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Aktuelles aus unserem Blog

Maklerwissen – Wie wird eine Wohnung zur Eigentumswohnung ?

Eigentumswohnung

Eigentumswohnung (Foto: Tiberius Gracchus / Fotolia.com)

Immer wieder hört man den schlauen Spruch, jede Wohnung ist eine Eigentumswohnung, schließlich gehört jede Wohnung ja irgendwem.

Das ist natürlich nur die halbe Wahrheit.

Eine Eigentumswohnung http://de.wikipedia.org/wiki/Wohnungseigentum_%28Deutschland%29

hat ein eigenes Grundbuchblatt und ist somit eine separate, einzeln veräußerbare, verschenkbare und belastbare Einheit. Ob diese Wohnung nun selbst genutzt wird oder vermietet ist spielt dabei keine Rolle.

Wie wird nun eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zur Eigentumswohnung?

 Zunächst muss eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung http://de.wikipedia.org/wiki/Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt eingereicht werden. Hier werden die Bauzeichnungen vorgelegt und die einzelnen Wohnungen mit Nummern versehen. Diese Nummern zeigen auch die zugehörigen Sondernutzungsflächen, Garagen und Kellerräume an.

Man unterscheidet zwischen Wohneigentum und Teileigentum, dieses wiederum definiert Raum der nicht zu Wohnzwecken verwendet wird, zum Beispiel: Gewerberäume, Garagen oder Kellerräume.

Das Bauamt prüft nun ob die baurechtlichen Grundlagen einer einzelnen Wohnung vorliegen. Ob also eine Küche und ein Toilette vorhanden ist, ausreichende Belichtung und Rettungswege vorhanden sind etc. Sollte das alles eingehalten sein, erstellt das Bauamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Auf dieser Grundlage wird nun eine Teilungserklärung http://de.wikipedia.org/wiki/Teilungserkl%C3%A4rung entworfen. Diese regelt genau, wer der Verwalter dieser neuen Eigentümergemeinschaft wird und welche Miteigentumsanteile die jeweiligen Wohnungsbesitzer erhalten. Dies stellt regelmäßig einen anderen Verteilungsschlüssel als die reine Wohnflächenverteilung (die für Mietwohnungsabrechnungen benutzt wird) dar.

In dieser TE werden auch verschiedene Standardregularien des Wohnungseigentumsgesetz aufgezählt, wie: Abgrenzung des Sondereigentums zu Gemeinschaftseigentum, Formvorschriften zur Eigentümerversammlung, Verwalterpflichten etc.

Diese Teilungserklärung wird nun beim Grundbuchamt eingereicht mit der Bitte, das Grundbuch in mehrere Wohnungsgrundbücher aufzuteilen. Die TE unterzeichnet der Eigentümer der zuzuteilenden Anlage.

Nach Eintragung im Grundbuch handelt es sich um eine Eigentumswohnung.

Das Verfahren nennt man auch Umwandlung, hier ein weiterer interessanter Artikel http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/umwandlung-und-wohnungsverkauf.html der Berliner Mieter Gemeinschaft zu diesem Thema.

In Deutschland verfügen im Jahr 2013 schätzungsweise ca. 13,5 Prozent aller Haushalte (ca. 5,3 Millionen Haushalte) über Eigentumswohnungen.

 Dieser Bericht stellt keine Rechtsberatung da.

Immotest | die innovative Immobilienbewertung für Makler

Kaufberatung für Immobilien immotest

Kaufberatung für Immobilien immotest

Jeder Immobilienmakler kennt das Problem. Der eine oder andere  Eigentümer leitet seine Kaufpreisvorstellungen aus einer Mischung von allgemeinen Pressenachrichten sowie vom Hörensagen und Wunschvorstellungen ab.

Was tun ? Auftrag ablehnen ?

Nicht nur der Preis ist ein Thema bei dem anstehenden Verkauf. Ist das Objekt in einem guten Zustand oder wo gibt es Mängel und was sollte ich dem Käufer über die Höhe der Mängelbeseitigungskosten sagen ?

