Der Hauskauf (Foto: cherezoff / depositphotos.com)

Der MaklerScout präsentiert Ihnen in diesem Artikel alles was Sie beim Hauskauf beachten müssen.

Inhalt

• Literatur
• Die Haussuche
• Die Baujahre von Häusern und ihre Merkmale
• Energie- und Emissionsverordnungen
• Tipps zur Hausbesichtigung
• Kaufpreis, Kaufvertrag und Risikoabsicherung

Literatur

Wir präsentieren in diesem Post alles Wichtige zum Hauskauf so übersichtlich und präzise wie möglich. Falls Sie einige Themen mit noch mehr Details interessieren, dann empfehlen wir Ihnen mittels Büchern ihr Wissen noch mehr zu erweitern. Wir haben hier mal einige Bücher aufgelistet, die uns bei der Recherche sehr geholfen haben und die wir uneingeschränkt weiterempfehlen:

• Kauf eines gebrauchten Hauses (Verbraucherzentrale NRW)
• Hauskauf und Wohnungskauf (Johann Kiening)
• Immobilienfinanzierung (WISO)
• Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung (Guido Rennert)

Die Haussuche

Wir gehen davon aus, dass Sie auf diesem Blogeintrag gelandet sind, weil Sie ein gebrauchtes Haus kaufen wollen, nicht weil Sie eines bauen wollen. Würden Sie ein Haus selber bauen wollen, dann würde die Haussuche an sich selbstverständlich entfallen und stattdessen wären Sie auf der Suche nach einem Grundstück und einem Architekturbüro. Näheres dazu finden Sie im Abschnitt „Hausbau“.

Kein Hauskauf ohne Haussuche. Schließlich handelt es sich bei einem Hauskauf um eine bedeutende Investition und wer in das falsche Gebäude investiert läuft nicht nur Gefahr, dass er im nach hinein ungern darin wohnt sondern auch, dass es langfristig an Wert verliert.

In diesem Abschnitt gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus kaufen, weil Sie darin wohnen wollen. Wenn Sie ein Haus allein deswegen kaufen wollen um Ihr Geld anzulegen, dann müssen Sie die Haussuche nicht ganz so penibel angehen, da es schließlich nicht nach Ihrem persönlichen Geschmack sein muss. Auf der anderen Seite empfehlen wir aber in einem solchen Fall dennoch im Hinterkopf zu behalten, dass einmal der Tag kommen könnte, wo Sie vielleicht doch in ein Haus umziehen wollen und dann kommt es natürlich gelegen, bereits eines zu besitzen…

Die Kriterien bei der Haussuche

Wenn Sie auf Haussuche gehen, dann lohnt es sich, ganz genau zu wissen was Ihre Kriterien sind, damit Sie auch erst dann kaufen, wenn all Ihre Bedingungen erfüllt sind. Er wäre schließlich schade, wenn Ihnen erst im Nachhinein einfiele, dass Sie an einer ruhigen Straße wohnen wollten, dann aber merken, dass der Verkehr direkt vor der Haustür abends besonders rege und lautstark ist.

Die Hauptkriterien bei der Haussuche sind generell die Lage des Hauses, der Zustand des Hauses, und der Preis des Hauses. Ihre Herausforderung ist es, ein Haus zu finden, das alle drei Kriterien erfüllt. Sie wollen ein qualitativ hochwertiges Haus, das sich in einer Lage befindet, die Ihnen gefällt und das Sie bezahlen können.

Es liegt in der Natur der Haussuche, dass es Zeit benötigt, herauszufinden, ob ein Haus, das auf den ersten Blick interessant erscheint auch tatsächlich richtig für Sie ist. Auch wenn die Lage z.B auf Papier gut klingt, können Sie erst vor Ort sehen ob Ihnen die Umgebung auch wirklich gefällt.

Auch der Zustand des Hauses ist auf Fotos nicht unbedingt ersichtlich und erfordert, dass Sie sich die Zeit nehmen die Häuser, die Sie interessieren genau unter die Lupe zu nehmen. Das bedeutet auch, dass Sie sich im Klaren sein sollten, was für Haus-Technologien Sie bevorzugen. Ist es Ihnen wichtig ob mit Öl, Gas oder Fernwärme geheizt wird? Sind Sie sich über die jeweiligen Kosten bewusst und haben Sie sich erkundigt inwiefern die Heizungssystem im Haus gewartet werden müssen?

Bedarfsanalyse

Bevor Sie sich endlich auf die Suche machen, gilt es noch zu identifizieren was für konkrete Anforderungen das Haus erfüllen muss.

Hier eine Checkliste von Eigenschaften, die Ihnen wichtig sein könnten. Erstellen Sie Ihre eigene Liste bevor Sie sich Inserate anschauen um dann gleich nachfragen zu können ob die Immobilien Ihre Anforderungen erfüllen

• Kinderzimmer
• Südausrichtung des Schlafzimmers
• Arbeitszimmer
• Kinderbad/Elternbad
• Gästezimmer und Gäste-WC
• Fitnesszimmer
• Sauna
• Geräumiger Keller (auch für Fahrräder)
• Küche mit Lebensmittelkammer
• Zwei Geschosse
• Geräumiger Speicher
• Einliegerwohnung
• Treppenlift
• Dicke Wände

Wo finde ich ein Haus?

Der klassische Weg ein geeignetes Haus zu finden, führt über einen Immobilienmakler. Ein Immobilienmakler ist ein Experte in der Immobilien-Branche und ist eine enorme Hilfe wenn es darum geht, all Ihre Kriterien zu erfüllen. Wenn Sie den Weg über den Makler gehen sparen Sie sich damit das Auswerten von Zeitungs- und Internetannoncen und Sie vermeiden, dass Sie bei Preisverhandlungen benachteiligt werden. Sicherlich hat das Beauftragen eines Maklers auch seinen Preis. Dabei wird er nicht nach Stunden oder Aufwand bezahlt, sondern er erhält eine Provision, die sich am Kaufpreis der Hauses orientiert. Meist zahlt diese Provision der Käufer; es gibt aber auch Fälle wo der Verkäufer, sie bezahlt oder Verkäufer und Käufer sie sich teilen. Allerdings kommt es gerade zu einer drastischen Veränderung in der Branche, dem sogenannten Bestellerprinzip. Demnach wird in Zukunft, derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt.

