Sie wollen Ihre Immobilie bestmöglich verkaufen? Dann ist ein zentraler Punkt die Ermittlung eines guten, aber auch realistischen Preises. Zwar bietet der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien einen ersten Anhaltspunkt. Den konkreten Preis Ihrer Immobilie erhalten Sie aber nur mithilfe einer professionellen Immobilienbewertung.

Professionelle Immobilienbewertung für einen guten Verkaufspreis (c) Rainer Sturm / pixelio

Was ist eine professionelle Immobilienbewertung?

Die Grundstücks- oder Immobilienbewertung, die rechtlich geregelt ist, ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe der Verkehrswert oder auch Marktwert für eine Immobilie ermittelt wird. Eine solide, professionelle Immobilienbewertung umfasst mehrere Aspekte.

Dies sind die Inhalte einer Immobilienbewertung:

Die Lage: Wenn es um Immobilien geht, ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien. So werden Sie für eine gepflegte und attraktive Stadtvilla in einer unbeliebten Gegend nie den Preis erzielen, der in einer Top-Lage möglich ist. Hinzu kommt, dass die Preise im urbanen Umfeld aufgrund der begrenzten Fläche und dem starken Zuzug in der Regel höher sind als auf dem Land. Daher ist es wichtig, Preisvergleiche nur mit Objekten in ähnlicher Lage durchzuführen.

Im Zuge der Lage müssen Sie natürlich auch den unmittelbaren Standort berücksichtigen. Liegt das Objekt an einer stark befahrenen Straße oder in einer verkehrsberuhigten Zone? Bietet es einen schönen Ausblick oder ist es infrastrukturell besonders gut gelegen? Diese Merkmale können sich maßgeblich auf den erzielbaren Preis auswirken.

Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte, mit deren Hilfe der Wert von Bauland oder Grundstücken ermittelt wird. Die Werte werden pro Quadratmeter angegeben. Sie werden in der Regel alle zwei Jahre aus dem Durchschnitt aller amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken einer Region ermittelt. Diese Werte können zwar bei den Gutachterausschüssen eingesehen werden, gehen aber im Zuge der realistischen Immobilienbewertung keinesfalls über einen Richtwert hinaus. Eine konkrete Aussage zu den Bodenrichtwerten Ihres Grundstücks können Sie nur mit einer individuellen und professionell durchgeführten Immobilienbewertung erhalten.

Grundbuchauszug: Im Grundbuch finden Sie alles zu Eigentumsverhältnissen sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte. Hier sind beispielsweise Wegerechte für Dritte relevant für die Ermittlung des realistischen Kaufpreises. Grundbucheinträge können durch berechtigte Personen seit einiger Zeit auch online abgerufen werden. Dieses Angebot ist allerdings kostenpflichtig. Diese Informationen kann mithilfe einer Vollmacht ebenso der von Ihnen beauftragte Sachverständige im Zuge der Immobilienbewertung abrufen und auswerten.

Die Immobilie selbst: Selbstverständlich ist das Gebäude selbst maßgeblich für die Preisermittlung. Um was für einen Haustyp handelt es sich beispielsweise? Ist es ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus, eine Stadtvilla oder ein altes Bauernhaus im Fachwerkstil? Jeder Typ hat Auswirkungen auf die mögliche Bepreisung. Ebenso wichtig sind Grundrisse sowie die Aufteilung und die Anzahl der Zimmer.

Welchen Zustand hat Ihre Immobilie? (c) Thorben Wengert / pixelio

In welchem Zustand ist das Gebäude? Ist es sanierungsbedürftig oder besonders aufwändig ausgebaut? Hat es besondere Merkmal wie einen Kamin oder eine exklusive Dachterrasse? Jedes dieser Merkmale schlägt sich in der Preisermittlung nieder.

Der energetische Standard: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sind Sie heutzutage verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Je geringer der Energiebedarf ist, umso positiver ist der Einfluss auf den möglichen Preis. Besitzt Ihre Immobilie einen KfW-Standard, ist es umso besser. Hier ist übrigens ein geringerer Wert besser als ein hoher. So ist ein KfW-40-Haus energetisch besser als ein KfW-70-Haus.

Vermietet oder nicht? Mit einer unvermieteten Immobilie können Sie einen etwas höheren Preis ansetzen als mit einer vermieteten. Wohnen Mieter im Haus, geben die Mietverträge Auskunft über die mögliche erzielbare Rendite. Die Mietdauer der Parteien spielt ebenfalls eine Rolle: So zahlen sie bei sehr langer Mietdauer möglicherweise einen Mietzins, der weit unter dem marktüblichen Durchschnittswert liegt. So etwas wirkt sich selbstredend negativ auf den möglichen Verkaufspreis aus.

