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Privates Vermieten // Foto: Brandon Griggs on Unsplash

Der Immobilienmarkt boomt noch immer und ruft private Kleininvestoren auf den Plan, die eine einzelne Wohnung gewinnbringend vermieten wollen. Doch eignet sich diese Einzelinvestition tatsächlich als Kapitalanlage?

Privates Vermieten – Gründe des Scheiterns

Es gibt zwei Beweggründe für das Vermieten einzelner, privater Wohnungen. Entweder dienen sie der Kapitalanlage oder es ist geplant, die Wohnung zukünftig selbst zu nutzen. In letzterem Fall sollen üblicherweise die Mieteinnahmen die Tilgung des Kredits kompensieren.

Im Szenario Kapitalanlage mit dem Ziel, Rendite zu erwirtschaften, stehen die Erfolgsaussichten mit einer einzelnen Wohnung jedoch nicht so gut. Mehrere Gründe sprechen gegen einen umfassenden Investitionserfolg:

• Die Gefahr des Mietausfalls ist mit einer einzelnen Wohneinheit recht hoch. Beim Vermieten ´mehrerer Einheiten wird hingegen das Risiko gestreut.
• Privatanleger unterschätzen mangels Fachkenntnis das Risiko am Immobilienmarkt.
• Mietsteigerungspotenziale werden nicht erkannt und dementsprechend nicht genutzt.
• Das Risiko eines Mieterwechsels wird aufgrund des Strebens nach Harmonie nicht eingegangen – Möglichkeiten zur Mietsteigerung werden so verschenkt.
• Private Anleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort, weil sie sich dort gut auskennen. Damit vergeben sie jedoch Chancen auf eine Investition an einem lukrativeren Standort.

Privates Vermieten einer Wohnung bringt keine bis sehr wenig Rendite

Wem als Investor lediglich eine geringe Geldsumme zur Verfügung steht, hat gemäß diesen Gründen also keine großen Chancen auf eine nennenswerte Rendite. Vielmehr läuft er Gefahr, Verluste zu machen. Schließlich hat er Ausgaben zu tätigen: Reparaturen, ggf. WEG-Verwaltung, Steuern etc.

Die Studie „Renditen von Immobilieninvestitionen privater Anleger“ des Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung belegt es: 8,5 Prozent der ca. sieben Millionen privaten Vermieter verzeichnen Verluste, 24,6 Prozent können eine schwarze Null schreiben. Weitere 20,7 Prozent machen nur sehr bescheidene Gewinne, die sich jährlich zwischen 0,1 und 2 Prozent bewegen. Die Zahl derer, die mehr als 2,1 Prozent Rendite erzielen, liegt bei 46,2 Prozent der privaten Vermieter.

Eigentumswohnung durch Vermieten finanzieren?

In Betrachtung der Zahlen dieser Studie wird klar, dass das Szenario „Investor“ nicht für eine einzelne Wohnung geschaffen ist. Trägt eine Privatperson sich hingegen mit dem Gedanken, in jungen Jahren eine kleinere, möglicherweise altersgerechte Wohnung als späteren Alterswohnsitz zu erwerben, sind die Erfolgsaussichten wesentlich höher. Ist geplant, mit den Mieteinnahmen die monatlichen Raten der Bank zu bedienen, um keine zusätzlichen Belastungen tragen zu müssen, genügt ein kleiner Gewinn. Dieser lässt sich für das Tragen der laufenden Kosten einsetzen.

Vermietungsregeln beachten

Selbstverständlich gelten aber auch für diese Herangehensweise die üblichen Regeln der Vermietung. Liegt die Wohnung in einer wenig beliebten Lage, ist das Ausfallrisiko hoch. Weiterhin müssen die Mieter auch bei zukünftig angedachter Selbstnutzung für den aktuellen Zeitraum gründlich ausgewählt werden. Es ist tatsächlich empfehlenswert, die Vermietung der eigenen Wohnung in die Hände eines erfahrenen Immobilienmaklers zu legen – er weiß, welche Informationen er prüfen muss, um einen guten Mieter zu finden.

Zudem müssen private Vermieter auch bei dem Kauf einer Wohnung, in die sie im Alter selbst einziehen möchten, demografische Erfordernisse beachten: Die Haushalte werden kleiner, die Quadratmeterzahlen pro Kopf aber höher – bei einer kleineren Zimmeranzahl. Im geschilderten Fall wurden diese Faktoren jedoch ohnehin berücksichtigt, da fürs Alter keine Familienwohnung, sondern eine für zwei Personen oder eine alleinstehende gekauft wurde.

