Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa dem Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben.

Mietpreisbremse beschleunigt Mietpreise teils deutlich

Höhere Mietpreise trotz Mietpreisbremse (Andreas Steinhoff)

Die Mietpreisbremse bleibt hinter den Erwartungen. Im August 2016 berichteten wir, dass der Vermieter die Mietpreisbremse durch eine Wärmedämmung umgehen können. Für den Mieter würde diese Form der energetischen Sanierung eine Mieterhöhung um zehn Prozent bedeuten. Der Vermieter könne zudem elf Prozent der Sanierungskosten auf den Mieter umlegen.

Seit der Einführung der Mietpreisbremse (Mitte 2015) sind die Wohnungsmieten nun schneller gestiegen als zuvor. Das ergab die bislang unveröffentlichte Studie des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Untersucht wurden sämtliche Wohnungsinserate, die über Immobilienscout24 im Zeitraum von 2014 bis 2016 in Berlin angeboten wurden. Der FOCUS berichtet, dass zur Neuvermietung angebotene Wohnungen, deren Mieten mindestens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, durchschnittlich um einen Prozentpunkt auf 62,3 Prozent gestiegen waren.

Justizminister Maas: Pflicht für die Nennung der Vormiete

In der Politik war die Mietpreisbremse ebenfalls ein Thema. So nennt Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) die zuvor erwähnte Umlage von elf Prozent zu hoch und erwägt, nur acht Prozent als Umlage auf den Mietpreis gesetzlich verpflichtend zu machen, da der Vermieter „kaum Zinsen“ zahle. Für ausgewählte Städte in vielen Bundesländern plane er aber die Vorgabe, dass neue Verträge nur noch zehn Prozent über der im Mietspiegel festgelegten Vergleichsmiete liegen dürfen.

Bundesjustizminister Heiko Maas (Sandro Halank, Wikimedia Commons, CC-BY-SA 3.0)

Allerdings bringen laut FOCUS mehrere Studien entgegen, dass die Gesetzesänderung ihre Wirkung verfehlen würde. Die Union befürchte gar, dass die Aussicht auf wenig rentable Mieteinnahmen die Investitionen in den boomenden Wohnungsbau (beim Crowdfunding) behindern könnte.

Darüber hinaus halten in Rheinland-Pfalz beispielsweise „sowohl Mieter als auch Vermieter die Mietpreisbremse für überflüssig“. Das ergaben 3.600 Beratungen im vergangenen Jahr des Mieterschutzvereins Mainz, in denen die Bremse nie ein Thema war, sagte Geschäftsführer Heinz-Peter Brehm. Die Bestätigung dafür erhielt er von Anita Merten-Traut vom Mieterverein Trier.

Sachliche und fachliche Nachweise für Makler gefordert

Die Berufszulassung für Immobilienmakler und Hausverwalter ist zu einsteigerfreundlich. Ein sauberes Vorstrafenregister und geordnete Vermögensverhältnisse genügen, um die Arbeit zu beginnen. Damit würde der Verantwortung des Maklers als erster Ansprechpartner bei Hauskäufen und -verkäufen nicht Genüge getan, wenn beispielsweise Falschberatungen hohe finanzielle Schäden nach sich zögen. Auch vom Verwalter erwartet der Käufer ein entsprechendes Maß an Sach- und Fachverstand. Insofern ist die Verschleppung einer gesetzlichen Regelung kontraproduktiv, wie Jürgen Michael Schick, Präsident des Bundesverbandes der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen (IVD), anmerkt.

Dem Gesetzesentwurf, einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Makler und Verwalter einzuführen, wurde im August 2016 bereits vom Bundeskabinett zugestimmt. Zuvor waren 2013 gesetzliche Mindestanforderungen an Ausbildung und Sachkunde für die Berufe des Immobilienmaklers und des Hausverwalters schon Teil des Koalitionsvertrags von CDU/CSU und SPD. Nun kam die Bremse.

Es geht aber auch um hohe Summen. So berichtet Schick: „Allein im Jahr 2014 fanden in Deutschland 661.000 Transaktionen von Wohnimmobilien statt, die ein Geldvermögen von 130 Milliarden Euro umfassen – an der Hälfte davon waren Makler beteiligt.“ Das Ausbremsen der gesetzlichen Einführung höherer Berufsstandards und die gleichzeitig immer wieder ausgedrückte Kritik von der Politik am Berufsbild des Maklers und Verwalters ist deshalb unverständlich. Die oft zukunftsweisenden Entscheidungen, die die Beratung beim Kauf einer Immobilie mit sich zieht, müsse von sachgemäß ausgebildeten und zertifizierten Fachleuten durchgeführt werden. Die Bundesregierung müsse sich deshalb verstärkt für die Einführung des Sachkundenachweises einsetzen.