Die Maklerprovision ist frei verhandelbar, wird aber zunächst vom Makler pauschal zwischen 3,57% und 7,14% festgesetzt.

Wenn Sie mehr über die Aufgaben und das Berufsbild von Immobilienmakler wissen wollen, dann empfehlen wir Ihnen einen Blick in unseren Artikel Immobilienmakler—was man wissen muss zu werfen.

Wenn Sie sich gegen die Beauftragung eines Makler entscheiden, so besteht die Möglichkeit selber eine Suchanzeige zu schalten. Darüber hinaus gibt es natürlich gängige Online-Plattformen wie Immonet.de auf denen Sie sich bequem durch die Angebote klicken können. Allerdings sollten Sie auch den Immobilienteil der regionalen Zeitungen nicht außer Acht lassen. Hier können Sie nach wie vor sehr gute Angebote finden und haben zudem weniger Konkurrenz, da einige Inserenten nur in den Zeitungen inserieren und das Internet meiden.

Die beste Lage finden

Auf der Suche nach der geeigneten Lage für die Immobilien sollten Sie sich bewusst machen, dass es nicht ausreicht, eine Gegend auszusuchen, die ruhig und/oder trendy ist.

Beachten Sie auch, dass wichtig ist, wie gut das Haus an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist, sprich wie sehr Sie von Ihrem Auto abhängig sind. Dann lohnt es sich noch sehr, beim Baumt nachzufragen, ob größere Bauarbeiten in der Nähe des Hauses in den nächsten Jahren geplant sind. Überhaupt kann die Lärmbelastung eines der größten Ärgernisse sein, wenn man bei der Wahl der Lage nicht sorgfältig genug vorgegangen ist. Schon mancher Hauskäufer hat sich etwa sehr darüber ärgern müssen, erst sehr spät zu erfahren, sein Grundstück direkt neben einer Schule oder einem Kindergarten erworben zu haben… Bedenken Sie auch, dass sich lautstarke Gewerbesiedlungen oder Fabriken in der Nähe befinden könnten.

Darüber hinaus sollten Sie sich auch erkundigen ob sich in der Nähe die Einrichtungen befinden, die Ihnen wichtig sind, wie etwa Apotheke, Bäckerei, Supermarkt etc.

Ganz wichtig ist auch, sich zu überlegen wie sich das Wohnerlebnis in den verschiedenen Jahreszeiten ändern wird. Besichtigen Sie das Haus etwa im Sommer, können Ihnen wichtige Belastungen entgehen, die im Winter auf Sie zukommen könnten. Befindet sich das Haus in einer Gegend, die im Winter sehr kalt wird und in der es viel schneit? Wenn Sie zur Straßenseite hin viel Platz beanspruchen bedeutet das auch, dass es viel Schnee zu schippen gibt… Und wenn viele Bäume in der Einfahrt stehen, kann das Laubkehren im Herbst schnell zur Qual werden. Und wenn sich das Haus an einem Hang befindet ist es womöglich schlecht mit dem Fahrrad zu erreichen und könnte im Winter vielleicht sogar Ihr Auto überfordern.

Eine geeignete Immobilie gefunden — was nun? Immobilienfinanzierung & Co

Sobald Sie ein Haus ausfindig gemacht haben, das Ihnen zusagt, gilt es eine schnelle Entscheidung zu treffen. Schließlich werden Sie kaum der einzige Interessent sein, weswegen zu langes Zögern bestraft wird. Deswegen gilt es gut vorbereitet zu sein, insbesondere was die Finanzierung des Hauses betrifft.

Da bei einem Hauskauf hohe Kosten auf Sie zukommen, ist eine Kreditaufnahmen über ein Geldinstitut kaum zu vermeiden. Demnach ist es wichtig, sich von verschiedenen Banken beraten zu lassen und Angebote einzuholen. Beachten Sie auch, dass Sie ein Haus nicht komplett fremd finanzieren können, Sie müssen auch eigenes Kapital mitbringen. Machen Sie sich zudem bewusst, dass neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch noch einiges an zusätzlichen Kosten anfallen kann. Neben der bereits erwähnten Provision für den Makler, kann es etwa zu Sanierungskosten kommen, falls das Haus sich nicht im gewünschten Zustand befindet oder in absehbarer Zeit saniert werden muss.

In unserem Blogpost Immobilienfinanzierung—eine Übersicht klären wir Sie genauer über das Thema Immobilienfinanzierung, aber hier noch einmal die Details im Überblick:

Der Staat unterstützt die Immobilienfinanzierung durch verschiedene Förderprogramme, was bedeutet, dass die Zinskonditionen besonders günstig sind. Am besten informieren Sie sich bei der KfW-Förderbank über die Angebote für Ihre Region.

Wenn Sie bei einem Kreditinstitut die Zinskonditionen aushandeln, sollte Sie insbesondere auf die Zinsbindungsfrist achten. Schließlich ist nicht gewährleistet, dass die Zinsen die nächsten Jahre so niedrig bleiben werden, wie sie jetzt sind. Nutzen Sie dabei insbesondere den Bausparvertrag.

