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Privates Vermieten von Wohnraum: Das lohnt sich nur selten!

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?

Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns

Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.

Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:

  • Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
  • Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
  • Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
  • Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
  • Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.

 

Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite

Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.

Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.

Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?

In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.

Vermietungsregeln beachten

Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.

Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.

Fazit privates Vermieten

Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.

(von Gina Doormann)

Maklerwissen – Wie wird eine Wohnung zur Eigentumswohnung ?

Eigentumswohnung

Eigentumswohnung (Foto: Tiberius Gracchus / Fotolia.com)

Immer wieder hört man den schlauen Spruch, jede Wohnung ist eine Eigentumswohnung, schließlich gehört jede Wohnung ja irgendwem.

Das ist natürlich nur die halbe Wahrheit.

Eine Eigentumswohnung http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_%28Deutschland%29

hat ein eigenes Grundbuchblatt und ist somit eine separate, einzeln veräußerbare, verschenkbare und belastbare Einheit. Ob diese Wohnung nun selbst genutzt wird oder vermietet ist spielt dabei keine Rolle.

Wie wird nun eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zur Eigentumswohnung?

 Zunächst muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung http://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Hier werden die Bauzeichnungen vorgelegt und die einzelnen Wohnungen mit Nummern versehen. Diese Nummern zeigen auch die zugehörigen Sondernutzungsflächen, Garagen und Kellerräume an.

Man unterscheidet zwischen Wohneigentum und Teileigentum, dieses wiederum definiert Raum der nicht zu Wohnzwecken verwendet wird, zum Beispiel: Gewerberäume, Garagen oder Kellerräume.

Das Bauamt prüft nun ob die baurechtlichen Grundlagen einer einzelnen Wohnung vorliegen. Ob also eine Küche und ein Toilette vorhanden ist, ausreichende Belichtung und Rettungswege vorhanden sind etc. Sollte das alles eingehalten sein, erstellt das Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Auf dieser Grundlage wird nun eine Teilungserklärung http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungserkl%C3%A4rung entworfen. Diese regelt genau, wer der Verwalter dieser neuen Eigentümergemeinschaft wird und welche Miteigentumsanteile die jeweiligen Wohnungsbesitzer erhalten. Dies stellt regelmäßig einen anderen Verteilungsschlüssel als die reine Wohnflächenverteilung (die für Mietwohnungsabrechnungen benutzt wird) dar.

In dieser TE werden auch verschiedene Standardregularien des Wohnungseigentumsgesetz aufgezählt, wie: Abgrenzung des Sondereigentums zu Gemeinschaftseigentum, Formvorschriften zur Eigentümerversammlung, Verwalterpflichten etc.

Diese Teilungserklärung wird nun beim Grundbuchamt eingereicht mit der Bitte, das Grundbuch in mehrere Wohnungsgrundbücher aufzuteilen. Die TE unterzeichnet der Eigentümer der zuzuteilenden Anlage.

Nach Eintragung im Grundbuch handelt es sich um eine Eigentumswohnung.

Das Verfahren nennt man auch Umwandlung, hier ein weiterer interessanter Artikel http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/umwandlung-und-wohnungsverkauf.html der Berliner Mieter Gemeinschaft zu diesem Thema.

In Deutschland verfügen im Jahr 2013 schätzungsweise ca. 13,5 Prozent aller Haushalte (ca. 5,3 Millionen Haushalte) über Eigentumswohnungen.

 Dieser Bericht stellt keine Rechtsberatung da.