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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Apps für Immobilienmaklern oder dem Vermietungstrend AirBnb. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Keine Überraschung: der Mietmarkt ist immer noch angespannt (depositphotos/liza1979)

Auf die Mietpreisbremse ist nicht Verlass

Die Mietpreisbremse wurde eingeführt um die starken Mietsteigungen in den Großstädten einzuschränken. Allerdings wird sie von den Vermietern nicht ernst genommen. So stellte das Forschungsinstitut „Regio Kontext“ fest, dass allein in Berlin die Mietpreise um 31 % zu hoch sind.

Dabei wird die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung im letzten Jahr als die Maßnahme schlechthin gesehen um die Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen. Die Vorgabe war, dass bei Neuvermietungen, die Miete maximal zehn Prozent über der marktüblichen Durchschnittsmiete liegen darf. Allerdings gibt es einige Kritikpunkte an der Mietpreisebremse. So wird sie nicht für Neubauten angewendet und auch umfassend modernisierte Gebäude dürfen beliebig hohe Mieten verlangen. Diese Einschränkungen sind verständlich, da befürchtet wird, ansonsten einen Rückschritt im Wohnungsbau zu bewirken.

Die Mietpreisbremse zieht nicht an

Weniger verständlich ist, dass die Mietpreisbremse auch dann nicht gültig ist, falls die Miete der betroffenen Wohnung schon vor Abschluss des neuen Vertrags über der Kappungsgrenze war. Diese darf lediglich nicht noch weiter angehoben werden.

All diese Regeln sind jedoch irrelevant, wenn die Mietpreisbremse so oder so von den Vermietern ignoriert wird. Es gibt nämlich keine gesetzliche Instanz, welche die Regelung überprüft. Zwar bietet der Berliner Mietverein auf Wunsch eine Überprüfung an, doch es gibt kaum Wohnungssuchende, die das Angebot wahrnehmen. Dies liegt hauptsächlich daran, dass in Berlin der Wohnungsmarkt so umkämpft ist, dass man sich mit überhöhten Mieten schnell zufrieden gibt – aus Erleichterung, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben.

Momentan beschäftigt den Mietverein zudem die Tatsache, dass bei einer erfolgreichen Klage der Vermieter die überhöhte Miete erst ab Zeitpunkt der Klage zurückzahlen soll und nicht bereits ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Millionen Mieter wollen umziehen, finden aber keine Wohnung

2007 wechselten noch 13 Prozent der deutschen Miethaushalte die Wohnung, doch letztes Jahr waren es nur noch neun Prozent. Das ist insofern ein Problem, als sogar 26 Prozent aller Mieter gerne umziehen würden, es wegen der angespannten Lage auf dem Mietmarkt aber nicht können.

Der sogenannte „Lock-in-Effekt“ ist – wie zu erwarten –  besonders in den Großstädten zu beobachten, allen voran München und Hamburg. Hier zogen 2015 nur um die 7,7% der Mieter um, während es in Dortmund immerhin noch zehn Prozent waren.

Die Welt berichtet zudem, dass sich unter den Umziehenden vor allem Studierende befinden und in den Studentenstädten, die Umzugsraten demnach noch hoch sind. Mehrköpfige Familien haben es dagegen besonders schwer. Nicht nur gibt es für sie weniger Angebote, sind zudem darauf angewiesen umzuziehen wenn sie sich vergrößern wollen.

Auch wer sich verkleinern will hat es schwer: neue Mietverträge sind inzwischen so teuer, dass es sogar sein kann für eine kleinere Wohnung mehr zahlen zu müssen als für die aktuelle größere.

Immer mehr junge Menschen bleiben zu Hause wohnen

Bei all diesen Neuigkeiten über die schwierige Lage auf dem deutschen Mietmarkt überrascht es nicht, dass junge Menschen häufiger zu Hause wohnen bleiben. Traditionell ziehen in Deutschland die Kinder zu Beginn des Studiums in Studentenwohnheime oder günstige Mietwohnungen um. Doch da der Platz immer knapper wird und die Mieten steigen, sieht die Wohnsituation junger Menschen hierzulande inzwischen anders aus. Laut dem Statistischen Bundesamt wohnt jeder zweite 23-Jährige noch bei den Eltern. Die Meinung des Volkes ist laut einer Umfrage allerdings eher gegen diesen Trend.

Und auch wenn Studierende noch in ihrem Mittzwanzigern zu Hause wohnen, wird es wohl kaum etwas daran ändern, dass sie dann doch bald von „Hotel Mama“ überdrüssig werden. Die Statistik besagt nämlich auch, dass in Deutschland nur vier Prozent aller Männer über 40 Jahre noch bei den Eltern wohnen. Bei den Frauen sind es sogar nur ein Prozent.

Bei der Anschlussfinanzierung lässt sich leicht Geld sparen

Ein neuer Darlehensvertrag lohnt sich, wenn die Zinsen niedriger sind (Foto: picture news / fotolia.com)

Zum Abschluss noch ein Spartipp:

Immobilienbesitzern ist oft nicht bewusst, dass der Bankwechsel nach Ende der Sollzinsbindung finanzielle Vorteile bringt.

Die sogenannte Anschlussfinanzierung bezeichnet, den Prozess, bei dem sich der Käufer oder Bauherr einer Immobilien einen neuen Darlehensgeber sucht.

