Die Immobilieninvestition, genau prüfen bitte

Jede Immobilieninvestition sollte wohl überlegt sein. Egal ob Sie Ihr Privathaus kaufen möchten oder für einen Immobilienfonds das dreistellige Millionen Objekt übernehmen. Immer mehr Deutsche stecken ihr Geld in Immobilien.

Die Eckpunkte der Entscheidung sind oftmals gleich. Prüfen Sie einfach anhand der Checkliste:

Verhandlungsstrategie

Der Makler ist ihr Freund; so sollten Sie ihn jedenfalls verstehen. Lassen Sie sich vom Immobilienmakler das Angebot erläutern. Wie lange ist es schon auf dem Markt ? Wer ist der Verkäufer ? Wer prüft zur Zeit auch ?

Und sein Sie bitte gut vorbereitet und schnell !

Gute Objekte sind rar und sehr schnell weg. Mit vorbereitet meinen wir ein Schreiben der Bank in dem steht: das Sie seit Jahren guter Kunde sind und die Bank sich freut mit Ihnen Immobilieninvestitionen bis ca. abc Millionen zu begleitet und bringen Sie eigene Firmenbroschüre mit. Wenn Sie keine haben verweisen Sie auf Ihre Internetpräsenz auf der andere Objekte, Referenzen und Anlagestrategien gezeigt werden.

Der Makler kann dann mehr für Sie beim Eigentümer raus holen wenn er sicher ist, das Sie ein seriöser, kapitalstarker Partner sind. Außerdem sieht man sich in Immobilieninvestionskreisen mehrmals, selbst wenn dieses Objekt nicht klappt, sollte der Makler beim nächsten Mal Ihre Nummer wählen bevor ein Objekt inseriert wird.

Es lohnt auf jeden Fall bei allen marktbekannten Immobilienmaklern , die auf eine Immobilieninvestition spezialisiert sind Ihr Suchprofil zu hinterlege nund persönliche Kontakte zu pflegen.

Lage

Darüber wird viel geschrieben. Lage, Lage, Lage hat jeder Kaufinteressent bereits gehört. Was zeichnet eine gute Lage aus? Als Anhaltswert können Sie den sogenannten Bodenrichtwert heranziehen. Dieser gibt Ihnen einen statistischen Durchschnittswert für Bodenpreise in der Gegend an. Hier gilt gute Lage = teure Lage. Aber Vorsicht, prüfen Sie tiefer, eine gute Lage meint auch immer das fernbleiben von Fehlern. Fehler oder Mängel einer Lage können sein:

1. Schlechte Nachbarschaft z.B. Ein Müllhof, Gewerbegebiet, Tankstelle etc
2. Abstiche in der Befahrbarkeit durch schlechten Grundstückszuschnitt oder Bebauungsreglementierungen wie Baulasten.
3. Falsche Himmelsrichtung
4. kontaminierter Baugrund oder einfach nur schlechter Baugrund wie faulschlimme, die aufwendige Gründungsarbeiten erfordern.
5. Wie nah sind die wichtigen Infrastrukturellen Anschlüsse zu erreichen ? (Entfernung zur Bahn, Bus, Bäcker)

Machen Sie sich ein genau Bild vom Umfeld und sprechen Sie ggfs. mit Nachbarn.

Architektur

Sicher liegt die Beurteilung der Architektur im Auge des Betrachters und wird individuell unterschiedlich war genommen. Aber es gibt ein paar objektive Bewertungsansätze.

1. Wie ist der Schnitt der Räume ?
2. Sind die Zimmer ausreichend belichtet.
3. Wie wirkt das Objekt auf seine Besucher und Bewohner ?

Fragen Sie die Nutzer wie Ihnen die Wohnung gefällt, was besonders gut ist und was verbessert werden sollte.

Bauqualität und Ausstattungsniveau

Die Bauqualität spielt selbstverständlich eine große Rolle bei er Immobilieninvestition. Ist das Objekt alt oder neu? Massiv errichtet oder im Leichtbau ?

Wie ist die Ausstattungsqualität zu beurteilen ? Wurden nur die billigsten Materialien verwand oder ist es eine Luxusausstattung?