Die Baujahre von Häusern und ihre Merkmale

Im oberen Abschnitt „Haussuche“ haben wir bereits beschrieben, wie wichtig der Zustand eines Hauses ist. Dabei sollten Sie sich soviel Informationen einholen, wie möglich, um gut einschätzen zu können, wie das Wohnerlebnis ausfallen wird und was für Sanierungs- und Heizkosten auf sie zukommen werden. Da Sie sich nicht gänzlich auf die Angaben des Verkäufers verlassen wollen, empfehlen wir Ihnen, sich über die Baujahre von Häusern auszukennen um ein Gefühl dafür zu entwickeln, was die Vor- und Nachteile bestimmter Haustypen sind. So wurden etwa erst ab der 1960er Jahre Brand-, Schall-, Wärme- und Feuchteschutz beim Bauen mit einbezogen. Dementsprechend kann es für Sie bedeuten, dass Sie aufgrund von Wärmeverlusten mehr Heizen müssen, wenn Ihr Haus vor 1960 erbaut wurde. Darüber hinaus wurde erst ab den 1980er Jahren erkannt, dass einige Baustoffe gesundheitsschädlich sind—Baustoffe, die es wiederum vor den 1950er Jahren gar nicht gab. Dann kann es natürlich auch wieder sein, dass solche Mängel durch Sanierungsmaßnahmen behoben worden sind, was mit dem Verkäufer unbedingt geklärt werden sollte.

Sie sehen also, dass es sich durchaus lohnt, einiges an Nachforschungen anzustellen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Wir haben Ihnen schon mal einen Überblick über die Eigenschaften der verschiedenen Baujahre zusammengestellt. Mit diesen Informationen gehen Sie gut vorbereitet in ein Erstgespräch mit dem Verkäufer und können gleich spezifischere Fragen hinsichtlich des Zustands des Hauses stellen.

Die Baujahre bis 1920

Bei Häusern diesen Alters wurde beim Bau kaum auf eine gut funktionierende Haustechnik geachtet—die Ästhetik stand im Vordergrund. Die Dächer sind oft ungedämmte Holzdachstühle und auch die Treppen sind in den meisten Fällen aus Holz. Darüber hinaus haben sie nur sehr wenige elektrische Anschlüsse und die Küche hat die einzigen Wasseranschlüsse im Haus.
Da die die Häuser aus den 1920 eben mit so dürftiger Technik erbaut worden sind, würden Sie in dieser Form auf dem heutigen Markt kaum akzeptiert werden, weswegen Sie davon ausgehen können, dass sie komplett neu saniert worden sind und ihnen deswegen ihr Baujahr kaum noch anzumerken ist.

Dennoch sollten Sie vor dem Abschluss eines Kaufvertrags überprüfen, ob die Sanierung auch wirklich Ihre Grundbedürfnisse abdeckt. Überprüfen Sie also u.a folgende Punkte.

• Sind genügend Steckdosen in den Zimmern und funktionieren sie?
• Sind die Gasleitungen dicht und nicht veraltet?
• Wurde eine Wärmedämmung mit eingebaut?
• Ist für Brandschutz gesorgt? (Gibt es etwa Brandschutztüren?
• Sind die Fenster dicht und mehrfach verglast?
• Sind die Wände (insbesondere im Keller) abgedichtet?
• Sind die Wände schalldicht?

Die Baujahre 1920-1940

In diesen Baujahren kam es zu vielen technischen Neuerungen bei Großbauten (die ersten Wolkenkratzer entstanden) aber im Bereich der Einfamilienhäuser gab es kaum Entwicklungen. Die Bauphysik blieb ähnlich fehlerhaft wie in den Jahrzehnten davor. Dafür wurden vermehrt Badezimmer in die Häuser eingebaut und das WC vom Treppenhaus in die Wohnung oder das Bad verlegt. Zudem konnten Zimmer einzeln beheizt werden, was eine Neuerung gegenüber der zentralen Kohleheizungen der Häuser früherer Generationen war.

Auch bei Häusern die zwischen 1920 und 1940 erbaut wurden, können Sie davon ausgehen, dass sie aufwendig saniert worden sind. Um sich abzusichern, empfehlen wir auf folgende Fragen zu achten:

• Sind die Dachstühle gedämmt?
• Sind die Gasleitungen dicht?
• Sind Wände und Türen schallsicher?
• Ist das Rauchabzugssystem technisch erneuert worden?
• Sind die Elektroleitungen erneuert worden?
• Sind die Fenster dicht und mehrfach verglast?

Die Baujahre 1950-1960

Typische Balkone der 50er Jahre (Foto Hans Pete Denecke / fotolia.com)

Die Häuser dieses Baujahrzehnts waren von der Not des zweiten Weltkriegs geprägt und dementsprechend niedrig ist die Qualität der verwendeten Baumaterialien (Schutt, Ziegelsplitterbeton, Ziegelbetonstein, betonierte Treppenhäuser). Immerhin entstanden gegen Ende der 1950er Jahre erste Zentralheizungen und schalldichte Wände, zudem wurden Badezimmer zur Norm.

Wenn Sie sich für ein Haus aus diesem Baujahrzehnt interessieren, so achten Sie auf folgende Fragen:

• Sind die Dachstühle gedämmt?
• Wurde Asbest beim Bau verwendet bzw. inzwischen entfernt?
• Gibt es Wärme- Brand- und Schallschutz?
• Wurde die Elektroinstallation erneuert?
• Sind die Wände (insbesondere im Keller) gut abgedichtet?
• Achten Sie darauf ob ölhaltige Anstriche verwendet wurden

Die Baujahre 1960-1970

Mehrfamilienhaus der 70er Jahre (Foto: eyewave / fotolia.com)

Ab den 1960er Jahren verbesserte sich die Bauphysik in Deutschland zunehmend. So gab es erhebliche Verbesserungen bei Schall- und Wärmeschutz und die Heizungssystems wurden deutlich überarbeitet. In den 70er Jahren wurde dann immer mehr mit Öl geheizt bis es aufgrund der Ölkrise wieder zur Gasversorgung kam.

Trotz der Neuerungen, haben viele Häuser aus dieser Zeit keine optimalen bauphysischen Merkmale, weswegen auch diese Häuser saniert worden sein sollten. Achten Sie bei Häusern aus diesen Baujahren auf folgende Fragen:

• Wurden teerhaltige Baustoffe verwendet und inzwischen entfernt?
• Wurden die Sanitärinstallationen saniert?
• Sind die Dachstühle wärmegedämmt?
• Wurden giftige Holzschutzmittel verwendet?
• Ist der eingebaute Schallschutz für Sie ausreichend?
• Sind die Elektroinstallationen modernisiert?