Fazit privates Vermieten

Ein Investment in eine einzelne Eigentumswohnung ist auch mit geringerem Budget möglich. Allerdings ist eine große Rendite nicht zu erwarten, zudem ist das Risiko recht hoch. Ein ähnlich hohes Ausfallrisiko besteht zwar, wenn die Wohnung zur zukünftigen Eigennutzung vorgesehen ist. Allerdings ist hier nicht das Erwirtschaften von Rendite das Ziel, sondern lediglich das Abtragen der Tilgungsraten für den Immobilienkauf durch die eingenommene Miete. Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass eine Einzelwohnung sich nicht für das Ziel der Renditeerzielung eignet, sich wohl aber amortisieren kann.

(von Gina Doormann)

Wenn auf einem leeren Schreibtisch mithilfe eines Tablets oder Smartphones plötzlich ein detailgetreues Architekturmodell steht, ist das keine Hexerei, sondern ein Produkt der Augmented Reality. Die digitale Visualisierungstechnologie kann aber noch mehr als begeistern: In der Vermarktung von Immobilien ist sie äußerst hilfreich.

Augmented Reality. // Foto: By OyundariZorigtbaatar (Own work) [CC BY-SA 4.0 ], via Wikimedia Commons

Was ist Augmented Reality?

Augmented Reality, kurz „AR“ ist zu Deutsch die erweiterte Realität. Mithilfe technischer Geräte, die über eine Kamera verfügen, lassen sich weitere Inhalte wie Objekte, beispielsweise ein Architekturmodell, augenscheinlich in das sichtbare reale Bild integrieren.

Augmented Reality ist eine „Computerunterstützte Wahrnehmung bzw. Darstellung, die die reale Welt um virtuelle Aspekte erweitert.“ (Gablers Wirtschaftslexikon)

Warum künstliche Realität?

Wir Menschen sind visuelle Wesen, Bilder haben für uns die höchste Überzeugungskraft. Das Sprichwort „Das glaube ich erst, wenn ich es mit eigenen Augen gesehen habe“ kommt nicht von ungefähr. Daher gab es unter anderem in der Architektur schon immer das Bestreben, ein geplantes Bauvorhaben bildhaft darzustellen. Zu analogen Zeiten bestanden die verfügbaren Mittel aus Planskizzen, Ansichten und gebauten Modellen. In der darauffolgenden Ära der CAD-Visualisierung war es möglich, mithilfe der Bildsynthese oder des Renderns fotorealistische Bilder herzustellen. Auch dreidimensionale Ansichten waren nun möglich und sind heute aus Architekturbüros nicht mehr wegzudenken. Hochglanz-Immobilienprospekte profitierten ebenfalls von diesen ansehnlichen Bildern.

Der nächste Schritt in der Objektvisualisierung waren Echtzeitsimulationen. Entlehnt aus Computerspielen, bieten diese Simulationen Nutzern die Möglichkeit, sich frei im geplanten Objekt zu bewegen und es sich nach Lust und Laune genau anzusehen. Technisch ist diese Form der Präsentation allerdings noch nicht ganz ausgereift, ein komplett „ruckelfreies“ Bild gibt es noch nicht.

Virtual Reality arbeitet auf einer ganz anderen Ebene

Ihr Anspruch besteht nicht darin, etwas „zu zeigen“ – vielmehr entsteht die glaubwürdige Illusion einer zweiten Wirklichkeit. Die Virtual Reality (VR) ist eine eigene Umgebung, die in Echtzeit von einem Computer generiert wird. Wenn diese künstliche Realität den Nutzer die wahre vergessen lässt, ist sie immersiv. Je besser die eingesetzte Technologie dies schafft, desto immersiver ist sie.

Besonders realistisch wird der VR-Effekt durch spezielle Brillen, die während des Erlebnisses getragen werden. Mit ihrer Hilfe sehen Nutzer räumlich, sie können stereoskopisch sehen. Es gibt für die Virtual Reality neben den Brillen noch eine weitere Darstellungsform, die sogenannten Caves. Mit ihnen wird der Nutzer von einem mehrseitigen Stereo-Display-System umschlossen. Es überlagert die umgebende Realität: Wer in der Cave ist, kann sich in ihr frei bewegen.

Virtual Reality ist zwar sehr spannend, für die Immobilienbranche hat sie sich allerdings noch nicht etabliert.

Augmented Reality: Virtual Reality „to-Go“?

Fast kann davon die Rede sein, denn mithilfe eines Smartphones und einer speziellen App erweitert AR die Realität um zusätzliche Inhalte. Bestes Beispiel: Sie stehen vor einer perfekten Baulücke in 1-A-Lage und sehen mithilfe Ihres Mobilgerätes, wie sich genau dort Ihr vielversprechendes Immobilien-Investment nach seiner Fertigstellung präsentieren wird.

