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Crowdfunding für Immobilien – Chancen und Risiken

Crowfunding , jetzt auch für Immobilien ?

Wer ein Haus zum Verkauf anbietet, braucht den Energieausweis. Das behauptet zumindest der Gesetzgeber. Doch wie sieht der Ausweis genau aus und wie ernst wird die Kontrolle wirklich genommen? Der Maklerscout klärt auf.

Sollte jeder Hausverkäufer haben: der Energieausweis (despositphotos/krispi313)

Im Sommer diesen Jahres hatten wir in einem Artikel über den Energieausweis bereits darauf hingewiesen, was für Pläne der Gesetzgeber hinsichtlich der Energiesparverordnung hat. Und auch in unserem umfassenden Artikel über den Hauskauf haben wir das Thema zur Sprache gebracht. Nun möchten wir Ihr Gedächtnis ein wenig auffrischen und Ihnen vor allem berichten, inwiefern die neuen Gesetzgebungen in der Praxis zur Geltung kommen.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Auskünfte über die Energiebilanz und Energie-Effizienz eines Gebäudes gibt. Hintergrund des Ausweises ist das Bestreben der Bundesregierung bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Deswegen ist im Mai 2014 die Energiesparverordnung (EnEV) in Kraft getreten um die Ausstellung und die Grundlagen von Energieausweisen zu regeln.

Ist für viele Hausbesitzer eine lästige Pflicht: Energieausweis (Fotolia)

Zudem wird zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Der Bedarfsausweis basiert auf der Berechnung des Energiebedarfs während der Verbrauchsausweis den Energieverbrauch berücksichtigt.

Was passiert wen man den Energieausweis nicht vorweisen kann?

Erfolgt ein Verkauf oder eine Neuvermietung eines Gebäudes ohne vollständigen Energieausweis so drohen die Bauaufsichtsbehörden der Bundesländer mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro. Laut eines Berichts von Immowelt.de werden viele Hausbesitzer von diesen Drohungen jedoch nicht abgeschreckt. So hatte der Deutsche Mieterbund (DMB) bei einer Untersuchung von 40 Wohnungen in verschiedenen deutschen Großstädten herausgefunden, dass die Hälfte der Verkäufer (bzw. Vermieter oder Makler) den Energieausweis nicht vorlegen. Darüber hinaus sieht die EnEV vor, dass Angaben zum Energieausweis auch in den Immobilieninseraten vorgelegt werden sollen. Auch hier offenbarte die Untersuchung des Mieterbundes, dass die Branche den Ausweis kaum ernst nimmt. Die Auswertung von über 3.500 gewerblichen Anzeigen ergab, dass ein Drittel die Energie-Informationen nicht angegeben hatte. Bei den privaten Inseraten hatten sogar nur 14 Prozent die erforderten Angaben enthalten.

Woran liegt es nun, dass trotz der deutlichen Strafandrohungen seitens der Bundesbehörde der Energieausweis von Hausbesitzer in vielen Fällen nicht ernst genommen wird? Die Antwort ist einfach: es wird nicht überprüft…

So führt kein einziges Bundesland auf eigene Initiative hin Kontrollen durch und nur Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen und Hamburg gehen fehlenden Energieausweisen auf die Spur–vorausgesetzt sie werden zunächst von Bürgern auf mögliche „Missetäter“ aufmerksam gemacht.

Wie Makler beim Energieausweis helfen können

Da das Erstellen des Energieausweises durchaus umständlich ist, haben Immobilienmakler hier die Chance sich als Branchenkenner zu beweisen und ihren Kunden zusätzliche Dienstleistungen anzubieten. Laut einer Studie des Markmonitors Immobilien 2015 besitzt fast die Hälfte der Verkäufer keinen Energieausweis wenn sie auf Maklersuche gehen. Deswegen empfiehlt es sich für Makler die Energieeinsparverordnung gut zu kennen um potentielle Kunden bestens beraten zu können. Dies ist insbesondere wichtig, da bereits in der Immobilienanzeige Angaben über die Energie-Effizienz der Immobilie gemacht werden müssen.