Die Umschreibung der Restschuld auf den neuen Kreditgeber erfordert zwar einiges an Unterlagen, kann sich aber finanziell lohnen. Um sich die Vorteile zu sichern, sollte man sich zunächst von einem Baufinanzierungsspezialisten beraten lassen und verschieden Darlehensangebote vergleichen. Wichtig ist vor allem, dass die Zinsen des neuen Kreditgeber deutlich günstiger sind. Dann werden die Kosten, die bei der Übertragung entstehen, leicht abgedeckt und langfristig lässt sich gut sparen.

Heute präsentieren wir vom MaklerScout Ihnen einige Tipps zum Thema Immobilienfotografie. Dabei haben wir einen Experten als Gastautor gewinnen können:  Andreas Martin, der weltweit als Architekturfotograf für Privat- und Geschäftskunden tätig ist.

Die häufigsten Fehler bei Immobilienfotografie und wie sie zu lösen sind

Jeder will schöne Fotos. Sowohl bei Käufern von Immobilien als auch auf der Verkäuferseite. Damit diese gelingen erhalten Sie im Folgenden 4 entscheidende Tipps für gute Fotos von Architektur und Immobilien – egal ob gewerbliche oder privaten Objekte.

1. Verwackelte Bilder

Gerade in Innenräumen kann es schonmal so dunkel werden, dass die Kamera eine lange Verschlusszeit benötigt. Verwackelte Bilder sind die Folge. Hier hilft in allen Fällen ein Stativ. Mit Stativ wird kein einziges Bild mehr verwackelt sein.

Tipp 1: Verwenden Sie ein Stativ – so wird nie mehr eine Aufnahme verwackelt

Keine Verwacklung – das ist die erste Grundzutat für ein gutes Architekturfoto.

2. Helligkeit

Viele Fotos auf Immobilienportalen sind zu hell oder zu dunkel. Kunden wollen einen möglichst natürlichen Eindruck vom Objekt haben. Durch die manuelle Steuerung der Kamera können Sie die Helligkeit erhöhen oder verringern. Alternativ kann man am Computer über die Bildbearbeitung hier noch hellere oder dunklere Bilder erzeugen. Allerdings ist die bereits korrekte Aufnahme von der Qualität her deutlich einer Nachbearbeitung vorzuziehen.

Tipp 2: Stellen Sie die Helligkeit bei der Aufnahme bereits korrekt ein.

Mit richtiger Belichtung wirkt das Bild besonders professionell

3. Schiefe Fotos

Vermutlich die „Hauptsünde“ Nummer eins. Ein Foto bei dem die Wände nicht mehr gerade sind und im schlimmsten Fall auch die Decke schräg ist. Hier ist die Lösung sehr einfach: Man darf die Kamera bei der Aufnahme nicht kippen – weder nach vorne/hinten noch nach links/rechts. Selbst eine kleine Kippung um 1 Grad führt zu einem schiefen Foto. Man kann mit Software heutzutage zwar einiges wieder „geradebiegen“ jedoch leidet auch hier die Qualität. Mein wichtigstes Argument ist aber ein anderes: Ihre Zeit ist zu wertvoll um sie für noch eine Tätigkeit am Computer zu verschwenden.

Tipp 3: Achten Sie bei der Aufnahme darauf die Kamera absolut gerade auszurichten. Ansonsten „kippt“ das Haus visuell um.

Grade Linien wirken sich immer positiv auf Immobilienfotos aus

4. Bild-Arrangement

Handelt es sich um bewohnte Objekte, so sieht es oft so aus wie im „echten Leben“. Sprich im Wohnzimmer liegen Zeitschriften, auf der Arbeitsplatte in der Küche sind noch Speisen oder im Bad stehen allerlei Kosmetik- und Körperpflegeprodukte herum. Bei einer 1-Zimmer-Studentenwohnung mag das noch in Ordnung sein. Spätestens wenn es sich um Objekte im mittleren oder gehobenen Segment handelt, sollten jedoch auch die Fotos entsprechend hochwertig sein. Nehmen Sie als Vergleich ein hochwertiges Wohn- oder Architekturmagazin zur Hand – beispielsweise AD Architectural Digest, the esthete oder cube magazine. Dort sind alle Räume aufs Kleinste genau aufgeräumt. Diese Aufgabe übernimmt ein guter Fotograf und rechnet je nach Objekt durchaus ein Drittel der Foto-Zeit für solche Tätigkeiten ein.

Tipp 4: Mit etwas „Styling“ und dem Arrangement von Möbeln und Dekor kann der Raum subtil aufgewertet werden.

So sieht der Raum vor dem Styling aus:

Und so sieht er danach aus:

Anmerkung: Das Bild wurde noch zusätzlich mit Photoshop bearbeitet

Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. In Teil 1 unserer Reihe haben wir Ihnen erläutert warum das so ist, woraus das deutsche Immobilienrecht besteht und einige Steuertipps gegeben. In diesem Artikel gehen wir weiter auf Steuersparmodelle und die verschiedenen Steuerverpflichtungen ein. 

Wichtig: Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerliche Beratung da.

Immobilienrecht, wichtig für jeden Investoren (Foto: Alexander Raths / Fotolia)

Steuersparmodelle

Stimmt es, dass Immobilen besonders steuersparend sind, wenn sie Verluste einfahren? Das lässt sich so einfach nicht sagen. Zunächst muss zwischen rechnerischen Buchverlusten und operativen Verlusten unterschieden werden.

