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Sie wollen eine Immobilie verschenken oder vererben? Oder ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren selber in den Genuss eines kostenlosen Wohnobjekts kommen?

In Teil 1 unserer Reihe haben wir vom Maklerscout Sie bereits aufgeklärt mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und warum es so wichtig ist, Bilanz zu ziehen. In diesem Teil gehen beschäftigen wir uns mit dem Thema der Nachlassplanung und dem Vererben von Immobilien im Todesfall.

Immobilien zu erben kommt mit Verpflichtungen (Fotolia)

Die Nachlassplanung

Als „Nachlass“ wird das Vermögen bezeichnet, das ein Verstorbener für die Hinterbliebenen zurücklässt. Da dieser Vorgang viele steuerliche und rechtliche Aspekte mit sich bringt, ist es wichtig, sich als Vermögender früh genug um die Nachlassplanung zu kümmern.

Je mehr Immobilien man hierbei besitzt, desto wichtiger ist es dabei, sich Gedanken darüber zu machen, wer sie bekommen wird. Gibt es nämlich kein Testament oder Erbvertrag dann greift die gesetzliche Erbfolge. Diese ist allerdings häufig nicht im Interesse der Erben und des Erblassers und sollte deswegen vor allem bei größeren Vermögen vermieden werden. Laut einer Studie der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge ist es allerdings so, dass nur ein Viertel der Erblasser sich um die Nachlassplanung mittels Testament oder Erbvertrag kümmert.

Die gesetzliche Erbfolge

Im Bürgerliche Gesetzbuch (Paragraphen 1922–2385) wird die gesetzliche Erbfolge geregelt. Diese bestimmt, wie im Todesfall einer Person mit dessen Erbe umgegangen wird. Die Hauptfrage hierbei ist ob das Vermögen (bzw. die Erbschaft) auf eine oder mehrere Personen übergeht.

Wenn mehrere Personen als Erben in Frage kommen, bestimmt der Verwandtschaftsgrad über die Ordnung der Erben. Als Erben erster Ordnung gelten dabei die Abkömmlinge des Erblassers: Die Kinder, Enkel und Urenkel.

Die Eltern des Vaters gelten dagegen lediglich als Erben zweiter Ordnung, sowie deren Abkömmlinge wie Schwestern, Brüder, Nichten und Neffen.

Als Erben dritter Ordnung gelten Großeltern und deren Abkömmlinge wie Tante, Onkel, Cousine oder Cousin während Urgroßeltern und deren Abkömmlinge zur vierten Ordnung zählen.

Wenns ums Erben geht droht Streit (Fotolia/trueffelpix)

Dies ist die gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge falls es kein Testament oder Erbvertrag gibt. Zweifelsohne wird diese in vielen Fällen weder im Sinne des Erblassers noch im Sinne der Erben sein, was deutlich macht wie wichtig die Nachlassplanung ist. Wer sich nicht selber die Regelung seines Erbes kümmert, der überlasst es dem Staat! Davon abgesehen schließt die gesetzliche Erbfolge Lebensgefährten komplett aus. Wer also mit dem Erblasser ohne Trauschein liiert war, erhält nichts.

Erbvertrag und Testament

Die umstrittene Regelung der gesetzlichen Erbfolge macht deutlich, dass vor allem in nichtehelichen Lebensgemeinschaften ein Erbvertrag Pflicht ist. Dieser Vertrag wird von einem Notar abgeschlossen und ermöglicht es den Lebensgefährten, sich gegenseitig als Erben einzusetzen. Ein Rücktrittsvorbehalt annulliert den Vertrag falls die Partnerschaft vor Todesfall beendet wird.

Der Erbvertrag kann zudem regeln, dass die Kinder erst dann erben, wenn beide Elternteile gestorben sind.