Wer darf Ihre Immobilienbewertung durchführen?

Ein qualifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung. Er verfügt in der Regel über eine Hochschulausbildung im baulichen oder wirtschaftlichen Bereich. Er ist zum Beispiel Architekt, Bauingenieur, Ökonom oder Vermessungsingenieur. Seine Kompetenz zur Bewertung von Immobilien hat er entweder im Studium erworben oder sich im Laufe seines Berufslebens oder einer Fortbildung dafür qualifiziert. Zudem bieten Bildungsakademien Lehrgänge zu diesem Thema an – ein solcher Nachweis ist ein wichtiger Hinweis zur Einschätzung der Qualifikation!

Ihr professioneller Immobilienmakler hat höchstwahrscheinlich eine entsprechende Fortbildung absolviert oder ist vernetzt mit einer qualifizierten Person, die die Bewertung durchführen kann.

Achtung: Die Bezeichnungen „Gutachter/-in“ oder „Sachverständige/-r“ sind in Deutschland nicht geschützt! Daher sollten Sie auf jeden Fall die Vita sowie die nachweislichen Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung prüfen, bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Es gibt die kostenlose Immobilienbewertung sowie das kostenpflichtige Wertgutachten. Eine kostenlose Bewertung wird an vielen Stellen im Internet angeboten. Für einen einfachen Immobilienverkauf ist sie in der Regel ausreichend. Das Verkehrswertgutachten hingegen erfolgt im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist für spezielle Fälle erforderlich: bei Erbschaft, Scheidung, um das Betriebsvermögen festzustellen oder eine Bescheinigung für das Finanzamt zu erstellen. Grundsätzlich in jedem Fall, der eine gerichtliche Auseinandersetzung mit sich bringt. Die Kosten für ein solches Gutachten orientieren sich am Verkehrswert: Beträgt er beispielsweise 400.000 Euro, so müssen Sie mit Kosten zwischen 800 und 2.000 Euro rechnen. Es ist also abzuschätzen, ob ein Verkehrswertgutachten wirklich notwendig ist, oder ob es die kostenlose Immobilienbewertung auch tut.

Fazit: Was bringt Ihnen eine professionelle Immobilienbewertung?

Wenn Sie Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, haben Sie einen konkreten und realistischen Preis in der Hand. Er ist anhand der Bewertungskriterien nachvollziehbar und belegbar. So wissen Sie, was Sie erwarten können und gehen mit einem konkreten Bild in den Verkauf Ihrer Immobilie.

von Gina Doormann

Viele private Vermieter nehmen seit dem 2015 eingeführten Bestellerprinzip die Mietersuche und das Vermieten ihrer Immobilie selbst in die Hände. Da die Maklercourtage nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden kann, wollen sie sparen. Dass dieses Vorgehen jedoch ein Sparen an der falschen Stelle sein kann, zeigt dieser Artikel.

Von Immobilienanzeige bis zum Mietvertrag: Auf private Vermieter, die das Vermieten ihres Objekts in die eigene Hand nehmen, lauern viele Fallen.

Private Vermieter können viele Fehler machen. (c) pixabay

Der Preis ist falsch

Der vorhergehende Mieter hat sehr lange in der Wohnung gewohnt? Dann entspricht die von ihm gezahlte Kaltmiete nicht mehr dem, was der ortsübliche Quadratmeterpreis hergibt. Dass die von ihm aufgerufene Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der private Vermieter daran erkennen, dass er sehr schnell sehr viele Anfragen erhält. Hierunter sind dann auch auffällig viele eher bonitätsstarke Interessenten, die sich das Schnäppchen nicht entgehen lassen wollen.

Es geht natürlich auch andersherum: Der Vermieter möchte künftig deutlich mehr an der Mietwohnung verdienen und ruft einen Preis auf, der weder der Lage noch der Ausstattung der Wohnung angemessen ist. Dass er übertrieben hat, wird er schnell daran merken, dass die Interessenten ausbleiben. Ist der Preisabstand zu vergleichbaren Angeboten wirklich sehr immens, wird ein privater Vermieter noch nicht einmal in beliebten Ballungszentren, die über Wohnungsnot klagen, Anfragen erhalten. Schlimmer noch: Der geforderte Preis pro Quadratmeter ist möglicherweise so hoch, dass er das Gebot der Mietpreisbremse missachtet.

