fotolia © DOC RABE Media , Maklerprovision

Die Maklerprovision ist derzeit ein besonders heißes Thema, da es dieses Jahr zu einigen Gesetzesänderungen in der Immobilienbranche kommen wird. Darüber hinaus gibt es einige Fragen, die in Bezug auf die Maklerprovision immer wieder auftauchen: Ist die Maklerprovision verhandelbar? Wie hoch sollte sie sein und ist sie regional unterschiedlich? Was hat es mit der Innen- und Außenprovision auf sich? Und was hat es mit dem Bestellerprinzip auf sich? Wie immer haben wir vom MaklerScout uns bemüht, alle Ihre Fragen zu beantworten.

Die Maklerprovison-Grundlagen

Zunächst ein ein Überblick über die wichtigsten Eigenschaften der Maklerprovison. Dabei orientieren wir uns an der aktuellen Gesetzeslage, die sich ab dem 1. Juni ändern wird, wenn das Bestellerprinzip in Kraft tritt (siehe folgenden Abschnitt).

Lassen wir uns zunächst klären, für welche Arbeit ein Immobilienmakler entlohnt wird. Seine Hauptaufgabe besteht darin, dass er Immobilien zum Kauf oder zur Miete vermittelt. Er hilft damit also immer zwei Parteien: derjenigen, welche die Immobilie veräußert und derjenigen, welche die Immobilie bezieht. Das bedeutet auch, dass er entweder von einem Immobiliensuchenden oder dem Anbieter einer Immobilie beauftragt wird, was sich wiederum daraufhin auswirkt, wer den Makler bezahlt. Der Makler wird nämlich nicht nach seinem Zeit- oder Energieaufwand entlohnt, sondern er erhält eine prozentuale Provision bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie. Der Makler verhandelt dabei mit seinem Auftraggeber im Vorhinein wie hoch die Provision ist und wer sie bezahlt. So gibt es die sogenannte Innenprovision (wird auch Verkäufercourtage genannt), bei welcher der Verkäufer den Makler bezahlt und die Außenprovision, wo der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis auch noch den Makler bezahlen muss. Dann gibt es noch eine gemischte Provision bei der sich Verkäufer und Käufer die Kosten für den Makler teilen (dies kann auch mit unterschiedlich großen Anteilen geschehen).

Unter den Maklern gehen die Meinungen auseinander, ob und wann die Innenprovision der Außenprovision vorzuziehen ist. Wenn Sie das Thema mehr interessiert empfehlen wir diesen Blogpost mit einigen Makler-Interviews, welche ihre Präferenzen anschaulich erläutern.

Vorteile Außenprovision:

• Finanzielle Entlastung der Verkäufer / Vermieter
• Verkäufer / Vermieter kann davon ausgehen, dass sich der auch wirklich Makler bemüht einen Mieter / Käufer zu finden

Vorteile Innenprovision:

• Finanzielle Entlastung der Mieter / Käufer
• Immobilien lassen sich leichter veräußern
• Kaum Provisionsstreitigkeiten, kein Provisionsausfall
• Der Verkäufer sieht was für die Provision geleistet wird, der Mieter eher nicht

In einigen Einzelfällen ist die Maklerprovision unzulässig:

• Wenn der Immobilienmakler auch Eigentümer des zu vermittelnden Objekts ist
• Wenn der Mietvertrag mit einer dem Makler nahestehender Person abgeschlossen wird
• Wenn der Makler mit dem Vermieter in einem wirtschaftlichen oder familiären Nahverhältnis steht und den Mieter nicht darauf hinweist

Was verdient ein Makler?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und ist regional unterschiedlich. Generell liegt sie zwischen 3,57% und 7,14%. Sie darf zudem nicht höher als zwei Nettokaltmieten sein. Die Provision wird dann fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde und muss generell innerhalb von 2-3 Wochen beglichen werden.

Was verdient ein Makler also durchschnittlich? In unserem Artikel über den Beruf des Immobilienmaklers hatten wir bereits die Antwort gegeben. Laut der Fachakademie der Immobilienwirtschaft Hamburg mit 75 000 Euro brutto im Jahr überdurchschnittlich gut. Dies bedeutet allerdings auch, dass die Statistik durch besonders gut verdienende Makler beschönigt wird. Die Tatsache ist, dass Makler als Selbstständige höheren finanziellen Risiken ausgesetzt sind und höhere Abgaben zahlen müssen.