Rechnerische Buchverluste entstehen, wenn die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) höher sind als die Einnahmen, die sich aus der Immobilie ergeben. Dies ist allerdings eher bei Immobilien der Fall bei denen zunächst hohe Sonderabschreibungen anfallen wie etwa Mietshäuser mit Sozialbindung.

Operative Verluste dagegen sind häufiger aufzufinden. Hierbei handelt es sich um Verluste, die aus tatsächlichen Kosten wie Reparaturen oder Darlehen entstehen. Operative Verluste treten besonders bei Leerstand auf, weil die Kosten trotz der fehlenden Einnahmen weiterhin bestehen bleiben.

Und jetzt der wichtige Teil: Steuervorteile sind bei rechnerischen Buchverlusten möglich und sinnvoll, bei operativen Verlusten dagegen sind sie schädlich.

Es ist nämlich so, dass man nicht davon ausgehen kann einen operativen Verlust durch Steuereinsparung ausgleichen zu können. Der Verlust kann nur in Höhe des Spitzensteuersatzes kompensierter werden – maximal also 42%. Deswegen sollte jeder Investor das Ziel haben, operative Gewinne zu erzielen und nur bei rechnerischen Buchverlusten auf Steuereinsparungen zu hoffen.

Steuervorteile bei unter Denkmalschutz stehenden Immobilien

Wer im Besitz einer Denkmalschutzimmobilie ist, kann sich über erhöhte Abschreibungssätze freuen. Diese beziehen sich jedoch lediglich auf die Kosten, welche verursacht werden um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Allerdings beinhaltet dies auch Baumaßnahmen welche das Gebäude modernisieren, sprich dafür sorgen, dass das Gebäude ordentlich genutzt werden kann.

Zudem muss beachtet werden, dass die Baumaßnahmen von der Denkmalschutzbehörde bestätigt werden müssen um die Steuervorteile zu gewährleisten.

Veräußerungsgewinne

Wußten Sie, dass die Veräußerung einer Immobilie (sprich ihr Verkauf) einkommenssteuerfrei sein kann?

Dafür muss allerdings eine grundlegende Bedingung erfüllt werden: Die Immobilie muss sich mindestens zehn Jahre in Privatvermögen befunden haben – wenn sie in dieser Zeit vermietet wurde. Wurde sie selber genutzt darf diese Zeitspanne sogar unterboten werden.

Inwiefern es sich nun bei der Immobilie um Privatvermögen handelt kann durchaus strittig sein. Das Finanzamt achtet hierbei darauf, ob der Besitzer beim Kauf der Immobilie bereits eine langfristige Vermietung geplant hat, was auf gewerblichen Besitz schließen würde.

Wichtig ist auch die Drei-Objekte-Grenze zu beachten. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft verliert die Steuerfreiheit aus den Veräußerungsgewinnen!

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer

Immobilien halten länger als ein Menschenleben weswegen jeder Investor sich Gedanken über die Steuergesetze im Falle einer Vererbung oder Schenkung machen sollte. Schließlich sind Immobilien vom Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz betroffen und werden sowohl im Fall der Schenkung wie der Vererbung gleich berechnet.

Beachten Sie, dass 2009 die Steuerregelungen deutlich überarbeitet wurden. Aktuell gilt:

• Im Erbfall wird der Teil der Immobilie belastet, der auf den Erben übergeht und nicht zwingend die ganze Immobilie. Dies ist dann relevant wenn eine Immobilie auf mehr als ein Person übertragen wird.
• Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt erhält einen Freibetrag, der in seiner Höhe vom Verwandtschaftsgrad abhängig ist. Hier finden Sie einen Online-Rechner zum ermitteln des Betrags.
• Bei Schenkungen können anders als bei Vererbungen die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneut angewendet werden – es empfiehlt sich also eine ratenweise Schenkung.
• Die Ermittlung des zu besteuernden Werts einer verschenkten oder vererbten Immobilie ist kompliziert. Bis Ende 2008 war es noch so, dass nur die Hälfte des Werts besteuert werden muss. Inzwischen wird der Wert mithilfe des Vergleichwertsverfahrens ermittelt. Hierbei wird die betroffene Immobilie mit ähnlichen verkauften Immobilien verglichen.
• Immobilien aus Privatvermögen werden vom Bundesverfassungsgericht bevorzugt behandelt und nur zu 90% ihres tatsächlichen Wertes werden als steuerpflichtig anerkannt.

Lassen Sie sich die Steuervorteile nicht entgehen (Fotolia / Marco2811)

Die Grunderwerbssteuer

Bei der Übertragung eines Grundstücks fällt die Grunderwerbssteuer an, welche im Grunderwerbssteuergesetz geregelt wird. Lediglich bei der Übertragung unter Ehegatten oder anderen nahen Lebenspartner fällt die Steuer nicht an.

Die Steuer wird fällig, sobald ein Grundstückskaufvertrag abgeschlossen wird. Ihre Höhe bezieht sich auf den Steuersatz, der für den Kaufpreis anfällt. Der Steuersatz ist dabei von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und bewegt sich um die 5%.