Die Baujahre 1980 bis heute

Ab den 1980er Jahren wurde immer mehr auf ökologische Bauweisen gedacht. Über die extremen Vertreter wie Passivhäuser oder Plusenergiehäuser haben wir auf unserem Schwester-Blog des ArchitektenScout bereits ausführlich berichtet. Auch wenn diese Baustandards noch nicht zur Norm gehören so beweisen sie doch wie stark sich die Bauphysik in den letzten Jahrzehnten entwickelt hat.

Zudem sind Häuser aus diesen Baujahren weniger klobig und entsprechen somit eventuell mehr Ihrem Geschmack. Dennoch sollten Sie auch bei Häusern ab den 1980er Jahren erfragen, zu welchen Sanierungsmaßnahmen es gekommen ist und inwiefern die Bausünden der vorherigen Baujahrzehnte eventuell doch vorkommen. Achten Sie also auch hier auf folgende Fragen:

• Ist das Haus frei von Asbest, Mineralwolle und formaldehydhaltigem Holz?
• Wurden giftige Holzschutzmittel verwendet?
• Wurden die Sanitärinstallationen modernisiert?

Energie- und Emissionsverordnungen

Als zukünftiger Eigentümer eines gebrauchten Hauses ist es wichtig, sich mit der Gesetzgebung zum Thema Emission und Energiebedarf auszukennen. Wir stellen Ihnen die zwei wichtigen Verordnungen vor: die 1. Bundes-Immisionsschutzverordnung und die Energiesparverordnung.

Die 1.Bundes-Immisionsschutzverordnung (1.BImSchV)

Muss geprüft werden: der „Schwedenofen“ (Foto: digitalstock / fotolia.com)

Diese Verordnung basiert laut Gesetzgeber auf dem „Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge.“ Die 1. Bundes-Immissionsschutzverordnung beschreibt dabei, welche Auflagen ein Haus erfüllen muss um die Umwelt vor möglichen schädlichen Einwirkungen zu schützen, was durch verschiedene Messungsmethoden vom Schornsteinfeger erfasst werden kann.

Der Vorbesitzer des Hauses sollte in der Lage sein, Ihnen Auskunft darüber zu geben, was bei seinen Kontrollmessungen für Werte herausgekommen sind und dies mittels Protokollen und Belegen beweisen.

Es gibt einige Paragraphen in der Verordnung, mit denen Sie sich besonders vertraut machen sollten. Hier einige der wichtigsten Stichpunkte basierend auf dem BImSchV (hier die Online-Version)

• Die Rußzahl von Kleinfeuerungsanlagen ist geregelt
• Im Abgas dürfen sich keine Ölderivate befinden
• Öl- und Gasfeuerungsanlagen haben Abgasverlustgrenzen
• Feuerungsanlagen mit festen Brennstoffen (z.B Scheitholzöfen) werden auf Feinstaub kontrolliert
• Achtung bei den sogenannten Schwedenöfen. Deren Abgase haben besonders strenge Auflagen.

Wenn Ihnen der Verkäufer versichert, dass alle Auflagen eingehalten wurden aber Sie dennoch kein Risiko eingehen wollen, so können Sie die BISchV im Kaufvertrag erwähnen. Beispielsweise können Sie Kosten für einen eventuellen Austausch von Heizungsanlagen einfordern.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV)

Die sogenannte „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden“ gehört zum deutschen Wirtschaftsverwaltungsrecht und beschreibt inwiefern Gebäude effizient mit Energie umgehen müssen.

Bei dieser Verordnung handelt es sich um eine Zusammenführung der Heizungsanlagenverordnung und der Wärmeschutzverordnung und hat zwei hervorstechende Merkmale:

• Es wird nicht die erzeugte Energie berücksichtigt, sondern die Energie, die nach Verlusten durch Verteilung und Speicherung übrig bleibt.
• Der Energiebedarf wird primärenergetisch betrachtet, da die entstehenden Verluste ähnlich wie bei der Ökobilanz abgerechnet werden.

Auf die EnEV zieht eine Nachrüstpflicht mit sich, wenn Außenbauteile von über 10% des Hauses geändert werden sollen oder wenn das Gebäude erweitert wird. Zudem müssen Sie den Heizkessel austauschen falls Sie ein Haus kaufen, das durch eine mit Öl oder Gas betriebene Zentralheizung beheizt wird.

Achten Sie auch darauf, dass bei dem Haus keine Denkmalschutzauflagen bestehen oder die Heizungs- und Warmwasserleitungen schlecht gedämmt sind, da sonst Sie dafür belangt werden und nicht der Verkäufer.

Generell haben Sie zwei Jahre nach dem Erwerb des Hauses Zeit um die Auflagen zu erfüllen. Allerdings ist auch ständig mit Gesetzesänderungen zu rechnen, weswegen Sie sich am besten von einem Experten beraten lassen oder sich online informieren.

Der Energiestandard des Gebäudes wird im sogenannten Energieausweis festgehalten. Darin steht etwa mit welchen Energiequellen das Haus beheizt wird oder was für Energiekennwerte es besitzt.

Tipps zur Hausbesichtigung

Die Hausbesichtigung steht an (Foto: stockWERK / fotolia.com)

Als zukünftiger Hausbesitzer können Sie sich schon einmal auf eine Vielzahl an Hausbesichtigungen einstellen. Wenn Sie die vorherigen Punkte dieses Artikels gelesen haben, dann wissen Sie auf was es zu achten gilt, wenn Sie auf Haussuche gehen. Den Großteil dieser Punkte können Sie bei der Hausbesichtigung selbst klären. Es mag zwar so scheinen, dass viel mit dem derzeitigen Besitzer per Telefonat im Voraus geklärt werden kann und dass die Bilder in den Annoncen ihre eigene Sprache sprechen, aber nichts ist so aufschlussreich wie die Hausbesichtigung selber.

