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Es tummeln sich eine Vielzahl an Rechtsirrtümern über das Mietrecht in den Köpfen von Mieter, Vermietern, Hausbesitzern und Maklern. Das ist nicht verwunderlich, schließlich ist das deutsche Mietrecht außerordentlich komplex und oftmals widersprüchlich. Deswegen wollen wir vom MaklerScout Ihnen in diesem Artikel eine Übersicht über die häufigsten Rechtsirrtümer im Mietrecht geben und diese klar stellen.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und ersetzen selbstverständlich nicht den Gang zum Mietverein oder Rechtsanwalt.

Durchaus komplex: das Mietrecht (Fotolia/Zerbor)

Häufige Rechtsirrtümer im Mietrecht

Der Vormieter darf ein Entgelt verlangen wenn er die Wohnung an den Nachmieter vermittelt. Falsch! Es gibt keine Vereinbarung, die einen Wohnungssuchenden dazu zwingt de bisherigen Mieter dafür zu bezahlen, die Wohnung zu verlassen.

Für die Anfertigung des Mietvertrags darf der Vermieter eine Gebühr verlangen. Falsch! Ein solcher Anspruch besteht nicht.

Bei einem Altbau darf das Stromnetz weniger belastbar sein. Falsch! Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich daraufhin gewiesen wird, dass das Stomleitungsnetz nicht wie üblich belastbar ist, dann muss es voll funktionsfähig sein.

Der Mieter kann mitsamt seines Hab und Guts ausziehen wenn er Mietschulden hat. Falsch! Der Vermieter darf gemäß des Vermieterpfandrechts Eigentum des Mieters als Pfand einfordern. Das bezieht sich nicht nur auf ausbleibende Mietansprüche sondern auch auf Kosten, die durch Rechtsverfolgung wie Zwangsvollstreckung entstanden sind oder auch unterlassene Schönheitsreparaturen und Nutzungsentschädigungen.

Gegenstände, die zunächst nicht verpfändet werden dürfen sind Gegenstände des alltäglichen Gebrauchs wie Kühlschrank oder Waschmaschine.

Oft ein heikles Thema: der Mietvertrag(Fotolia/beermedia.de)

Wenn dem Mieter das Bad nicht gefällt, darf er es umbauen. Falsch! Ohne Erlaubnis des Eigentümers ist dies unzulässig.

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Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir ihn die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, was genau ersteigert werden kann, wie der Preis ermittelt wird und ob bestehende Schulden übernommen werden müssen.

Häuser werden oft versteigert (Fotolia/stockWERK)

Was kann ersteigert werden?

Wer Interesse daran hat, eine Immobilie zu ersteigern, sollte wissen, dass er alles ersteigert, was mit dem Grundstück verbunden ist. Das bedeutet, dass ihm nicht nur sämtliche Gebäude gehören, die sich auf dem Grundstück befinden, sondern auch sämtliche Pflanzen etc.

Vom Gebäude gehören ihm all „zur Herstellung eingefügten Sachen“ wie Türen und Fensterrahmen. Nur wenn sie zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt wurden, sind sie eventuell nicht in seinem Besitz.

Generell gilt, dass sämtliches Zubehör auf dem Grundstück in den Besitz des Ersteigerers übergeht. Selbst wenn das Zubehör dem Schuldner nicht gehört, wird es mitversteigert – es sei denn, das Gericht weist vor der Versteigerung auf Ausnahmen hin.

Wichtig: wenn der Schuldner das Zubehör kurz vor der Versteigerung vom Grundstück schafft, gehört es trotzdem dem Ersteigerer!

Wenn eine Gartenlaube auf dem Grundstück ist gehört sie dem Ersteigerer (Fotolia/pure-life-pictures)

Hier sind einige Beispiele für Zubehör:

• Nicht eingemauerte Badewannen
• Lampen
• Einzelöfen für Gas und Strom
• Heizöl im Tank
• Haustürschlüssel
• Waschbecken

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Der Maklerscout präsentiert die Maklernews (depositphotos/liza1979)

Was tun bei Missachtung der Mietpreisbremse?

Leider oft zu hoch: Mieten in Deutschland (Fotolia/grafikplusfoto)

Wie wir kürzlich berichteten funktioniert die Mietpreisebremse nicht, was bedeutet, dass viele Mieten überhöht sind. Doch was passiert, wenn mal Mieter mitbekommt, dass der Vermieter sich nicht an die Regelung hält?