Das Bestellerprinzip

Erst letzten Monat hat der Bundesrat eine Gesetzesänderung beschlossen, welche die Verteilung der Maklerprovision vollkommen neu regelt, nach dem sogenannten Bestellerprinzip. In Zukunft wird nur noch derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt hat. Daher auch der Name: wer bestellt, der bezahlt. Neu ist zudem, dass die Bezahlung nur dann erfolgt, wenn der Makler schriftlich aufgefordert wurde für einen Mieter eine Wohnung zu suchen. Wurde die Wohnung im Auftrag des Vermieters vermittelt, so muss der Mieter keine Maklergebühr zahlen.

Hauptsächlich entlastet das Bestellerprinzip also die Mieter, da üblicherweise der Vermieter einen Makler beauftragt und nicht der Mieter. Dennoch kann es sich auch in Zukunft für Mieter lohnen Makler zu beauftragen, selbst wenn sie dann die Provision selber zahlen müssen. Schließlich kann die Wohnungssuche insbesondere bei spontanen Umzügen von einem Makler extrem entlastet werden.

Das neue Gesetz gilt ab dem 1. Juni 2015 und gilt in ganz Deutschland. Eine Übergangsfrist gibt es nicht.

Die große Frage lautet nun, wie sich die neue Gesetzesänderung auf die Immobilienpreise sowie das Berufsleben der Makler auswirken wird. So wird etwa befürchtet, dass Vermieter andere Wege finden werden, die Maklergebühren zurückzugewinnen, etwa durch Mieterhöhungen oder überhöhte Ablösezahlungen. Hier kommen dem Vermieter allerdings andere Gesetzesentwürfe entgegen, insbesondere die Mietpreisebremse, die auch bald eingeführt wird. Sie besagt, dass die Miete in Zukunft maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Durchschnittsmiete liegen darf. Zudem reguliert das Wohnraumvermittlungsgesetz wie hoch die Ablöse für Einrichtungsgegenstände maximal liegen darf.

Makler dagegen fürchten, dass sie Aufträge verlieren werden, da deswegen die Vermieter in Zukunft selber ihre Wohnungen vermitteln um sich die Provision zu sparen, weswegen sogar ein Streik im Raum stand. Eine Studie von Immonet belegt diese Sorge. 62 Prozent der Befragten sehen das neue Gesetz als existenzbedrohend—dabei ist die Lage in der Branche ohnehin schon angespannt, da die Zahl der Makler von 2007 bis 2013 von 27.000 auf 35.000 angestiegen ist. Die andere Meinung hingegen ist, dass durch die Gesetzesänderung, diejenigen Makler vom Markt verschwinden werden, die den Beruf nicht ernsthaft und inkompetent ausüben. Schließlich ist es in Deutschland im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern besonders einfach als Makler tätig zu werden. So kommt es immer wieder zu Ärgernissen, da Mieter mit den Bemühungen der Makler nicht zufrieden sind. Deswegen laufen hierzulande auch nur ca. 50 Prozent der Immobiliengeschäft über Makler—in Amerika, wo der Maklerberuf besonders angesehen ist, sind es über 90 Prozent.

Das Bestellerprinzip ist als eine Chance für die Makler in Deutschland ihre Kompetenzen noch mehr zu zeigen und zudem von mehr bezahlten Suchaufträgen zu profitieren.

Provisions-Irrtümer

Auf dem Immobilienmarkt herrscht generell ein großes Unwissen, was die Provisionszahlungen betrifft, weswegen es immer wieder zu Gerichtsprozessen kommt. Aufgrund des Unwissens der Kunden gewinnen diese Prozesse meist die Makler, da die Einwände vonseiten der Kunden stereotyp sind und sie der Gesetzeslage misstrauen. So kommt es zu völlig überflüssigen Prozessen die beiden Parteien Zeit und Energie kostet, wobei dann schlussendlich die Kunden als Verlierer auf den Prozesskosten sitzenbleiben. Es lohnt sich also als Makler-Auftraggeber sich mit dem Provisionsrecht auseinanderzusetzen. Wir empfehlen insbesondere den Artikel von Hildebrandt & Mäder über die fünf häufigsten Kunden-Irrtümer zur Maklerprovision.