Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Wir vom Maklerscout erklären in diesem Artikel, was die ersten Schritte beim Ersteigern einer Immobilie sind.

Ersteigern Sie sich Ihr Haus (Fotolia/fabstyle)

Nicht immer ein Schnäppchen: Immobilien ersteigern

Allein 2013 wurden in Deutschland über 47.000 Immobilien versteigert. 70 Prozent davon waren Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser. Trotz des hohen Angebots ist es jedoch nicht leicht ein Schnäppchen zu erzielen da die Nachfrage ebenso hoch ist. Claudia Kammermeier vom Bundesverband deutscher Rechtspfleger meint sogar: „Viele Objekte werden aufgrund der hohen Nachfrage sogar über ihrem Verkehrswert ersteigert“.

Dennoch kann es sich lohnen! Allerdings kann man leicht ins Fettnäpfchen tappen, wenn man sich mit den Eigenheiten des Ersteigerns von Immobilien nicht auskennt.

Grundwissen Immobilienversteigerung

Zunächst kurz und knapp die wichtigsten Fakten zum Thema Immobilienversteigerung:

• Immobilien werden grundsätzlich in dem Amtsgericht versteigert in dem sie eingetragen sind.
• Die Versteigerung wird vom Rechtspfleger durchgeführt – nicht vom Notar oder Gerichtsvollzieher.
• Offiziell versteigert das Gericht keine Häuser sondern Grundstücke. Dies liegt daran, dass laut BGB der Eigentümer eines Grundstücks automatisch der Eigentümer des darauf errichteten Hauses ist. Allerdings kann es auch vorkommen, dass unbebaute Grundstücke versteigert werden.
• Termin für Versteigerungen sind unter www.zvg-portal.de zu finden.
• Vor dem Bieten sollte unbedingt das Wertgutachten der Immobilie gelesen werde, um sich über seinen Wert im Klaren zu sein
• Das Objekt sollte man im Vorhinein von Außen unter Augenschein nehmen um sich über Lage, Verkehrsanbindung und Zustand zu informieren. Bestenfalls wird die Besichtigung mit einem Sachverständigen vollzogen um den Sanierungsbedarf besser abschätzen zu können.
• Für die Finanzierung müssen bereits am Biet-Termin zehn Prozent des Verkehrswertes hinterlegt werden
• Liegt das Höchstgebot unter 50 Prozent des Verkehrswertes erhält niemand den Zuschlag und ein neuer Termin wird angesetzt.
• Nach der Versteigerung muss das Gebäude sofort versichert werden
• Es kann vorkommen, dass der bisherige Eigentümer sich weigert auszuziehen – dann muss man zwangsräumen lassen.

Im Amtsgericht wird zwangsversteigert (Fotolia/cameris)

Wo informiere ich mich über die zu versteigernden Immobilien?

Die Gerichte sind dazu verpflichtet die Versteigerungstermine zu veröffentlichen – klassischerweise über ein Amtsblatt. Inzwischen werden sie aber vorwiegend im Internet oder aber auch in der Tageszeitung veröffentlicht. Das offizielle Online-Portal ist www.zvg-portal.de, darüber hinaus gibt es private Websites wie www.hanmark.de, www.zvg.com, www.versteigerungspool.de, www.zwangsverversteigerung.de oder www.immopool.de.

Auch die Gerichtstafel ist nicht außer Acht zu lassen, da die Termine hier schon sehr früh zu finden sind. Zudem finden sich hier alle Termine der beteiligten Gerichtsbezirke des betroffenen Amtsgerichts.

Vorsicht vor kostenpflichtigen „Versteigerungskalendern“! Da hinter verstecken sich meist zwielichtige Unternehmen, die es nur darauf abgesehen haben, dem Verbraucher in unkündbare Abo-Verträge zu locken.

Außerdem sollten Sie darauf achten, dass von Gläubigerbanken verfasste Inserate nicht neutral formuliert sind. Schließlich haben sie es auf Gewinnerzielung abgesehen, während die Amtsgerichte kein eigenes finanzielles Interesse haben.