Laut Siegmund Chychla, dem Geschäftsführer und Vorstandsvorsitzenden des Mietvereins Hamburg kann man zunächst sein Glück versuchen und einfach nur den zulässigen Betrag zahlen. Dieser liegt bei zehn Prozent über der ortsüblichen Durchschnittsmiete. Allerdings hat dies wenig Aussicht auf Erfolg, stattdessen sollte man den Weg über den Mietverein oder einen Anwalt nehmen.

Das eigentliche Problem ist aber, dass der Mieter nicht weiß, wie die Miete vor dem Einzug war. Dies macht es so schwierig für ihn zu wissen, ob er Anspruch auf eine niedrigere Miete hat. Und ohne zu wissen ob Modernisierungen an der Wohnung vorgenommen wurden ist auch nicht klar ob die Mietpreisbremse zieht oder nicht, da sie nur dann gilt, wenn das Gebäude nicht umfassend modernisiert wurde.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet Angaben zur Vormieter oder zu Kosten von Modernisierungen zu machen – es sei denn er steht vor Gericht. Allerdings gibt es noch keine Referenzurteile, dafür hat z.B der Mietverein Hamburg außergerichtliche Einigungen zwischen Mietern und Vermieter erzielen können.

Baugeld günstig wie noch nie – Mieter bleiben trotzdem Mieter

Deutsche Familien träumen lieber weiterhin vom Bauen (Fotolia/drubig-photo)

Obwohl die Bauzinsen auf Niedrigstand sind, werden nicht mehr Eigenheime gebaut. Dies berichtet das Institut der Deutschen Wirtschaft in einer neuen Studie. Dabei machen die IW-Forscher deutlich, dass Wohneigentum ein besonders guter Schutz vor Altersarmut ist – insbesondere weil Rentenversicherungen immer weniger ausschütten.

Allerdings scheuen sich nicht alle Bevölkerungsschichten vor dem Schritt, den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen. So sind es die 65-74-Jährigen, die von 2010 bis 2014 für einen Aufwärtstrend in der Wohneigentumsquote gesorgt haben. Auch die Quote der einkommensreichsten 20 Prozent der Bevölkerung ist leicht angestiegen, während das einkommensärmste Fünftel heute weniger Eigenheime besitzt als noch 2011. Dies liegt vor allem daran, dass viele Banken 20 Prozent Eigenkapital zur Finanzierung fordern. Mit den Notarkosten und der Grunderwerbssteuer ist Finanzierung damit beinahe unmöglich.

Die Autoren der Studie weisen in diesem Sinne darauf hin, dass der Staat Haushalten mit geringem Einkommen die Grunderwerbssteuer erlassen könnte um die Eigentumsquote zu erhöhen. Darüber hinaus könnten staatliche Kredite angeboten werden um den Anteil des Eigenkapitals bei der Finanzierung zu ersetzen. Wichtig sei in einem solchen Fall lediglich die Zinssätze lange festzuschreiben, ansonsten droht der finanzielle Ruin, wie in den USA zu beobachten ist.

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Herr Korte bitte stellen Sie sich und Ihr Unternehmen kurz vor. Wer sind Sie und was machen Sie?

Seit 2010 bin ich geschäftsführender Gesellschafter der AMLT Gruppe mit Sitz in Berlin, die ich zusammen mit Gianmaria Condulmari gegründet habe. Aber vielleicht ist der Weg interessanter, wie ich dazu gekommen bin. Nach Abitur und Bundesmarine habe ich in Mannheim VWL studiert und bin 1994 fasziniert von Berlin hierher gezogen. Christo hatte den Reichstag verhüllt und im Nachhinein wissen wir alle, wie extrem spannend die Zeit damals war. Ich habe 1997 als Immobilienmakler angefangen und Sonder-­Afa-Objekte an Einkommenssteueroptimierer aus der ganzen Republik verkauft.

Schnappschuss während des Interviews. (Foto: Alexander Korte)

Ich habe mich aber auch privat schon immer für Immobilien und vor allem für Projektentwicklung interessiert. Ich glaube, ich habe mir in dieser Zeit fast jedes Haus in Mitte und Prenzlauer Berg angeschaut. Und auch schon mal eine Ruine in der Ackerstrasse für 700 DM/qm abgelehnt, (lacht), „Zu viel Schuttentsorgung“ war meine Begründung gegenüber dem verdutzen Makler.