Zur Darstellung von Augmented Reality gibt es zwei Methoden:

1. Video-see-through: Diese Methode ist optimal für das „Objekt-auf-Baugrundstück“-Beispiel. Denn hier nimmt die Kamera des verwendeten Mobilgerätes die Umgebung auf und setzt das gewünschte Objekt hinein. Damit das an der gewünschten Stelle geschieht, erkennt das System den dafür angedachten Realitätsbereich.

2. Optical-see-through: Hierfür ist eine Spezialbrille notwendig, zum Beispiel die HoloLens von Microsoft, die derzeit am weitesten entwickelt ist. Mithilfe der Gläser sieht der Nutzer verschiedene Objekte, die dreidimensional in die real vorhandene Umgebung integriert werden.

Augmented Reality. // Foto: Microsoft. Windows-10-Fall-Creators-Update_Mixed-Reality-Viewer

Wo profitiert die Bauwirtschaft von Augmented Reality?

Damit ein Gebäude entstehen kann, durchläuft es viele Phasen, vom Entwurf bis zur baulichen Umsetzung. Zahlreiche Beteiligte müssen sich ändernde Informationen zu dem Bauprojekt erhalten. Das Building Information Modeling, kurz BIM, fasst das gesamte Objekt virtuell zusammen. Hier können zum einen Informationen an den betreffenden Stellen hinterlegt werden oder Handwerker können Anweisungen erhalten, ohne dass der Architekt die Baustelle betreten muss. Mithilfe von Augmented Reality bewegt er sich durch das virtuelle Modell und kann Fehler schnell erkennen – und dabei Zeit und Wege sparen.

Augmented Reality in der Immobilienvermarktung

AR bietet die Möglichkeit, eine Immobilie vorab erlebbar zu machen. Stellen sie sich vor, Sie gehen als Kaufinteressent durch beispielsweise ein unrenoviertes Gebäude und sehen die Räume nun renoviert und eingerichtet vor sich. Oder Sie gehen durch einen Stadtteil, in dem Sie sich möglicherweise eine Immobilie kaufen möchten und erhalten währenddessen mithilfe Ihrer AR-Brille Informationen zu Ausstattung und Preisen.

Sie möchten neu bauen? Dann würde Ihnen Ihr Architekt nicht nur einen Grundriss reichen, sondern zugleich eine HoloLens. Mit ihr sähen Sie den Entwurf dreidimensional vor sich, könnten ihn von allen Seiten betrachten und genau in Augenschein nehmen.

Fazit Augmented Reality im Immobiliensektor

Es liegt auf der Hand: Ein besseres Verkaufsargument als eine technisch perfekte AR-Darstellung lässt sich kaum finden. Natürlich wird auch diese Technologie wird sich naturgemäß künftig weiterentwickeln, um noch besser zu werden. Doch erfolgsorientierten Immobilienmaklern ist ans Herz zu legen, die Möglichkeiten von AR im Auge zu behalten und sich beizeiten mit der notwendigen Technologie auszustatten. Denn Kunden werden beeindruckt sein – ein positiver Einfluss auf das Kaufinteresse nicht ausgeschlossen.

(von Gina Doormann)

Sie haben sich entschlossen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Mit diesem Entschluss kommt einiges auf Sie zu. Nun gilt, es mit System vorzugehen. Sie werden sehen: So schwer ist es gar nicht, Ihr Objekt in kurzer Zeit und zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Folgende Tipps helfen Ihnen:

Ihre kompletten Unterlagen

1. Grundbuchauszug

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, steht am Anfang der „Papierkram“. Sie müssen als Erstes alle Unterlagen zusammenstellen, die zu ihrem Haus gehören. Dies ist zunächst der Grundbuchauszug. Bei diesem handelt es sich um eine Kopie oder den Ausdruck eines Grundbuchblattes. Daraus gehen zu einen die Eigentumsverhältnisse hervor, die ein Grundstück betreffen und zum anderen sämtliche Rechte und Verpflichtungen, die mit ihm einhergehen. Ernsthafte Kaufinteressenten haben das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

Unser Tipp zum Grundbauchauszug: Zeigen Sie einem ernsthaften Interessenten das Dokument, das idealerweise maximal 14 Tage alt ist. So belegen Sie, dass Sie ein seriöser Verkäufer sind und schaffen Vertrauen.

2. Energieausweis, Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für den Immobilienverkauf ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Energieausweis vorzulegen. Dieser trifft eine eindeutige Aussage zum Energieverbrauch des Objekts – der potenzielle Käufer kann so erfahren, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Beim Energieausweis ist zu beachten, dass es zwei Arten gibt: Zum einen den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Wie unterscheiden sie sich? Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Gebäude (Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten und Wohnhäuser), die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Der Verbrauchausweis ermittelt Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit für die gesamten Wohneinheiten. Längere Leerstände sowie unterschiedlich kalte Winter werden entsprechend einbezogen.