Auf den Erbvertrag sollte nicht verzichtet werden (c) CC0

Es ist auch tatsächlich möglich, dass die Eheleute vor ihrem Tod in einer letztwilligen Verfügen die Höhe des Erbes umverteilen um Wohlgefallen bzw. Missfallen ihren Kindern gegenüber auszudrücken.

Ähnlich dem Erbvertrag ist das Berliner Testament in welchem sich Ehegatten als gegenseitige Erben bestimmen. Das Testament zieht allerdings deutlich höhere Notargebühren mit sich.

Es ist auch ein möglich sein Testament ganz ohne Notar zu beschließen. Es muss dann handschriftlich verfasst sein und vom Erblasser unterschrieben werden. Zudem sollten Ort und Zeitpunkt der Testament-Erstellung hinzugefügt werden. Trotzdem ist es weitaus verlässlicher die Notar- und Gerichtskosten zu bezahlen um sicherzugehen, dass das Erbe wie gewünscht übertragen wird.

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Sie wollen eine Immobilie verschenken oder vererben? Oder ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren selber in den Genuss eines kostenlosen Wohnobjekts kommen? Egal welcher Generation Sie angehören, das deutsche Immobilienrecht hat auch bei dieser Thematik seine Tücken. Wir vom Maklerscout klären Sie darüber auf, mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und warum es so wichtig ist, Bilanz zu ziehen.

Immobilien verschenken ist nicht immer unkompliziert (Fotolia/Alexander Raths)

Immobilien verschenken und vererben – die Grundlagen

Zunächst gilt es sich bewusst zu machen um welche Art von Immobilien es überhaupt geht. Simpel ist es, wenn es sich um ein einzelnes Eigenheim handelt. Komplizierter wird es dagegen, wenn es um vermietete Wohnungen, Mietwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser oder Gewerbeimmobilien geht. Wenn es sogar um Immobilienfonds oder Anteile von Betriebsvermögen geht, ist es zudem besonders wichtig Bilanz zu ziehen. Doch dazu später mehr.

Zunächst widmen wir uns der Frage: Wie lässt sich beim Verschenken und Vererben von Immobilien Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen?

Die gute Nachricht hierbei: es ist generell problemlos (und legal) möglich, die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer stark zu senken oder sogar ganz zu vermeiden.

Um diese Steuermechanismen ganz verstehen zu können, müssen wir zunächst betrachten, wie die Umstände der Immobilienübertragung genau aussehen.

Nehmen wir zunächst das Beispiel, bei dem der Lebenspartner verstirbt und somit die Immobilie auf den Hinterbliebenen übertragen wird. Hier gilt die Frage: Wie gut ist der Hinterbliebene finanziell versorgt? Besteht eine Witwen- bzw. Witwerrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder aus der Beamtenversorgung des Verstorbenen? Bei einem hohen Eigenvermögen des Hinterbliebenen lässt sich diese nämlich kürzen.

Und jetzt zum besonders wichtigen Punkt: Eigenheime sind von der Steuer befreit wenn die Hinterbliebenen mindestens die nächsten zehn Jahre in der geerbten Immobilie wohnen werden. 

Wenn es die Kinder sind, die erben, darf die die Wohnfläche allerdings nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen, damit diese Regelung greift.

Bei einer Größe ab 250 Quadratmeter sind nur 80 Prozent des Verkehrswerts von der Erbschaftssteuer befreit.

Und noch eine Sonderregelung: Der Besitzer eines Eigenheims kann es seinem Partner auch schon zu Lebzeiten steuerfrei vermachen wenn es sich um eine eheliche Lebensgemeinschaft handelt.

Die Höhe der Erbschaft- und Schenkunsteuer

Je größer die Familie desto komplexer die Nachlassplanung (Fotolia/drubig-Photo)

Was Viele nicht wissen: Der Wert des steuerpflichtigen Erwerbs bestimmt die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Dabei werden die verschiedenen Steuerklassen berücksichtigt:

• Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern)
• Steuerklasse II (Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten)
• Steuerklasse III (diejenigen auf die Steuerklassen I und II nicht zutreffen)

Je nach Schenkungswert steigt der Steuersatz dabei von mindestens 7% für Steuerklasse I bis zu höchstens 50% für Steuerklasse III.