Die Immobilienanzeige ist unvollständig

Die Fehlerfalle lauert bereits im Erstellen der Immobilienanzeige. Angaben zur Zimmer- und Quadratmeterzahl, sowie Art der Wohnung „Altbauwohnung, Neubauwohnung“, sind für die Interessenten wichtige Angaben. Vorgeschrieben sind sie aber nicht. Welche Werte seit 2014 vorgeschrieben sind, sind Angaben, die im Energieausweis stehen.

Dies ist Pflicht in der Immobilienanzeige:

• die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis)
• Energieträger der Heizung
• der Endenergiekennwert
• das Baujahr
• die Effizienzklasse.

Sollte noch kein Energieausweis vorliegen, muss das in der Anzeige anstelle der o. g. Angaben erwähnt werden. Vorgeschrieben ist aber, dass der Energieausweis spätestens zur Wohnungsbesichtigung vorliegen muss. Ist er dann nicht vorhanden, begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit und ein Bußgeld kann fällig werden.

Wichtig: Wenn ein privater Vermieter eine Immobilienanzeige schaltet, ist dies automatisch eine kommerzielle Anzeige, sodass die genannten Angaben gemacht werden müssen.

Tipp: Wenn die Immobilie in einem Immobilienportal online inseriert wird, ist die Fehlergefahr viel geringer, da die notwendigen Felder vorgegeben sind. Inseriert man mit den notwendigen Angaben in einem Printmedium, wird es zudem durch die vielen Zeichen recht teuer.

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Ein Mehrfamilienhaus für 4.500.000 Euro verkaufen und eine Provisionsrechnung über 321.300 Euro schreiben – Davon träumt jeder Immobilienmakler.

Sie auch?

Dann kennen Sie die alles entscheidende Frage: Wo bekomme ich diese Objekte her?

Kontakte sind für Makler existenziell. (c) rawpixel-com | unsplash

Wir vom MaklerScout besitzen zwei Expertisen, die Ihnen den Weg zu äußerst lukrativen Wunschobjekten ebnen: Immobiliengeschäft und Online-Marketing. Mit dem Immobilien Franchise 2.0 eröffnen wir ganz neue Akquisewege.

Wie funktioniert das Immobilien franchise 2.0?

Das äußerst lukrative Immobiliengeschäft steht für hohe Transaktionssummen und einen enormen Markt. Gemäß statista.com werden für 2017 auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt zwischen 60 und 65 Milliarden Euro Umsatz prognostiziert. Jede Immobilie von Haus über Grundstück bis zum Gewerbeobjekt will professionell vermarktet werden. Hierfür ist der Makler – sind Sie – gefragt. Ob für Vermietung oder Verkauf – der Makler spielt eine zentrale Rolle, berät die Parteien und wickelt das Geschäft ab.

Das Maklergeschäft als solches gibt es schon sehr lange. Vor dem digitalen Zeitalter war es jedoch für Vermieter oder Verkäufer sehr mühsam, den richtigen und erfolgreichen Makler zu finden. Die Suche fand analog und lokal gebunden statt, man war auf die spärlichen Empfehlungen angewiesen. Heute, im Internet, ist es wesentlich einfacher, den passenden Makler zu finden.

MaklerScout, eines der führenden Internetportale zur Immobilienmakler-Vermittlung, greift diese Idee auf. Eigentümer finden auf der Plattform einen besonderen Service: Wenn ein Objektinhaber bei den führenden Suchmaschinen nach einem Immobilienmakler mit passender Expertise sucht, nehmen wir ihm diese Recherche ab. Wir holen ihn also dort ab, wo er sich befindet und bieten ihm, was er sich wünscht. Er erhält eine Empfehlung für einen Makler aus der Umgebung, der seriös bewertet wurde sowie vorgemerkte Kunden und entsprechende Vermarktungserfolge vorweisen kann.

Der Vorteil für Sie als Makler: Wir bringen Sie mit ernsthaft am Verkauf interessierten Kunden zusammen

Verkaufen Sie lukrative Objekte in bester Lage. | CC0 public domain

MaklerScout bringt viel Erfahrung in dieser Rolle mit. Bereits seit 2009 bringt die Plattform erfolgreich Immobilieneigentümer mit Maklern zusammen. Seitdem wurden mehr als 10.000 Objekte mit Erfolg vermittelt und es wurde deutschlandweit ein Akquise-Netzwerk mit über 5.000 Immobilienmaklern sowie 200 Partnern deutschlandweit geschaffen.

Mittlerweile ist MaklerScout eine etablierte, sehr gut bewertete Marke, das Geschäftsmodell ist transparent und erfolgreich.