Zur Lösung dieser Fragen gibt es den Immotest der Bewertungsplattform www.immotest.com , das ist eine komprimierte, verständliche und objektive Angebotszusammenfassung von Experten.

Auf 4 Seiten werden die Fakten des Angebots, die Mängel, das Instandhaltungs- und Verbrauchsniveau, die Ausstattung und der Wert ermittelt. Abschließend erhält das Objekt ein Wertzertifikat.

Wie oft haben Sie es bereits erlebt, dass kurz vor dem Notartermin noch ein Gutachter das Objekt besichtigte und der Preis nachverhandelt wird ? Mit einem Immobilientest geben Sie ihrem Kaufinteressenten gleich etwas Fundiertes in die Hand und ersparen sich unnötige Irritationen.

Ein solcher Immotest kostet für eine Eigentumswohnung respektive ein Einfamilienhaus nur 490 Euro + MWSt und ist innerhalb von 10 Tage gemacht. Preise für Anlageobjekte und Mietshäuser aus Anfrage.

Hier ist mal ein beispielhafter Immotest zu sehen: Testportal für Immobilien

Sie fühlen sich selbst berufen, professionell Immobilien zu bewerten ? Dann können Sie hier Informationen erhalten.

 

Social Media für Immobilienmakler

  • Von op
  • Veröffentlicht 17. Februar 2015
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  • 1 Stern2 Sterne3 Sterne4 Sterne5 Sterne (5 Bewertungen, Durchschnitt: 5,00 von 5)

Social Media Poster

 

Social Media ist aus dem modernen Marketing nicht mehr wegzudenken, weswegen es sich für jede Berufsgruppe lohnt Facebook & Co in Erwägung zu ziehen. Doch gehören auch Immobilienmakler zu denjenigen, die mittels Social Media Aktivitäten ihr Netzwerk erweitern und neue Kontakte knüpfen können? Und wie unterscheidet sich die Social Media Nutzung von Maklern zu der von etwa Architekten oder Konsumgütern? Wir vom MaklerScout haben die Antworten parat.

Social Media Marketing in der Immobilienbranche

Das Immobilienportal immowelt.de (in Zusammenarbeit mit einer Hochschule) erhob letztes Jahr eine Studie zum Thema Social Media Marketing in der Immobilienbranche. Im Rahmen des Markmonitors Immobilien 2014 kamen hierbei einige interessante Ergebnisse ans Licht, die ein Blogeintrag der Social Media Agentur Tobe Social ausführlich darlegt

Anbei die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • 500 Unternehmen wurden befragt, davon nutzen etwa 49% Social Media Maßnahmen
  • 5 % haben Social Media wieder aus ihren Marketing-Maßnahmen gestrichen
  • Facebook ist die am häufigsten genutzte Plattform; sie wird von 86% der Social Media Anwender genutzt. Die Businessnetzwerk-Plattform XING folgt auf dem zweiten Platz (77%), gefolgt von Google Plus, Twitter und Linked-In
  • 70% der Social Media Anwender nutzen die verschiedenen Plattformen um interessante Inhalte zu veröffentlichen und 52% um Freunde/Bekannte einzuladen (was übrigens nur Sinn macht wenn diese potentielle Multiplikatoren sind)
  • Obwohl der legendäre „Like-Button“ zum Standardrepertoire eines jeden Social Media Betreibers gehört, gaben nur 48% der Befragten Unternehmen an, in auf ihrer Webseite eingebunden zu haben
  • 16% der Unternehmen nehmen die Hilfe von Social Media Agenturen in Anspruch, was bedeutet, dass sich ein Großteil der Immobilien-Branche das Social Media Know-How selber beibringt

Das Fazit aus der Studie lautet: Auch wenn in der Immobilienbranche das Social Media Marketing ansatzweise schon Einzug gefunden hat, wird das Potential noch lange nicht ausgeschöpft. Über die Hälfte nutzt Social Media überhaupt nicht und auch diejenigen Unternehmen, die es nutzen, richten ihre ganze Aufmerksamkeit auf die Platzhirsche Facebook und Xing und vernachlässigen die Möglichkeiten von Netzwerken wie Twitter oder Pinterest.

