Immobilienfinanzierung (Grafik: cherezoff / depositphotos.com) 

Jeder, der in der Immobilienbranche tätig ist, sollte sich mit Immobilienfinanzierung auskennen. Deshalb haben wir vom MaklerScout uns einmal näher mit dem Thema Immobilienfinanzierung auseinandergesetzt, um Ihnen einen Überblick zu verschaffen. Dabei beschäftigen wir uns mit den Fragen: Welche Arten der Immobilienfinanzierung gibt es? Welche verschiedenen Kreditmöglichkeiten werden angeboten? Und wie kann man man die Immobilienfinanzierung am günstigsten gestalten?

Zunächst einmal gilt es  zu beachten, dass es zwei Arten der Immobilienfinanzierung gibt, die private und die gewerbliche.

Die private Immobilienfinanzierung

Der Großteil der Immobilienfinanzierung in Deutschland fällt in den privaten Bereich. Private Immobilienfinanzierung bezeichnet die Finanzierung von Immobilien, die zu Wohnzwecken genutzt werden und nicht Teil eines Betriebsvermögens sind. Zudem wird unterschieden ob der Finanzierende die Immobilie selber nutzt:

Eigennutzer-Finanzierung: der Finanzierende nutzt die Immobilie selbst

Kapitalanleger-Finanzierung: der Finanzierende vermietet die Immobilie

Die Finanzierungsmöglichkeiten für Immobilien teilen sich zudem in Eigenkapital, Fremdkapital und staatliche Förderprogramme auf:

Eigenkapital

Eigenkapital bezeichnet jegliches verfügbare Barvermögen wie Bankguthaben oder liquidierbare Wertpapiere. Kapital in Form von Immobilien, Wertgegenständen ist für die Finanzierung von Immobilien ist dementsprechend nur dann geeignet, wenn es veräußert werden kann.

Fremdkapital

Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung wird gewöhnlicherweise von Banken, Bausparkassen oder Versicherungsgesellschaften in Form von Darlehen zur Verfügung gestellt. In seltenen Fällen kommt es auch zu Darlehen von Privatpersonen oder vom Arbeitgeber.

Staatliche Förderprogramme

Der Staat unterstützt die Immobilienfinanzierung durch verschiedene Förderprogramme wie etwa die Eigenheimrente (auch Wohn-Riester genannt). Vor allem die staatliche KfW-Bank spielt dabei eine große Rolle und bietet besonders im Bereich Neubau viele Fördermöglichkeiten an. Besonders gut sind die Konditionen bei der KfW-Bank, wenn man energieeffiziente Häuser baut oder kauft, da dann die Zinsen besonders niedrig sind und ein Tilgungszuschuss gewährleistet wird.

So läuft eine private Immobilienfinanzierung ab

Das Kreditinstitut prüft zunächst die Kreditwürdigkeit des Antragstellers um festzustellen ob er in den kommenden Jahren zahlungskräftig sein wird. Dann wird die Vertragsdauer und der Zinssatz festgelegt. Bei Häuser oder Wohnungen dauert es meist gut über zehn Jahre bis der Kredit abbezahlt ist, zudem ist nicht abzusehen in welchem Maße die Zinsen ansteigen werden. Die Zinsen werden zu Beginn nämlich nur für einige Jahre festgelegt. Wenn die sogenannte Zinsbindungsfrist dann abgelaufen ist, wird neu verhandelt—schließlich ist nicht abzuschätzen wie sich der Kreditmarkt entwickelt. Es ist auch möglich den Kreditanbieter zu wechseln, wenn der Kreditnehmer woanders ein günstigeres Angebot findet.

Wer als Privatperson Hilfe bei der Auswahl der Finanzierungsmöglichkeit benötigt, kann dabei die Dienste eines Finanzierungsmaklers in Anspruch nehmen. Ein Finanzierungsmakler (oder auch ein Hypothekenmakler) kümmert sich um den Vergleich und die Auswertung von Kreditangeboten und erhält bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision. Da eine Finanzierung schnell kompliziert werden kann und individuell an den Kauf oder das Bauprojekt angepasst werden muss, können sich die Dienste eines Finanzierungsmaklers wirklich lohnen. Schließlich gilt es bei der privaten Immobilienfinanzierung solche Fragen zu beantworten wie:

• Welche staatlichen Zuschüsse sind für mich lohnenswert?
• Wie lang sollte meine Zinsbindung sein?
• Wie hoch sollen meine Rückzahlungsraten sein?
• Hab ich Vermögenswerte, die mir bei der Finanzierung zugute kommen können?
• Wie hoch sollte der Eigenkapital-Anteil sein?
• Welche Bausparprodukte lohnen sich?

Der Bausparvertrag

Egal ob mit Hilfe eines Maklers oder ohne, bei der Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag ein Muss. Der Bausparvertrag bietet die Möglichkeit, sich über Jahre hinweg niedrige Zinsen und staatliche Förderung zu sichern. Bausparverträge sind auch angenehm flexibel. Man kann sie jederzeit kündigen und bestimmen wieviel in den Vertrage eingezahlt werden soll. Allerdings ist Vorsicht geboten, wer den Vertrag zu sehr ausnutzen will, dem kann gekündigt werden.

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung bezeichnet die Finanzierung von Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören. Das bedeutet, dass hauptsächlich Wohnungsunternehmen gewerbliche Immobilienfinanzierung betreiben, von denen es in Deutschland nur wenige gibt. Schließlich ist ein enormer Cashflow sowie Eigenkapital notwendig um die Kosten zu decken und neue Immobilien zu erwerben. Zum Eigenkapital und Cashflow kommt dann noch eine Fremdkapitalfinanzierung durch Kreditinstitute und Hypothekenbanken sowie Lebensversicherungsgesellschaften. Da Immobilien als eine sehr sichere Anlage gelten, ist gewöhnlich keine schwierige Aufgabe die Kredite gewährt zu bekommen. Aufgrund schwankender Neubautätigkeiten ändert sich dabei das Volumen der gewährten Kredite von Jahr zu Jahr, dürfte aber wohl bald den 200 Milliarden Euro nahe kommen.

Übrigens, wenn es um die Finanzierung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien geht, gelten nochmal andere Regeln als bei der gewerblichen oder privaten Immobilienfinanzierung da die Regulierungen hier wesentlich komplexer sind. Deswegen kümmern sich spezielle Kreditinstitute und Immobilienaktiengesellschaften um die Finanzierung. In Deutschland sind die größten Anbieter in dem Bereich die Eurohypo AG, die Westdeutsche Immobilienbank und die Aareal Bank.