Ein Bedarfsausweis ist in jedem Fall üblich für Neubauten. Er ermittelt anhand eines technischen Gutachtens den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis findet ebenfalls Anwendung für ältere Bestandsgebäude, weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Unser Tipp zum Energieausweis: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie der Energieausweispflicht unterliegt. Wenn Ihr Haus zum Beispiel eine Nutzfläche unter 50 qm hat oder denkmalgeschützt ist, braucht es keinen. Ist der Ausweis jedoch notwendig, sollten Sie seine Gültigkeit prüfen (10 Jahre) und ggf. einen neuen bestellen.

3. Grundriss und aktuelle Fotos Ihrer Immobilie

Ein Grundriss ist im Verkaufsprozess unabdingbar. Er zeigt dem Kaufinteressenten, wie die Zimmer sich aufteilen, welche Treppensituation es gibt und vieles mehr. Sie sollten den Grundriss zur Einsicht vorhalten und zum anderen Fotos von ihm für die Anzeigen vorbereiten.

Um Ihr Verkaufsobjekt bestmöglich präsentieren zu können, brauchen Sie gute Fotos. Vor allem für Ihre Anzeige. Interessenten sollen mit den möglichst zahlreichen und aufschlussreichen Bildern einen guten ersten Eindruck Ihrer Immobilie erhalten. Sollten Sie sich unsicher sein, beauftragen Sie einen Fotografen, der sich mit Architekturfotografie auskennt – vor allem bei sehr hochpreisigen Objekten eine Investition, die sich lohnt!

4. Immobilienwert kennen

Um einen realistischen Kaufpreis ansetzen zu können, müssen Sie den Wert Ihres Eigentums kennen. Hierzu werden unterschiedliche Aspekte hinzugezogen: Lage, Zustand der Immobilie oder besondere Alleinstellungsmerkmale. An dieser Stelle können Sie zum einen selbst einen Gutachter beauftragen oder aber die Entscheidung treffen, einen Makler hinzuzuziehen.

Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Immobilie verkaufen: das Marketing

Sobald Sie alle Unterlagen zusammen haben, geht es ans Schalten von Immobilienanzeigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, Print, Online oder beides zu wählen. Wenn Sie sich für Anzeigen in der Zeitung entscheiden, lassen Sie sich vom Vertrieb beraten. Dort unterstützt man Sie gerne bei der richtigen Wortfindung und Gestaltung. Wenn Sie hingegen oder zusätzlich Anzeigen im Internet schalten möchten, schauen Sie sich die zugehörigen Immobilienportale an. Hier ist es recht einfach, Ihre Immobilie ansprechend darzustellen, da Sie beim Einstellen der Inhalte automatisch angeleitet werden.

Besichtigungen

Sobald Sie Interessenten gefunden haben, geht es an die Besichtigungstermine. Achten Sie darauf, wirklich nur Personen einzuladen, die ein ernsthaftes Interesse haben – sonst vergeuden Sie unnötig Ihre wertvolle Zeit. Sobald es jedoch ernst wird, müssen Sie Ihre Immobilie vorbereiten: Ein gründlicher Hausputz, Lüften und für Beleuchtung sorgen – präsentieren Sie Ihr Verkaufsobjekt im besten Licht. Sofern Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, sollten Sie Ihre Möbel so ansprechend wie möglich arrangieren. Wenn das Gebäude bereits leer steht, überprüfen Sie, ob noch ausreichend Deckenbeleuchtung angebracht ist.

Was neben Eigenengagement möglich ist, ist das Beauftragen von Fachpersonal für Home Staging. Dieses richtet Ihre Räume so ein, dass sie bestmöglich präsentiert werden. Besonders bei sehr hochpreisigen Objekten lohnt sich dieser Einsatz.

Unser Tipp für Besichtigungen: Verschweigen Sie niemals Mängel! Ziegen Sie diese Ihren Interessenten – ansonsten können Ihnen rechtliche Konsequenzen drohen.

Der Verkauf

Konnten Sie einen Käufer von Ihrem Objekt überzeugen, so folgt der rechtliche Teil. Immobilienverkäufe finden beim Notar statt, der beiden Parteien den Kaufvertrag genau erklärt. Bestehen Sie auf einen Nachweis Ihres Käufers darüber, dass er die vereinbarte Summe auch wirklich zahlen kann. Hierfür kann er entweder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen oder einen Kapitalnachweis. Der Notar leitet daraufhin die weiteren Schritte ein. Sobald Sie den vereinbarten Betrag nachweislich erhalten haben, geht das Eigentum an den Käufer über und er wird ins Grundbuch eingetragen. Nun hat sich die Mühe gelohnt: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Lesen Sie mehr Tipps vom Immobilienprofi über einen guten Notar.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie! 