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Sie möchten mit einer Immobilien-Investition für Ihr Alter vorsorgen? Dann nehmen Sie sich die Tipps eines erfahrenen Architekten zu Herzen. Stefan Scholz ist nicht nur Planer, sondern auch Immobilienökonom. Er beschäftigt sich in seinem Arbeitsalltag intensiv mit Architektur, die funktioniert, gut aussieht und den jeweiligen Investoren langfristig zu Rendite verhilft.

Mehrfamilienhaus Hamburg-Langenhorn (c) MMST Architekten GmbH

Immobilien als Altersvorsorge – in Zeiten von Niedrigverzinsung am Kapitalmarkt ist diese Überlegung naheliegend. Grossmann & Berger, einer der führenden Immobilien-Dienstleister, bestätigt in seinem Marktbericht „Wohnen | Investment Hamburg 2016/17“ diesen Trend. Demnach ist für eine nachhaltige Rendite gesorgt, da weder Mietpreisbremse noch Bestellerprinzip bislang einen negativen Einfluss auf die Immobilien-Nachfrage oder die Höhe der Kaufpreise hatten.

Zinshaus oder Eigentumswohnung fürs Alter?

Wer über eine private Kapitalanlage in Immobilien nachdenkt, dem kommt vermutlich zunächst die vermietete Eigentumswohnung in guter Lage in den Sinn. Warum dieser Gedankengang nicht zielführend ist, weiß Stefan Scholz, Architekt und Immobilienökonom aus Hamburg: „Vor allem spricht der ursprüngliche Zweck, für den Eigentumswohnungen geschaffen wurden, gegen eine lukrative Investition. Aufgrund von Wohnraummangel entstanden in den westdeutschen Großstädten der 1950er-Jahre Eigentumswohnungen. Mit ihrer Hilfe konnten auch Menschen in den beengten Großstädten mit Wohneigentum etwas für ihren privaten Vermögensaufbau tun.“ Eigentumswohnungen unterliegen deshalb noch heute dem strikten „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“. Die mit der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entstehenden höheren Verwaltungskosten sind einer angemessenen Rendite abträglich.

Eine Eigentumswohnung bringt zusätzlich einen Kaufpreisnachteil für Ihre Altersvorsorge mit. Zum Beispiel ist „… der Kaufpreis pro Quadratmeter höher als bei einem Zinshaus, weil der Selbstnutzer oft bereit ist einen Aufpreis zu zahlen.“, so Architekt Stefan Scholz. Zudem ist auch das Risiko des Mietausfalls höher, da der Ertrag von einer einzigen Mietpartei generiert wird.

Mehrfamilienhäuser sorgen für verlässliche Rendite

Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus sieht das genau gegensätzlich aus: Das Risiko, keine Miete zu erhalten, ist gestreut. Da auch der Kaufpreis/qm geringer ist, ergibt sich eine höhere Rendite. Doch obwohl im ersten Moment nichts gegen die Investition in ein Zinshaus zur Altersvorsorge spricht, gibt es auch hier gewichtige Nachteile. Der größte ist sicherlich die viel höhere absolute Gesamt-Investitionssumme. Hierfür ist Fremdkapital oft zwingend erforderlich, was nur bei entsprechend guter Bonität möglich ist. Die aufzubringende Summe für eine Eigentumswohnung ist selbstredend deutlich geringer.

Demnach muss der Appell, für die Altersvorsorge zwingend in ein Mehrfamilienhaus zu investieren, relativiert werden. Besser ist: Wer die Möglichkeit zu dieser Geldanlage hat, sollte sie tunlichst nutzen, um sich einen denkbar entspannten Ruhestand zu ermöglichen.

Insider-Tipp zur Zinshaus-Investition:

Der Hamburger Architekt Stefan Scholz gibt Zinshaus-Interessenten einen wichtigen Tipp mit auf den Weg: „Wenn das Mehrfamilienhaus in einer Stadt mit einem großen Wohnungsmarkt wie etwa Hamburg liegt, gibt es faktisch ein sehr kleines Leerstandsrisiko. Wird die Lage nicht zu peripher gewählt, steht der langfristigen Rendite und somit der gesicherten Altersvorsorge nichts im Weg. Wer ein Zinshaus selbst entwickelt und baut anstelle ein Bestandsobjekt zu kaufen, kann ein Leben lang eine gute Zusatzrendite erzielen.“

Über Stefan Scholz:

Stefan Scholz ist einer der Geschäftsführer des Büros MMST Architekten, das Standorte in Hamburg und Berlin unterhält.

Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa dem Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben.