Erst wenn Sie selber im Haus sind, können Sie erfahren, ob Sie sich in diesem Heim wohlfühlen werden. Da ist es nicht mehr relevant wie schön der Garten auf den Fotos ausgesehen hat, wie großräumig das Wohnzimmer ist und wie toll die Bus-Anbindungen sind. Was dann zählt, ist das Bauchgefühl. Entweder Sie mögen das Haus, oder Sie mögen es nicht. Dabei ist es auch in Ordnung, wenn Sie für ihre Einschätzung keine konkreten Gründe nennen können. Fühlen Sie sich dem Verkäufer nicht verpflichtet ihm zu sagen warum Sie nicht interessiert sind, wenn Sie merken dass das Haus nichts für Sie ist.

Ganz wichtig ist es hierbei, nicht bereits vor dem Hausbesichtigungstermin aus lauter Begeisterung dem Verkäufer zu versprechen, dass Sie das Haus kaufen wollen. Dies führt nämlich dazu, dass Sie das Haus nicht mehr so leicht neutral begutachten können, weil Sie sich schon im Vorhinein ein so starke Meinung gebildet haben, dass Ihr Bauchgefühl dann nicht mehr so stark zur Sprache kommen kann. Zudem könnten Sie sich dann moralisch verpflichtet fühlen, zu kaufen, weil Sie es ja mehr oder weniger versprochen haben.

Bei aller Liebe zum Bauchgefühl—Sie sollten bei der Hausbesichtigung den Verstand natürlich nicht ausschalten, sondern auch auf die Punkte achten, die wir in diesem Artikel aufgeführt haben. Vergessen Sie als nicht den Verkäufer (bzw. Hausbesitzer) nach dem Energieausweis zu fragen, sowie sich über eventuelle Sanierungsnotwendigkeiten zu erkundigen.

Im Gespräch mit dem Hausbesitzer kommt ein weiterer wichtiger Faktor zum tragen, dessen Schwere leicht unterschätzt werden kann: die Beziehung zum Hausbesitzer und  das Ausmaß zu welchem Sie ihn sympathisch finden. Es ist eine bedeutende Erkenntnis der Werbepsychologie, dass Sie von einem Verkäufer den Sie sympathisch finden eher kaufen als von einem den Sie weniger mögen. Achten Sie insbesondere bei einer solch hohen Investition wie einem Hauskauf auf dieses Phänomen um keine Entscheidung zu treffen, die Sie im Nachhinein bereuen können. Schließlich können Ihnen zwei drastische Fehler unterlaufen:

• Sie kaufen ein Haus eher auf der Basis, dass Sie den Besitzer sympathisch finden und er ein guter Verkäufer ist als auf der Basis, dass das Haus das Richtige für Sie ist.
• Sie entscheiden sich gegen den Kauf eines bestimmten Hauses, weil Sie den Besitzer unsympathisch finden und/oder er ein schlechter Verkäufer ist obwohl das Haus das Richtige für Sie ist.

Diese Fehler mögen zunächst drastisch klingen und womöglich würden sie Ihnen niemals unterlaufen aber wir stellen Sie hier so deutlich heraus um auch sicherzustellen, dass Sie sich dieses Phänomens auch wirklich bewusst sind.

Dies wird übrigens noch wichtiger, wenn Sie es mit einem Immobilienmakler zu tun haben. Immobilienmakler sind nun einmal Verkaufsprofis und Sie können sich nicht immer sicher sein, ob Sie auch auf Ihrer Seite sind. Schließlich wird ein Makler nur bei erfolgreicher Vermittlung eines Objekts bezahlt und wenn es sich bei dem Haus um ein schwer zu vermittelndes Objekt handelt, dann kann es sein, dass Ihre Interessen in den Hintergrund geraten.

Was bedeutet dies nun konkret für Sie? Gehen Sie mit dem Bewusstsein in den Prozess des Hauskaufs, dass Sie es mit Menschen zu tun haben werden, welche Ihre Einstellung dem Haus gegenüber sowohl positiv als auch negativ beeinflussen können. Rufen Sie sich also vor Abschluss eines Kaufvertrags noch einmal die Kriterien ins Bewusstsein, die Sie zu Beginn der Suche festgelegt haben. Erfüllt das Haus Ihre anfänglichen Erwartungen oder hat es Ihnen jemand schön geredet? Haben Sie vielleicht sogar das Gefühl mit dem Kauf dem Besitzer oder dem Makler einen Gefallen zu tun? Im besten Fall haben Sie nicht alle Gespräche und Besichtigungen alleine geführt sondern wurden von Freunden begleitet und/oder anderen zukünftigen Bewohnern Ihres Hauses. Holen Sie sich von ihnen deren Meinung über den Suchprozess und das Auftreten der Besitzer und Makler ein um sicherzugehen, dass Sie nicht auf Glatteis geführt wurden.

Das klingt jetzt alles vielleicht etwas dramatisch und kompliziert und wir wollen Ihnen die Freude und Aufregung an der Haussuche nicht vermiesen. Wir wollen nur einfach sicher gehen, dass Ihre Entscheidung vorwiegend darauf basiert, wie wohl Sie sich in dem Haus fühlen und wie sehr es Ihren Kriterien entspricht und auf nichts anderem.

Die Rolle des Maklers beim Hauskauf

Hilft bei der Hausvermittlung: der Immobilienmakler (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Auch wenn wir im vorherigen Abschnitt darauf hingewiesen haben, dass es möglich ist, dass ein Makler nicht immer nur in Ihrem Interesse handelt, heißt das noch lange nicht, dass Sie ihm misstrauen sollten. Generell ist der Makler Ihr Freund bei der Haussuche und genau der Fachmann, den Sie brauchen, um das richtige Haus für Sie zu finden. Oft ist ein Makler bei den Hausbesichtigungen anwesend, weswegen es wichtig für Sie, sich mit dem Berufsbild gut auszukennen.