Hier ein grober Überblick was in der Anzeige stehen muss:

• Höhe des Energiebedarfs bzw. Energieverbrauchs
• Mit welchen Energieträgern wird geheizt?
• Baujahr der Immobilie
• Energie-Effizienzklasse der Immobilie
• Handelt es sich um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis?

Noch mehr Informationen zum Energieausweis finden Sie bei der Verbraucherzentrale.

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Apps für Immobilienmaklern oder dem Vermietungstrend AirBnb. Heute präsentieren wir Ihnen unser neues Format: Die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. In dieser Ausgabe berichten wir dabei über eine Vielfalt von Themen: der Flüchtlingszuwanderung und die damit verbundenen Herausforderungen für die Immobilienbranche, dem Problem von Sozialwohnungen die von Gutverdienern bewohnt werden und dem abgelehnten Übernahmeangebot zwischen Vonovia und Deutsche Wohnen.

Neue Wohnungen braucht das Land (depositphotos/liza1979

Flüchtlingszuwanderung: Die neue Herausforderung für die Immobilienbranche

Während die Politik darüber debattiert, ob noch weitere Flüchtlinge aufgenommen werden sollen, steht die Immobilienbranche vor der Herausforderung für genügend Wohnraum zu sorgen. So werden in den kommenden zehn Jahren 500.000 neue Wohnungen benötigt um ihnen ein adäquates Heim zu bieten–zusätzlich zu den tausenden von Wohnungen, die in der Bundesrepublik sowie schon benötigt werden. Laut Professor Jürgen Erbach von der Kunsthochschule Holzminden ist dies für die Immobilienbranche nicht nur eine schwierige Herausforderung sondern auch eine Chance um sich zu beweisen und damit ihr Image zu verbessern. In einem Interview mit Focus Online bot er hierzu eine Vielzahl von Lösungsvorschlägen an. Dabei betonte der insbesondere wie wichtig es jetzt ist Leerstände freizugeben da dies die schnellste Möglichkeit ist noch vor dem Winter für Wohnraum zu sorgen. Zudem schlägt er vor, auf ein weiteres Anheben der Grunderwerbssteuer zu verzichten und bei Bauvorhaben für Flüchtlingsunterkünfte sie gar nicht erst zu erheben. Erbach ist zudem der Meinung, dass Makler ihre Provisionspolitik überdenken und dass die Wohnungsbaugesellschaften aushelfen sollen. So hatte die Wohnungsgesellschaft LEG unlängst 450 Wohnungen für Flüchtlinge zur Verfügung gestellt. Deren Vorsitzender Thomas Hegel betont, dass im Zuge dieser Maßnahmen keine bestehenden Mietverträge gekündigt werden. Allerdings meint Hegel auch, dass keine Neubauten für Flüchtlinge geplant sind da der Vorlauf zu lang ist und die Mieten für die Kommunen zu hoch wären.

Die Suche nach Unterkünften für Flüchtlinge ist in den letzten Wochen immer wieder ein Streitthema gewesen. So wollte die Stadt Lüneburg unlängst eine leerstehende Villa beschlagnahmen um dort Flüchtlinge unterzubringen. Der Immobilienbesitzer hat den Fall inzwischen vors Gericht gebracht.

Jedenfalls ist es in Deutschland dringend notwendig neue Sozialwohnungen zu bauen. So meinte der Stellvertretende IG-Bau-Bundesvorsitzende Dietmar Schäfer: „Bezahlbarer Wohnraum ist nicht erst seit dem Flüchtlingszustrom knapp. Angesichts Tausender Heimatloser, die jetzt bei frostigen Temperaturen in Zelten auf Hilfe waren, zeigt sich das ganze Ausmaß jahrelanger Versäumnisse aber besonders deutlich“.