Wenn Sie auch zu denjenigen gehören, die Social Media bis jetzt vermieden haben, hier einige Tipps für Sie:

Mit Social Media Vertrauen schaffen

Zunächst sollte klargestellt werden, dass die Haupt-Zielgruppen von Immobilienmaklern – Hauskäufer und Eigentümer – das Internet vorrangig nutzen um sich über Objekte zu informieren und auch um Makler zu suchen. Dies ist ein deutlicher Grund Social Media zu nutzen, wenn Sie als Makler tätig sind – Sie haben die Möglichkeit, Ihre potentielle Kundschaft genau dort abzuholen, wo sie sowieso suchend unterwegs ist. Somit tun Sie ihr sogar einen Gefallen: sie helfen ihr mittels Social Media einen Ansprechpartner zu finden, dem sie vertrauen kann. Der Aufbau von Vertrauen ist nämlich einer der großen Pluspunkte von Social Media. Dadurch, dass Sie sich online in verschiedenen Netzwerken samt Foto und Fachwissen präsentieren, machen Sie es einem Interessierten viel einfacher, Sie anzusprechen und sich für Ihr Expertise und ihre Objekte zu interessieren. Dies ist vor allem deswegen so wichtig, weil manche Menschen nach wie vor das klischeebeladene Bild vom „raffgierigen“ Immobilienmakler haben und dieser Branche misstrauisch gegenüber stehen. Wenn Sie dagegen auf verschiedenen Plattformen wie Facebook und Twitter vertreten sind, können Sie Persönlichkeit zeigen. Dies bedeutet, dass Sie durch regelmäßige Status-Meldungen über aktuelle Entwicklungen in der Branche oder persönliche Objekt-Empfehlungen „menschlich“ werden. Statt eines bloßen Namens in irgendeinem Online-Verzeichnis verleihen Sie sich ein Gesicht und machen es damit dem potentiellen Kunden leichter, sich dafür zu entscheiden, Sie zu kontaktieren.

Weiterlesen…

Der Immobilienmarkt Berlin — T.Tetzlaff erzählt

  • Von op
  • Veröffentlicht 17. Februar 2015
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Interview mit Immobilienmakler Thomas Tetzlaff über den Immobilienmarkt Berlin

Thomas Tetzlaff ist Inhaber des Berliner Maklerbüros Tetzlaff Immobilien und einer der ersten Kunden des MaklerScout.

Herzlichen Glückwunsch zur erfolgreichen Vermittlung eines exklusiven Projekts in Berlin-Mitte – ein Büro- und Geschäftshaus in Toplage „Unter den Linden“.Solche Deals sind heutzutage durch Finanzierungsprobleme und Finanzkrise bemerkenswert; was können Sie uns zur Vermittlung sagen?

Vielen Dank! Leider momentan keine Details, nur  dass es  sich um einen namhaften Privatinvestor handelt, der bereits in den vergangenen Jahren in Berlin als Investor sehr aktiv war und mit dem wir schon seit Jahren zusammenarbeiten. Es handelt sich um ein aufwendig restauriertes und teilweise unter Denkmalschutz stehendes Eck-Gebäude mit sehr repräsentativen Büro- und Handelsflächen.

Wie sieht Ihre Beratung aus?

Wir bieten grundsätzlich eine Kundenbetreuung mit einem hohen Service-Niveau an (im Übrigen auf Basis einer ca. 15-jährigen Arbeit im Berliner Anlage-Immobiliengeschäft) und versuchen, bereits bei den ersten Gesprächen die Vorstellungen des Verkäufers mit den Ideen des Käufers in Einklang zu bringen. Auch nach dem Notariat stehen wir unseren Mandanten mit unserer Dienstleistung zur Verfügung und sind immer nur an langfristigen Kundenkontakten interessiert.

Welches sind die typischen Probleme bei einer Immobilienvermittlung und welche Lösungsansätze empfehlen Sie?

