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Wer in der Immobilienbranche tätig ist, sollte Grundkenntnisse im Immobilien- und Steuerrecht haben. Schließlich werden die Gerichte dieses Landes tagaus tagein mit Streits zwischen Mietern, Vermieter und Investoren belangt und solche Streitereien wollen wir Ihnen ersparen oder zumindest erleichtern.
Dieser Artikel bietet Ihnen sicherlich keinen vollständigen Überblick über die Gesetzleslage aber dient als praktischer Einstieg in die Thematik.
Immobilien- und Steuerrecht © Zerbor, fotolia.de
Immobilien- und Steuerrecht – für wen ist das wichtig?
Grundsätzlich ist jeder vom Immobilien- und Steuerrecht betroffen, der eine Immobilie mietet, vermietet, kauft, verkauft oder in irgendeiner Weise an ihr finanziell beteiligt ist.
Natürlich ist es so, dass Ihnen schlussendlich der Rechtsanwalt als kompetenter Berater zur Seite steht. Wir finden aber, dass Sie niemals blind einem anderen Dienstleister vertrauen sollten wenn es darum geht, wichtige Entscheidungen in Bezug auf Ihre Immobilie zu treffen.
Wenn Sie etwa Vermieter sind, dann liegt es an Ihnen überhaupt auf die Idee zu kommen die Miete zu erhöhen und sich zu erkundigen, was für eine Mieterhöhung angemessen und rechtlich erlaubt ist.
Sind Sie dagegen Bauherr und überlegen ein Grundstück zu erwerben so ist es sicherlich unerlässlich ein Grundverständnis zu haben, was für Grundstücke wie bebaut werden dürfen.
Das deutsche Immobilienrecht
In Deutschland besteht das Immobilienrecht aus zwei Bereichen: das Öffentliche Recht und das Zivilrecht.
Das Öffentliche Recht wiederum gliedert sich auf in das Bauplanungsrecht (regelt den Bebau von Grundstücken) und das Bauordungsrecht (regelt verfahrensrechtliche Anforderungen sowie die Sicherheitsanforderungen des Bauprojekts). Grundlage des Öffentlichen Rechts ist das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die Landesbauordnung des betroffenen Bundeslands.
Das Zivilrecht dagegen basiert auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch, der Grundbuchordnung und dem Wohnungseigentumsgesetz. Es befasst sich mit der Übertragung und Bebauung von Grundstücken und wie diese vertraglich geregelt werden.
Das öffentliche Bauplanungs- und Bauordnungsrecht
Das Bauplanungsrecht bestimmt wo und was gebaut werden darf und ist damit für jeden Bauherren unerlässlich.
Die erste Stufe des Bauplanungsrechts ist die Bauleitplanung, die wiederum den Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne umfasst. Der Bebauungsplan basiert dabei auf dem Flächennutzungsplan – sämtliche Pläne werden werden vom zuständigen Stadt- bzw. Gemeinderat beaufsichtigt.
Der Flächennutzungsplan…
- umfasst das gesamte Stadtgebiet
- gibt Auskunft über den Flächenbedarf und die Nutzungsmöglichkeiten (Wohnen, Arbeiten etc.)
- gibt keine Garantie, dass die Flächen auch später tatsächlich so genutzt werden darf
Der Bebauungsplan…
- wird vom Stadtrat beschlossen
- kann öffentlich ohne Genehmigung eingesehen werden
- erfolgt einer standardisierten Aufstellung (Beispiel)
- beinhaltet die spezifische Aufteilung des Grundstücks (z.B Baulinien, Grundstücksgrenze, Baugrenze, Grundflächzahl)
Baugenehmigung
Dass ohne Baugenehmigung nicht gebaut werden darf ist sicherlich für niemanden ein Geheimnis. Doch was gibt es beim Antrag auf die Baugenehmigung zu beachten?
Zunächst einmal sollten Sie wissen, dass eine Reihe von Baumaßnahmen gibt, die keine Baugenehmigung brauchen. Dazu gehören Renovierungsmaßnahmen wie:
- Neue Dacheindeckung
- Ausbau des Wärmedammes
- Anbindung von Solaranlagen
- Auswechseln von Türen/Fenstern
Wer ein Grundstück neu bebauen will braucht aber in jedem Fall eine Baugenehmigung. Diese wird dann erteilt wenn der Bebauungsplan von der Baubehörde akzeptiert wird. Allerdings kann die Genehmigung auch dann erteilt werden wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Die Kriterien:
- Das Gebäude muss ästhetisch zur näheren Umgebung passen
- Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden
- Die Erschließung muss gesichert sein
- Mit dem Bau muss innerhalb von 3 Jahren nach dem Erteilen der Genehmigung begonnen werden
Wer ein Haus baut kann Steuern sparen © Gerhard Seybert – Fotolia.com
Das Steuerrecht bei Rendite-Immobilien
Dass die Immobilien-Investition viele Steuervorteile bietet ist häufig zu hören. Allerdings besteht wenig Klarheit worauf man achten muss um die Vorteile zu erlangen. Im Folgenden ein Überblick.
Einkommenssteuer
Bei der Einkommenssteuer unterscheidet man zwischen Mieterträgen und Veräußerungserträgen.
Mieteinnahmen gelten als steuerpflichtiges Einkommen. Dies bedeutet jedoch auch, dass Werbungskoten und Sonderausgaben abgezogen werden dürfen und nur die resultierende Differenz steuerpflichtig ist.
Für Immobilieninvestoren besonders interessant: Darlehenszinsen gelten als Werbungskosten! Wichtig ist dabei, dass die Zinsen einer bestimmten Immobilie zuzuordnen sind und daher von einem separaten Konto abgebucht werden sollten, da dass Finanzamt die Zinszahlungen sonst nicht als Werbungskosten anerkennt.
Auch die sogenannten Abschreibungen für Abnutzung (AfA) gelten als Werbungskosten. Hierbei handelt es sich um einen pauschalen Betrag, der die jährliche Wertminderung eines Gebäudes abschätzt. Diese Abschreibung gilt nur für Gebäude und nicht für Grundstücke, weswegen die Anschaffungskosten der Immobilie größtenteils auf das Gebäude selbst verteilt werden sollten.
Praktisch ist auch, dass die Pauschalbeträge großzügig bemessen sind und unabhängig davon anfallen ob die Immobilie tatsächlich an Wert verliert.
Wichtig: Auch die Herstellungskosten eines Gebäudes können abgeschrieben werden. Zu diesen Kosten gehören nicht nur die Bau- und Materialkosten sondern auch die Kosten für den Architekten und der Anschluss an die Versorgungsnetze.
Auch Instandhaltungskosten dürfen als Werbungskosten abgeschrieben werden. Dazu gehören jegliche Reparaturarbeiten wie die Erneuerung von Fußböden oder der Heizungsanlage bis zu Außenanstrichen oder der Dachreparatur. Allerdings gilt zu beachten, dass innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Erwerb oder Bau des Gebäudes die Instandhaltungskosten nicht mehr als 15 % der Herstellungskosten betragen dürfen – ansonsten werden sie den Anschaffungskosten zugerechnet. Dies wiederum bedeutet, dass die Kosten nicht sofort in ganzer Höhe abgeschrieben werden können sondern sich am jährlichen Abschreibungssatz orientieren.
Dieser Artikel wurde lediglich redaktionell recherchiert und stellt weder eine Rechtsberatung noch eine steuerlich Beratung da.
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