Insider Makler

Der Suchmakler

Das Bestellerprinzip könnte auch zu mehr Umsatz für alle beteiligten Makler führen, da auch die Begrenzung der Maklergebühr für Mietwohnungen von zwei Monatsmieten aufgehoben wird. Die Lösung für manche Kollegen lautet künftig als sogenannter Suchmakler zu arbeiten, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.

Den Suchmakler gibt es so noch nicht in der Rechtsliteratur. Wenn man den zugrunde liegenden Gesetzeslaut für einen Makler laut § 652, Nr. 1 BGB liest, so lautet dieser:  Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Im rechtlichen Sinne geht man davon aus, dass der Makler zwischen zwei Seiten nachweist oder vermittelt. Nachdem das gesetzliche Bestellerprinzip bei Mietwohnungen eingeführt werden soll ergibt sich hier die Situation, dass der Makler Interessenvertreter des Vermieters wird. Demzufolge kann er meiner Ansicht nach auch echter Interessenvertreter des Mieters werden.  Daher könnten sich Makler als echte reine Suchmakler spezialisieren, die nur Aufträge, am besten schriftlich, von guten Mietinteressenten annehmen, selbst aber keinerlei Mietwohnungen im Angebot haben und auch keine Mietwohnungen von Vermietern annehmen. Auftraggeber ist hier dann ausschließlich der Mietinteressent.  Nun könnte der Suchmakler bei Wohnungsunternehmen, bei Hausverwaltern gezielt für seine Mandanten Mietwohnungen suchen und seinem Auftraggeber im Einzelfall anbieten.  Auch könnte er Privatpersonen als Interessenvertreter eines bestimmten Mietinteressenten anrufen, dies wäre im rechtlichen Sinne keine verbotene Kalt-Akquise, da der Suchmakler nicht an der Mietwohnung interessiert ist, sondern nur für seinen Mandanten, als dessen Bevollmächtigter; sucht. Die Wohnung kann dann auch nicht als provisionspflichtig  verbraucht werden, da er sie explizip nicht in seinen Bestand nimmt, weil er gar keinen Bestand führt. Dieses Verhalten löst auch die Frage des Provisionsanspruch des Maklers für den Fall dass die angebotene Wohnung keinem weiteren Interessenten offeriert werden kann. Er sucht also immer für den Einzelfall eines Mandanten ganz konkret.

Und gerade hier erlaubt es der Gesetzgeber in dem geplanten Gesetzestext, die Provision vom Mieter zu vereinnahmen. Es entstünde sogar die Situation, dass er auch Mietobjekte von Maklerkollegen anbieten kann, die ihrerseits die Provision vom Vermieter erhalten. Insgesamt wäre es dann für beide Makler (Objektmakler-Suchmakler) eine sogenannte Win-Win-Situation, denn insgesamt werden in der Regel 4,76 Nettomonatsmieten vereinnahmt, wovon jeder Makler von seinem Auftraggeber (Besteller) 2,38 Nettomonatsmieten erhalten wird.

Immobilienexperte Nowak

Immobilie

Die drei verbreiteten Irrtümer bei der Maklerbeauftragung

Was Irrtum Nr. 1: „Ich nehme den Makler, der mein Objekt zum höchsten Verkaufspreis anbietet.“
Um den Vermittlungsauftrag zu erhalten versprechen etliche unseriöse Makler, Ihre Immobilie zu einem viel zu hohen Preis zu vermarkten, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.   

Fakt ist: Auf den ersten Blick klingt der Versuch verlockend. Unser Rat: Cool bleiben. Ein „falscher Preis“ kann Ihr Geschäft von Beginn an zum Scheitern verurteilen. Der seriöse Makler berechnet den aktuellen Marktwert und nennt den realisierbaren Bestpreis. Er nimmt lieber das Risiko in Kauf, einen potenziellen Kunden zu verlieren, als eine Immobilie durch unrealistischen Preis „tot“ zu vermarkten.

Makler mit Glücksritter-Verhalten kosten den Verkäufer meist Zeit, Ärger sowie letztlich eine Stange Geld. Dass der Makler seinen guten Ruf aufs Spiel setzt, ist freilich nur für denjenigen ein Risiko, der einen solchen zu verlieren hat. Übrigens: Der Makler kauft ja nicht selbst Ihre Immobilie, sondern möglicherweise einer seiner Kunden.

Irrtum Nr.2: „Ich nehme einen Makler, der keine Provision von mir verlangt.“
‚Keine Provision‘ hört sich gut an für den Verkäufer. Sein erster Gedanke: „Ich spare Geld“.