Ein Beispiel: Nach Abzug der Freibeträge beträgt der zu versteuernde Wert eines Gebäudes 300 000 Euro. Wer zu Steuerklasse I gehört müsste hierauf 11% Steuern zahlen und bei Steuerklasse III sogar 30%.

Die gute Nachricht ist jedoch, dass die Freibeträge generell so hoch sind, dass mit tatsächlich zu zahlenden Steuern kaum zu rechnen ist.

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa dem Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben.

Vermieter umgehen Mietpreisbremse

Hilft dem Vermieter die Mietpreisebremse zu umgehen: die Wärmedämmung (Fotolia.com / maho)

Die Mietpreisbremse erzielt in Deutschland nach wie vor nicht den gewünschten Effekt. Zwar gibt es jetzt in einigen Großstädten die Regel, dass Mieterhöhungen nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Miete betragen dürfen, aber viele Vermieter umgehen diese Hürde. Das liegt zum einen daran, dass kaum Kontrollen durchgeführt werden.  Allerdings gibt es auch einige Tricks mit welchen Vermieter die Mietpreisbremse umgehen können. So darf die Miete zu mehr als 10 Prozent erhöht werden, wenn eine energetische Sanierung durchgeführt wird. Dann werden nämlich 11 Prozent der Sanierungskosten auf den Mieter umgelegt.

Wie der Focus berichtet muss in einem aktuellen Fall eine Berliner Familie eine Mieterhöhung von 79 Prozent in Kauf nehmen weil der Vermieter an der Außenwand eine neue Wärmedämmung anbringt. Doch damit handelt der Vermieter genau so wie die Bundesregierung sich es wünscht. Sie möchte dafür sorgen, dass bis 2050 zehn Prozent der Immobilien in Deutschland energieeffizient saniert werden.

Dabei ist es umstritten ob eine Wärmedämmung an der Außenfassade überhaupt zu einem Energieersparnis führt. In Bezug auf die Berliner Familie meinte ein Experte sogar, dass es 50 Jahre dauern würde, bis ein Ersparnis zu einem bemerkbaren Ersparnis führen würde.

Darüber hinaus hat der Mieter kein Mitspracherecht in Bezug auf geplante Sanierungsmaßnahmen. Er muss sie über sich ergehen lassen und sie über die erhöhte Miete mitbezahlen – im Extremfall kann er sich dies nicht leisten und muss kündigen.

Immerhin muss der Vermieter bevorstehende Sanierungsmaßnahmen drei Monate vorher schriftlich ankündigen und über die voraussichtliche Länge der Bauarbeiten sowie die Mieterhöhung informieren. Mieter sollten sich in einem solchen Fall genau anschauen, wie sich die Baukosten zusammensetzen. Es kann nämlich sein, dass der Vermieter Instandhaltungskosten mitberechnet für die er tatsächlich selber aufkommen muss. Der Vermieter darf zudem keine Finanzierungskosten oder Reparaturkosten auf den Mieter umlegen.

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Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im zweiten Teil  ging es um die Schuldenübernahme und die Preisfestlegung. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, wie Sie sich auf die Finanzierung vorbereiten, was es mit der Biete-Sicherheit auf sich hat und warum Sie die Mietkaution mit in Ihre Planung einbeziehen müssen.

Ersteigern Sie sich Ihr Haus (Fotolia/fabstyle)

Ersteigern von Immobilien: die Finanzierung

Wer eine Immobilie per Zwangsversteigerung erstehen will, mag womöglich Geld sparen aber finanziert werden muss sie oder so.