Die Auswahl der Immobilie

Zunächst überlegen Sie sich in welchem Gebiet Sie fündig werden wollen. Dann erkundigen Sie sich welches Amtsgericht (manchmal sind es auch mehrere) für das Gebiet zuständig ist und schauen vor Ort auf die Gerichtstafel.

Hier eine kurze Erläuterung der Abkürzungen auf der Tafel und welche Informationen wichtig sind:

• Links oben steht das Aktenzeichen samt dem Buchstaben „K“, der für Zwangsversteigerung steht. Nach dem K befindet sich die chronologische Nummerierung des Verfahrens, gefolgt von der Jahreszahl. „K 39/16“ bedeutet also, dass es sich um das 39. Verfahren des Jahres 2016 handelt.
• Wichtig ist zu wissen: wenn die Jahreszahl weit zurückliegt, kann es sein, dass der Eigentümer der Immobilie erfolgreich gegen die Versteigerung ankämpft – oder die Immobilie ist schlichtweg für Käufer unattraktiv.
• Notieren Sie sich auch den Namen des zuständigen Rechtspflegers und die Telefonnummer der Geschäftsstelle

Die Besichtigung

Achtung: Hausbesichtigung mit Makler gibt es bei Zwangsversteigerungen fast nie (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Nun geht es an die Besichtigung des Objekts. Die Herausforderung ist allerdings manchmal an die Adresse zu kommen, da der Name des Eigentümers nicht angegeben wird und er zudem kaum dafür offen sein wird, potentielle Käufer durch das Haus zu führen. Straße und Hausnummer dürften aber angegeben sein.

Bei unbebauten Grundstücken ist es schwieriger an die Adresse zu kommen. In der Geschäftsstelle können Sie allerdings den Namen des Eigentümers erfragen, da man dazu verpflichtet ist, Ihnen diese Auskunft zu erteilen.

Bei kleineren Orten kann Ihnen der Ortsbürgermeister Auskunft geben, Sie müssen ihm nur die Flurstücksnummer des Grundstücks nennen.

Die Besichtigung des Hauses (bzw. des Grundstücks) erfolgt dann meist von außen, da es schwierig sein kann die Erlaubnis zu bekommen das Grundstück zu betreten oder sogar die Immobilie von Innen zu besichtigen. Allerdings kann es auch sein, dass der Eigentümer sogar die Absicht hat, zu verkaufen und deswegen eine Innenbesichtigung befürwortet. Oder das Gebäude ist von einem Mieter bewohnt, der offen dafür ist, seinen möglichen zukünftigen Vermieter kennenzulernen.

Das Wertgutachten

Das Wertgutachten informiert Sie über den aktuellen Wert des Gebäudes. Wichtig: dieser Betrag ist nicht der Verkehrswert! Der Verkehrswert ist der vom Gericht festgesetzte Betrag und kann stark von dem Gutachten abweichen. In einem solchen Falle können Sie nachlesen, warum das Gericht nicht der Meinung des Gutachters war.

Das Gutachten erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts. Sie sollten zudem einen Blick ins Baulastverzeichnis werfen, um herauszufinden, was für Baubeschränkungen vorliegen. Sie können sich nämlich nicht darauf verlassen, dass der Sachverständige diese in das Gutachten eingetragen hat.

Dann ist noch wichtig zu notieren welche Bank die Versteigerung betreibt und wer der Verwalter des Verfahrens ist.

Keine Gewährleistung für den Bieter

Wenn Sie das Gebäude erst einmal ersteigert haben, gibt es kein zurück mehr – egal wie groß etwaige Mängel am Gebäude sind! Leider ist es auch so, dass auf das Gutachten kein Verlass ist. Selbst wenn es grobe Fehler enthält, kann der Erwerb nicht angefochten werden.

Nehmen Sie die Recherche also ernst!

Unbedingt den Zustand des Hauses recherchieren und zumindest von außen besichtigen! (Fotolia/cameris)