Eines der großen Problem ist die Akzeptanz des Immobilienmaklers und das Vertrauen, welches sukzessive aufgebaut werden muss. Ich empfehle grundsätzlich einen offenen Umgang, zuverlässiges  Arbeiten mit einer hohen Transparenz und ein professionelles Vorgehen, welches auch Fehler eingestehen kann – immer mit dem allseitigen Fokus auf die erfolgreiche Immobilientransaktion, die alle Interessen berücksichtigt.

Gibt es für bestimmte Immobilientypen Stammkunden?

Ja, jeder erfahrene Immobilienmakler verfügt über seinen Kundenstamm, der sich aus regionalen und institutionellen Anlegern zusammensetzt. Die Quote der ausländischen Investoren, die den Markt bisher beherrschten, hat sich jedoch verringert.

Welche Strategien werden von institutionellen Anlegern verfolgt?

Die institutionellen Anleger kennen den deutschen Immobilienmarkt mit seinen Besonderheiten im Hinblick auf regionale Unterschiede und Großstadtlagen mit hohem Potenzial mittlerweile sehr genau. Die Konzentration liegt weiterhin bei gut vermieteten Büro- und Geschäftshäusern in den Toplagen der deutschen Metropolen. Investitionen in Discountmärkte auf der ‘Grünen Wiese’ mit bonitätsschwachen Mietern und nicht gewachsenem Umfeld stehen derzeit weniger hoch im Kurs.

Welche Marketingwerkzeuge nutzen Sie?

Solche, die erfolgsversprechend sind und die auf einer seriösen Basis mit Erfahrungswerten stattfinden. Detaillierter würde ich hierauf ungern eingehen…

Wie wichtig sind Internetplattformen—Welche Erfahrungen haben Sie gemacht?

Wichtig als ergänzendes Verkaufsmittel; in bestimmten Geschäftsfeldern unerlässlich, jedoch immer nur im Falle einer möglichen und sicheren Veröffentlichung und als Ergänzung zum persönlichen Kontakt!

Worauf sind Sie spezialisiert und sollte man sich überhaupt spezialisieren?

Im Geschäftsfeld der Anlageimmobilie. Ich denke, ohne Spezialisierung mit einem ‘Bauchladen’ an diversen Angeboten geht es in die falsche Richtung. Wir handeln schließlich mit Informationen, die so speziell wie nur möglich sein sollten.

Mit welcher durchschnittlichen Vermarktungsdauer sollten Verkäufer oder Vermieter rechnen?

Das lässt sich schwer beantworten. Wir hatten Projekte, die in 2 Wochen von A-Z erledigt waren, aber auch solche, die 2 Jahre bis zur endgültigen Abwicklung dauerten. Das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Grundsätzlich sollte ein Makler rechtzeitig und mit einer vertraglich gesicherten Basis vom Verkäufer oder Vermieter beauftragt werden.

Welche Preisentwicklung erwarten Sie in Berlin?

Der Berliner Immobilienmarkt unterliegt aufrund seiner Vielfältigkeit keiner einheitlichen Preisentwicklung. In nachgefragten ‘Szene- und 1A-Lagen’ sind Preissteigerungen möglich. Insgesamt dürfte im Wesentlichen ein stabiles Preisniveau bei Wohnimmobilien zu verzeichnen sein. Da bei Wohn- und Geschäftshäusern hohe Faktoren in diesem Jahr eher ausblieben, ist eine rückläufige Preistendenz je nach Lage wahrscheinlich. Inwieweit der Markt in der Hauptstadt von der Finanzkrise im kommenden Jahr beeinflust wird, bleibt abzuwarten. In jedem Fall ist die Immobilien als Anlageart weiterhin empfehlenswert!

Was würden Sie jungen Kollegen raten, die sich als Makler selbstständig machen wollen?

Kaufen Sie sich nicht den § 34c ohne eine solide Ausbildung und orientieren Sie sich an wichtigen Grundwerten wie Fairness und Seriosität für eine sichere geschäftliche Zukunft. Bleiben Sie immer ehrenhaft, bilden Sie sich weiter und haben Sie Mut!

