Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im zweiten Teil  ging es um die Schuldenübernahme und die Preisfestlegung. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, wie Sie sich auf die Finanzierung vorbereiten, was es mit der Biete-Sicherheit auf sich hat und warum Sie die Mietkaution mit in Ihre Planung einbeziehen müssen.

Ersteigern Sie sich Ihr Haus (Fotolia/fabstyle)

Ersteigern von Immobilien: die Finanzierung

Wer eine Immobilie per Zwangsversteigerung erstehen will, mag womöglich Geld sparen aber finanziert werden muss sie oder so.

Hierbei besteht nun folgende Herausforderung: der Ersteher muss das Versteigerungserlös zahlen bevor die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Die meisten Kreditinstitute wissen, wie sie sich in solchen Fällen sichern können aber man kann sich nicht darauf verlassen, dass jeder Sachbearbeiter sich mit den entsprechenden Details auskennt. Deswegen muss der Ablauf der Finanzierung schon von Beginn an genau abgesprochen werden.

Auch beim Ersteigern muss die Finanzierung stehen (Fotolia/grafikplusfoto)

Wer wird Eigentümer?

Was gilt es zu beachten wenn der Ersteher das Grundstück nicht für sich alleine erwerben will? Schließlich kann der Wunsch bestehen, dass zwei Eheleute gemeinschaftlich als Eigentümer gelten wollen oder dass ein volljähriges Kinde als Besitzer eingetragen werden soll.

In solchen Fällen gilt zu beachten:

• Alle betroffenen Personen sollten am Versteigerungstermin erscheinen. Sollte das nicht möglich sein, ist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht notwendig. Ehemänner sind keine gesetzlichen Vertreter ihrer Frau!
• Bei Versäumnis dieser Regelungen droht die doppelte Grunderwerbssteuer!
• Soll ein minderjähriges Kind Eigentümer werden, muss der Elternteil bieten, der die elterliche Sorge innehält. Sind die Eltern verheiratet trifft dies auf beide Elternteile zu bei einer Scheidung dagegen auf denjenigen, dem die Sorge gerichtlich zugesprochen wurde.
• Wer für eine OHG, KG oder GmbH bieten will benötigt einen beglaubigten Handelsregisterauszug um seine Vertretungsmacht nachzuweisen.

Die Biete-Sicherheit

Als Bieter muss man generell damit rechnen, Sicherheit leisten zu müssen, um im Falle einer Ersteigerung auch bezahlen zu können. Dies bedeutet aber nicht, dass es auch tatsächlich dazu kommen muss. So muss am Versteigerungstermin selber einer Beteiligten zunächst einen Antrag stellen, den der Rechtspfleger dann prüfen muss.

Achtung: es kann sein, dass ein Bieter zunächst einige Gebote abgibt ohne dass eine Sicherheit verlangt und diese dann aber plötzlich gefordert wird! In einem solchen Fall wird dann also der Bieteprozess unterbrochen und der Bieter muss bei Bewilligung des Antrags die Sicherheit vorlegen.

Wichtig: Die Sicherheit richtet sich nach dem Verkehrswert und nicht nach der Höhe des Gebots!

Die Sicherheit kann nicht mehr bar geleistet werden (Fotolia/vege)

Die Sicherheit kann nicht durch Bargeld sondern nur durch Schecks oder durch Bankbürgschaft geleistet werden.  Der Scheck muss von einer Bank ausgestellt sein, welche in Deutschland Bankgeschäfte ausüben darf. Zudem darf er nicht früher als am dritten Werktag vor der Versteigerung ausgestellt werden, damit dem dem Gericht genügend Zeit hat um ihn einzulösen.

Bankbürgschaften müssen von einer im Inland zugelassenen Bank ausgestellt werden. Auch hier kann man sich nicht darauf verlassen, dass die Sachbearbeiter alle nötigen Details wissen. So muss sie etwa unbefristet sein und darf außer der Angabe des Höchstbetrags keine Bedingung enthalten. Zudem muss man darauf achten, dass manche Banken eine hohe Ausstellungsgebühr verlangen.

Es gibt auch noch die dritte Möglichkeit der vorherigen Geldüberweisung. Diese neue Regelung ist allerdings sehr unpraktisch und sollte deswegen ignoriert werden (unter anderem muss man sehr lange auf die Rückzahlung warten).

Achtung: Wenn die Sicherheit nicht geleistet werden kann, dann wird das Gebot zurückgewiesen. Die Sicherheit kann nur noch während der Bietezeit nachgeholt werden.

Wenn ein Bieter, der Sicherheit geleistet hat nicht mehr mitbieten will kann er seine Sicherheit sofort zurückbekommen

Vorsicht: Mietkaution!

Ganz wichtig zu wissen: bei Erwerb eines Hauses in der Zwangsversteigerung schuldet der Käufer dem Mieter die Kaution! Dabei ist es egal, ob der Ersteher vom früheren Besitzer die Kaution erhalten hat. Es ist eher unwahrscheinlich, dass es gelingen wird, den früheren Besitzer zur Aushändigung des Kaution zu bewegen, weswegen sie in das Höhe des Gebots mit einberechnet werden sollte.

Dabei kann es sogar sein, dass die Kaution sofort bei erstehen des Hauses für den Mieter angelegt werden muss.

Diese Regelung über den Ersatz der Kaution ist momentan lediglich für gewerblich vermietete Räume nicht geltend, da der Gesetzgeber derzeit widersprüchliche Paragraphen diesbezüglich vorliegen hat.