Fakt ist: Der Gesetzgeber sagt: „Für den, der mich zahlt, für den muss ich tätig werden.“ Welchen Geschäftspartner wird ein Makler eher vertreten, der nur vom Käufer bezahlt wird…? Und wer möchte einem Makler die Vermarktung seiner Immobilie anvertrauen, der noch nicht einmal in der Lage ist, seine eigene Dienstleistung zu verkaufen?

Wie das Honorar den Anwalt, so verpflichtet die Provision den Makler, zur richtigen Zeit am richtigen Ort 100% im Interesse seines Auftraggebers zu entscheiden und zu handeln. Bei Preisverhandlungen mit mehreren Interessenten macht sich diese Verpflichtung für den Verkäufer besonders bezahlt.

Dazu kommt: Die Makler-Provision gilt zu 100% als Erfolgshonorar. Der Makler investiert hohen zeitlichen Einsatz und den kompletten finanziellen Vermarktungsaufwand. Erwartet ein Verkäufer Bestleistung von seinem Vermarktungspartner, ist er gut beraten, diesem betriebswirtschaftlichen Erfolg in Aussicht zu stellen. Außerdem was heißt hier: „Keine Provision“? Die Provision zahlt dann nur der Käufer und dieser wird sie vom Kaufpreis abziehen oder anders ausgedrückt ein guter marktgerechter Kaufpreis wird der Käufer nicht bezahlen, wenn er den Makler bezahlen muss, so der Immobilienexperte Armin Nowak IVD-Regionalbeirat für Südostbayern und Vorstand der Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden.

Irrtum Nr. 3: „Ich unterschreibe keinen Makler-Allein-Auftrag – stattdessen arbeite ich mit möglichst vielen Maklern zusammen. Je mehr mein Objekt anbieten, desto größer ist die Chance, einen Käufer zu finden.“

Fakt ist: Der Makler-Vertrag ist nicht mehr und nicht weniger, als ein schriftlicher Auftrag. Er klärt exakte Zielvorgaben, konsequente Preis- und Vermarktungsstrategien sowie die Art der Betreuung vor, während und nach dem Verkauf. Der Vertrag verpflichtet den Makler zum Handeln und Investieren, und der Verkäufer sichert sich den persönlichen Ansprechpartner. Nach dem BGB muss der Makler nichts unternehmen. Aus welchem Grund sollte ein cleverer Makler Zeit und Geld investieren, wenn er nicht sicher sein kann, dass er im Erfolgsfall sein Honorar erhält?  Das Windhund-Prinzip funktioniert daher nicht, weil jeder Makler weiß er hat nur eine geringe Chance den Auftrag erfolgreich abzuwickeln.

Bei mehreren Maklern besteht die Gefahr unterschiedlicher Preise und Konditionen. Diese Praxis führt dazu, dass Interessenten verwirrt und vom Kauf abgeschreckt werden. Wie die Erfahrung zeigt, werden solche Immobilien nach gewisser Zeit erheblich unter ihrem Marktwert verkauft. Ebenso kommt es immer wieder vor, dass Verkäufer oder Käufer doppelt zur Kasse gebeten werden, weil nicht klar zu ermitteln ist, welcher Makler den Käufer akquiriert hat. Konflikte und Rechtsstreitigkeiten sind vorprogrammiert.

 Autor:

Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden

Immobilienexperte Nowak

Logo des IVD

Anders als bei den freien Berufen wie Steuerberater, Rechtsanwalt oder Architekt sind Immobilienmakler gewerblich tätig und nicht verkammert.

Für die Interessen des Berufsstandes kümmern sich Verbände. Der größte und stärkste ist nach dem Zusammenschluss des RDM mit dem VDM der IVD,

Diese erklärt selbst über sich auf der Seite www.ivd.net:

Für seine rund 6.000 Mitgliedsunternehmen ist der IVD die standespolitische Interessenvertretung bei Politik, Wirtschaft, Kammern, Presse, Verbänden, Verbrauchern etc. und erster Ansprechpartner in allen berufspolitischen sowie -praktischen Fragen.

Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister, Bewertungs-Sachverständige, Bauträger und viele weitere Unternehmen der immobiliennahen Dienstleistungen haben im IVD ihre interessenpolitische Heimat gefunden.

Natürlich sind die Leistungen des Immobilienverbandes nicht kostenfrei. Von deutschlandweit schätzungsweisen 25.000 Immobilienmaklern sind also ca. 25 % im Immobilienverband Deutschland vertreten. Mit unserer Umfrage möchten wir Ihre Meinung zum Berufsverband erfahren.