Mietpreisbremse beschleunigt Mietpreise teils deutlich

Höhere Mietpreise trotz Mietpreisbremse (Andreas Steinhoff)

Die Mietpreisbremse bleibt hinter den Erwartungen. Im August 2016 berichteten wir, dass der Vermieter die Mietpreisbremse durch eine Wärmedämmung umgehen können. Für den Mieter würde diese Form der energetischen Sanierung eine Mieterhöhung um zehn Prozent bedeuten. Der Vermieter könne zudem elf Prozent der Sanierungskosten auf den Mieter umlegen.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse (Mitte 2015) sind die Wohnungsmieten nun schneller gestiegen als zuvor. Das ergab die bislang unveröffentlichte Studie des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Untersucht wurden sämtliche Wohnungsinserate, die über Immobilienscout24 im Zeitraum von 2014 bis 2016 in Berlin angeboten wurden. Der FOCUS berichtet, dass zur Neuvermietung angebotene Wohnungen, deren Mieten mindestens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, durchschnittlich um einen Prozentpunkt auf 62,3 Prozent gestiegen waren.

Justizminister Maas: Pflicht für die Nennung der Vormiete

In der Politik war die Mietpreisbremse ebenfalls ein Thema. So nennt Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) die zuvor erwähnte Umlage von elf Prozent zu hoch und erwägt, nur acht Prozent als Umlage auf den Mietpreis gesetzlich verpflichtend zu machen, da der Vermieter „kaum Zinsen“ zahle. Für ausgewählte Städte in vielen Bundesländern plane er aber die Vorgabe, dass neue Verträge nur noch zehn Prozent über der im Mietspiegel festgelegten Vergleichsmiete liegen dürfen.

Bundesjustizminister Heiko Maas (Sandro Halank, Wikimedia Commons, CC-BY-SA 3.0)

Allerdings bringen laut FOCUS mehrere Studien entgegen, dass die Gesetzesänderung ihre Wirkung verfehlen würde. Die Union befürchte gar, dass die Aussicht auf wenig rentable Mieteinnahmen die Investitionen in den boomenden Wohnungsbau (beim Crowdfunding) behindern könnte.

Darüber hinaus halten in Rheinland-Pfalz beispielsweise „sowohl Mieter als auch Vermieter die Mietpreisbremse für überflüssig“. Das ergaben 3.600 Beratungen im vergangenen Jahr des Mieterschutzvereins Mainz, in denen die Bremse nie ein Thema war, sagte Geschäftsführer Heinz-Peter Brehm. Die Bestätigung dafür erhielt er von Anita Merten-Traut vom Mieterverein Trier.

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Stellen sie Ihre Immobilie mit einigen Tricks für ein gelungenes Immobilien-Exposé im besten Licht dar.

Haus verkaufen: Gute Fotos wirken! (c) dimitrisvetsikas1969 // pixabay

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sie im besten Licht darstellen – wie jedes Produkt. Daher besitzt das Exposé eine besondere Bedeutung. Je professioneller ein Objekt präsentiert wird, umso größer sind die Vorteile für alle Beteiligten: Verkäufer, Makler und Käufer. Sind alle wichtigen Informationen enthalten, beantwortet das Exposé mögliche Fragen oftmals direkt. Sogar dem für alle Seiten frustrierenden Besichtigungstourismus wird auf diese Weise vorgebeugt.

Ein Immobilien-Exposé dient einem einzigen Zweck: Die zu verkaufende Immobilie in Bild und Text so umfassend zu beschreiben, dass alle Fragen des Interessenten geklärt werden. Das Exposé gibt es einmal in einer ausführlichen und hochwertigen Printversion. Zudem sollte eine wesentlich kürzere Version für Online-Portale angefertigt werden. Bei jeglicher Gestaltung müssen aber vor allem wichtige Eckdaten enthalten sein. Diese Angaben sind Fakten und lassen sich als kurzer Text oder in Tabellenform darstellen.

Diese Kerninformationen beinhaltet ein gutes Immobilien-Exposé:

• Genaue Adresse des Objektes
• Beschreibung des Grundstücks mit Quadratmeterangabe
• Objektbeschreibung mit Baujahr, Bauweise und Haustyp,
• Wohnflächenberechnung, Nutzflächenberechnung, Zimmer- und Geschossanzahl
• Ausstattungsmerkmale und Besonderheiten: Ist das Objekt barrierefrei, gibt es einen Aufzug und Ähnliches?
• Beschreibung des Umfeldes und des Standortes: Wie ist die Infrastruktur, welche Schulen, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten gibt es?
• Energieträgerangaben, Energieausweis und Energieverbrauch
• Angestrebter Kaufpreis
• Verkäufer-/Maklerkontakt

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