Sozialwohnungen werden immer häufiger von Gutverdienern beansprucht

In Deutschland herrscht nicht nur eine generelle Wohnungsknappheit in Großstädten, es besteht auch eine akute Knappheit an Sozialwohnungen. Laut des Mieterbundes fehlten in Deutschland bereits 2012 vier Millionen Sozialwohnungen, bei einem Bestand von 1,6 Millionen. Ein Bericht der Welt macht die Lage jetzt um einiges brisanter. So soll ein Großteil der Sozialwohnungen von Gutverdienern beansprucht werden, da die Bewohner bei Einzug zwar Geringverdiener waren, aber dann wegen Gehaltserhöhungen den Anspruch auf die Sozialwohnung eigentlich verloren. Diese Problem wird dadurch verursacht, dass beim Einzug in die Wohnung das geringe Einkommen zwar nachgewiesen werden muss, es im Nachhinein aber keine Kontrollen mehr gibt.

Bauministerin Hendricks will an der jetzigen Situation nichts ändern. Sie meint: „Auch für Mieter, deren Einkommen sich positiv entwickelt hat und die deshalb aus dem Anspruch auf eine Sozialwohnung herauswachsen, gilt der besondere Schutz ihrer Wohnung und lieb gewonnener Lebenszusammenhänge“. Außerdem wären die Kosten für die Kontrollen nicht zu rechtfertigen. Dennoch ist es absurd, dass ein Unternehmensberater mit sechsstelligem Jahresgehalt für 75 Quadratmeter 440 Kaltmiete im Monat bezahlt–und das in Hamburg, einer Stadt, in der es Sozialbedürftige wie Studenten besonders schwer haben eine bezahlbarer Bleibe zu finden.

Deutsche Wohnen lehnt Übernahmegebot an

Deutsche Wohnen, einer der größten deutschen Immobilienkonzerne hat das Übernahmeangebot des andere großen Wohnungsriesen Vonovia abgelehnt. So sei das Angebot laut des Aufsichtsrats von Deutsche Wohnen nicht attraktiv genug. Zum einen seien die angebotenen 9 Milliarden Euro für die Qualität des Immobilienportfolios nicht angemessen gewesen zum anderen bestehe selber Interesse an der Übernahme eines Immobilienkonzerns–der LEG Immobilien.

Der Deutsche Mieterbund hatte das Übernahmeangebot scharf kritisiert, da eine solche Fusion dem Neubau von Wohnungen im Weg stehen würde.

Das waren die Makler-News, präsentiert von MaklerScout. Wussten Sie schon, dass Sie über den MakleScout kostenlos einen Immobilienmakler vermittelt bekommen? Und wenn Sie selber in der Branche tätig sind, schauen Sie sich unsere Partnermodelle an. Wir helfen z.b, dass Ihre Firma im Internet besser auffindbar ist und unterstützen bei der Vermittlung von Aufträgen.

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Apps für Immobilienmaklern oder dem Vermietungstrend AirBnb. Heute probieren wir ein neues Format aus: Die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. In unserer ersten Ausgabe berichten wir dabei über eine Vielfalt von Themen: Die Wohnungsnot in den Metropolen vs. der Wohnungsüberschuss auf dem Land, die Entwicklung des größten deutschen Wohnungsvermieters Annington, Neues aus dem Mietrecht sowie der Wohnungsmarkt in Berlin.

