Was gibt es bei der Miete für Vermieter zu beachten ?( Foto: Oleksandr Delyk / Fotolia.com)

In unserer Reihe Tipps für Vermieter beantworten wir all Ihre Fragen zum Thema vermieten. Schließlich ist das deutsche Mietrecht umfangreich, kompliziert und manchmal schwer nachzuvollziehen. Der heutige Artikel dreht sich um das Thema Miete. Dabei gehen wir auf die häufigsten gestellten Fragen zum Thema Miete ein: Wie wird die Miete festgesetzt? Wie kann sie erhöht werden? Was passiert wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt? Was hat es mit der Mietpreisbremse auf sich? Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Die Festsetzung der Miete

Wie wir bereits in unserem Artikel über den Mietvertrag beschrieben haben, wird die Grundmiete (Nettomiete ohne Betriebs- und Heizkosten) im Mietvertrag festgesetzt. Um diese zu ermitteln orientieren Sie sich an der ortsüblichen Miete, die Sie über andere Immobilieninserate oder den Mietspiegel erfragen können. Am besten ist es aber mit einem Immobilienmakler oder einem anderen Fachmann zusammenzuarbeiten um sicher zu gehen, dass der Mietpreis angemessen ist.

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Gesetzgebung, die Mieter in besonders beliebten Gegenden vor überhöhten Mieten schützen soll. Sie ist zwar erst in Berlin in Kraft getreten (Stand 1. Juni 2015), kann aber auch bald in anderen Städten eingeführt werden—z.B in Hamburg.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, die von der Mietpreisbremse betroffen ist, dann darf die Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.

Mehr Infos zur Mietpreisbremse finden Sie in diesem Artikel von Welt.de.

Die Mieterhöhung

Einvernehmliche Mieterhöhung 

Generell gilt, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, wenn sie in den letzten 15 Monaten nicht erhöht wurde und wenn die Erhöhung höchstens 20 Prozent beträgt. Es gilt zu beachten, dass der Mieter das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung kündigen kann. Dies bedeutet für den Vermieter auch, dass die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und begründet werden muss. Dabei reicht ein Verweis auf dem Mietspiegel. Wenn es für Ihre Region keinen Mietspiegel gibt dann können Sie sich auch auf die Miete von vergleichbaren Wohnungen beziehen. Sie müssen dann allerdings deren Lage und Adresse exakt angeben, damit der Mieter sie überprüfen kann

Im besten Fall schickt Ihnen der Mieter das Schreiben unterschrieben zurück und zahlt innerhalb von spätestens drei Monate die von Ihnen vorgeschlagene Miete. Tut er dies nicht, dann bleibt Ihnen nur noch der Weg über eine Klage. Wenn Sie diesen Weg nicht gehen wollen können Sie es auch eine Zeit später noch einmal versuchen.

Die Staffelmiete

Wenn Sie zukünftige Mieterhöhungen vertraglich festlegen, so wird von der Staffelmiete gesprochen. Diese Miete konnte früher für maximal zehn Jahre festgesetzt werden, inzwischen gibt es diese zeitliche Obergrenze nicht mehr. Die Voraussetzung ist lediglich, dass zwischen jeder geplanten Mieterhöhung mindestens ein Jahr liegt. Dabei muss die Miete nicht in gleichmäßigen Schritten angehoben werden, Sie bestimmen wie hoch—hauptsache sie beträgt nicht mehr als 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Überlegen Sie sich gut, wie hoch Sie die Staffelmiete ansetzen—Sie können sie nämlich innerhalb der Laufzeit nicht mehr anpassen. Nach Ablauf der Staffelmietlaufzeit können Sie die Miete dann ganz normal erhöhen wie im vorherigen Abschnitt beschrieben (einvernehmliche Mieterhöhung).

Wichtig ist, dass während der Laufzeit keine Modernisierungserhöhung angesetzt werden darf (siehe nächsten Abschnitt).