Noch einmal zur Erinnerung: ein Makler wird entweder vom Käufer allein, vom Verkäufer allein oder von sowohl Käufer als auch Verkäufer bezahlt (das wird sich mit dem Bestellerprinzip etwas ändern). Dabei muss der Makler bereits in der Annonce die Höhe seiner Provision angeben (generell zwischen 3% und 6% Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer) Heben Sie deswegen auf jeden Fall die Zeitungsannonce auf oder drucken Sie die Verkaufsanzeige aus, wenn Sie im Internet fündig geworden sind. So können Sie in einem eventuellen Streitfall über die Höhe der Provision beweisen, was der Makler ursprünglich angeboten hat.

Sie haben zudem die Möglichkeit die Höhe der Provision zu verhandeln. Wenn es mehrere Interessenten für das Haus gibt, wird dies kaum zum Erfolg führen aber bei einem Haus, das schwer zu vermitteln ist, haben Sie die Chance sogar mit einer Provision von 1% davon zu kommen.

Vorsicht geboten ist bei dem Problem der doppelten Makler-Provision. Wenn ein Verkäufer nämlich mehr als einen Makler mit dem Verkauf beauftragt hat bzw. dem mit dem ersten unzufrieden war ihm aber den Auftrag nicht entzogen hat, so besteht die Gefahr, dass doppelt Provision gezahlt werden muss. Dies geschieht dann, wenn Sie auf Annoncen verschiedener Makler reagieren, welche dasselbe Haus anbieten. Rechtlich gesehen haben dann beide Anspruch auf Provision, was für Sie sehr ärgerlich werden kann. Allerdings ist abzuwarten, inwiefern sich die Gesetzeslage dieses Jahr ändern wird, da ab sofort nur noch derjenige den Makler bezahlt, der ihn beauftragt (siehe Bestellerpinzip). Da empfiehlt es sich, die Verbraucherzentrale aufzusuchen um auf dem neusten Stand zu sein, auch wenn wir vom MaklerScout natürlich bemüht sind, Sie auf dem Laufenden zu halten, wie sich die Lage entwickelt.

Bereiten Sie sich auf die Hausbesichtigung vor

Bevor Sie den Hausbesichtigungstermin vereinbaren, gilt es einige Vorbereitung zu treffen. So sollten Sie in einem Vorgespräch mit dem Makler und/oder dem Verkäufer deutlich machen, dass sie eine unverbindliche Hausbesichtigung durchführen wollen und dass Sie dafür genügend Zeit zur Verfügung haben wollen (mindestens eine Stunde). Bitten Sie außerdem um die Grundriss-Pläne des Hauses und auch um die Adresse, damit Sie sich schon vor der Besichtigung einen Eindruck von Außen machen können. Missfällt Ihnen das Haus nämlich bereits bei einem solchen Vorab-Besuch, dann können Sie sowohl sich selber als auch dem Makler die Zeit und Mühe einer Hausbesichtigung ersparen.

Bei einem solchen Vorab-Besuch können Sie auch schon einmal die Gegend erkunden um einen Eindruck über das Stadtteil und seine Infrastruktur zu gewinnen. Dann müssen Sie sich um diese Faktoren bei der Hausbesichtigung schonmal keine Gedanke mehr machen.

Wenn Sie nach einer ersten Besichtigung ernsthaftes Interesse an dem Haus haben, sollten Sie eine zweite Besichtigung vereinbaren, bei der Sie das Haus genauer unter die Lupe nehmen.

Die Verbraucherzentral NRW empfiehlt in ihrem hervorragenden Ratgeber Kauf eines gebrauchten Hauses, dass Sie sich einen Koffer mit einigen wichtigen Utensilien zusammenstellen, bevor Sie auf dieser zweiten Hausbesichtigung erscheinen. Wir nennen sie einmal die gründliche Hausbesichtigung. Theoretisch können Sie auch bei der ersten Besichtigung gründlich vorgehen, vielleicht mögen Sie dort aber auch erst einmal nachsehen ob das Haus generell für Sie in Frage kommt.

Dies soll alles in den Koffer gehören:

• Gartenhandschuhe—falls Sie dreckige Materialien überprüfen müssen
• Einen Schraubenzieher und eine Zange—um Steckdosen zu überprüfen
• Einen Zollstock—um zu überprüfen ob die Angaben aus den Plänen korrekt sind
• Eine Wasserwaage—um die Bodenebenheiten zu überprüfen
• Eine Taschenlampe—um schlecht beleuchtete Bereiche einsehen zu können
• Ein Fernglas—um das Dach begutachten zu können
• Papier und Stift—um sich Beobachtungen zu notieren
• Einen Fotoapparat—um bemerkenswerte Details festzuhalten

Zudem sollten Sie Kleidung tragen, die schmutzig werden kann, falls Sie Räume näher erkunden wollen, die staubig sind, wie etwa der Heizraum.

Die gründliche Hausbesichtigung

Bei der „gründlichen“ Hausbesichtigung (typischerweise die zweite) gilt es dann zu beweisen, dass Sie für Ihr Leben als zukünftiger Hausbesitzer gewappnet sind. Schließlich geht es hier um einer der wichtigsten finanziellen Investitionen Ihres Lebens. Aber keine Angst! Sind ja jetzt gut vorbereitet und solange Sie sich die Tipps aus diesem Artikel zu Herzen nehmen, dann kriegen Sie das schon hin.

Hier nun noch einige wichtige Dinge auf die es bei der Hausbesichtigung zu achten gilt:

Achten Sie darauf, dass die Besichtigung bei Tageslicht stattfindet. Dadurch können Sie zum einen den Zustand des Dachs und der Außenfassaden gut beurteilen, zum anderen ist der Lichteinfall bei Keller und Dachstuhl hilfreich.

Lassen Sie sich nicht beirren wenn der Verkäufer oder Makler, der die Besichtigung durchführt, Ihre Begeisterung fürs Detail nicht teilt und davon abrät, sich die Mühe zu machen, sich schlecht erreichbare Bereiche wie den Dachboden näher anzusehen. Sie haben jedoch das Recht, sich das Haus so gründlich anzusehen wie Sie möchten und da Sie ein potentieller Käufer sind, ist es auch im Sinne des Verkäufers, Ihnen Ihre Besichtigungs-Wünsche zu gewähren.