Zu wenig Immobilien in der Stadt — zuviele auf dem Land

Oft haben wir vom knappen Wohnraum in Deutschland und den damit steigenden Immobilienpreisen berichtet. Und wie das Handelsblatt berichtet werden tatsächlich jährlich um die 20.000 Wohnungen zu wenig gebaut (in Berlin werden es in den nächsten Jahren sogar 55.000 zu wenig sein). Was jedoch nicht so häufig Beachtung findet ist die Tatsache, dass es in den ländlichen Gegenden genau andersherum ist. Aufgrund der niedrigen Grundstückpreisen und der günstigen Zinsen nutzen viele ländliche Kommunen die Gelegenheit um durch attraktive Wohnangebote auf sich aufmerksam zu machen. Diese Rechnung geht jedoch nicht auf. Immer mehr Menschen zieht es weg vom Land und in die Großstädte. Allein im vergangenen Jahr sind es 900.000 Zuwanderer gewesen, wie das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) herausgefunden hat. In den Großstädten dagegen wird zuwenig gebaut. In Berlin und München müsste doppelt soviel gebaut werden um den Bedarf zu decken, doch aufgrund des knappen Baulands ist dies schwierig zu erreichen. Es ist inzwischen auch nicht mehr so, dass die ostdeutschen Großstädte gemieden werden. Auch Leipzig und Dresden haben mit Wohnungsknappheit zu kämpfen und so wie es momentan aussieht wird der Wohnraum in den kommenden Jahren nur noch knapper. Ausnahmen sind derzeit nur Düsseldorf und Bremen. Sie sind die einzigen deutschen Großstädte in denen genug Wohnungen entstehen um den Wohnungsbedarf zu decken.

Das Problem von der Wohnungsknappheit in den Großstädten wird zudem durch die steigende Beliebtheit von Ein-Personen-Haushalten ergänzt, was den Quadratmeterbedarf pro Person enorm erhöht. 1999 wurden noch durchschnittlich 40 Quadratmeter pro Person genutzt–mittlerweile sind es 46 und 2030 sollen es dann sogar 52 Quadratmeter sein.

Das Problem bleibt also weiterhin bestehen: zu wenige Wohnungen in den Städten und zuviele auf dem Land. Laut des IW ist dies ein Problem der Politik. Es scheint aber vor allem einfach so, dass die Zeiten vorbei sind wo die Deutschen noch das Landleben dem Großstadtleben vorgezogen haben. In Südamerika und Asien sind Mega-Metropolen im zweistelligen Millionenbereich bereits Usus. Auch wenn dieser Trend in Deutschland noch nicht zu erwarten ist, können wir bestimmt in den kommenden Jahrzehnten damit rechnen, dass Berlin nicht die einzige deutsche Stadt mit über drei Millionen Einwohnern bleibt.

Deutschland kommt mit dem Bauen nicht hinterher (Fotolia.com / maho)

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Beliebt bei Urlaubern: AirBnb (Foto Jimmy Harris, Flickr, CC 2.0)

In unserem heutigen Artikel beschäftigen wir vom MaklerScout uns mit dem Zimmer- und Wohnungsvermittlungsportal AirBnb. Das amerikanische Unternehmen hat die Tourismusbranche in den letzten Jahren ordentlich aufgerüttelt, da es jeder Privatperson ermöglicht zum Hotelier zu werden. Deswegen ist in Deutschland und anderen Ländern auch schon der Staat hellhörig geworden und versucht das Anbieten von Zimmern über AirBnb einzuschränken oder zu unterbinden. Wir fragen uns: geschieht das zu Recht? Und ist die Maklerbranche davon betroffen?

Airbnb — kurz vorgestellt

Airbnb wurde 2008 in Kalifornien gegründet und hat seinen Schwerpunkt auf der Buchung und Vermietung von Privatunterkünften über ein Online-Portal. Nach anfänglichen Finanzierungsschwierigkeiten entwickelte sich das Unternehmen rasend schnell und kann heute weit über zehn Millionen Übernachtungen für sich verbuchen. Das Konzept ist dabei so simpel, dass es überrascht, nicht schon in den Anfangsjahren des Internets erfolgreich gewesen zu sein. Die Website ermöglicht Immobilienbesitzern volleingerichtete Zimmer und Wohnungen zu einem Preis zu vermieten, der weit über dem Mietspiegel und weiter unter den Hotelpreisen liegt. Das ist wiederum für Reisende interessant, die einige Tage in einer neuen Stadt verbringen und sich das Geld fürs Hotel sparen wollen. Die Bezahlung wird direkt über die Website abgewickelt, wobei AirBnb eine Vermittlungsgebühr verlangt.