Wichtig: die Grunderwerbssteuer fällt auch dann an wenn der Kaufvertrag zwar abgeschlossen aber nicht ausgeführt wird. Deswegen empfiehlt es sich im Vertrag anzumerken, dass nur der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen muss.

Grundsteuer

Auf alle Grundstücke fällt die Grundsteuer an. Allerdings können die Kosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie müssen lediglich in die Betriebskostenabrechnung mit eingeführt werden.

Hier noch einige hilfreiche Ressourcen zum Thema:

• Das hervorragende Buch Grundlagen Immobilien- und Steuerrecht 
• Das Archiv der Zeitschrift zum Immobilien-Steuerrecht
• Artikel Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann
• Steuertipps zu Wohnungskauf und Hausbau

Wir vom Maklerscout berichten Ihnen heute was die 5 größten Fehler beim Hauskauf sind und wie Sie diese vermeiden können. 

Für Hauskäufer unerlässlich: die Hausbesichtigung (Foto: stockWERK / fotolia.com)

Dass der Hauskauf, ein komplexer und langwieriger Prozess ist, haben wir Ihnen schon in unserem Artikel Hauskauf – alles was man wissen muss verraten. In unserem heutigen Artikel beschäftigen wir uns dabei mit der Frage, was die häufigsten Fehler bei der Wahl des Hauses sind und wie sie am besten vermieden werden können. Schließlich ist der Kauf des eigenen Hauses für viele Menschen eine der wichtigsten Entscheidungen ihres Lebens und wenn man daneben liegt, kann es kompliziert werden, den Fehler wieder gut zu machen.

Fehler 1: Ungeduld bei der Haussuche

Viele Haus-Suchende brennen darauf, endlich in den eigenen vier Wänden wohnen zu dürfen, weswegen es verständlich ist, dass sie bei der komplexen Haussuche schnell ungeduldig werden. Dies kann allerdings zum größten Fehler überhaupt führen: dass man ein Haus kauft ohne sich vorher genau überlegt zu haben ob es auch das richtige ist.

Viele zukünftige Käufer verlassen sich dabei zu sehr auf ihr Gefühl. Sie sehen sich ein paar Häuser an und sagen dann irgendwann: „Hier gefällt’s mir“ ohne sich Gedanken darüber gemacht zu haben, was ihnen eigentlich wichtig ist.

Fragen Sie sich daher auf jeden Fall: Was sind meine Bedürfnisse heute und wie werden sie sich im kommenden Jahrzehnt entwickeln? Ein klassischer Fehler ist etwa, dass man beim Hauskauf noch keine Kinder hat und deswegen nicht daran denkt, dass Schul- und Kindergartennähe einmal ein wichtiges Bedürfnis sein werden. Es heißt also nicht nur das Haus selber unter die Lupe zu nehmen sondern auch die Lage, in welcher es sich befindet.

Es gilt zudem zu beachten, dass sich die Witterung im Laufe des Jahres ändert und ein Haus, das sich im Sommer gut anfühlt, im Winter eher unangenehm ist – etwa weil die Wände nicht gut gedämmt sind. Doch wer sich die Zeit nimmt vor der endgültigen Entscheidung solche Dinge zu überprüfen, der wird im Nachhinein belohnt.

Also: nicht den Fehler machen und voller Ungeduld zu voreilig zu kaufen!

Fehler 2: Die Hausbesichtigung wird nicht ernst genug genommen

Der Makler organisiert die Hausbesichtigung (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Die Hausbesichtigung ist einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zum Eigenheim und sollte daher sehr gründlich vorgenommen werden. Begehen Sie daher nicht den Fehler „Nur mal schnell reinzugucken“. Ansonsten übersehen sie schnell wo noch Modernisierungsbedarf herrscht oder ob sich der Dachstuhl in einem guten Zustand befindet.

Vor allem aber sollten Sie vor der Hausbesichtigung keine Entscheidung fällen ob Sie das Haus kaufen werden oder nicht sondern mit einer möglichst neutralen Einstellung die Besichtigung durchführen. Sie müssen generell davon ausgehen, dass die Fotos des Maklers vorteilhafter wirken als die Realität. Zudem kann es sein, dass der Makler im Vorhinein sympathisch gewirkt hat und sie deswegen automatisch eine positive Einstellung gegenüber dem Haus gewonnen haben ohne es überhaupt gesehen zu haben. Dennoch gilt: erst bei der Besichtigung können Sie sich vergewissern ob Ihnen das Haus wirklich gefällt!

Zudem raten wir Ihnen, sich auf die Hausbesichtigung vorzubereiten. Klären Sie mit dem Makler, dass Ihnen ausreichend Zeit zur Verfügung stehen wird, damit Sie nicht zu hastig vorgehen müssen. Bestenfalls schauen Sie schon vor der Besichtigung an der Adresse vorbei um das Haus von Außen zu begutachten und die Umgebung zu erkundschaften. Es könnte ja sein, dass Sie dann schon feststellen, dass das Haus nichts für Sie ist und somit können Sie sich die Besichtigung gleich ersparen.

Zur Vorbereitung gehört auch, dass Sie ein paar Utensilien zusammenstellen mit der die Hausbesichtigung gründlicher durchgeführt werden kann. Dazu gehört etwa ein Fotoapparat, ein Notizblock, eine Taschenlampe und ein Zollstock.