Sollten Sie professionelle Unterstützung brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.

(von Gina Doormann)

Wer in ein Neubauprojekt investieren möchte, sollte mit einem unabhängigen Bauberater zusammenarbeiten. Er erkennt Baumängel früh und Sie können früh genug gegensteuern.

Das Thema Hausbau ist sehr komplex. Und dabei spielt es keine Rolle, ob Sie ein Haus für den Eigenbedarf bauen möchten oder ein Hausbauprojekt als Kapitalanlage begreifen. In jedem Fall investieren Sie eine hohe Summe – umso wichtiger ist es, dass nichts schiefgeht.

Ihr unabhängiger Bauberater unterstützt beim Bauvorhaben

Mögliche Fehler geschehen bereits bei frühen Entscheidungen, zum Beispiel der über das richtige Grundstück. Es ist immens wichtig, dass Sie die passende Lage für Ihr Vorhaben wählen. Wollen Sie vermieten, können andere Lagen interessant sein als für ein Verkaufsvorhaben. Vom Ökonomischen abgesehen lauern weitere Fallstricke: So sollte die Grundstücksbeschaffenheit hinsichtlich Boden oder möglicher Altlasten fachmännisch beurteilt werden – vielleicht sind diese bereits ein Ausschlusskriterium für ein Grundstück?

Ihr Bauberater unterstützt Sie in der Planungsphase

Weiter geht es bei der Architektur: Raumaufteilung, Bauweise und geplante Energieeffizienzklasse müssen im Vorfeld bedacht und gründlichst geplant werden. An diesem Punkt ist es ratsam, dass Sie mit Ihrem Bauberater bereits vor der Planungsphase Ihren Bedarf und Ihre Vorstellungen ermitteln. Es können bereits bei den ersten Überlegungen zu Ihrem Wohnbauprojekt viele Richtungen eingeschlagen werden – ein Erfahrener Bauberater kann und sollte hier lenkend eingreifen. So beginnt die „Qual der Wahl“ bereits bei der geplanten Verwendung: Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sollten Sie genau bedenken, für welche Zielgruppe Sie den Wohnraum anbieten möchten. Denn diese bestimmt die benötigte Anzahl der Zimmer und deren Größe. Auch Barrierefreiheit ist ein Thema, das Sie in diesem Zusammenhang bedenken müssen. Geht es um Ihr Eigenheim, müssen Sie vielleicht schon jetzt Abschied nehmen von allzu schwärmerischen Wunschvorstellungen …

Natürlich können Sie zudem nicht ohne Einschränkungen „einfach drauflosplanen“: Jedes Bauvorhaben ist reglementiert durch einen Bebauungsplan mit mehr oder minder strengen Vorgaben, die sich von Gemeinde zu Gemeinde oder Stadt unterscheiden. Apropos Auflagen: Ein wichtiger und gesetzlich reglementierter Punkt ist die energetische Ausstattung mit Dämmung, KfW-Energieeffizienzklassen, möglicherweise regenerativer Energie: Gewisse Auflagen müssen bei Neubauten erfüllt werden. Idealerweise besitzt, was nicht ungewöhnlich ist, Ihr Bauberater eine Zusatzqualifikation zum Energiesachverständigen. Damit wären Sie in punkto Energie auf der ganz sicheren Seite.

Qualifikationen des Bauberaters

Ihr unabhängiger Bauberater besitzt im Idealfall ähnliche Qualifikationen wie der von Ihnen beauftragte Architekt – er ist selbst Architekt oder Bauingenieur. Daher kann er einerseits die Planungen fachmännisch beurteilen und zum anderen mögliche Mängelursachen oder gar Fehlplanungen sofort erkennen. Und es ist ohne Frage günstiger und unkomplizierter, diese Fehler im CAD-Programm zu beheben, als sie später während der Bauphase oder gar nach Fertigstellung korrigieren zu müssen.

Sie sehen: Bereits in der Planungsphase, lange bevor der erste Stein bewegt wird, ist ein großes Fachwissen erforderlich. Sofern Sie nicht selbst vom Fach sind, ist es äußerst ratsam, bereits in dieser Phase jemanden an der Seite zu haben, der objektiven Rat geben kann. Beispielsweise haben Sie einen Architekten mit der Planung beauftragt, dem Sie selbstverständlich Ihr Vertrauen schenken. Dennoch ist auch dieser nicht unfehlbar und versucht möglicherweise, eigene Interessen durchzusetzen. Wenn Sie nun aber einen unabhängigen Bauberater von Anfang an mit einbeziehen, ist dieser zum einen von Beginn an in Ihr Bauprojekt involviert und zum anderen sehen vier Augen einfach mehr als zwei.