In der Zeit habe ich viele Immobilienmenschen kennengelernt, die später in der Ereigniskette irgendwann für mich wichtig wurden. Ich bin sehr neugierig und in Kombination mit meiner penetranten Fragetechnik habe ich aus den Leuten schnell viel Know-­how rausgeholt. Gerade Ältere haben sich gefreut, wenn sie mir Ihre Geschichten erzählen konnten. Irgendwann hab ich dann über einen gemeinsamen privaten Kontakt Michael Schick kennengelernt, der mich schwer beeindruckte (tut er noch heute) und dachte mir „Zinshausmakler“ will ich auch sein. Diese Entscheidung war ein großes Glück, da das Thema Vermittlung von Sonder­-Afa-Immobilien ja 1999 mit Minister Lafontaine ein abruptes Ende fand. Die Zinshausvermittlung war damals auch näher dran am Thema Projektentwicklung. Durch meine Neugierde bin ich leider immer an Kunden geraten, die schwierige Konstellationen hatten. Eine Zeit lang habe ich auch Rückübertragungen und Erbensuche für vornehmlich jüdische Alteigentümer gemacht. Mein gutes Englisch und meine Kommunikationsfähigkeit haben mir hierbei sehr geholfen. Die Kunden waren teilweise 80 und 90 Jahre alt und konnten gar nicht mehr nach Deutschland kommen. Die hatten alle Zeit der Welt, und gleichzeitig lief die Uhr ab, es hat ihnen und mir gut getan, Ihre Lebensgeschichte zu hören. Damals war ich quasi die ganze Nacht wach, um mit Amerika zu telefonieren. Damit ich die Leute besser verstand, habe ich immer über einen regulären Festnetzanschluss telefoniert, da die Qualität von Skype damals einfach erbärmlich war und meine Kunden ohnehin nur ein normales Telefon kannten. Diese Zeit war anstrengend und aufreibend, da sich die Deals über Monate, wenn nicht Jahre hinzogen und auch schon mal Erben verstarben und wir es plötzlich mit vier weiteren auf dem Erdball verstreuten Menschen zu tun hatten. Das Schöne aber war, dass man Weltgeschichte und die persönlichen Lebensgeschichten von echten jüdischen Augenzeugen direkt und ungefiltert zu hören bekam. Das waren logischerweise oft heftige Kriegs-­ und Fluchtgeschichten, aber auch zerrüttete Familiensituationen. Aber ich empfinde das als ein großes Geschenk, all diese Informationen direkt von den Menschen erzählt bekommen zu haben. Wer kennt als Deutscher in meinem Alter (ich bin 1972 geboren) schon Naziopfer oder Juden? Die meisten meiner Kunden sind heute leider verstorben. Einer meine Lieblingskunden, Robert Geminder, lebt noch, wenn Sie Zeit und Lust haben googeln Sie ihn, seine Lebensgeschichte ist wirklich unglaublich. Erstaunlich war für mich immer wieder, dass mir diese Menschen Vollmachten für Millionen-Deals ausgestellt haben, ohne mich auch nur ein einziges Mal zu sehen. Das hat mir gezeigt, was für ein mächtiges Instrument die menschliche Empathie ist und das Zuhören auch über das Telefon funktioniert. Meine Neugierde hat mich immer in neue Nischenmärkte getrieben, auch weil mir leider schnell langweilig wird. In 2005 habe ich dann meine erste Website gebaut und mein Immobilienwissen in Englisch präsentiert, also keine Online­-Visitenkarte mit „ich bin der Tollste, plus schlechtem Foto“, sondern eine Seite mit sehr viel Nutzwert und relevanten Inhalten zum Thema Erwerb, Verkauf und Optimierung von Immobilieninvestments in Berlin bzw. Deutschland.

Es war die Zeit, als vor allem irische und israelische Investoren das damals preiswerte Berlin entdeckten. Da sie sich vorher informieren wollten, hat mir Google die Herren quasi frei Haus geliefert, fast alle haben mindestens einmal vor meinem Schreibtisch gesessen. Und das war wieder ein großes Glück, denn um 2004 hatte ich einen persönlichen Durchhänger und dachte, ich müsste doch noch mal ein bisschen studieren und schrieb mich für Diplom-Design an der Universität der Künste in Berlin ein. In dieser Zeit ging es mit meinen One­-Man­-Show-Umsätzen bergab, aber ich hatte eine neue Passion, Internet und „E­-Business“. 2004 habe ich dann meine heutige Frau und Geschäftspartnerin kennengelernt und schon ein Jahr später bekamen wir Nachwuchs. Obwohl ich mein ganzes Leben komplett auf Unternehmer gebürstet war, habe ich Mitte 2005, auch im Hinblick auf meine neue Funktion als Familienvater, einen Job als Online Marketing Manager bei einem Start-­up angenommen. Freunde, die das Start-­up gegründet hatten, wussten, dass ich Ahnung vom Online Marketing hatte und hatten mich ohne große Bewerbung angeheuert. Den Job habe ich dann 2005 auch tatsächlich sechs Monate gemacht und relativ schnell verstanden, dass ich nicht für das Angestelltendasein tauge. Damals habe ich allerdings wirklich viel über die Onlinebranche gelernt und vor allem wurde ich Excel-­Profi, das hilft mir noch heute. Neben „Zuhören können“ und „Englisch verhandlungssicher“ ist dies sicher eine der Basic­Skills, die ich von jedem Mitarbeiter erwarte und jedem Unternehmensgründer nur wärmstens empfehlen kann.