Modernisierungsmaßnahmen

Ein weiterer Grund für die Erhöhung der Miete sind Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung. Die sogenannte Modernisierungsmieterhöhung erhöht die Miete um ein Zwölftel von 11% der Modernisierungskosten.

Klassische Beispiele für eine Modernisierung der Wohnung sind der Einbau neuer Fenster, eines energiesparenden Heizungssystems oder eines Wasserzählers. Wichtig ist, dass die Modernisierung den Gebrauchswert der Wohnung verbessert oder wenn sie es dem Mieter ermöglicht Energie zu sparen (Strom, Wasser, Heizkosten).

Die Modernisierungsmaßnahmen samt der damit verbundenen Mieterhöhung müssen drei Monate vor deren Beginn angekündigt werden. Nach dem Abschluss der Arbeit schicken Sie dem Mieter dann die offizielle Mieterhöhungserklärung, die drei Monate ab dem Schreiben wirksam wird.

Der Mieter hat übrigens das Recht, sämtliche Rechnungen der Modernisierungsmaßnahmen einzusehen.

Sie können es sich es allerdings einfacher machen und sich möglichen Streit mit dem Mieter ersparen, wenn Sie die Modernisierungsmaßnahmen samt Mieterhöhung mit ihm im Vorhinein abklären. Das heißt, dass Sie in einem Gespräch deutlich machen, was Sie modernisieren wollen, und wie stark die Miete sich dadurch anheben wird. Wenn Sie so sein Einverständnis bekommen, können Sie sich einiges an Schreibarbeit sparen. Wenn Sie schon dabei sind, können Sie auch gleich eine mögliche Mietminderung besprechen (siehe unten). Schließlich wird die Wohnqualität des Mieters aufgrund der Arbeiten gemindert werden.

Die Indexmiete

Die Indexmiete bezeichnet die Miete, die sich am allgemeinen Lebenserhaltungskosten-Index orientiert. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt jeden Monat neu ermittelt, was bedeutet, dass die Miete jeden Monat ansteigen kann. Theoretisch könnte sie auch sinken, allerdings kommt das kaum vor, da die Lebenshaltungskosten generell steigen.

Die Mietminderung

Jedem Vermieter kann es passieren, dass sich der Mieter weigert die Miete in der aktuellen Höhe zu bezahlen wenn im Laufe des Mietverhältnisses die Qualität des Wohnerlebnisses eingeschränkt wird. Dies ist dem Mieter rechtlich gestattet wenn er begründen kann, warum die Wohnung Mangel aufweist. Der Mietrückstand darf vom Vermieter nicht über die Kaution ausgeglichen werden.

Üblicherweise führen Sachmängel an der Wohnung dazu, den Mieter zur Minderung der Miete zu bewegen. Dies kann etwa durch Heizungsausfall geschehen oder durch Warmwasserausfall. Sogar wenn es durch den Nachbarn zu einer Lärmbelästigung kommt, kann es zu einer Mietminderung kommen, da es Aufgabe des Vermieters ist, dagegen etwas zu unternehmen. Demnach ist es nicht erheblich ob die Mängel an der Wohnung vom Vermieter verschuldet wurden oder nicht.

Weitere Gründe, die zu Mietminderung führen können:

• Baustellenlärm
• Wohnfläche entspricht nicht der vertraglich geregelten Fläche
• Schimmelpilzbefall
• Feuchte Wände und Boden
• Aufzugsausfall
• Mangelhafte Toilette/Dusche
• Ungeziefer in der Wohnung
• Asbest in der Wohnung

Man sollte als Vermieter noch über einige rechtliche Frage Bescheid wissen. Bestehen die Mängel nämlich bereits vor Beginn des Vertragsverhältnisses und sind sind sie dem Mieter bekannt, so hat er keinen Anspruch auf Mietminderung. Auch wenn die Mängel offensichtlich sind und vom Mieter vor Mietbeginn übersehen wurden, darf er keine Mietminderung einfordern.