Die Bauphase: Erfahrung und Fachwissen sind gefragt

Ist die Planungs- und Genehmigungsphase abgeschlossen, beginnt idealerweise die Bauphase. Hier sind Sie ohne Erfahrung und viel Fachwissen nahezu aufgeschmissen. Es gilt, einen Überblick über die Gewerke zu haben, Ausschreibungen und die Vergabe an die verschiedenen Handwerksunternehmen zu koordinieren und im Anschluss auf das Einhalten des Zeitplans zu achten. Um keine unnötigen, zusätzlichen Kosten zu verursachen, ist es von großer Bedeutung, den Zeitplan strikt einzuhalten. Damit dies möglich ist, sollte ein geschultes Auge die Objektüberwachung übernehmen – ein kompetenter Bauberater besitzt Erfahrung in der Bauleitung und erkennt mögliche Mängel rechtzeitig. Damit ersparen Sie sich viel Geld und Ärger!

Sie wollen nicht bauen, sondern Immobilienbestand kaufen?

Es ist Ihnen lieber, ein fertiges Haus zu kaufen als eines neu zu bauen? Dann stellen Sie sich dem Dschungel der Hausangebote. Auch hier kann Ihnen ein unabhängiger Bauberater helfend zur Seite stehen. Er kann die jeweilige Baubeschreibung, die Bau-Laien oftmals zu wenig beachten, mit geschultem Blick lesen und sofort Bluffs erkennen. Beispielsweise wird sehr häufig das Einhalten gesetzlicher energetischer Vorgaben als Besonderheit hervorgehoben – die es natürlich nicht ist. Diese und ähnliche Formulierungen sollten Sie erkennen. Und wenn Sie dabei Unterstützung brauchen, sollten Sie auch für den Kauf einer bestehenden Immobilie einen Bauberater Ihres Vertrauens an Ihre Seite holen.

Objektive Bauberatung hilft – doch was kostet sie?

Dass Ihr qualifizierter Bauberater nicht pro Bono arbeitet, versteht sich von selbst. Doch mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? Bauberatung ist eine Leistung, die nicht nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) abrechenbar ist. Sollte Ihr Bauberater auch Ihre Objektüberwachung übernehmen, so ist diese nach Leistungsphase 8 HOAI abrechenbar und er muss in seiner Rechnungstellung zweierlei Maßstab ansetzen. Die Kosten für die Bauberatung gehen weit auseinander. Der Stundensatz bewegt sich ca. zwischen 85 und 140 Euro netto. Die Anfahrtskosten werden mit ca. 50-80 Cent pro Kilometer berechnet. Einige Bauberater arbeiten jedoch auch mit Pauschalpreisen, die deutlich günstiger sind. Sie bieten eine feste Anzahl an Terminen an und berechnen eine Gesamtsumme im niedrigen vierstelligen Bereich.

Wichtig ist für Sie: Gehen Sie nicht allein nach dem Preis! Wenn Sie schon einen Bauberater hinzuziehen, um böse Überraschungen in Bezug auf Ihr Bau- oder Kaufvorhaben zu vermeiden, sollten dessen Qualifikation sowie sein Auftreten Sie vollends überzeugen!

Fazit Bauberater

Mit einem persönlichen Bauberater an Ihrer Seite ersparen Sie sich viel Ärger und unnötige, durch Mängel verursachte Kosten. Auch vor unvorhersehbaren Folgekosten sind Sie weitgehend sicher, wenn ein unabhängiger Fachmann Ihr Bauvorhaben begleitet.

(von Gina Doormann)

Sie haben ein vermietetes Objekt als Kapitalanlage gekauft, entscheiden jedoch nach einiger Zeit, selbst einziehen zu wollen. Was müssen Sie beachten, um Ihren Eigenbedarf durchsetzen zu können?

Wenn Sie einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen wollen, ist das Wichtigste das Beachten der rechtlichen Vorgaben

Als Eigentümer Eigenbedarf anmelden

Grundsätzlich ist die Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn Sie den Wohnraum für sich selbst, Ihre Familie oder Haushaltsangehörige benötigen. Zudem müssen Sie triftige und vor allem nachvollziehbare Gründe angeben. Diese können eine Trennung von Ihrem Ehepartner sein, gesundheitliche Gründe, eine Verkleinerung aufgrund Ihres Alters, mehr benötigte Zimmer wegen Familienzuwachs, die Aufnahme eines zu pflegenden Angehörigen, die ungünstige Lage der aktuellen Wohnung zum neuen Arbeitsplatz usw. Der direkte Bedarf aus unmittelbaren persönlichen Gründen dürfte durch die genannten Beispiele deutlich geworden sein.