Im Sommer bevor ich den Job als Online Marketing Manager angenommen hatte, hatte mir mein Bruder zwei Webseiten gebaut und ich hatte sie mit englischen Inhalten gefüllt. Der Erfolg war geradezu umwerfend, ich hatte jeden Tag Anfragen und Anrufe. Tags habe ich als Angestellter gearbeitet und nachts mit meinen ausländischen Kunden telefoniert. Ich habe eigentlich nur die Nachfrage mit dem Angebot zusammengebracht und beraten, beraten, beraten. Meine wirklich umfangreichen und vertrauensvollen Kontakte machten es möglich. Da damals quasi kein Makler einen ordentlichen internationalen Internetauftritt besaß, hatte ich ein Alleinstellungsmerkmal und habe mich schnell als Makler für internationale, englischsprachige Käufer etabliert. Die Objekte kamen meist von Dritten in Form von Teilungsgeschäften. Meine Webseiten lieferten mir allerdings nicht nur Käufer, sondern auch Verkäufer. Später haben verschiedene Makler versucht, meine Strategie zu kopieren. Allerdings ist das nicht ganz einfach, da Google z. B. das Alter einer Domain extrem hoch bewertet. Die Kundenliste und die Website liefern bis heute konstant Leads von Käufern und Verkäufern aus dem Ausland. Man muss betonen, dass wir nie auch nur einen Pfennig für Werbung ausgegeben haben. Seit andere Makler Google AdWords als Traffic-Quelle entdeckt haben, sind wir allerdings auch nicht mehr der Platzhirsch. Es ist heute allerdings recht schwer, solche Werbung einzukaufen, das sollte man lieber spezialisierten SEM-Agenturen wie byteflare.de oder hurra.com überlassen. Unter 1500 Euro Monatsbudget sollte man allerdings gar nicht erst anfangen, denn der Immobiliensektor, vor allem der Berliner, ist sehr kompetitiv. Auch das Suchmaschinenoptimieren, also das Schreiben von Texten für Google ist Voodoo, da Google das Rezept für seine Algorithmen nicht preisgibt und, schlimmer noch, permanent ändert. Wenn ich mich persönlich nicht für diese Art der Abendgestaltung interessieren würde, wäre es relativ teuer, das extern einzukaufen.

Eines der Häuser in der Schönhauser Allee, das ich in den 1990er-Jahren leider nicht gekauft habe. (Foto: Alexander Korte)

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Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Wir vom Maklerscout erklären in diesem Artikel, was die ersten Schritte beim Ersteigern einer Immobilie sind.

Ersteigern Sie sich Ihr Haus (Fotolia/fabstyle)

Nicht immer ein Schnäppchen: Immobilien ersteigern

Allein 2013 wurden in Deutschland über 47.000 Immobilien versteigert. 70 Prozent davon waren Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser. Trotz des hohen Angebots ist es jedoch nicht leicht ein Schnäppchen zu erzielen da die Nachfrage ebenso hoch ist. Claudia Kammermeier vom Bundesverband deutscher Rechtspfleger meint sogar: „Viele Objekte werden aufgrund der hohen Nachfrage sogar über ihrem Verkehrswert ersteigert“.

Dennoch kann es sich lohnen! Allerdings kann man leicht ins Fettnäpfchen tappen, wenn man sich mit den Eigenheiten des Ersteigerns von Immobilien nicht auskennt.