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Berlin, der Immobilienmarkt (sepavone / depositphotos.com)

Schon seit Jahren herrscht Unklarheit auf den Immobilienmärkten Europas: Welche Stadt ist die teuerste? Welche die lukrativste? Wo lohnt es sich am meisten zu investieren und welche Immobilien sind wo zu empfehlen und wo zu vermeiden? Bei den entsprechenden Studien landen im europäischen Vergleich oft London und Berlin ganz weit oben. Deswegen haben wir vom MaklerScout uns entschlossen, uns mit den beiden „Immobilien-Giganten“ einmal näher auseinanderzusetzen und unseren ganz persönlichen Vergleich durchzuführen. Unsere Absicht damit war, jegliche Immobilen-Interessenten auf den neusten Stand zu bringen, was den Immobilienmarkt in den beiden Metropolen betrifft und wie die zu erwartenden Entwicklungen sich auf die Makler-Branche auswirken.

Ist Berlin die Nummer 1 für Investoren?

Sehen wir uns zunächst einmal den Berliner Immobilienmarkt genauer an, schließlich behauptet eine neue Studie (Emerging Trends In Real Estate Europe 2015), dass Berlin die Nummer 1 in Europa wäre — zumindest was die größten Investitionschancen betrifft. Die Top-Platzierung landet die Metropole vor allem wegen seines niedrigen Preisniveaus, verbunden mit der stetig steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen. Auf dem deutschen Markt ist Berlin deswegen auch zusammen mit Hamburg die einzige Stadt, die in den Top 10 der Studie vertreten ist. München ist etwa aus den Rängen verdrängt worden, da es als besonders hochpreisig wahrgenommen wird. London befindet sich zwar nur auf Rang 10 der Studie, ist aber was das Investitionsvolumen betrifft ganz vorne mit dabei. So gaben die Investoren im vergangenen Jahr 21 Milliarden Euro für Immobilien in der britischen Hauptstadt aus, Paris folgte in weitem Abstand mit 6 Milliarden Euro; Berlin belegt mit 3 Milliarden Euro Platz 3. London ist also zweifelsohne die beliebteste Stadt unter den Investoren, doch bedeutet das auch, dass dort langfristig am meisten Geld zu verdienen ist? Oder kann man dem Fazit der Studie vertrauen, dass Berlin das beste „Preis-Leistungs-Verhältnis“ bietet? Um diese Fragen zu beantworten, lohnt es sich, den Immobilienmarkt der beiden Städte genauer unter die Lupe zu nehmen.

Der Immobilienmarkt London — Das Reich der Reichen

Weltweit haben die Immobilien in London schon lange zu den teuersten gehört und sollen mittlerweile auch Hong Kong vom „Top-Spot“ verdrängt haben. Tatsächlich sind es derzeit laut Tagesschau.de vor allem „reiche Russen“, die auf dem Londoner Immobilienmarkt tätig werden. Diese kauften in den letzten Jahren vorwiegend Villen für den Eigenbedarf, doch der Rubelverfall drängt sie nun dazu auch in Einkaufscenter und Geschäfte zu investieren. Für die dortigen Makler ist dies ein lukratives Geschäft; so berichtet die Immobilienberatungsgesellschaft Knight Frank, dass 2014 der Anteil von Wohnungskäufen über zehn Million Pfund um ein Drittel angestiegen sei. Die Russen lieben die englische Metropole aufgrund der ausgezeichneten Flugverbindungen und Elite-Bildungseinrichtungen, sowie steuerlicher Vorteile.

London, der Immobilienmarkt (Foto: Elliott Brown, Creative Commons)

Die Tatsache, dass sich vor allem finanzstarke ausländische Investoren so rege in London tätig sind bleibt nicht ohne Folgen für die Londoner Bevölkerung. So berichtete unlängst der Guardian, dass sich die jüngere Bevölkerung einen Hauskauf immer seltener leisten kann und der Anteil der Wohnungs- und Haus-Mieter rapide gestiegen ist. So war es 2004 noch der Fall, dass der Großteil der 25–34-jährigen ein Eigenheim besaß, doch inzwischen gehört diese Altersklasse zu einer neuen Generation von Privatmietern, die sich den Hauskauf nicht mehr leisten können.

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Wer geneigt ist, sein Vermögen in Grundeigentum zu binden, geht einerseits einen sicheren Weg, indem er es den volatilen Finanzmärkten vorenthält. Dennoch bleiben Hürden: Wo findet sich ein geeignetes Objekt? Oder andersherum – die Immobilie soll veräußert werden – was sind die optimalen Verkaufsbedingungen für das bestmögliche Ergebnis?

