Happy Senior Couple From Behind Looking at Front of House.

Ausgangssituation

Die Altersstruktur in der Bundesrepublik Deutschland zeigt einen immer größeren Anteil an älteren und alten Menschen. Von diesen Menschen lebt eine Teilgruppe in Ihrer eigenen Immobilie. Durch geringe Renten und gestiegene Lebenshaltungskosten kombiniert mit einem Investitionsbedarf in die selbstgenutzte Immobilie fragt diese Zielgruppe immer häufiger nach den Möglichkeiten einer Immobilienverrentung an.

Allein bei MaklerScout erhalten wir zwischen 20-30 Anfragen monatlich.

Ziel der Immobilienverrentung ist es in der gewohnten Umgebung wohnen zu bleiben aber deutlich liquider zu werden. Es können auch wichtige altersgerechte Umbauten wie ein Treppenlift, ein neues Bad, oder andere sinnvolle Investitionen für die eigene Immobilie umgesetzt werden.

Historisch wurde für diesen Fall seit dem Mittelalter die Leibrente vereinbart. Es gab hier auch die Möglichkeit der Umgehung des kirchlichen Zinsverbots. In letzter Zeit bilden sich immer mehr und innovative Möglichkeiten der Immobilienverrentung heraus. Der prosperierende Immobilienmarkt läßt auch mehr Anbieter und potentielle Käufer als Marktteilnehmer auftauchen. Eine kleine Gruppe von spezialisierten Immobilienmakler ist bereits deutschlandweit als Berater und Vermittler bei diesem hoch spannendem Thema tätig.

Möglichkeiten der Immobilienverrentung

Leibrente

Eine Leibrente ist nach deutschem Recht eine wiederkehrende Zahlung (Rente), die bis zu einem bestimmten Ereignis – üblicherweise bis zum Tod des Empfängers der Rente – gezahlt wird (§§ 759 ff. BGB).

Die Grundidee der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist ein Immobilienverkauf und die grundbuchlich gesicherte Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts.

Bei der Leibrente werden häufig Vertragsmodalitäten verbrieft die dem Wohnrechtsinhaber frei von Instandhaltungskosten stellen. Als Sicherheit für den Verkäufer kann eine Rückabwicklung nach genau definiertem Zahlungsverzug des Käufers vereinbart werden. Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichert das Rücktrittsrecht des Verkäufers, für den Fall, dass die Zahlungen nicht mehr fließen.

Als Kalkulationsgrundlagen wird der Wert der Immobilie und die zu erwartende Lebensdauer genommen.

Ein Beispiel:

Ein 80 jähriger Rentner möchte seine Eigentumswohnung gegen ein lebenslanges Wohnrecht in Verbindung mit einer Leibrente verkaufen. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt z.B. 200.000,-€. Er erhält bei einem Verkauf eine Anzahlung von 40.000,-€ und eine monatliche Leibrente in Höhe von € 1.100,-€. Alternativ könnte er eine Einmalzahlung von 128.000,- € erhalten. Mit beiden Varianten erhöht er seine Liquidität und kann trotzdem bis zu seinem Ableben im gewohnten Umfeld wohnen bleiben.

Wert des lebenslangen Wohnrechts:

Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor = Wert des lebenslangen Wohnrechts:
z.B. 700 Euro x 12 Monate x 11,00 = etwa 92.400 Euro

Zur Ermittlung des Leibrentenfaktors lesen Sie hier.

Ermittlung des zu verrentenden Betrags

Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts = zu verrentender Betrag:
350.000 Euro – 92.400 Euro = 257.600 Euro

Ermittlung der monatlichen Leibrente

zu verrentender Betrag : 12 Monate : Leibrentenfaktor = monatliche Leibrente
257.600 Euro : 12 Monate : 11 = 1.951,51 Euro

Üblich ist in der Praxis, den Kindern die Immobilie zu Lebzeiten zum Teil zu schenken und quasi als Gegenleistung eine Leibrente zu vereinbaren. Rentner, die keine Kinder haben, entscheiden sich dafür, wenn ihnen nicht daran gelegen ist, Vermögen zu hinterlassen.

Bitte vergessen Sie nicht, dass das Beispiele sind und in der Praxis der Anbieter ein individuelles Angebot unterbreitet.

Vor und Nachteile

Als Vorteil ist die günstige Besteuerung der Einkünfte aus der Leibrente zu nennen. (§ 22 ESG). Als Nachteil könnte gelten, dass der Einfluss des Alters auf das Geschäft eine große Rolle spielt. Bei Verkäufern unter 70 Jahren „lohnt“ sich die Leibrente oft nicht. Oft wird als es als moralischer Nachteil empfunden hier eine Art „Wette“ auf den Tod des Verkäufers ein zu gehen. Auch für Erben kann eine Leibrente unglücklich verlaufen. Für den Käufer besteht die Möglichkeit ein Objekt ohne Bankfinanzierung, allein aus dem Tragen der monatlichen Kosten zu erwerben. Vorteilhaft ist eine Leib oder Zeitrente bei sanierungsbedürftigen Immobilien die am Markt schwer verkäuflich sind.