Vielen Dank für das Interview!

Immobilienverkauf inside- Erfahrungsbericht

Stadtvilla zu verkaufen

Immobilienverkauf hier : Stadtvilla zu verkaufen

Was bedeutet es für einen Immobilienmakler professionell zu arbeiten und was macht er für sein Geld ? Wie funktioniert der Immobilienverkauf ?

Durch den www.Makler-Scout.com erhielten wir Ende Juli 2014 den Kontakt zu einer Berliner Unternehmerfamilie, die sich aktuell von ihrem Grundvermögen trennen möchte.

Es ging hier konkret um ein Paket von 2 Stadtvillen (vermieteten Mehrfamilienhäusern mit 4 und 5 Einheiten) und einer großen freistehenden Villa in Berlin-Frohnau.

Bei der ersten Objektbesichtigung stellten wir fest, dass einige notwendige Instandsetzungsarbeiten nicht investiert wurden und unnötige Mängel zu sehen waren. Wir beauftragten „Immotest“ um genaueres vom Haus zu erfahren.

Als erstes diskutierten wir die Frage: Wer kauft sowas, wie sieht unser Kunde aus ?

Ohne genaue Zielgruppe kein erfolgreicher Immobilienverkauf.

Die Antwort war ziemlich schnell gefunden. Für Profis ist die Lage nicht spektakulär, das Angebot zu kleinteilig und zu hoch verpreist. Interessant ist es sicher für private Kapitalanleger, am besten aus Westdeutschland, die nicht nur „Mitte“ und den Kurfürstendamm kennen.

Thema: Für mein Geld erhalte ich bei der Bank keine attraktiven Zinsen mehr, hier gibt es die Chance auf Wertzuwachs kombiniert mit ca 3,5 % Rendite.

Die Aufarbeitung des Angebots begann und, wie so oft bei von Eigentümern selbst verwalteten Objekten, war die Unterlagenbeschaffung eher schwierig.

Ein Energieausweis war wohl schon beauftragt wurde aber nicht geliefert, und wir konnten mit der Insertion deshalb nicht gleich starten. Als endlich der Energieausweis vorlag kam der Schock. 259 KW Verbrauch und eine Energieeffizierenzklasse von „G“ konnten gar nicht stimmen, wir empfahlen als Erstes die Einschaltung eines Energieberaters und die Einstellung der Heizung. Unterlagen wie Grundbuchauszüge konnten wir rasch selbst organisieren, Teilungserklärung, Zeichnungen, Mieten und eine alte Nebenkostenabrechnung wurden uns geliefert. Mietverträge gab es auszugsweise.

Wir entschieden uns, auch auf ein Video zu verzichten und statt dessen mit 6 aussagekräftigen Bildern zu werben. Als weitere Vermaktungsstrategie stellten wir uns die Frage nach dem USP. Was hat dieses Angebot an sich, was andere nicht haben, welche speziellen Vorteile und Eigenschaften müssen kommuniziert und herausgestellt werden. Schnell kamen wir auf: Lage, Architektur, Grundrisse und Ausstattungsqualität die eher bei luxuriösen Eigentumswohnungen als bei Kapitalanlagen zu finden sind. Also wenig „Risiko“, Zweitverwertungschance über den Verkauf einzelner Wohnungen und nachhaltig, hohe Mieterträge.

Zuerst wurden die Bestandskunden mit entsprechendem Suchprofil angeschrieben. Das brachte jedoch keinen Erfolg, weil das Objekt zu klein war und die bestehenden Kunden mit der Lage „Frohnau“ nicht vertraut waren.

Die Insertion erfolgte dann hauptsächlich online über www.immoscout24.de, immonet.de und 10immobilien.de, wobei die Kosten bei ImmoScout sehr hoch waren , aber auch die meisten Interessenten ergab. Ärgerlich waren die vielen Spam-Anfragen, inzwischen fast 30% von dubiosen ausländischen Interessenten.

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