Die Kündigung durch den Vermieter ist im § 573 des BGB geregelt. Hier steht:

„(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn (…)

der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder (…)“

Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches?

Sollten Sie die Gründe nur vorgeben, um die aktuellen Mieter „loszuwerden“, ist dies nicht rechtskonform. Dies kann zum Beispiel in Erwägung gezogen werden, wenn Ihre Lebensumstände oder Ihre familiäre bzw. persönliche Situation den notwendigen Eigenbedarf nicht plausibel erscheinen lassen. Dass Vermieter vorgetäuschte Gründe angeben, kommt leider vor. Hat der Mieter diesen Verdacht, liegt es an ihm, die Beweise dafür zu erbringen.

Sie wollen Ihren Mietern kündigen, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen?

Dass vermietete Objekte einen geringeren Verkaufspreis erzielen, ist bekannt. Dennoch ist ein Verkauf kein gültiger Grund, um Eigenbedarf anzumelden und den Mietern zu kündigen. Wie das Mietverhältnis sich in Zukunft gestaltet, muss der neue Eigentümer mit den Mietern klären. Zunächst jedoch gilt ihr Mietvertrag unverändert.

Wie muss eine wirksame Eigenbedarfskündigung aussehen?

Die Eigenbedarfskündigung muss in schriftlicher Form erfolgen. Sie müssen sie dem Mieter schriftlich zustellen. In der Kündigung müssen Sie die persönlichen Gründe, die Ihren Eigenbedarf begründen, deutlich und glaubhaft darstellen. Im Internet finden Sie solide Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Sollten sich diese Gründe zu einem späteren Zeitpunkt ändern, müssen Sie dies Ihrem Mieter umgehend mitteilen. Wenn es für Sie und Ihre Mieter in Ordnung ist, kann das Mietverhältnis dann natürlich einfach fortgesetzt werden. Weiterhin ist es wichtig, dass Sie die Kündigungsfristen beachten. Sie sind im BGB § 573 c geregelt:

„(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Mieter haben ein Widerspruchsrecht

Wenn der Mieter die Kündigung seines Mietverhältnisses für unzumutbar erachtet, kann er der Kündigung widersprechen. Dies wäre der Fall, wenn die Kündigung der Wohnung eine besondere Härte für den Mieter bedeuten würde, etwa bei Schwangerschaft, Krankheit, wirtschaftlichen Schwierigkeiten oder schulpflichtigen Kindern, denen ein Schulwechsel nicht zuzumuten ist.

Fazit Eigenbedarf

Sie sehen: Ohne eine sehr gute Begründung können Sie keinen Eigenbedarf an Ihrer vermieteten Wohnung anmelden. Mieter – auch Ihre – besitzen weitgehende Rechte, die Sie nicht einfach ignorieren dürfen. Sprechen Sie im Zweifel mit Ihrem Anwalt. So sind Sie definitiv sicher vor den kleinen Fehlern, die beim Anmelden von Eigenbedarf auch im Detail liegen können.

Der Immobilienverkauf boomt. Dennoch verkauft sich eine Immobilie nicht von selbst. Wir vom MaklerScout raten: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, berücksichtigen Sie unsere folgenden Ratschläge. Damit erhöhen Sie Ihre Chance, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und verringern Ihr Risiko, unnötig Zeit in den Verkauf investieren und am Ende leer auszugehen.

Planung: Zeit, Zweck, Ziele und Geld

Die Vorbereitungsphase ist die Grundlage für jede erfolgreiche Verkaufsabwicklung. Unterschätzen Sie diese nicht und planen Sie genug Zeit ein, um gut durchdachte Entscheidungen treffen zu können.

Nehmen Sie sich Zeit

Wirtschaftlich gesehen hat eine Immobilie oft eine größere Bedeutung als ein Auto. Dennoch verbringen viele Menschen beim Immobilienverkauf nicht mehr Zeit als beim Verkauf ihres Autos (oder bei der Urlaubsplanung). Nur eine kleine Unachtsamkeit kann deshalb große finanzielle Konsequenzen haben. Das fängt beispielsweise schon beim eingeschätzten Marktwert Ihrer Immobilie an, über den Sie im Laufe dieses Ratgebers erfahren.

Warum verkaufen Sie Ihre Immobilie?

Der Grund Ihres Immobilienverkaufs sollte Ihnen so klar sein, dass Sie diesen einem interessierten Familienangehörigen ohne Zögern nennen können. Verkaufen Sie, weil Sie eine bestimmte Geldsumme für eine Investition brauchen? Verkaufen Sie, weil Sie die Immobilie selbst nicht nutzen oder vermieten wollen? Handelt es sich vielleicht um ein geerbtes Haus, das Ihnen nun als Wertanlage dienen kann, weil Sie dort gänzlich oder teilweise Mieter finden wollen?