Hierbei besteht nun folgende Herausforderung: der Ersteher muss das Versteigerungserlös zahlen bevor die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Die meisten Kreditinstitute wissen, wie sie sich in solchen Fällen sichern können aber man kann sich nicht darauf verlassen, dass jeder Sachbearbeiter sich mit den entsprechenden Details auskennt. Deswegen muss der Ablauf der Finanzierung schon von Beginn an genau abgesprochen werden.

Auch beim Ersteigern muss die Finanzierung stehen (Fotolia/grafikplusfoto)

Wer wird Eigentümer?

Was gilt es zu beachten wenn der Ersteher das Grundstück nicht für sich alleine erwerben will? Schließlich kann der Wunsch bestehen, dass zwei Eheleute gemeinschaftlich als Eigentümer gelten wollen oder dass ein volljähriges Kinde als Besitzer eingetragen werden soll.

In solchen Fällen gilt zu beachten:

• Alle betroffenen Personen sollten am Versteigerungstermin erscheinen. Sollte das nicht möglich sein, ist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht notwendig. Ehemänner sind keine gesetzlichen Vertreter ihrer Frau!
• Bei Versäumnis dieser Regelungen droht die doppelte Grunderwerbssteuer!
• Soll ein minderjähriges Kind Eigentümer werden, muss der Elternteil bieten, der die elterliche Sorge innehält. Sind die Eltern verheiratet trifft dies auf beide Elternteile zu bei einer Scheidung dagegen auf denjenigen, dem die Sorge gerichtlich zugesprochen wurde.
• Wer für eine OHG, KG oder GmbH bieten will benötigt einen beglaubigten Handelsregisterauszug um seine Vertretungsmacht nachzuweisen.

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Für Häuser dieser Größe werden die Grundstücke knapp

Neuer Trend: Häuser in Wohnungsgröße

Aufgrund der immer höheren Nachfrage nach Grundstücken werden nun auch häufig kleine Grundstücke von Bauherren in Betracht gezogen. Das Resultat: Häuser, die zwischen 70-100 Quadratmeter groß sind und damit für Singles eine Alternative zur Eigentumswohnung werden.

Auch für Senioren ist der Trend interessant. Wenn die Kinder ausgezogen sind, fühlt sich das Haus häufig zu groß an und gleichzeitig wollen sie nicht unbedingt in eine Wohnung zurück.

Zudem gibt es in vielen Gegenden einfach nicht mehr genug Grundstücke, die groß genug für Einfamilienhäuser sind. Kleine Häuser bieten die Möglichkeit „Lückenfüll-Grundstücke“ oder komplizierte geschnittene Flächen zu nutzen.

Gas- und Ölheizungen sollen bis 2030 verboten werden

Der aktuelle Klimaschutzplan der Bundesregierung sieht vor Gas- und Ölheizungen in Wohn-Neubauten ab 2030 zu verbieten. Dabei steht noch gar nicht fest, wie dies technisch zu lösen ist und dennoch sind erhöhte Kosten für Immobilienbesitzer und Mieter bereits abzusehen. Nicht nur ist so oder so mit steigenden Strompreisen zu rechnen aber der Ersatz von fossilen Heizmethoden erfordert eine hohe finanzielle Investition. So werden Bauherren auf den Einbau von Wärmepumpen angewiesen sein, welche viel Strom verbrauchen. Zum Vergleich: eine Kilowattstunde Erdgas kostet 6,23 Cent während eine Kilowattstunde Strom 23 Cent an Kosten mit sich bringt.

Die Initiative „Zukunft Erdgas“ behauptet sogar, dass auf jeden Haushalt Kosten um die 50.000 Euro zukommen werden – insgesamt 2 Billionen Euro.

Zusätzlich problematisch könnte die Lärmentwicklung sein, da die Ventilatoren von Luftwärmepumpen schnell laut werde. Weniger problematisch sind Wärmepumpe, die mittels Tiefenbohrung auf Erdwärme zurückgreifen. Diese sind wiederum besonders teuer zu installieren und sind zudem technisch nicht immer zu bewerkstelligen.

