Die Immobilieninvestition, genau prüfen bitte

Jede Immobilieninvestition sollte wohl überlegt sein. Egal ob Sie Ihr Privathaus kaufen möchten oder für einen Immobilienfonds das dreistellige Millionen Objekt übernehmen. Immer mehr Deutsche stecken ihr Geld in Immobilien.

Die Eckpunkte der Entscheidung sind oftmals gleich. Prüfen Sie einfach anhand der Checkliste:

Verhandlungsstrategie

Der Makler ist ihr Freund; so sollten Sie ihn jedenfalls verstehen. Lassen Sie sich vom Immobilienmakler das Angebot erläutern. Wie lange ist es schon auf dem Markt ? Wer ist der Verkäufer ? Wer prüft zur Zeit auch ?

Und sein Sie bitte gut vorbereitet und schnell !

Gute Objekte sind rar und sehr schnell weg. Mit vorbereitet meinen wir ein Schreiben der Bank in dem steht: das Sie seit Jahren guter Kunde sind und die Bank sich freut mit Ihnen Immobilieninvestitionen bis ca. abc Millionen zu begleitet und bringen Sie eigene Firmenbroschüre mit. Wenn Sie keine haben verweisen Sie auf Ihre Internetpräsenz auf der andere Objekte, Referenzen und Anlagestrategien gezeigt werden.

Der Makler kann dann mehr für Sie beim Eigentümer raus holen wenn er sicher ist, das Sie ein seriöser, kapitalstarker Partner sind. Außerdem sieht man sich in Immobilieninvestionskreisen mehrmals, selbst wenn dieses Objekt nicht klappt, sollte der Makler beim nächsten Mal Ihre Nummer wählen bevor ein Objekt inseriert wird.

Es lohnt auf jeden Fall bei allen marktbekannten Immobilienmaklern , die auf eine Immobilieninvestition spezialisiert sind Ihr Suchprofil zu hinterlege nund persönliche Kontakte zu pflegen.

Lage

Darüber wird viel geschrieben. Lage, Lage, Lage hat jeder Kaufinteressent bereits gehört. Was zeichnet eine gute Lage aus? Als Anhaltswert können Sie den sogenannten Bodenrichtwert heranziehen. Dieser gibt Ihnen einen statistischen Durchschnittswert für Bodenpreise in der Gegend an. Hier gilt gute Lage = teure Lage. Aber Vorsicht, prüfen Sie tiefer, eine gute Lage meint auch immer das fernbleiben von Fehlern. Fehler oder Mängel einer Lage können sein:

1. Schlechte Nachbarschaft z.B. Ein Müllhof, Gewerbegebiet, Tankstelle etc
2. Abstiche in der Befahrbarkeit durch schlechten Grundstückszuschnitt oder Bebauungsreglementierungen wie Baulasten.
3. Falsche Himmelsrichtung
4. kontaminierter Baugrund oder einfach nur schlechter Baugrund wie faulschlimme, die aufwendige Gründungsarbeiten erfordern.
5. Wie nah sind die wichtigen Infrastrukturellen Anschlüsse zu erreichen ? (Entfernung zur Bahn, Bus, Bäcker)

Machen Sie sich ein genau Bild vom Umfeld und sprechen Sie ggfs. mit Nachbarn.

Architektur

Sicher liegt die Beurteilung der Architektur im Auge des Betrachters und wird individuell unterschiedlich war genommen. Aber es gibt ein paar objektive Bewertungsansätze.

1. Wie ist der Schnitt der Räume ?
2. Sind die Zimmer ausreichend belichtet.
3. Wie wirkt das Objekt auf seine Besucher und Bewohner ?

Fragen Sie die Nutzer wie Ihnen die Wohnung gefällt, was besonders gut ist und was verbessert werden sollte.

Bauqualität und Ausstattungsniveau

Die Bauqualität spielt selbstverständlich eine große Rolle bei er Immobilieninvestition. Ist das Objekt alt oder neu? Massiv errichtet oder im Leichtbau ?

Wie ist die Ausstattungsqualität zu beurteilen ? Wurden nur die billigsten Materialien verwand oder ist es eine Luxusausstattung?

Rahmenbedingungen

Natürlich ist Ihre Immobilieninvestition abhängig von verschiedensten Rahmenbedingungen abhängig. Wir denken hier an die Baufinanzierungskonditionen, Förderbedingungen und Vermietungsmöglichkeiten. 

Das Marktumfeld: Was wird zur Zeit zu welchem Preis überhaupt angeboten/ vermietet ? Ganz wichtig ist ein Blick auf die Alternativen, wie viel Rendite wird in alternativen Anlageformen erzielt ?

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Der Mietvertrag (© thodonal / Fotolia.com)

Wer als Immobilienmakler tätig ist, bekommt häufig Fragen über den Mietvertrag, weswegen wir vom MaklerScout uns heute mit dem Thema einmal näher auseinandersetzen wollen. Doch auch Mieter und Vermieter sollten sich mit Fallen und Möglichkeiten des Mietvertrags auskennen und sich mit folgenden Punkten gut auskennen. In unserem heutigen Artikel betrachten wir daher den Mietvertrag aus der Sicht des Vermieters. Was gehört in den Mietvertrag auf jeden Fall rein? Welche Vertragspunkte könnten missverstanden werden? Was können wir von den aktuellen Rechtsprechungen lernen? Der MaklerScout hat die Antworten parat!