Bestenfalls beginnen Sie mit der Besichtigung der Innenräume bevor Sie den Garten betreten, damit Sie sich draußen bedenkenlos die Schuhe schmutzig machen können. Achten Sie aber auch auf das Wetter—wenn Regen bevorsteht, bringen Sie die Außenbesichtigung lieber zuerst hinter sich damit Ihnen die Witterung nicht im Wege steht sie so gründlich wie nötig durchzuführen.

Bei der Besichtigung des Kellers sollten Sie darauf achten ob die Luftfeuchte nicht zu hoch und die Wände trocken sind. Überprüfen Sie den Öltank falls es einen gibt um zu sehen ob der Ölstandsanzeiger funktioniert und ob seine Außenwände in gutem Zustand sind. In der Heizzentrale sollten Sie sich Herstellernamen und Baujahr des Brenners und des Heizkessels notieren um im Nachhinein die Qualität der Instrumente bei einem unabhängigen Fachmann nachfragen zu können.

Im Erdgeschoss und den Wohnzimmern sollten Sie auf den Bodenbelag achten. Die große Frage lautet hierbei? Was befindet sich unter dem Teppich? Handelt es sich etwa um eine PVC-Boden, der Ihnen nicht gefällt, so kann sich darunter ein gut erhaltener Holzboden befinden. Gehen Sie auf Nummer sicher und bitten Sie darum, nachschauen zu dürfen.

Wohnhäuser sind komplexe Objekte und es würde den Rahmen dieses Artikels sprengen auf alles Details einzugehen, die für einen Hausbesitzer wichtiger werden können (dafür empfehlen wir die eingangs erwähnte Literatur).

Hier aber noch ein paar Dinge, auf die es bei der Hausbesichtigung zu achten gilt:

• Prüfen Sie, ob die WC-Spülungen funktionieren. Lassen Sie von einer Begleitperson überprüfen, wie sehr sie durch das Haus schallen.
• Erkunden Sie sich, inwiefern der Dachstuhl gedämmt und verkleidet ist
• Fragen Sie, ob das Dach schon generalsaniert wurde
• Erfragen und überprüfen Sie, was im Haus saniert worden ist und was Sanierungsbedarf hat. Folgende Kandidaten sind besonders sanierungsanfällig: das Dach,  Schall- und Wärmeschutz, Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen
• Fragen und recherchieren Sie ob in der unmittelbaren Nachbarschaft größere Bauvorhaben anstehen
• Ist der Keller beheizbar und gedämmt und schimmelfrei?
• Aus welchem Material sind die Fensterrahmen und wie sind sie verglast? Gibt es Fenster mit schiefen Rahmen?
• Wenn es Rollläden gibt: lassen sie sich gut schließen?
• Wie wird das Wasser erwärmt und aus welchem Material sind die Wasserleitungen?
• Sind die Wasserhähne dicht?
• Gibt es eine Außentemperatursteuerung sowie Thermostate?
• Wie sieht es mit Internet-, Telefon- und TV-Anschlüssen aus?

Sanierungsmaßnahmen

Sie werden bei gebrauchten Häuser um eine Sanierung nicht herumkommen, da es immer etwas geben wird, das nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Das perfekte Haus gibt es nicht, Sie können durch Sanierungen und Modernisierung allerdings nahe an die Perfektion herankommen.

Durch die ausführliche Hausbesichtigung haben Sie einen guten Eindruck darüber gewinnen können, wie hoch der Sanierungsbedarf ist und können eine erste Kosteneinschätzung erstellen um zu wissen, was für Kosten zusätzlich zum Kaufpreise auf Sie zukommen werden.

Klassische Sanierungsarbeiten sind:

• Maurerarbeiten (bei brüchigem Mauerwerk)
• Verglasungsarbeiten (vor allem bei Fenstern die lediglich einfach verglast sind)
• Wärmedämmarbeiten
• Elektroarbeiten
• Verbesserung des Brandschutzes durch Feuerlöschanlagen
• Schlosserarbeiten
• Verlegung von Parkett und Teppichen

Der Fokus sollte aber zunächst auf der Technik des Hauses liegen: der Heizungs- und Sanitärtechnik und der Elektrotechnik.

Bei der Heizungs- und Sanitärtechnik handelt es vor allem um jene Technik, die für die Aufheizung des Wassers zuständig ist. Bei einer Sanierung stellt sich dabei die Frage, ob die aktuellen Heizmethoden ökologisch sind und inwiefern Sie Geld sparen bzw. verschwenden. Zudem ist es wichtig zu wissen, dass je nach geographischer Lage des Hauses nicht alle Heizmethoden möglich sind. Finden Sie also noch vor Kaufabschluss heraus, ob z.B eine Umrüstung auf Fernwärme überhaupt möglich ist.

Bei der Elektrotechnik gilt es vor allem bei alten Häusern drauf zu achten, dass sie womöglich veraltet ist und Sicherheitsrisiken bestehen. Zudem sollten Sie sich überlegen, ob Sie die Anzahl an Steckdosen und Lichtschaltern aufrüsten wollen.

Kaufpreis, Kaufvertrag und Risikoabsicherung

Wenn Sie es endlich geschafft haben und ein Haus gefunden haben, das Sie erwerben möchten, dann kommen nun die nächsten Hürden. Zunächst gilt es zu ermitteln, ob der Kaufpreis angemessen ist. Dann gilt es auf die rechtlichen Formalien des Kaufvertrags zu achten und dann ist noch die Frage, wie Sie sich absichern können. Wir präsentieren Ihnen die wichtigsten Punkte im Überblick, wollen aber anmerken, dass Sie sich auch mit einem Fachmann (Immobilienmakler und/oder Rechtsanwalt) absprechen sollten.

