Immobilien ersteigern – wichtige Tipps zur Festlegung des Preises und zur Schuldenübernahme

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 15. Juni 2016
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Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir ihn die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, was genau ersteigert werden kann, wie der Preis ermittelt wird und ob bestehende Schulden übernommen werden müssen.

Häuser werden oft versteigert (Fotolia/stockWERK)

Häuser werden oft versteigert (Fotolia/stockWERK)

Was kann ersteigert werden?

Wer Interesse daran hat, eine Immobilie zu ersteigern, sollte wissen, dass er alles ersteigert, was mit dem Grundstück verbunden ist. Das bedeutet, dass ihm nicht nur sämtliche Gebäude gehören, die sich auf dem Grundstück befinden, sondern auch sämtliche Pflanzen etc.

Vom Gebäude gehören ihm all „zur Herstellung eingefügten Sachen“ wie Türen und Fensterrahmen. Nur wenn sie zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt wurden, sind sie eventuell nicht in seinem Besitz.

Generell gilt, dass sämtliches Zubehör auf dem Grundstück in den Besitz des Ersteigerers übergeht. Selbst wenn das Zubehör dem Schuldner nicht gehört, wird es mitversteigert – es sei denn, das Gericht weist vor der Versteigerung auf Ausnahmen hin.

Wichtig: wenn der Schuldner das Zubehör kurz vor der Versteigerung vom Grundstück schafft, gehört es trotzdem dem Ersteigerer!

Wenn eine Gartenlaube auf dem Grundstück ist gehört sie dem Ersteigerer (Fotolia/pure-life-pictures)

Wenn eine Gartenlaube auf dem Grundstück ist gehört sie dem Ersteigerer (Fotolia/pure-life-pictures)

Hier sind einige Beispiele für Zubehör:

  • Nicht eingemauerte Badewannen
  • Lampen
  • Einzelöfen für Gas und Strom
  • Heizöl im Tank
  • Haustürschlüssel
  • Waschbecken

Müssen Schulden übernommen werden?

Der Ersteigerer übernimmt für die Schulden des Eigentümers keine Verantwortung. Unbezahlte Rechnungen (z. B von Handwerkern) muss er demnach nicht begleichen.

In den meisten Fällen ist es auch so, dass das Gericht das Grundstück als lastenfrei versteigert. Mit anderen Worten: Alle Rechte im Grundbuch werden gelöscht.

Es gibt aber Ausnahmen. Dann weist das Gericht explizit darauf hin, welche Rechte bestehen bleiben. So können etwa Grundpfandrechte bestehen bleiben, welche sich aber meist in einem absehbaren Rahmen befinden und es sich deswegen immer noch lohnt, das Grundstück zu ersteigern.

Wichtig: der Preis bei der Versteigerung erhält eine eventuelle Grundschuld noch nicht! Deswegen im Zweifelsfall immer nachfragen ob es eine Schuld zu bezahlen gibt oder nicht.

Vorsicht ist auch bei Häusern geboten, welche ein Wohnungsrecht für eine bestimmte Person mit sich bringen – meist einer der Großeltern des Schuldners. So kann es sein, dass der Vertrag bedingt, einen alten Menschen auf Lebenszeit mitwohnen lassen zu müssen.

Die Festlegung des Preises

Zunächst gibt es einen Mindestbetrag, der geboten werden darf. Dieser wird vom Gericht festgesetzt und bezieht sich nicht auf den Wert des Grundstücks. Damit ist das geringste mögliche Gebot meist übertrieben gering. Es kommt leider auch vor, dass das geringste Gebot höher als der Grundstückswert ist. Das kann jedoch vorhergesehen werden, indem der zuständige Rechtspfleger im Vorhinein befragt wird. Der offizielle Betrag wird zwar erst am Tag des Termins festgesetzt, ist aber immer eher höher als der vorab genannte Betrag.

Wird ein neuer Termin festgesetzt weil die Immobilie aufgrund eines zu hohen Mindestbetrags nicht versteigert wurde, dann besteht jedoch die Chance, dass er dieses Mal weitaus niedriger sein wird. Dennoch gibt es Fälle, in denen es sogar weiterhin erhöht wird, da die Gläubiger es vom Gericht so verlangen.

Die 50 Prozent Grenze

Was noch wichtig zu wissen ist: der Zuschlag darf nicht erteilt werden wenn das Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts liegt. Auch wenn das Gebot angenommen wird, bekommt man dann im Nachhinein also den Zuschlag nicht. Allerdings gibt es Ausnahmen zu dieser Regel: zum einen gibt es Gläubiger, denen ein Sonderrecht erstattet wird, das Grundstück besonders billig zu ersteigern. Zum anderen darf das Grundstück unter 50 % seines Wertes verkauft werden wenn eine vorherige Versteigerung bereits an einem zu geringen Gebot gescheitert ist.

Die 70 Prozent Grenze

Der Gläubiger kann beantragen, dass die Versteigerung wiederholt werden muss, wenn das Höchstgebot unter 70 Prozent des Verkehrswertes liegt. Dieser Antrag wird während des Versteigerungstermins selber gestellt. Auch hier gilt: ist eine vorherige Versteigerung bereits an dieser Hürde gescheitert, so wird der Antrag nicht gestattet.

Das Haus ist noch bewohnt – was tun?

Wenn der Eigentümer des versteigerten Hauses noch samt Angehörigen in der Immobilie wohnt, darf die Räumung veranlasst werden. Wohnt dort allerdings ein Mieter, dann darf dieser vorerst wohnen bleiben, da der Ersteigerer die vereinbarten Mietverhältnisse übernimmt. Will der Ersteigerer selber einziehen so muss der dem Mieter mit Hinweis auf Eigenbedarf kündigen, was bedeutet, dass sich der Einzug stark verzögern kann.

Sollte der Mietvertrag eine Kündigungsfrist beinhalten, die länger ist als die gesetzliche, so darf nach dem Zuschlag trotzdem die gesetzliche Kündigungsfrist angewandt werden.

Wer Eigenbedarf anmeldet darf meistens einziehen (Fotolia/Syda Productions)

Wer Eigenbedarf anmeldet darf meistens einziehen (Fotolia/Syda Productions)

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