Mögliche Prospektpflicht für Immobilien-Plattformen

Die Bundesregierung hat das steigende Wachstum bei Crowdinvesting-Plattformen im Segment der Bauprojekte registriert. „Mehr als die Hälfte der Gelder flossen im vergangenen Jahr in den Bau neuer Immobilien, mit steigender Tendenz“, berichtet Gründerszene. Nun erwägt die Regierung eine strengere Regulierung mithilfe der Prospektpflicht. Diese solle Kleinanleger vor dem Ruin schützen und auf die Gefahr einer Preisblasenbildung auf dem Immobilienmarkt hinweisen.

Konkret geht es um einen Prospekt aus 100 bis 150 Seiten, die die Investmentrisiken, den Geschäftsplan und die Bedingungen enthalten sollen. Der Vorstandsvorsitzende des Crowdfunding-Verbands Jamal El Mallouki hält diese Pflicht zwar für grundsätzlich sinnvoll, wirtschaftlich rechnen würde sie sich aber erst bei einer Projektgröße ab fünf Millionen Euro. El Mallouki rechnet mit Kosten im sechsstelligen Bereich für einen solchen Prospekt, wenn ein Immobilien-Projekt auf sieben Jahre angelegt ist. Für einige Plattformen wäre dies nicht mehr tragbar und würde ihr Aus bedeuten.

Alternative Vorschläge von El Mallouko gibt es: „Bis zu fünf Millionen Euro sollte man gar keinen Prospekt brauchen und bis zu acht Millionen Euro einen vereinfachten.“ Die Regel könne auch vereinheitlicht in der gesamten EU gelten. Würde zudem die Kleinanlegerschranke von 10.000 Euro pro Investment gelockert werden, könnten auch zahlungskräftige Business Angels neben ihrem Kapital auch ihr Know-how einbringen.

Mini-Solaranlage auch für Mieter

Solarpaneele auf Dächern sind noch üblich (Ra Boe / Wikipedia, CC BY-SA 3.0)

Die eigene Photovoltaikanlage findet bisher vor allem auf den Dächern von Eigentumshäusern Platz. Allein 2013 wurden 30 Milliarden Kilowattstunden Strom durch Solarenergie produziert, so FOCUS Online.

Dank kleiner rechteckiger Mini-Solaranlagen können nun auch Mieter in den Genuss von Solarstrom kommen. Die Photovoltaik-Module, mit Abmessungen von 80 mal 160 Zentimetern und einem Gewicht von jeweils 20 Kilogramm, lassen sich an eine normale Steckdose anschließen und erzeugen bei einer 220-Volt-Anlage und 900 Sonnenstunden etwa 180 Kilowattstunden Strom im Jahr. Die Anschaffungskosten sollen sich auf 400 € (plus Montage und Genehmigung) belaufen.

Auch wenn sich die Anschaffung nach ein paar Jahren wieder rechnen würde, bleibt naturgemäß offen wie viel Strom letztendlich produziert wird und am Ende die Stromrechnung reduziert. Abzüglich des Eigenverbrauchs (in Deutschland bei durchschnittlich 30 Prozent) wird der Rest der Einspeisung nach dem Erneuerbaren-Energien-Gesetz vergütet.

Umfassende HWWI-Prognose für Immobilienwerte 2030

Einen Blick in die Zukunft hat das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für die Postbank gewagt und die Kaufpreisentwicklung von Immobilien in ganz Deutschland bis 2030 errechnet. Heraus kam, dass sich beträchtlich viele Regionen auf fallende Immobilienpreise einstellen müssen.

Postbank Wohnatlas 2017: Preisprognose für 2030 (Postbank)

Von den 402 Städten und Kreisen müssen auch der Westen und Südwesten mit schrumpfenden Immobilienwerten rechnen. Die Berechnung fand anhand regionaler Daten wie der Bevölkerungs- und Altersstruktur sowie Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben statt. Den vollständigen Wohnatlas finden Sie bei FOCUS Online.