Wenn das Beobachten des Immobilienmarktes nicht zu den bevorzugten Freizeitbeschäftigungen zählt, tut ein Interessierter gut daran, einen Immobilienmakler zurate zu ziehen. Doch auch in diesem Fall ist zunächst Vorsicht geboten – die Berufsbezeichnung „Makler“ ist nicht geschützt, sodass jeder sich als ein solcher ausgeben kann. Zwar ist es richtig, dass es unter den Verkaufsmaklern weit weniger schwarze Schafe gibt als unter den Vermietungsmaklern. Dennoch lohnt sich das genaue Prüfen, denn schließlich geht es bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie um eine erhebliche Summe. Sie fragen sich also: Wie kann ich einen guten Makler finden? Wie erkenne ich ihn?

Hauskaufvertrag

© Alexander Raths fotolia.de]

Was macht einen seriösen Makler aus?

Der Immobilienverband Deutschland (IVD) (Link zu: http://www.ivd.net/der-bundesverband/immobilienverband-ivd.html) nennt einige Merkmale, die einen seriösen und professionellen Makler ausmachen. Schließlich ist es wie bei anderen Berufsständen auch: Die Mitgliedschaft in einem angesehenen Berufsverband sowie der Nachweis einer abgeschlossenen Fachausbildung oder eines Studiums zeugen von Qualität.

Um alle Attribute des kompetenten Maklers vor Augen zu haben, lohnt sich die Orientierung an der folgenden Checkliste:

1. Kenne den Markt!

Ein guter Makler kennt zunächst den Markt. Er kann Preise, Mieten und Marktentwicklungen nennen und beurteilen. Dass kompetenten Maklern zudem Angebot und Nachfrage des jeweiligen Immobiliensegments geläufig sind und sie sich um alle wichtigen Unterlagen rund um die Transaktion kümmern, ist selbstverständlich. Aufgrund seines Fachwissens kann ein kompetenter Makler für die jeweilige Immobilie realistisch erzielbare Verkaufspreise oder Mieten nennen.

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Immobilienmakler steigert seinen Umsatz (Foto: catalin205 / depositphotos.com)

Zum Ende eines jeden Monats stellen wir für sie die spannendes Anfragen zusammen, also für welche Immobilien bei MaklerScout ein Vermittler gesucht wurde.

Wir gewinnen diese Anfragen durch Suchmaschinenmarketing und dieses Blog und empfehlen den Anfragern einen Partner von uns in der Nähe des Objektes, welches verkauft oder vermietet werden soll.

Diese Aktuellen Anfragen können Sie immer hier nachlesen.

neben der reinen chronologischen Auflistung aller Objekte gibt es noch eine Anfragenkarte die diese visualisiert.

Im Februar konnte MaklerScout wieder folgende Immobilien für seine Partner gewinnen:

(eine Auswahl)

Eine Spedition sucht einen Immobilienmakler:

in 88239 Wangen
Ich möchte eine Immobilie: Vermieten
Art der Immobilie: Gewerbe
Größe in qm: 1800
Zimmer: 40
frei ab: April 2015
Preisvorstellung: Ab 5 ?/m2

Privatmann sucht Maklerbüro in 06254 Kötschlitz
Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen
Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus
Größe in qm: 306
Sonstiges: 4 Wohnungen mit Garagen, alle vermietet, BJ 1996, Grundstücksgröße ca. 700 m²
Energieausweis liegt vor

Gemeinschaftgeschäft: PLZ: 93176 Beratzhausen
Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen
Art der Immobilie: Grundstück, Gewerbe
Größe in qm: 160000
frei ab: Sofort
Preisvorstellung: 2.200.000
Sonstiges: Verkauft werden soll ein Reiterhof in der Nähe von Regensburg mit Wohnhaus, halle etc. Anfrager ist selber Immobilienmakler und möchte gemeinsam mit einem Kollegen verkaufen. Notverkauf sollte möglichst schnell gehen.

Makler gesucht in 53604 Bad Honnef
Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen
Art der Immobilie: Einfamilienhaus
Zimmer: 5
frei ab: Nach Vereinbarung
Preisvorstellung: 230.000
Sonstiges: 5 Zi, Gäste-WC, Bad, Küche, Reihenendhaus
Keller: Hobbyraum, Waschküche, Besichtigung nach Vereinbarung,

und hier : 74722 Buchen
Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen
Art der Immobilie: Einfamilienhaus, Gewerbe
Größe in qm: 385
Zimmer: 13
frei ab: 1.8.2015
Preisvorstellung: 160000
Sonstiges: Das pervekt Haus zum wohnen und selbständig zu sein
Energieausweis liegt vor

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