Grundwissen Immobilienversteigerung

Zunächst kurz und knapp die wichtigsten Fakten zum Thema Immobilienversteigerung:

• Immobilien werden grundsätzlich in dem Amtsgericht versteigert in dem sie eingetragen sind.
• Die Versteigerung wird vom Rechtspfleger durchgeführt – nicht vom Notar oder Gerichtsvollzieher.
• Offiziell versteigert das Gericht keine Häuser sondern Grundstücke. Dies liegt daran, dass laut BGB der Eigentümer eines Grundstücks automatisch der Eigentümer des darauf errichteten Hauses ist. Allerdings kann es auch vorkommen, dass unbebaute Grundstücke versteigert werden.
• Termin für Versteigerungen sind unter www.zvg-portal.de zu finden.
• Vor dem Bieten sollte unbedingt das Wertgutachten der Immobilie gelesen werde, um sich über seinen Wert im Klaren zu sein
• Das Objekt sollte man im Vorhinein von Außen unter Augenschein nehmen um sich über Lage, Verkehrsanbindung und Zustand zu informieren. Bestenfalls wird die Besichtigung mit einem Sachverständigen vollzogen um den Sanierungsbedarf besser abschätzen zu können.
• Für die Finanzierung müssen bereits am Biet-Termin zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegt werden
• Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes erhält niemand den Zuschlag und ein neuer Termin wird angesetzt.
• Nach der Versteigerung muss das Gebäude sofort versichert werden
• Es kann vorkommen, dass der bisherige Eigentümer sich weigert auszuziehen – dann muss man zwangsräumen lassen.

Im Amtsgericht wird zwangsversteigert (Fotolia/cameris)

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Immer begehrter: Immobilien in Deutschland (Fotolia.com / maho)

Streit um intelligente Stromzähler

Zum Jahresanfang 2017 will die Regierung Stomkunden zum Einbau intelligenter Zähler zwingen. Die sogenannten „Smart Meter“ können den Stromverbrauch einzelner Geräte ermitteln und liefern den Energielieferanten Verbrauchsdaten im Minuten-Takt. Die Pflicht betrifft jedoch zunächst nur Großkunden; ab 2020 soll es dann auch Privathaushalte treffen, die jährlich mehr als 6000 Kilowattstunden Strom verbrauchen. Die Kosten tragen die Wohnungsbesitzer – allerdings dürfen die Kosten auf die Miete aufgeschlagen werden.

Datenschützer kritisieren die Tatsache, dass die Energieunternehmen somit umfassende Daten über den Tagesablauf der Kunden erhalten. So würde etwa die Gefahr bestehen, dass Hacker die Daten auslesen könnten um sie für Einbrüche auszunutzen. Dies soll durch eine Verschlüsselung der Datenübertragung verhindert werden.

Der Sinn intelligenter Stromnetze liegt darin, erneuerbare Energien besser einspeisen zu können. So können sie bei gutem Wetter den Anteil konventionell produzierten Stroms drosseln um Solar- und Windenergie den Vorzug zu geben.

Ökostrom auf Vormarsch

Strom aus erneuerbaren Energien wird in Deutschland weiter vorangetrieben. Das bedeutet allerdings auch, dass der Aufschlag für Ökostrom erhöht wird. Wie das Wirtschaftsministerium berichtet, ist die Ökostrom-Umlage auf den Strompreis für das kommende Jahr sehr wahrscheinlich. Dies liegt auch an den stark gefallenen Großhandelspreisen für Strom.

Die Umlage berechnet sich nämlich aus der Differenz zwischen Börsenstrompreis und garantiertem Abnahmepreis für Wind- und Solarstrom.

Die derzeitige Umlage beträgt 6,354 Cent pro Kilowattstunde, womit sie bereits den Höchststand erreicht hat.

Ökostrom auf Vormarsch(Smileus / Fotolia)

Frohe Kunde: Mieter erwartet Heizkostenrückzahlung

Gute Nachrichten für Mieter: aufgrund des billigen Öls im vergangenen Jahr stehen Rückerstattungskosten bevor. Laut einer Prognose des Deutschen Mieterbundes hat der niedrige Ölpreis die Kosten für Heizung und Warmwasser 2015 um bis zu 20 Prozent gesenkt. Insgesamt werden damit um die 200 Millionen Euro an deutsche Mieter zurückerstattet. Wer dagegen mit Gas geheizt hat, darf sich nicht freuen: hier stieg die Rechnung um 3-5 Prozent, da der kalte Winter den Verbrauch ankurbelte.

Wer demnach im letzten Jahr seine Wohnung mit Öl beheizt hat kann mit einer 70-Quadratmeter-Wohnung um die 186 Euro zurückerstattet bekommen.

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