Noch ausführlichere Tipps zur Hausbesichtigung find Sie hier.

Fehler 3: Die Gesamtkosten werden unterschätzt

Trotz der niedrige Zinsen ist ein Hauskauf ein teure Angelegenheit. Machen Sie deswegen nicht die Fehler die Gesamtkosten zu unterschätzen. Schließlich kommt nicht nur der Kaufpreis allein auf Sie zu, sondern noch allerlei Extrakosten wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren und Modernisierungskosten.

Sind Sie sich denn bewusst, dass die Maklerprovision bis zu 6% des Kaufpreises betragen kann? Immerhin haben Sie die Möglichkeit, die Provision runterzuhandeln, was bei den anderen Nebenkosten nicht möglich ist. So belaufen sich die Notarkosten samt den Kosten für die Grundbuchänderungen auf 2% des Kaufpreises. Besonders unangenehm ist zudem die Grunderwerbssteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6% des Kaufpreises liegt.

Hier gibt es mehr Infos zum Thema Grunderwerbssteuer und wie man sie reduzieren kann.

Fehler 4: Erforderliche Modernisierungsmaßnahmen werden unterschätzt

Modernisierungsarbeiten (Fotolia.com / maho)

Wer ein Haus kauft, der kauft meist ein gebrauchtes Objekt. Dies bedeutet zum einen, dass möglicherweise Bautechnologien nicht mehr zeitgemäß sind und zum anderen, dass es Abnutzungserscheinungen geben wird.

Unterschätzen sind demnach nicht was für einen Zeit- und Kostenaufwand Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten mit sich bringen.

Klassische Sanierungsarbeiten sind z.B:

• Maurerarbeiten (bei brüchigem Mauerwerk)
• Verglasungsarbeiten (etwa wenn Fenster nur einfach verglast sind)
• Erneuerung von Wärme- und Hitzedämmung
• Elektro- und Schlosserarbeiten
• Verbesserung des Brandschutzes

Besonders bei älteren Häusern müssen Sie mit aufwändigen Sanierungsmaßnahmen rechnen. Nicht unterschätzen!

Fehler 5: Der Kaufvertrag wird nicht gut genug geprüft

Der Kaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

Bevor Sie den Kaufvertrag abschließen sollten Sie ihn eingehen prüfen. Das klingt selbstverständlich, wird aber tatsächlich von Hauskäufern häufig übergangen.

Bevor es überhaupt zur Unterzeichnung des Vertrags kommt, sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie durchaus Mitspracherecht bei seiner Formulierung haben. Wenn Sie den ersten Entwurf vom Notar zugesendet bekommen, dann sehen Sie ihn als Vorschlag und nicht als endgültig an.

Machen Sie einen Termin mit dem Notar aus um sich unklare Punkte erklären zu lassen. Am besten jedoch besprechen Sie den Vertrag auch mit einem Rechtsanwalt oder einer Verbraucherzentrale.

Wenn Sie Änderungen am Vertrag wünschen, müssen diese mit Notar und Verkäufer abgesprochen werden. Scheuen Sie sich nicht davor, nach Änderungen zu fragen!

Heute haben wir vom Maklerscout einen besonderes Leckerbissen für Sie: wir stellen Ihnen den Traditionsbezirk Berlin Mitte 10115 vor. Dabei beleuchten wir die Historie des Viertels, betrachten den dortigen Wohnungsmarkt und gehen der Frage nach inwiefern Berlin auf dem Weg ist das neue London der Immobilienbranche zu werden. Viel Spaß damit!

Der Berliner Stadtbezirk 10115 auf Google Maps

Berlin Mitte 10115 – ein Kiez mit Tradition

Berlin Mitte 10115 ist derzeit einer der beliebteste Gegenden Deutschlands. Mieten und Kaufpreise explodieren hier während es kaum noch Brachflächen für Neubauten gibt. Dementsprechend steht der Bezirk sinnbildlich für den Mietmarkt der deutschen Großstädten: immer mehr Zugezogene und immer weniger freie Wohnungen. Darüber hinaus hat Berlin 10115 eine interessante Historie: auf dem Invalidenfriedhof liegen bedeutende deutsche Kriegsminister begraben und die Chausseestraße war buchstäblich einer der Brandherde während der industriellen Revolution.

All das sind Gründe genug uns mit dem Bezirk einmal näher auseinanderzusetzen und dabei zu erfahren, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt Berlins bewegt.

Bei der Recherche für den Artikel hatten wir das Glück einen wahren „Mitte-Experten“ zur Seite zu haben: Ron Hillmann. Herr Hillmann hat nicht nur einen großen Teil seines Lebens in Mitte verbracht sondern hat auch für den Immobilienscout das Online-Marketing aufgebaut. Derzeit entwickelt er Apps für die Immobilienbranche.

