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Immobilien verschenken und vererben – Teil 2

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 6. Februar 2017
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Sie wollen eine Immobilie verschenken oder vererben? Oder ist es durchaus wahrscheinlich, dass Sie in den nächsten Jahren selber in den Genuss eines kostenlosen Wohnobjekts kommen?

In Teil 1 unserer Reihe haben wir vom Maklerscout Sie bereits aufgeklärt mit welcher Steuerlast zu rechnen ist und warum es so wichtig ist, Bilanz zu ziehen. In diesem Teil gehen beschäftigen wir uns mit dem Thema der Nachlassplanung und dem Vererben von Immobilien im Todesfall.

Real estate agent holds architectural model with red bow

Immobilien zu erben kommt mit Verpflichtungen (Fotolia)

Die Nachlassplanung

Als „Nachlass“ wird das Vermögen bezeichnet, das ein Verstorbener für die Hinterbliebenen zurücklässt. Da dieser Vorgang viele steuerliche und rechtliche Aspekte mit sich bringt, ist es wichtig, sich als Vermögender früh genug um die Nachlassplanung zu kümmern.

Je mehr Immobilien man hierbei besitzt, desto wichtiger ist es dabei, sich Gedanken darüber zu machen, wer sie bekommen wird. Gibt es nämlich kein Testament oder Erbvertrag dann greift die gesetzliche Erbfolge. Diese ist allerdings häufig nicht im Interesse der Erben und des Erblassers und sollte deswegen vor allem bei größeren Vermögen vermieden werden. Laut einer Studie der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge ist es allerdings so, dass nur ein Viertel der Erblasser sich um die Nachlassplanung mittels Testament oder Erbvertrag kümmert.

Die gesetzliche Erbfolge

Im Bürgerliche Gesetzbuch (Paragraphen 1922–2385) wird die gesetzliche Erbfolge geregelt. Diese bestimmt, wie im Todesfall einer Person mit dessen Erbe umgegangen wird. Die Hauptfrage hierbei ist ob das Vermögen (bzw. die Erbschaft) auf eine oder mehrere Personen übergeht.

Wenn mehrere Personen als Erben in Frage kommen, bestimmt der Verwandtschaftsgrad über die Ordnung der Erben. Als Erben erster Ordnung gelten dabei die Abkömmlinge des Erblassers: Die Kinder, Enkel und Urenkel.

Die Eltern des Vaters gelten dagegen lediglich als Erben zweiter Ordnung, sowie deren Abkömmlinge wie Schwestern, Brüder, Nichten und Neffen.

Als Erben dritter Ordnung gelten Großeltern und deren Abkömmlinge wie Tante, Onkel, Cousine oder Cousin während Urgroßeltern und deren Abkömmlinge zur vierten Ordnung zählen.

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Wenns ums Erben geht droht Streit (Fotolia/trueffelpix)

Dies ist die gesetzlich vorgeschriebene Reihenfolge falls es kein Testament oder Erbvertrag gibt. Zweifelsohne wird diese in vielen Fällen weder im Sinne des Erblassers noch im Sinne der Erben sein, was deutlich macht wie wichtig die Nachlassplanung ist. Wer sich nicht selber die Regelung seines Erbes kümmert, der überlasst es dem Staat! Davon abgesehen schließt die gesetzliche Erbfolge Lebensgefährten komplett aus. Wer also mit dem Erblasser ohne Trauschein liiert war, erhält nichts.

Erbvertrag und Testament

Die umstrittene Regelung der gesetzlichen Erbfolge macht deutlich, dass vor allem in nichtehelichen Lebensgemeinschaften ein Erbvertrag Pflicht ist. Dieser Vertrag wird von einem Notar abgeschlossen und ermöglicht es den Lebensgefährten, sich gegenseitig als Erben einzusetzen. Ein Rücktrittsvorbehalt annulliert den Vertrag falls die Partnerschaft vor Todesfall beendet wird.

Der Erbvertrag kann zudem regeln, dass die Kinder erst dann erben, wenn beide Elternteile gestorben sind.

Vertragsunterzeichnung beim Notar (c) CC0

Auf den Erbvertrag sollte nicht verzichtet werden (c) CC0

Es ist auch tatsächlich möglich, dass die Eheleute vor ihrem Tod in einer letztwilligen Verfügen die Höhe des Erbes umverteilen um Wohlgefallen bzw. Missfallen ihren Kindern gegenüber auszudrücken.

Ähnlich dem Erbvertrag ist das Berliner Testament in welchem sich Ehegatten als gegenseitige Erben bestimmen. Das Testament zieht allerdings deutlich höhere Notargebühren mit sich.

Es ist auch ein möglich sein Testament ganz ohne Notar zu beschließen. Es muss dann handschriftlich verfasst sein und vom Erblasser unterschrieben werden. Zudem sollten Ort und Zeitpunkt der Testament-Erstellung hinzugefügt werden. Trotzdem ist es weitaus verlässlicher die Notar- und Gerichtskosten zu bezahlen um sicherzugehen, dass das Erbe wie gewünscht übertragen wird.

Wichtiges für Erben

Jeder Erbe muss nach dem Todesfall des Erblassers die Erbschaft innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt melden. Er erhält darauf nach 3-4 Monaten die Erbschaftssteuererklärung in welcher er die geerbten Vermögenswerte auflisten muss. Diese werden nach Grundvermögen, Betriebsvermögen und übrigem Vermögen aufgeteilt.

Wichtig: bei der Vererbung eines Eigenheims muss die Anlage „Steuerbefreiung Familienheim“ beigelegt werden. Wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt, muss die Anlage „Steuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke“ beigelegt werden. 

Das Finanzamt sendet dann einen Erbschaftssteuerbescheid. Möglicherweise besagt dieser nichts anderes, als dass keine Erbschaftssteuer anfällt. Sollte doch eine anfallen, muss diese innerhalb von vier Wochen bezahlt werden, es sei denn es wird Widerspruch eingelegt.

Widerspruch sollte dann eingelegt werden, wenn der Wert der ererbten Immobilien als zu hoch eingeschätzt wurde. In einem solchen Fall sorgt ein Verkehrswertgutachten für Klarheit.

Alleinerben aufgepasst

Wer Alleinerbe ist, hat den Vorteil, dass er sich um die Aufteilung des Erbes nicht kümmern muss. Allerdings ist Vorsicht geboten wenn Immobilien oder sonstige Teile des Nachlasses verschuldet sind.

Problematisch wird es insbesondere wenn die Hypothekenschulden höher als der Verkehrswert der Immobilie sind. In einem solchen Fall kann es die bessere Wahl sein die Erbschaft auszuschlagen.

Das Erbrecht (Fotolia/Zerbor)

Das Erbrecht (Fotolia/Zerbor)

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