An wen verkaufen Sie?

Stellen Sie sich Ihren Idealkäufer vor. Welche Merkmale sollen ihn ausmachen? Wie sollte er auftreten und sich geben? Auch wenn es sich „nur“ um den Immobilienverkauf handelt, ist auch hier die menschliche Beziehung das A und O. Einen Kaufvertrag unterschreiben Sie schließlich nicht mit jedem. Je genauer Ihr Bild von Ihrem Zielkäufer ist, umso zweifelsfreier können Sie die anschließende Verkaufsstrategie anpassen. Ein älteres Ehepaar möchte eben anders angesprochen werden als ein Mittdreißiger.

Definieren Sie Ausschlusskritieren

Natürlich hat ein Käufer ein bestimmtes Motiv für den Kauf. Fragen sie sich: Wie gut passen meine Gründe des Verkaufs zu seinem Beweggrund für den Kauf? Es gibt eben auch Käufer, die das Haus abreißen werden, weil sie sich nur für das Grundstück interessieren. Ein anderer Käufer möchte vielleicht das Gebäude für gewerbliche Zwecke umbauen. Was, wenn der Höchstbietende Ihnen unsympathisch ist oder Ihre Immobilie „zweckentfremden“ will?

Ihren Wunschkäufer definieren Sie am besten vorab

Legen Sie Ihre Prioritäten deshalb vorher fest. Prüfen Sie mit sich selbst, ob solche Vorhaben Ausschlussgründe für Sie wären und fragen Sie im Gespräch auch deutlich nach, wenn ein wirkliches Kaufinteresse besteht. Nicht ausgesprochene Ziele und Absichten können zu ungünstigen Zeitpunkten zum Vorschein kommen, also auch während des Verkaufsprozesses, wenn eigentlich Entscheidungen gefällt werden sollen.

Definieren Sie klare Verkaufsziele

Beginnen Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie nicht bevor Sie Ihre Verkaufsziele festgelegt haben. Allgemein gesagt definieren Sie solche Ziele, indem Sie spezifisch, messbar, für Sie relevant und in der vorgegebenen Zeit sowie allgemein erreichbar sind. Je deutlicher ein Ziel formuliert ist, umso klarer wissen Sie, wann Ihr Verkauf wirklich erfolgreich für Sie war.

An den folgenden Fragen können Sie sich orientieren:

• Wie hoch müsste der Verkaufspreis sein, damit Sie den Verkauf als vollen Erfolg abbuchen würden?
• Was lautet der Minimalverkaufspreis, unter den Sie unter keinen Umständen gehen würden, weil Sie z. B. eine Finanzierung ablösen wollen?

Mit diesen beiden Fragen schaffen Sie sich sozusagen Ihren Spielraum. Je größer dieser ist, umso mehr Möglichkeiten haben Sie.

Schreiben Sie Ihre Verkaufsziele auf

Seien Sie bei diesem ersten Antasten deshalb nicht zaghaft, es ist ok, auch zunächst einen absoluten Traumverkaufspreis für sich festzuhalten. Beim Realitätscheck werden Sie diesen abgleichen und entsprechend anpassen.

• Gibt es zeitlichen Druck, bis wann Sie die Immobilie verkauft oder die Summe vom Käufer erhalten haben müssen?
• Hängt der Verkauf von einer anderen Bedingung (oder Zahlung) ab? Ist der Verkauf Ihrer Immobilie womöglich die Voraussetzung für eine Folgeinvestition?
• Was ist im Verkaufsumfang enthalten? Lassen Sie bspw. Möbel, die Einbauküche oder Schränke im Verkaufsobjekt? Was nehmen Sie mit?

Beachten Sie, dass Sie beim Umzug von einer bestehenden in eine neue Immobilie beide Objekte im Blick haben. Dabei helfen die nun folgenden Fragen:

• Wie viel Zeit wird der Umzug einnehmen? Addieren Sie zu Ihrer Planung einen 1/3-Puffer. Beispiel: Wenn Sie von einer Woche ausgehen, rechnen Sie mit insgesamt 9-10 Tagen.
• Gibt es zeitliche Einschränkungen für den Zugang zu Ihrer neuen Immobilie? Das kann typischerweise im Überschneidungszeitraum von Auszug und Einzug sein.
• Gleichen Sie Ihre Verkaufsziele mit Ihren Ausschlusskritieren ab, die Sie vorher definiert haben. Zur Erinnerung: Dabei halten Sie fest, wer Ihr Idealkäufer ist, was er mit Ihrer Immobilie „anstellen“ darf und was er keinesfalls tun sollte.

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