Der Mieter darf die Miete auch erst dann mindern, wenn er Ihnen eine Chance gegeben hat die Mängel zu beseitigen. Dazu muss er die Mängel nicht schriftlich anmerken, es reicht ein Telefonanruf. Außerdem muss er nicht abwarten bis Sie die Mängel beseitigt haben—die Mietminderung gilt ab dem Moment, an dem auf die Mängel hingewiesen wurde.

Wie stark der Mieter die Miete mindern darf, hängt immer vom Einzelfall ab, es ist nicht gesetzlich festgelegt wie sehr sie in bestimmten Fällen wie etwa einem Heizungsausfall gemindert werden darf aber man kann sich an Gerichtsurteilen orientieren.

Hier ein paar Beispiele mit Prozentangaben um wieviel die Miete laut Gerichtsurteilen gemindert werden durfte:

• 25% bei undichter Abflussleitung
• 15% bei Ausfall des Warmwasserboilers
• 20% wenn neben dem Haus eine Großbaustelle für Lärm sorgt
• 10% wenn ein Baugerüst oder eine Abdeckplane am Haus angebracht ist
• 1% wenn das Licht im Treppenhaus nicht funktioniert
• 5% wenn die Dusche nicht funktioniert
• 15% bei Essensgerüchen, die von einem Restaurant durch den Boden dringen
• 75%-100%(!) wenn die Heizung ausfällt (je nachdem wie kalt es ist)
• 50% wenn nachts laute Musik in die Wohnung dringt
• 10%–15% bei Ungeziefer
• 20% bei Ausfalls der Warmwasserversorgung

Führt zu Mietminderung: Gerüstarbeiten (Fotolia.com / maho)

Was wenn der Mieter nicht zahlt?

Der Zahlungseingang

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen, wann die Miete genau fällig wird, das legt nämlich der Gesetzgeber fest und kann nicht individuell vereinbart werden. Es gilt: die Mieter muss am dritten Werktag des Monats überwiesen werden (nicht zwangsläufig am kalendarischen Dritten). Das bedeutet auch, dass die Miete erst einige Tage nach Überweisung auf Ihrem Konto eingehen kann—es sein denn, Sie haben eine Rechtzeitigkeitsklausel in Ihrem Vertrag, denn dann muss die Miete am dritten Werktag des Monats auf Ihrem Konto eingegangen sein.

Die Mahnung und die Kündigung

Wenn der ärgerliche Fall eintritt, dass der Mieter die Miete nicht zahlt, dann steht zunächst eine Mahnung an. Darin weisen Sie den Mieter auf den Zahlungsrückstand hin und drohen gegebenenfalls mit einer Kündigung. Fristlos kündigen dürfen Sie nämlich in zwei Fällen:

• Wenn der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht bezahlt
• Wenn die Mietschulden des Mieters die Höhe von zwei Monatsmieten betragen

Ob Sie auf die Kündigung bestehen liegt an Ihnen und hängt davon ab, wie sehr Sie den Mieter behalten wollen und was das Verhältnis zu ihm ist. So können Sie ihm einen Zahlungsaufschub gewähren bevor Sie ihm kündigen. Schließlich kann es sein, dass der Mieter schon jahrelang bei Ihnen wohnt und immer pünktlich bezahlt hat und es sich nur um eine Ausnahme handelt.

Wenn Sie sich für eine fristlose Kündigung entschieden haben, hat der Mieter immer noch die Möglichkeit sie ungeschehen zu machen. Zahlt der Mieter nämlich innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung seine Mietschulden komplett ab, so wird die Kündigung automatisch aufgehoben. Diese Chance hat er allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Das gilt übrigens nur für Wohnraummieter. Gewerberaummieter haben gar keine Schonfrist—mit dem Erhalt der Kündigung ist das Mietverhältnis beendet.