Allerdings sind Luftwärmepumpen laut Ingrid Vogler vom Wohnungsunternehmen-Verband wiederum nur bis zu bestimmten Gebäudegrößen geeignet. Sollarzellen sind auch keine Alternative weil auf sie im Winter kein Verlass ist. Eine passende Technologie um das Vorhaben der Bundesregierung adäquat umzusetzen gibt es also nicht.

Ganz davon abgesehen ist das Stromnetz auf einen solchen starken Anstieg des Energieverbrauchs nicht vorbereitet. Die Strom-Infrastruktur muss also ausgebaut werden und die privaten Stromkunden sind die Leidtragenden, weil die Kosten auf sie umgelegt werden.

Wie die Welt berichtet besagt der Klimaschutzplan:

„Um langfristig einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, muss deutlich mehr und deutlich schneller in die energetische Optimierung des heutigen Bestands investiert werden. Spätestens im Jahr 2030 darf die energetische Güte nach der Sanierung nur noch in Ausnahmefällen den Neubaustandard um 40 Prozent überschreiten.“

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Dies ist Teil 2 unserer Reihe Rechtsirrtümer im Mietrecht. Hier geht’s zu Teil 1.

Es tummeln sich eine Vielzahl an Rechtsirrtümern über das Mietrecht in den Köpfen von Mieter, Vermietern, Hausbesitzern und Maklern. Das ist nicht verwunderlich, schließlich ist das deutsche Mietrecht außerordentlich komplex und oftmals widersprüchlich. Deswegen wollen wir vom MaklerScout Ihnen in diesem Artikel eine Übersicht über die häufigsten Rechtsirrtümer im Mietrecht geben und diese klar stellen.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und ersetzen selbstverständlich nicht den Gang zum Mietverein oder Rechtsanwalt.

Durchaus komplex: das Mietrecht (Fotolia/Zerbor)

Häufige Rechtsirrtümer im Mietrecht

Der Vermieter muss Elektroleitungen regelmäßig inspizieren lassen. Falsch! Dies wäre laut des Bundesgerichtshofs zuviel verlangt. Wenn keine Unregelmäßigkeiten bestehen, muss auch nicht inspiziert werden.

Wenn der Mieter Ersatzmieter vorstellt, dann darf er vorzeitig kündigen. Falsch! Wenn es keine Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt, dann muss der Vermieter den Mieter niemals vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen. Ausnahmen sind besondere Umstände wie eine plötzliche Krankheit oder Kinderzuwachs.

Der Vermieter darf das Streichen von Wänden mit bunten Farben untersagen. Falsch! Der Vermieter darf den Mieter nicht in seiner Farbwahl einschränken.

Auch knallige Farben sind beim Streichen erlaubt (Fotolia/Robert Kneschke)

Der Mieter darf Garten bzw. Gärten des Hauses automatisch mitbenutzen. Falsch! Die Gartennutzung muss im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt werden. Eine Duldung seitens des Vermieters kann jederzeit widerrufen werden.

Lärm vom Kleinkindern und Babys muss der Vermieter bzw. ein Nachbar oder Mietmieter nicht dulden. Falsch! Babygeschrei und sonstiger Kinderlärm werden von den Gerichten als natürlich angesehen und müssen geduldet werden insofern sie für das Alter der Kinder angemessen sind.

Der Mieter muss alle Hausmeisterkosten akzeptieren. Falsch! Manche Hausmeisterarbeiten muss der Mieter nicht übernehmen. Dazu gehören Instandhaltungsarbeiten, Verwaltungsarbeiten wie Besichtigungen mit neuen Mietern oder Besprechung mit potentiellen Käufern.

Der Vermieter ist übrigens auf Wunsch des Mieters dazu verpflichtet die Hausmeisterkosten aufzuschlüsseln.

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