Die Unterkünfte werden mittels hochwertiger Fotos angepriesen und verfügen meist über kostenloses drahtloses Internet. Je nach Größe der Unterkunft können auch mehrere Personen untergebracht werden—gegen einen Preiszuschlag. Oft ist es der Fall, dass es sich um ein Gästezimmer des Vermieters handelt, was bedeutet, dass man nicht unbedingt alleine in der Unterkunft ist. Für solche Zimmer zahlt man meist aber auch nicht mehr als 25 Euro, während komplette Privatunterkünfte besonders in den Großstädten schon 100-200 Euro pro Nacht veranschlagen.

AirBnb vermittelt auch ungewöhnlichere Unterkünfte wie diese Ranch (Foto: Nicki Dugan Pogue / Flickr CC 2.0)

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Immobilienmakler in Berlin, ein spannender Markt

Die Immobilienwirtschaft ist ein breit gefächertes Feld, auf dem sich die Bauindustrie, Ingenieure, Architekten, Anwälte bzw. Fachanwälte, Banken, Immobilienfonds, Vermieter, Verwalter und Immobilienmakler tummeln. Rund vier Millionen Menschen sind in der Immobilienbranche tätig – allerdings mit unterschiedlichen Perspektiven. Dabei gibt es mittlerweile über 16.000 Immobilienmakler und zudem etwa rund 12.000 Maklerunternehmen in Deutschland. Diese sind an Hunderttausenden Wohnungsverkäufen und Wohnungsvermittlungen beteiligt. Inzwischen wird gut die Hälfte aller Mietwohnungen durch einen Immobilienmakler vermittelt. Jedenfalls war dies bis zur Einführung des Bestellerprinzips so. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlte überwiegend nämlich der jeweilige Mieter auch die Provision, wenngleich das auch damals schon theoretisch frei aushandelbar gewesen wäre. Doch der Mieter, der schön wohnen wollte, zahlte eben – und ärgerte sich im stillen Kämmerlein.

Das Bestellerprinzip verändert die ganze Immobilienmaklerbranche massiv

Die Zeiten haben sich geändert. Nahezu rigoros. Seit der Bundesrat am 27. März 2015 einer Neuregelung der Provision für Maklertätigkeiten im Segment der Wohnungsvermittlung zugestimmt hat, ist der Immobilienmarkt kräftig durcheinander gewirbelt worden. Die Neuregelung sieht nämlich vor, dass vornehmlich ab dem 01. Juni 2015 das Bestellerprinzip (hier: marktwirtschaftliches Prinzip „wer bestellt, der bezahlt auch“) Anwendung findet. Wer ab diesem Zeitpunkt einen Immobilienmakler mit der Vermietung seiner Wohnung beauftragt, muss selber in die Tasche greifen und die Provision bei erfolgreicher Vermittlung bzw. Vermietung durch den beauftragten Makler zahlen. Für Immobilienmakler in ganz Deutschland erhöht diese Neuregelung den Konkurrenz- und Wettbewerbsdruck. Der Maklerberuf steht quasi vor einer massiven Veränderung. Marktexperten gehen diesbezüglich davon aus, dass die Dienste der Immobilienmakler zukünftig von den Vermietern weitaus seltener in Anspruch genommen werden, als noch vor der Einführung des Bestellerprinzips. Gerade in Wirtschaftszentren und Ballungsgebieten müssen sich Immobilienmakler auf den meistens eh überhitzten regionalen Immobilienmärkten vorteilhaft positionieren, um entsprechende Aufträge zu erhalten. Aber – und da sind sich im Grunde genommen sämtliche involvierte Marktakteure einig – schlussendlich wird sich Qualität durchsetzen.

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