sich Qualität durchsetzen.

Weiterlesen…

Marktsegment studentisches Wohnen – ein Überblick

Der Bedarf an studentischem Wohnraum steigt aufgrund der wachsenden Anzahl an Studierenden ständig. Das staatliche Angebot an entsprechendem Wohnraum wird dem nicht gerecht. Projektentwicklern und Investoren steht daher eine neue Asset-Klasse, der studentische Wohnraum, zur Verfügung. Dieser Artikel gibt einen Überblick darüber, welche Entwicklung, Chancen und Risiken zu erwarten sind.

Studentin zieht in Wohnheim | © seanlockephotography, fotolia.de

Die Nachfrage schafft ein Angebot: Wohnraum für Studenten

Die Wohnraumsituation in Deutschland ist angespannt – vor allem im günstigen Preissegment. Wer aufs Geld gucken muss, hat nur geringe Chancen auf bezahlbaren Wohnraum in favorisierter Lage. Zu dieser Gruppe zählen auch Studenten. Sie verfügen bekanntlich über ein geringes Budget, besitzen daher kein Auto und sind somit auf die räumliche Nähe zur Universität angewiesen. Diese liegt jedoch zumeist zentral, also dort, wo die Mieten besonders hoch sind. Nicht nur die bevorzugte Lage ist Grund hierfür. Ein weiterer sind die staatlichen Auflagen: Energetische Richtlinien, Lärmschutz oder Begrünung treiben die (Um-)Baukosten in die Höhe. Sie müssen notwendigerweise auf die Mieter umgelegt werden.

Studierende sind auf günstige Wohnheimplätze angewiesen

Für Studenten, die in der Regel nur ein geringfügiges Einkommen besitzen oder auf BAföG-Leistungen angewiesen sind, sind die innerstädtischen Mietpreise nahezu unerschwinglich. Daher ist jeder der rund 2,7 Millionen Studierenden in Deutschland (laut Statistischem Bundesamt waren es 2013 genau 2 616 881) froh, wenn er einen der raren Wohnheimplätze ergattert. Das Deutsche Studentenwerk (DSW) (Link: http://www.studentenwerke.de/) bietet derzeit 183 000 Wohnheimplätze an – das ist zu wenig für die ständige steigende Anzahl an Studierenden. Laut dem DSW ist die Zahl der StudienanfängerInnen seit 2007 um 50 Prozent gestiegen. Mit diesem Wachstum kann die Zahl der staatlich geförderten Wohnheimplätze nicht mithalten: Sie wuchs im genannten Zeitraum nur um 5 Prozent, so Achim Meyer, DSW Generalsekretär. Vor allem junge Studierende, also Erstsemester, benötigen für ihren Start in ein elternunabhängiges Leben aber ein Zimmer im Wohnheim. Abhilfe – vorbehaltlich zum Beispiel altergerechter Nachnutzung – schafft ein 40 Millionen Euro schweres Paket des Bundesbauministeriums. Dieses wiederum würde zudem stärkeres Engagement durch private Investoren begrüßen.

Wohnraum zu teuer für Studenten | © fotomek

Weiterlesen…