Was Vermieter wissen müssen

Wenn Sie als Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen ist es sicherlich ratsam sich dabei von einem Rechtsanwalt oder Immobilienmakler helfen zu lassen. Dennoch sind wir der Meinung, dass man als Vermieter die Grundlagen des Mietrechts selber wissen sollte. Sicher ist sicher!

Schritt 1: Den richtige Mieter finden

Zunächst sollten Sie wissen, dass die Kommunikation mit dem künftigen Mieter im Nachhinein Auswirkungen auf den Mietvertrag haben kann. Lügt er Sie etwa an, können Sie ihm nach Beginn des Mietverhältnisses kündigen, weswegen es wichtig ist einige wichtige Punkte im Vorhinein zu klären.

Hier die wichtigsten Punkte, die ein Vermieter mit dem Mieter VOR Abschluss des Vertrags klären sollte:

• Wieviele Personen werden in der Wohnung leben?
• Hat er Haustiere?
• Spielt er Musikinstrumente, die Lärm verursachen könnten?
• Weswegen ist sein derzeitiges Mietverhältnis geendet?
• Ist er mit einer SCHUFA-Selbstauskunft einverstanden?
• Wenn möglich, führen Sie ein Gespräch mit seinem vorherigen Mieter um seine Zahlungsverlässlichkeit zu überprüfen
• Liegt ein Insolvenzverfahren vor?

Es mag Ihnen vielleicht unangenehm erscheinen all diese Punkte zu klären aber der beste Mietvertrag hilft Ihnen nicht, wenn Sie es mit einem zahlungsunfähigen (oder Schlagzeug spielenden) Mieter zu tun haben, der Ihnen Ärger bereitet und erst einmal nicht aus der Wohnung zu kriegen ist. In Deutschland ist der Mieter nämlich extrem geschützt und das Winken mit dem Mietvertrag interessiert zunächst weder ihn noch den Vollzugsbeamten. Siehe auch: So werden Vermieter unerwünschte Mieter los

Schritt 2: Den Mietvertrag aufsetzen

Im Internet gibt es Vorlagen für Mietverträge aber hierbei ist Vorsicht geboten, da nicht gewährleistet ist, dass sie der aktuellen Rechtslage entsprechen. Zudem sind Mietverträge häufig „parteiisch“, was bedeutet, das sie entweder dem Mieter oder dem Vermieter entgegenkommen. Im besten Fall jedoch hat die Verwaltungsgesellschaft Ihrer Wohnung eine Vorlage für Sie bereit, ansonsten können Sie sich auch einen örtlichen Hausverein wenden.

Wichtig bei der Auswahl des Vertragsformulars ist zudem, dass er für den Wohnungstyp möglichst spezifisch ist. Eine Eigentumswohnung einer Eigentümergemeinschaft hat z.B einige Eigenheiten für den Vermieter die ein Einfamilienhaus nicht hat und umgekehrt. Insbesondere wenn es sich um eine Immobilie handelt, die zur gewerblichen Nutzung vermietet wird, kann ein spezifischer Vertrag dem generellen gegenüber von Vorteil sein. So kann sich der Vermieter Vorteile bei der Betriebskostenabrechnung oder den Kündigungsbedingungen einholen.

Wenn es dann an das Ausfüllen des Vertrages geht, ist es wichtig folgende Punkte korrekt auszufüllen:

• Korrekter Name and gegenwärtige Anschrift des Mieters
• Bei Ehepaaren auch den Partner miteinbeziehen um die Anzahl der Mietschuldner zu erhöhen
• Achtung: alles Personen, die im Mietvertragskopf angegeben werden müssen auch unterschreiben
• Die Höhe der Kaution
• Grundmiete (Nettomiete, ohne Betriebs- und Heizkosten)

Theoretisch mit in den Vertrag könnte noch:

• Bruttowarmmiete (mit Betriebs- und Heizkosten)
• Bruttokaltmiete (mit Betriebskosten, ohne Heizkosten

Davon raten wir allerdings ab, da Sie dann im Nachhinein keine Kosten einfordern können. Geben Sie stattdessen nur die Nettomiete an, können Sie bequem die Betriebs- und Heizkosten separat abrechnen. Diese können sich schließlich von Jahr zu Jahr stark ändern.

Die Grundmiete orientiert sich bestenfalls an der ortsüblichen Miete, die Sie online im Mietspiegel nachfragen können. Bestenfalls lassen Sie sich von einem Makler beraten.

Ein weiterer wichtiger Vetragspunkt ist die Mietlaufzeit. Wenn Sie etwa absehen in den nächsten Jahren selber in die Wohnung einzuziehen, müssen Sie dies im Mietvertrag angeben, ansonsten ist der Vetrag automatisch unbefristet. Darüber hinaus ist es noch möglich einen unbefristeten Mietvertrag mit Kündigungsverzicht abzuschließen. Das bedeutet, dass weder der Vermieter noch der Mieter vor Ablauf einer vorher vereinbarten Zeit kündigen darf. Diese Dauer sollte allerdings vier Jahre nicht überschreiten, dann ist man allerdings auch vor Gericht gut abgesichert, falls der Mieter doch vorzeitig ordentlich kündigen sollte.

Und auch ganz wichtig: unbedingt den Mieter vor Schlüsselübergabe unterschreiben lassen! Sie laufen sonst Gefahr, dass er niemals unterschreiben wird, was bedeutet, dass jegliche Zusatzvereinbarungen nichtig sind.

Zu guter Letzt sollten Sie bei der Wohnungsbesichtigung ein Übergabeprotokoll anfertigen, da der Mieter sonst im Nachhinein behaupten kann, dass von ihm verursachte Mängel schon im Vorhinein bestanden haben.