Zeitrente

Eine Zeitrente ist eine Unterform der Leibrente und definiert genau den Zeitraum in dem der Verkäufer noch in seiner Immobilie wohnen bleiben möchte. Üblicher Weise werden 10 oder 15 Jahre genommen.

Die Zeitrente wird von Verkäufern oft nachgefragt die sich sicher sind nach Ablauf der vereinbarten Zeit sowieso nicht mehr in der Immobilie wohnen zu bleiben und eher in ein Altersheim oder eine kleinere Wohnung ziehen möchten.

Vor und Nachteile

Verstirbt der Verkäufer vor Ablauf der Zeitrente werden die Zahlungen an die Erben weiter geleistet. Für jüngere Immobilienverkäufer ergeben sich daraus oft bessere Ertragschancen. Für den Käufer bzw. Anbieter der Immobilienverrentung besteht hier der Vorteil der Kalkulationssicherheit.

Umkehrhypothek und Objektbeleihung

Die Grundidee der Umkehrhypothek – im englischen: Reverse Mortgage – ist: Immobilienbesitzer beleihen ihr Eigenheim und erhalten im Gegenzug von der Bank einen Kredit, für den weder Tilgung noch Zins fällig werden. Das Darlehen wird ihnen als Einmalzahlung oder als monatliche Rente überwiesen. Der besondere Reiz der Umkehrhypothek liegt darin, dass Eigentümer in ihrem Haus wohnen bleiben und sich gleichzeitig ihre Rente aufbessern können.

Der Darlehensgeber nimmt im Zuge der umgekehrten Hypothek die Immobilie als Kreditsicherheit und lässt sich eine verbriefte Grundschuld eintragen. Der Besitzer der Immobilie bleibt Eigentümer und verfügt über ein lebenslanges Wohnrecht. Im Gegensatz zu normalen Hypotheken werden keine Zinsen oder Tilgungen fällig. Erst nach dem Ableben des Eigentümers kann die Bank oder Versicherung die Immobilie verkaufen und den Kredit ablösen. Gegebenenfalls kann die Immobilie auch von den Erben ausgelöst werden.

Die Umkehrhypothek ist die Variante die im Ausland sehr populär ist, das liegt daran, das Banken ein standardisiertes Produkt dort anbieten. Die Umkehrhypothek wird als Grundschuld bzw. Hypothek im Grundbuch des Beleihungsobjekts eingetragen und ermöglicht , ohne Verkauf, eine Auszahlung

Vor und Nachteile

Da es sich in Deutschland nicht um eine Massenprodukt handelt gibt es wenig Anbieter und das Produkt hat den Ruf „teuer“ zu sein. Der Vorteil besteht in der steuerfreien Auszahlung.

Verkauf und zurück mieten

Diese Variante kommt in letzter Zeit durch institutionelle Immobilieninvestoren als Kaufinteressenten in Betracht. Das Objekt wird an den Verkäufer verkauft und dieser kalkuliert den Ankauf einer vermieteten Immobilie. Somit lassen sich oft die höchsten sofortigen Entnahmen generieren die ja auch bei Versicherungen als Barwert verrentet werden können. Als Mieter „seiner“ Immobilie ist man sehr flexibel.

Vor und Nachteile

Das Modell besticht durch seien „Klarheit“ und Kalkulationssicherheit auf beiden Seiten. Der Verkäufer bekommt den gesamten Kaufpreis sofort ausgekehrt und kalkuliert die nächsten Jahre mit der Miete. Nachteile können bestehen in der Möglichkeit, dass die Mieten in Zukunft weiter steigen und in dem für Investoren oft ungünstigen Mietrecht (Stichwort: Räumungsklage, Mängeleinbehalte etc)

Der entscheidende Hebel bei diesem Konstrukt ist die vereinbarte Miete. Ist diese sehr gering (was dem Verkäufer entgegenkommt), so ist der Kaufpreis entsprechend gering. Der Mietvertrag sollte auf jeden Fall den Verzicht der Eigenbedarfsklage enthalten und mit dem notariellen Kaufvertrag beurkundet werden.

