Sie wollen Ihre Immobilie bestmöglich verkaufen? Dann ist ein zentraler Punkt die Ermittlung eines guten, aber auch realistischen Preises. Zwar bietet der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien einen ersten Anhaltspunkt. Den konkreten Preis Ihrer Immobilie erhalten Sie aber nur mithilfe einer professionellen Immobilienbewertung.
Professionelle Immobilienbewertung für einen guten Verkaufspreis (c) Rainer Sturm / pixelio
Was ist eine professionelle Immobilienbewertung?
Die Grundstücks- oder Immobilienbewertung, die rechtlich geregelt ist, ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe der Verkehrswert oder auch Marktwert für eine Immobilie ermittelt wird. Eine solide, professionelle Immobilienbewertung umfasst mehrere Aspekte.
Dies sind die Inhalte einer Immobilienbewertung:
Die Lage: Wenn es um Immobilien geht, ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien. So werden Sie für eine gepflegte und attraktive Stadtvilla in einer unbeliebten Gegend nie den Preis erzielen, der in einer Top-Lage möglich ist. Hinzu kommt, dass die Preise im urbanen Umfeld aufgrund der begrenzten Fläche und dem starken Zuzug in der Regel höher sind als auf dem Land. Daher ist es wichtig, Preisvergleiche nur mit Objekten in ähnlicher Lage durchzuführen.
Im Zuge der Lage müssen Sie natürlich auch den unmittelbaren Standort berücksichtigen. Liegt das Objekt an einer stark befahrenen Straße oder in einer verkehrsberuhigten Zone? Bietet es einen schönen Ausblick oder ist es infrastrukturell besonders gut gelegen? Diese Merkmale können sich maßgeblich auf den erzielbaren Preis auswirken.
Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte, mit deren Hilfe der Wert von Bauland oder Grundstücken ermittelt wird. Die Werte werden pro Quadratmeter angegeben. Sie werden in der Regel alle zwei Jahre aus dem Durchschnitt aller amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken einer Region ermittelt. Diese Werte können zwar bei den Gutachterausschüssen eingesehen werden, gehen aber im Zuge der realistischen Immobilienbewertung keinesfalls über einen Richtwert hinaus. Eine konkrete Aussage zu den Bodenrichtwerten Ihres Grundstücks können Sie nur mit einer individuellen und professionell durchgeführten Immobilienbewertung erhalten.
Grundbuchauszug: Im Grundbuch finden Sie alles zu Eigentumsverhältnissen sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte. Hier sind beispielsweise Wegerechte für Dritte relevant für die Ermittlung des realistischen Kaufpreises. Grundbucheinträge können durch berechtigte Personen seit einiger Zeit auch online abgerufen werden. Dieses Angebot ist allerdings kostenpflichtig. Diese Informationen kann mithilfe einer Vollmacht ebenso der von Ihnen beauftragte Sachverständige im Zuge der Immobilienbewertung abrufen und auswerten.
Die Immobilie selbst: Selbstverständlich ist das Gebäude selbst maßgeblich für die Preisermittlung. Um was für einen Haustyp handelt es sich beispielsweise? Ist es ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus, eine Stadtvilla oder ein altes Bauernhaus im Fachwerkstil? Jeder Typ hat Auswirkungen auf die mögliche Bepreisung. Ebenso wichtig sind Grundrisse sowie die Aufteilung und die Anzahl der Zimmer.
Welchen Zustand hat Ihre Immobilie? (c) Thorben Wengert / pixelio
In welchem Zustand ist das Gebäude? Ist es sanierungsbedürftig oder besonders aufwändig ausgebaut? Hat es besondere Merkmal wie einen Kamin oder eine exklusive Dachterrasse? Jedes dieser Merkmale schlägt sich in der Preisermittlung nieder.
Der energetische Standard: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sind Sie heutzutage verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Je geringer der Energiebedarf ist, umso positiver ist der Einfluss auf den möglichen Preis. Besitzt Ihre Immobilie einen KfW-Standard, ist es umso besser. Hier ist übrigens ein geringerer Wert besser als ein hoher. So ist ein KfW-40-Haus energetisch besser als ein KfW-70-Haus.
Vermietet oder nicht? Mit einer unvermieteten Immobilie können Sie einen etwas höheren Preis ansetzen als mit einer vermieteten. Wohnen Mieter im Haus, geben die Mietverträge Auskunft über die mögliche erzielbare Rendite. Die Mietdauer der Parteien spielt ebenfalls eine Rolle: So zahlen sie bei sehr langer Mietdauer möglicherweise einen Mietzins, der weit unter dem marktüblichen Durchschnittswert liegt. So etwas wirkt sich selbstredend negativ auf den möglichen Verkaufspreis aus.
Wer darf Ihre Immobilienbewertung durchführen?
Ein qualifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung. Er verfügt in der Regel über eine Hochschulausbildung im baulichen oder wirtschaftlichen Bereich. Er ist zum Beispiel Architekt, Bauingenieur, Ökonom oder Vermessungsingenieur. Seine Kompetenz zur Bewertung von Immobilien hat er entweder im Studium erworben oder sich im Laufe seines Berufslebens oder einer Fortbildung dafür qualifiziert. Zudem bieten Bildungsakademien Lehrgänge zu diesem Thema an – ein solcher Nachweis ist ein wichtiger Hinweis zur Einschätzung der Qualifikation!
Ihr professioneller Immobilienmakler hat höchstwahrscheinlich eine entsprechende Fortbildung absolviert oder ist vernetzt mit einer qualifizierten Person, die die Bewertung durchführen kann.
Achtung: Die Bezeichnungen „Gutachter/-in“ oder „Sachverständige/-r“ sind in Deutschland nicht geschützt! Daher sollten Sie auf jeden Fall die Vita sowie die nachweislichen Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung prüfen, bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Es gibt die kostenlose Immobilienbewertung sowie das kostenpflichtige Wertgutachten. Eine kostenlose Bewertung wird an vielen Stellen im Internet angeboten. Für einen einfachen Immobilienverkauf ist sie in der Regel ausreichend. Das Verkehrswertgutachten hingegen erfolgt im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist für spezielle Fälle erforderlich: bei Erbschaft, Scheidung, um das Betriebsvermögen festzustellen oder eine Bescheinigung für das Finanzamt zu erstellen. Grundsätzlich in jedem Fall, der eine gerichtliche Auseinandersetzung mit sich bringt. Die Kosten für ein solches Gutachten orientieren sich am Verkehrswert: Beträgt er beispielsweise 400.000 Euro, so müssen Sie mit Kosten zwischen 800 und 2.000 Euro rechnen. Es ist also abzuschätzen, ob ein Verkehrswertgutachten wirklich notwendig ist, oder ob es die kostenlose Immobilienbewertung auch tut.
Fazit: Was bringt Ihnen eine professionelle Immobilienbewertung?
Wenn Sie Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, haben Sie einen konkreten und realistischen Preis in der Hand. Er ist anhand der Bewertungskriterien nachvollziehbar und belegbar. So wissen Sie, was Sie erwarten können und gehen mit einem konkreten Bild in den Verkauf Ihrer Immobilie.
von Gina Doormann