In einem ausführlichen Gespräch mit Herrn Hillmann wurde deutlich, wie stark sich Berlin Mitte seit Mauerfall verändert hat:

„Ich habe Berlin in der Neuzeit nach Mauerfall miterlebt, da war nur jede dritte Wohnung bewohnt. Viele Häuser waren wirklich baufällig und ich habe erlebt wie dieser Stadtbezirk sich entwickelt hat. Ich selbst habe eine Wohnung zugewiesen bekommen, hatte 18 Monate mietfrei und habe sie mir selbst gestalten können – Hauptsache die Häuser blieben erhalten und wurden wieder aufgebaut. Ich habe gesehen wie baufälligen Brachflächen sich entwickelten, wie ganze Straßenzüge wieder verdichtet wurden. Ich hab miterlebt wie diese ganze Stadt sich wieder gefüllt hat.“

Luxuswohnungen auf Vormarsch

Heute sieht die Lage in der Tat sehr anders aus. Man muss nicht mehr überredet werden, in Mitte wohnen zu wollen da es die Menschen in Strömen von alleine dorthin zieht. Besonders 10115 zählt als Toplage: der Hauptbahnhof und viele andere Nahverkehrsmittel sorgen für eine hervorragende Anbindung während die vielen Privatschulen und Kindergärten für Eltern attraktiv sind. Darüber hinaus werden hier immer mehr Luxuswohnungen gebaut, was das allgemeinte Mietniveau anzieht.

Ein solches Wohnprojekt ist der Sapphire von Daniel Libeskind in der Chausseestraße Ecke Schwartzkopffstraße. Ein Penthouse kostet hier 1,3 Millionen Euro, während der Quadratmeterpreis von Luxuswohnungen sich generell um die 10.000 Euro bewegt.

Da überrascht es auch nicht, dass es immer mehr Immobilienbüros nach Mitte zieht, die sich auf den Luxusmarkt konzentrieren. Engel & Völkers ist bereits in der Torstraße ansässig und andere Immobilienriesen wie Ziegert (der Auftraggeber des Sapphires), Nagel, Pantera oder Dahler Company haben 10115 im Visier.

Was bedeutet dies nun für die Preisentwicklung im Bezirk und in ganz Berlin? Laut Hillmann betragen die Preissteigerungsraten 20-30% pro Jahr – selbst für Immobilien, die noch gar nicht fertiggestellt sind. Als Immobilieninvestor betrachtet er ständig den Markt nach interessanten Kaufobjekten und konnte dabei beobachten wie der Preis einer Zweizimmer-Wohnung innerhalb von 1,5 Jahren von 336 000 Euro auf 440 000 Euro angestiegen ist, während sich das Gebäude noch immer im Bau befindet…

Seine Erklärung dafür ist neben der tollen Lage auch, dass es inzwischen schick geworden ist, um die Torstraße herum eine Wohnung zu besitzen, selbst wenn man sie gar nicht bewohnt. Das Viertel zieht also auch gut betuchte Sammler an, die einfach Lust darauf haben eine Zweit- oder Drittwohnung in einer hippen Gegend zu besitzen.

Ein weiteres Luxuswohnungprojekt ist das Lux am Pariser Platz. Es befindet sich zwar südlich der Spree und ist damit nicht Teil des 10115-Bereichs, ist aber dennoch repräsentativ für die Preisexplosionen in Mitte und den Trend in Richtung Luxusimmobilien.

Wird Berlin das neue London?

Einige Wohnungen im Lux kosten mittlerweile sogar absurde 15.000 Euro pro Quadratmeter was einen Vergleich zur europäischen Immobilienmetropole London mit sich zieht. Letztes Jahr hatten wir in unserem Artikel Immobilienmarkt Berlin vs. London – ein Duell der Giganten bereits darauf hingewiesen, dass Berlin für Investoren immer interessanter wird als London. Nun muss sich die Frage gestellt werden ob auch das Preisniveau hierzulande ähnlich explodieren wird.

Hillmann bezeichnet Berlin 10115 sogar als das neue Knightsbridge Europas (Luxusviertel in London), auch wenn die Preise hierzulande glücklicherweise noch nicht so extrem sind. Allerdings macht hellhörig, dass immer mehr ausländische Investoren Geld in Berliner Immobilien stecken. Das Lux wurde beispielsweise von der spanischen Triple A Immobilien erbaut und es passiert immer häufiger, dass Berliner Wohnungen bereits im Ausland verkauft werden und demnach nie auf dem deutschen Markt erscheinen.

Auch Vattenfall ist in 10115 zuhause

Tatsache ist, dass jedes Jahr 40.000 Menschen nach Berlin ziehen und bis 2030 somit ein Bevölkerungswachstum von 250 000 prognostiziert wird. Die schwierige Frage lautet nun, wie lange die Nachfrage nach den hochpreisigen Luxuswohnungen aufrecht erhalten werden kann. Aber auch wenn in Berlin Mitte vermehrt Wohnungen im Mittelklasse-Segment entstehen sollten, muss mit drastischen Mietanstiegen gerechnet werden. In den letzen 6 Jahren stiegen die Berliner Mieten um bis zu 40-50%.

Wird Berlin also das neue London und Berlin Mitte 10115 das neue Knightsbridge? Unsere Prognose: ein derartiges Preisniveau werden wir nicht erreichen, aber das Prestige der Hauptstadt wird der britischen Metropole vielleicht sogar den Rang ablaufen wenn die Jobs hierzulande besser bezahlt werden.

Chausseestraße – die „Silicon Alley“

Überhaupt ist die Frage der wirtschaftlichen Entwicklung Berlins und insbesondere von 10115 interessant. Schließlich wird Berlin als Standort für die IT-Branche immer attraktiver, was bedeutet dass die Berliner zahlungskräftiger werden.