Teilverkaufsmodell mit Nießbrachrecht

Als eine neue Alternative kommt der Teilverkauf in Frage, die Idee dahinter besteht darin, das der Anbieter nicht komplett Eigentümer wird, sondern nur mit einem Anteil der im Groben dem Anteil der Sofortauszahlung im Verhältnis zum Marktwert entspricht. Bei dieser Variante wir ein sogenanntes „Nutzungsentgelt“ berechnet, also eine Art Miete.

Vor und Nachteile

Der Vorteil liegt für Verkäufer sicher an der Möglichkeit für Verkäufer einen signifikanten Wertanteil des eigenen Objekts ausgezahlt zu bekommen, ohne gleich das gesamt Objekt veräußern zu müssen. Der Nachteil besteht aus Sicht des Verkäufers natürlich in den laufend zu leistenden Zahlungen.

Allgemein: Egal für welche Verrentungsidee sich der Verkäufer entscheidet so sind die konkreten Angebote der verschiedenen Anbieter stark unterschiedlich. Hier lohnt ein Vergleich. Ganz wichtig ist auch die genaue Klärung wer welche laufenden Kosten, insbesondere Instandhaltungs- und Verbrauchskosten trägt.

Worauf ist beim Anbieter zu achten ?

Hier steht die Seriosität an vorderster Stelle. Der Vertragspartner sollte möglichst ein etablierter Marktteilnehmer mit umfangreichen Referenzen sein. Wie so oft sind die großen , etablierten Anbieter selten diejenigen die das finanziell beste Angebot unterbreiten. Wichtig ist für Verkäufer eine gute Beratung den viele „Fallstricke“ liegen im Detail und sind oft nur für den Profi erkennbar.

Psychologie

Die betagten Verkäufer empfinden oft die Möglichkeit der Rentenaufbesserung als besonders vorteilhaft und unternehmen im seltensten Fall finanzmathematische Analysen. Ein gute Beratung sollte deshalb die Interessen beider Parteien berücksichtigen.

Wohnrecht vs Nießbrauch

Die beiden grundbuchlich eingetragenen Sicherheiten werden oft im Zusammenhang mit der Immobilienverrentung gewählt. Ein großer Unterscheid besteht darin, dass das Wohnrecht im Grunde nur das Wohnen in der Immobilie absichert und der Nießbrauch auch alle Erträge aus dem Objekt.

Als Wohnrecht (§ 1093 BGB), in Deutschland auch Wohnungsrecht, in Österreich auch Wohnungsgebrauchsrecht, bezeichnet man die Befugnis, ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (eine Form eines Gebrauchsrechts)

Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar (Ausnahme: § 1059a BGB). Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden (§ 1059 BGB). Der Nießbrauch ist nach § 1059b BGB unpfändbar. Regelmäßig werden dem Nießbrauchrechtsinhaber mehr Kosten des Betriebs und der Instandhaltung übertragen als dem Wohnrechtsinhaber.

Ablauf

In einem Beratungsgespräch sollte der Fachmann zuerst den Verkäufer über die verschiedenen Möglichkeiten der Immobilienrente mit deren Vor- und Nachteilen beraten. Eine grobe Marktwerteinschätzung hilft die verschiedenen Varianten mit beispielhaften Kalkulationen zu hinterlegen. Ist der Verkäufer dann weiter interessiert ist ein Wertgutachten erforderlich. Die Kosten für ein solches Gutachten betragen bei einem Wert von ca. 300.000 Euro zwischen 1.000 und 1.600 Euro. Nach Vorlage des Gutachtens werden Angebote eingeholt und der Verkäufer entscheidet sich für ein Angebot, welches ihm am vorteilhaftesten erscheint. Oft liegt diesen Angeboten eine Musterurkunde bei, die zeigt wie sich der Anbieter den Kaufvertrag vorstellt. Dann erfolgt der Notarvertrag mit Eintragung der vereinbarten Rechte.

Chancen für Immobilienmakler

Der Markt für Immobilienverrentung ist in Deutschland riesengroß und wird bislang komplett unstrukturiert behandelt und beraten. Oft sind die älteren Eigentümer auf die Angebote der einzelnen Anbieter angewiesen und Banken sowie Versicherungen haben diesen Markt nicht erkannt und bieten hier keine Produkte an.

Es handelt sich hierbei oft um interessante Immobilien mit hohem Transaktionsvolumen. Als früher noch die Leibrente fast allein im markt war und hauptsächlich von caritativen Vereinigungen intransparent angeboten wurde beschäftigte sich kein Makler mit diesem Segment. Die in letzter zeit stark angestiegene Nachfrage und Marktvolumen setzen jedoch für den professionellen Immobilienvermittler ganz neue Chancen frei, sei es in der Objektakquise und im Verkauf.

Wir von MaklerScout bieten für unsere Mitglieder ab Dezember 2018 regelmäßige Schulungen und workshops zum Thema Immobilienrente an.