Rahmenbedingungen

Natürlich ist Ihre Immobilieninvestition abhängig von verschiedensten Rahmenbedingungen abhängig. Wir denken hier an die Baufinanzierungskonditionen, Förderbedingungen und Vermietungsmöglichkeiten. 

Das Marktumfeld: Was wird zur Zeit zu welchem Preis überhaupt angeboten/ vermietet ? Ganz wichtig ist ein Blick auf die Alternativen, wie viel Rendite wird in alternativen Anlageformen erzielt ?

Objektbesichtigung

Schauen Sie sich das Objekt genau an, mehrmals und vollständig. Lassen Sie sich nicht von Ausreden ablenken wie: der Mieter möchte nicht das Kaufinteressenten seine Wohnung sehen. Genau in dieser Wohnung und mit diesem Mieter könnte großer Ärger stecken.

Instandhaltungsniveau

Wie ist das Haus „in Schuss“ ?

Mit welcher Wahrscheinlichkeit müssen in welchen Zeitraum zu welchem Preis Investitionen kalkuliert werden ? Ein Experte wird Sie hier beraten und die typischen Punkte wie Dach, Haustechnik, Aufzug, Fassade, Fenster und Keller prüfen.

Mietertrag

Wenn Ihr Investitionsobjekt vermietet ist so sind die Mietverträge zu prüfen und die Mieter in Ihrer Bonität zu bewerten. Sind die erzielten Mieten nachhaltig? Mit welchen Mieten rechnen Sie bei einen Neuvermietung?

Steuerliche Komponente

Jede Immobilieninvestition hat eine Steuerliche Komponente. Zumindest wird eine Grunderwerbsteuer fällig und für den Eigentümer später eine Grundsteuer. Die Grunderwerbsteuer schwankt von Bundesland zu Bundesland. Lassen Sie sich auf jeden fall die fällige Grunderwerbsteuer benennen. Außerdem gibt es natürlich, je nach Nutzungsart (vermietet / Selbstnutzung / Gewerbe) unterschiedliche Steuerliche Komponenten und Berechnungen die Ihnen ein Steuerberater gern erläutert. Bei besonderen Objekten, die unter Denkmalschutz stehen gibt es weitere steuerliche Förderungen und verschiedene Sanierungsarbeiten und energetische Verbesserungen werden zinsgünstig gefördert.

Mängel

Alle Mängel des Angebots sollten bekannt sein bzw. gefunden werden. Diese Auflistung ist mit professioneller Hilfe eines Baugutachters bzw. Architekt zu erstellen und mit entsprechenden Sanierungsvorschlägen und Kosten zu beziffern.

Chancen(Entwicklungspotential) / Risiken

An dieser Stelle beurteilen Sie die zukünftige Entwicklung Ihrer Investition. Was könnte schief gehen? Hier sind die häufigsten Risiken Mietausfall und halt die nicht kalkulierten Reparaturkosten.

Fragen Sie Experten nach nachvollziehbaren Gründen für eine mögliche Wertsteigerung dieses Objekts.

Preis

Alles spiegelt sich im Preis der Immobilieninvestition wieder. Die Profis werden hier versuchen einen Preis auszuhandeln der besonders günstig ist, weil sie das Objekt für den Bestand oder zum Verkauf benötigen. Der Selbstnutzer möchte seine Wohnidee verwirklichen und ist im Preis flexibler und schneller „verliebt“ in sein Objekt. Es gibt selbstverständlich die Möglichkeit ein Wertgutachten zu beauftragen.

Faktencheck

Alle Objektdaten sollten jetzt abschließend auf den Tisch. Nur so können Sie die komplexe Investitionsentscheidung vorbereiten.

Grundstücksgröße, Bodenrichtwert, Wohnfläche, Ausbaureserven, Ausstattungsniveau, Architektur, Mängel, Chancen + Risiken und Preis.

Fazit: Checken Sie alle relevanten Punkte und bilden Sie sich mit fachlicher Unterstützung (wie zum Beispiel durch einen immotest ein eigenes Urteil zur Entscheidung, ob und zu welchem Preis Sie Ihre Immobilieninvestition tätigen.

Haben Sie noch nützliche Tipps für Immobilieninvestoren ?