Umgangssprachlich wird die Chausseestraße deswegen auch schon als „Silicon Alley“ bezeichnet, in Anlehnung an das IT-Mekka „Silicon Valley“ in Kalifornien, der Heimat von Google, Facebook und Apple. Schließlich sprießen die Startups in Berlin nur so aus dem Boden und insbesondere die Chausseestraße ist bei den Gründern beliebt. Das Spannende hierbei: Mitte des 19. Jahrhunderts gab es in dieser Gegend schon einmal eine Gründerwelle. Zu dieser Zeit entstanden hier im Rahmen der Industriellen Revolution die ersten Eisengießereien und Maschinenbaubetriebe des Landes. Aufgrund der vielen Schornsteine wurde Berlin Mitte deswegen auch als „Feuerland“ bezeichnet.

„Feuerland“ Chausseestraße (Gemälde von Karl Eduard Biermann)

Auch wenn es vielleicht etwas hochtrabend klingt, spielt sich in Berlin Mitte 10115 derzeit eine neue Revolution ab: kleine Startups wollen mithilfe neuster Technologien den großen Firmen den Rang ablaufen und dann den Weltmarkt angreifen – ganz so wie schon vor 200 Jahren. Kein Wunder also, dass der Immobilienmarkt hier so durch die Decke geht…

Wenn Sie sich noch mehr für das Thema interessieren, dann schauen Sie mal in den Artikel „Berlin will Silicon City werden“ von faz.net rein. Er konzentriert sich auf den Bau des Startup-Bürocamps „Factory Berlin“ auf dem Gelände der ehemaligen Oswald-Brauerei in Mitte.

Die Europacity

Wenn wir schon von den wirtschaftlichen Entwicklungen Berlins reden, darf die Europacity natürlich nicht unerwähnt bleiben. Hierbei handelt es sich um ein Gebiet nördlich des Hauptbahnhofs, das ein hohes kommerzielles Potential und damit gut bezahlte Arbeitsplätze mit sich bringt. Hier stehen und entstehen hochklassige Hotels, Bars und Konzernzentralen. Die Heidestraße wird zum Boulevard ausgebaut und soll eines Tages dem Kurfürstendamm Konkurrenz machen können. Auch dies hat laut Hillmann einen starken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Mitte. Sein Kommentar zur Europacity:

„Ich hatte dann das Glück, dass ich als Investor auf diese Gegend setzte. Da sprach man schon von der Europacity aber so richtig hat da niemand dran geglaubt. Dem Berliner fehlt immer so ein bisschen die Weitsicht, er kann sich nicht vorstellen, wie sich die Stadt drumherum entwickelt, der Berliner begreift nicht, dass jetzt jedes Jahr 40.000 Menschen dazukommen und sich dementsprechend die S-Bahntakte erhöhen und der Nahverkehr verdichtet.“

Immobilieninvestor Hillmann betont übrigens auch, dass diese Preisanstiege in ganz Berlin zu merken sind und es immer schwieriger wird günstig zu wohnen. Galten früher nur Charlottenburg und Mitte als preislich höherklassig, so ist es mittlerweile auch in Schönberg, Kreuzberg und anderen Bezirken innerhalb des S-Bahn-Rings deutlich, dass die Hauptstadt ihren Ruf arm aber sexy zu sein abstreifen will. Besonders Familien die günstig wohnen wollen müssen sich außerhalb des Rings umsehen. Es wird also Zeit für einen neuen Slogan. Ein Vorschlag: “ Berlin ist sexy – falls du es dir leisten kannst“.

Berlin Mitte 10115 im Überblick

Wie sieht 10115 nun derzeit aus und was sind die charakteristischen Straßen und Gebäude des Bezirks?

Die Friedhöfe

Zunächst einmal fällt auf, wieviel Historie der Stadtteil noch vorweisen kann. Besonders geschichtsträchtig ist hierbei der Invalidenfriedhof. Er befindet sich zwischen der Scharnhorststraße und dem Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal und ist Symbol der preußischen und deutschen Militärgeschichte – insbesondere der Befreiungskriege 1813-1815. So ist hier das Grabmal des Kriegsministers Gerhard von Scharnhorst anzufinden. Auch der „Rote Baron“ Manfred von Richthofen war für einige Zeit auf dem Invalidenfriedhof beerdigt und heute ist der Friedhof ein beliebtes Ziel für Stadtspaziergänger – allen voran die Bewohner von Berlin 10115.

Der Invalidenfriedhof ist übrigens nicht der einzige Friedhof des Bezirks, der einen Ausflug wert ist. Im Dorotheenfriedhof (Zugang über die Chausseestraße) liegen neben vielen anderen Persönlichkeiten Bertold Brecht und Heinrich Mann begraben und der Französische Friedhof kann klassizistische Grabmalkunst aus dem 19. Jahrhundert vorweisen.

Der Invalidenfriedhof (Foto: Beek100, CC 3.0)

Die Torstraße

Die Torstraße ist eine der beliebtesten Ausgeh-Zonen Berlins und ist zudem wegen der renovierten Altbauwohnungen heißbegehrt. Hillmann, der wie anfangs erwähnt die Entwicklung des Viertels miterlebt hat, beobachtet auch, dass die schon totgeglaubten Obsthändler und Bäckereien wieder zurückkommen und sich Bio-Supermärkte immer mehr gegen die üblichen Ketten durchsetzen können.