Der Kaufpreis

Wenn es darum geht, zu überprüfen ob der Kaufpreis für Ihr Wunschobjekt angemessen ist, so lautet das Stichwort Transparenz. Sie wollen soviel wie möglich über die Zusammensetzung des Preises und die Grundeigenschaften des Hauses erfahren um sich ein Bild davon machen zu können, wie sich der Preis zusammensetzt. Ausschlaggebend ist hierbei was die Wohnfläche des Hauses in Quadratmetern ist und was der Quadratmeterpreis vergleichbarer Immobilien ist. Dabei ist es möglich, dass der Verkäufer über keine Pläne verfügt, die exakt genug sind um die von ihm angegebene Wohnfläche zu beweisen. In einem solchen Fall ist es möglich von einem Architekturbüro das Haus neu vermessen zu lassen. Schließlich kann bei größeren Häusern eine Abweichung von der exakten Fläche zu Ihren Lasten einen enormen preislichen Unterschied machen.

Am einfachsten machen Sie es sich sicherlich, wenn Sie einen Gutachter zu Rate ziehen um die Angemessenheit des Kaufpreises zu überprüfen. Dies kann allerdings zu einer teuren Angelegenheit werden und wenn der Verkäufer nicht verhandlungswillig ist, haben Sie Ihr Geld verschwendet. Sie können auch davon ausgehen, dass der Verkäufer sich den Preis auch sehr gut und mit Hilfe von Experten überlegt hat um das Haus nicht unter Wert zu verkaufen. Er wird sich den Preis also kaum aus den Fingern gesaugt haben. Es kann demnach weitaus effizienter sowie kostenfrei sein, sich nach Verkaufspreisen von ähnlichen Objekten in der Umgebung zu erkundigen.

Da Sie für den Kauf höchstwahrscheinlich einen Kredit aufnehmen, können Sie zudem davon ausgehen, dass die Bank selber den Wert des Hauses einschätzen wird. Die Bank wird Ihnen den Kredit dann auf Grundlage des selbst ermittelnden Werts erteilen, der oft deutlich unter dem eigentlichen Objektwert liegen wird um die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit abzusichern (Zwangsversteigerungen verkaufen Häuser fast immer unter Wert). Deswegen gilt für Sie: je geringer der Anteil des Kredits am Kaufpreis ist, desto besser die Konditionen, da die Bank dann weniger Risiko trägt.

Der Kaufvertrag

Der Hauskaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

In Deutschland ist es gesetzlich geregelt, dass ein Notar den Kaufvertrag entwirft und abschließt. Dies bedeutet allerdings auch, dass der Notar Ihnen einen vollständig formulierten Vertrag zukommen lässt, den sie dann selber überprüfen müssen. Dabei können Sie durchaus einen Termin mit dem Notar erbitten um sich jene Punkte erklären zu lassen, die Sie nicht verstehen. Dazu ist der Notar gemäß des Beurkundungsgesetzes verpflichtet. Sehen Sie den Entwurf des Notars als Vorschlag und nicht als in Stein gemeißelt und trauen Sie sich, die Punkte zu hinterfragen, die Ihnen nicht behagen. Auch hier möchten wir Sie drauf hinweisen, dass es sich lohnt, sich über die von uns empfohlene Literatur noch konkreter weiterzubilden. Im besten Fall lassen Sie den Vertrag jedoch im Vorhinein von einem Rechtsanwalt oder der Verbraucherzentrale prüfen.

Wenn Sie Änderungen am Vertrag wünschen, so müssen diese in einem Vorberatungstermin beim Notar besprochen sowie mit dem Verkäufer geklärt werden. Spätestens dann sollten Sie auch besprechen, welche Leistungen Sie vom Notar erwarten und was er dafür berechnen wird—die Kosten für den Notar trägt generell der Käufer.

Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt die Höhe der Vergütung des Notars. Dies ist unnötig kompliziert geraten und sprengt damit den Rahmen dieses Artikels. Auch hier empfehlen wir bei Unstimmigkeiten den Ganz zum Rechtsanwalt oder zur Verbraucherzentrale. Es ist nun mal leider so, dass es das deutsche Gesetz gut mit dem Verbraucher meint, ihm in Wirklichkeit das Leben aber eher schwer macht.

Risikoabsicherung

Was die Finanzierung über die Bank betrifft, sollte Ihnen auf jeden Fall eine schriftliche Zusicherung des Kredits vorliegen bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Sie müssen allerdings den Darlehensvertrag selber noch nicht unterschreiben, wozu wir Ihnen auch raten. Schließlich könnte der Hauskauf doch noch unerwartet scheitern und dann wollen Sie sich nicht mit der Bank herumärgern müssen.

Der Kreditvertrag sollte eine so kurze Laufzeit wie möglich haben, damit die Zinszahlungen möglichst niedrig ausfallen. Die Verbraucherzentrale rät zudem eine Risikolebensversicherung abzuschließen falls das Darlehen durch eine Einzelperson getilgt wird. Auch die deutlich teurere Berufsunfähigkeitsversicherung kann sich lohnen, da sollten Sie sich aber am besten von einem unabhängigen Versicherungsfachmann. beraten lassen.

Die Unterzeichnung

Sobald Sie mit dem Vertrag zufrieden sind, steht der Unterzeichnungstermin beim Notar an. Davor sollte die Finanzierung zu 100% stehen—nach der Unterzeichnung gibt es kein Zurück mehr. Sie sollten bei diesem Termin auch mit der aktuellen (und finalen) Version des Vertrags zufrieden sein, es ist dann nicht mehr angemessen noch über Details zu diskutieren.

Die Hausübergabe

Sie werden vor der Unterzeichnung selbstverständlich geklärt haben ab wann das Haus bezogen werden kann. Möglicherweise dauert es einige Monate bis der aktuelle Bewohner eine neue Bleibe gefunden hat. Es kann aber auch genauso sein, dass das Haus schon bei Besichtigung leer stand und gleich bezogen werden kann—vorausgesetzt natürlich, es ist nicht sanierungsbedürftig. Wenn Sie diesen Artikel vollständig gelesen haben, dann wird Ihnen bewusst sein, dass es wohl noch eine Weile dauern wird, bis Sie das Haus selber beziehen können da eben erst die ein oder andere Sanierungsarbeit anstehen wird.