Hier tummelt sich die Berliner Kreativ-Branche im Szene-Café St. Oberholz oder im Privatclub Soho-House und isst in den zahlreichen Gourmet-Restaurants zu Abend.

Damit ist die Torstraße zum Inbegriff von 10115 geworden und es ist mittlerweile fast unmöglich hier noch eine Miet- oder Kaufwohnung zu finden.

Das Torstraßen-Festival (Foto: Newthinking via Flickr)

Oranienburger Straße

Die Oranienburger Straße ist eine weitere beliebte Flaniermeile in Mitte und weist zudem eine hohe Dichte an Touristen auf.

Eines ihrer bekanntesten Gebäude ist das Kunsthaus Tacheles, dem schon häufig mit dem Abriss gedroht wurde. Allerdings ist es unter Denkmalschutz, steht aber trotzdem derzeit einer ungewissen Zukunft gegenüber.

Direkt neben dem Gebäude befindet sich ein aus Sicht von Immobilieninvestoren extrem kostbares Gut: ungenutzte Bracheflächen. Kein Wunder, dass diese letztes Jahr für 150 Millionen an eine internationale Fondsgesellschaft verkauft wurde, die nun hier Hotels, Wohnungen und Läden plant. Insgesamt werden hier 83.000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche mit einem Wohnanteil von 38 Prozent entstehen.

Das Tacheles (Foto: Oh-Berlin.com, CC 3.0)

S-Bahnhof Oranienburgerstraße (Foto: Olaf, CC 2.0)

Die Chausseestraße

Wie schon erwähnt ist die Chausseestraße aus wirtschaftlicher Sicht interessant und auch architektonisch und historisch hat sie einiges zu bieten. So lag an der Ecke Chausseestraße/Liesenstraße eine Grenzübergangsstelle der DDR und die Berliner Mauer trennten die Straße hier auf 280 Meter Länge vom Nordwesten der Stadt ab.

Die Chausseestraße mündet an der Torstraße mit einem Wohn- und Geschäftshaus im neobarocken Stil. Zu „Feuerland-Zeiten“ befand sich hier der Eingang zur Maschinenbauanstalt von August Borsig.

Zudem ist hier das BND-Gebäude und das Luxuswohnprojekt von Ziegert/Libeskind zu finden.

Die Chaussee-Straße

Kauf oder Verkauf von Immobilien ist in der Regel – vor allem im privaten Bereich – eine der größten finanziellen Transaktionen des Lebens. Mitunter besteht für beide Parteien – Käufer und Verkäufer – eine große Unsicherheit: Erhalte ich meine unbelastete Immobilie/mein Grundstück im Gegenzug der Zahlung des Kaufpreises? Erhalte ich für das Abtreten meines Eigentums die vereinbarte Kaufsumme – und wann? Um die Unwägbarkeiten so überschaubar und gering wie möglich zu halten, ist der Einsatz eines guten und vertrauenswürdigen Notars der richtige Schritt.

Im folgenden wird ein Überblick gegeben, was einen guten Notar ausmacht.

Beim Notar © Josef Wagner-Höhenberg | WikimediaCommons

Berufsbild und Tätigkeitsfeld von Notaren

Das Tätigkeitsfeld von Notaren wird sehr häufig nur mit dem Verlesen von Verträgen und eventuell noch mit dem Aufsetzen von Testamenten assoziiert. In Wirklichkeit jedoch geht ihre Tätigkeit weit darüber hinaus. Sie sind vielmehr Berater im Zusammenhang mit schwierigen und vor allem folgenreichen Rechtsgeschäften – wozu Immobilien-und Grundstückstransaktionen zweifelsohne zählen.

Notare gehören zwar zu den Freiberuflern, haben aber dabei ein öffentliches Amt inne – ohne jedoch verbeamtet zu sein. Die notariellen Gebühren sind bundesweit einheitlich geregelt. Da sich jedoch ihre Höhe an den Geschäftswerten orientiert, können die Einnahmen stark schwanken. Zudem trägt ein Notar das volle unternehmerische Risiko für seine Kanzlei. Er ist – wie ein Architekt – mit seinem gesamten (auch persönlichen) Vermögen haftbar.

Das Aufgabenfeld eines Notars ist äußerst vielfältig, da es zahlreiche Rechtsgebiete berührt. Er befasst sich beispielsweise mit folgenden Themen:

• Erbrecht
• Grundstücksrecht
• Familienrecht
• Gesellschaftsrecht

So ist die Kompetenz der Juristen mit Zweitem Saatsexamen und absolviertem dreijährigem Vorbereitungsdienst als Notarassessoren jederzeit in hohem Maße gefordert. Sie beurkunden, beraten, überwachen Zahlungen und verwalten treuhänderisch Gelder. Für Immobilientransaktionen relevant ist das Kümmern um rechtmäßige Grundbucheinträge. Die 7 156 Notare in Deutschland (statista.de, 2015) besetzen so viele Stellen, wie durch die Bundesländer gefordert werden.

Notare sind zwar von Haus aus Juristen, aber im Gegensatz zu beispielsweise Richtern nicht befugt, Entscheidungen für ihre Mandanten zu treffen. Sie halten in Urkunden lediglich den Willen der Mandanten fest – ein sehr gutes und bekanntes Beispiel hierfür sind Testamente.

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