Wer ein Haus zum Verkauf anbietet, braucht den Energieausweis. Das behauptet zumindest der Gesetzgeber. Doch wie sieht der Ausweis genau aus und wie ernst wird die Kontrolle wirklich genommen? Der Maklerscout klärt auf.

Sollte jeder Hausverkäufer haben: der Energieausweis (despositphotos/krispi313)

Im Sommer diesen Jahres hatten wir in einem Artikel über den Energieausweis bereits darauf hingewiesen, was für Pläne der Gesetzgeber hinsichtlich der Energiesparverordnung hat. Und auch in unserem umfassenden Artikel über den Hauskauf haben wir das Thema zur Sprache gebracht. Nun möchten wir Ihr Gedächtnis ein wenig auffrischen und Ihnen vor allem berichten, inwiefern die neuen Gesetzgebungen in der Praxis zur Geltung kommen.

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Auskünfte über die Energiebilanz und Energie-Effizienz eines Gebäudes gibt. Hintergrund des Ausweises ist das Bestreben der Bundesregierung bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Deswegen ist im Mai 2014 die Energiesparverordnung (EnEV) in Kraft getreten um die Ausstellung und die Grundlagen von Energieausweisen zu regeln.

Ist für viele Hausbesitzer eine lästige Pflicht: Energieausweis (Fotolia)

Zudem wird zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Der Bedarfsausweis basiert auf der Berechnung des Energiebedarfs während der Verbrauchsausweis den Energieverbrauch berücksichtigt.

Was passiert wen man den Energieausweis nicht vorweisen kann?

Erfolgt ein Verkauf oder eine Neuvermietung eines Gebäudes ohne vollständigen Energieausweis so drohen die Bauaufsichtsbehörden der Bundesländer mit Bußgeldern bis zu 15.000 Euro. Laut eines Berichts von Immowelt.de werden viele Hausbesitzer von diesen Drohungen jedoch nicht abgeschreckt. So hatte der Deutsche Mieterbund (DMB) bei einer Untersuchung von 40 Wohnungen in verschiedenen deutschen Großstädten herausgefunden, dass die Hälfte der Verkäufer (bzw. Vermieter oder Makler) den Energieausweis nicht vorlegen. Darüber hinaus sieht die EnEV vor, dass Angaben zum Energieausweis auch in den Immobilieninseraten vorgelegt werden sollen. Auch hier offenbarte die Untersuchung des Mieterbundes, dass die Branche den Ausweis kaum ernst nimmt. Die Auswertung von über 3.500 gewerblichen Anzeigen ergab, dass ein Drittel die Energie-Informationen nicht angegeben hatte. Bei den privaten Inseraten hatten sogar nur 14 Prozent die erforderten Angaben enthalten.

Woran liegt es nun, dass trotz der deutlichen Strafandrohungen seitens der Bundesbehörde der Energieausweis von Hausbesitzer in vielen Fällen nicht ernst genommen wird? Die Antwort ist einfach: es wird nicht überprüft…

So führt kein einziges Bundesland auf eigene Initiative hin Kontrollen durch und nur Thüringen, Mecklenburg-Vorpommern, Bremen und Hamburg gehen fehlenden Energieausweisen auf die Spur–vorausgesetzt sie werden zunächst von Bürgern auf mögliche „Missetäter“ aufmerksam gemacht.

Wie Makler beim Energieausweis helfen können

Da das Erstellen des Energieausweises durchaus umständlich ist, haben Immobilienmakler hier die Chance sich als Branchenkenner zu beweisen und ihren Kunden zusätzliche Dienstleistungen anzubieten. Laut einer Studie des Markmonitors Immobilien 2015 besitzt fast die Hälfte der Verkäufer keinen Energieausweis wenn sie auf Maklersuche gehen. Deswegen empfiehlt es sich für Makler die Energieeinsparverordnung gut zu kennen um potentielle Kunden bestens beraten zu können. Dies ist insbesondere wichtig, da bereits in der Immobilienanzeige Angaben über die Energie-Effizienz der Immobilie gemacht werden müssen.

Hier ein grober Überblick was in der Anzeige stehen muss:

• Höhe des Energiebedarfs bzw. Energieverbrauchs
• Mit welchen Energieträgern wird geheizt?
• Baujahr der Immobilie
• Energie-Effizienzklasse der Immobilie
• Handelt es sich um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis?

Noch mehr Informationen zum Energieausweis finden Sie bei der Verbraucherzentrale.

Energieausweis: je grüner, umso energieeffizienter

Der Energieausweis ist der energetische Steckbrief eines Wohngebäudes. Er liefert verlässliche Informationen zu Energiebedarf und energetischem Zustand eines Hauses oder einer Wohnung. Um sicherzustellen, dass Miet- oder Kaufinteressenten Zugriff auf alle wichtigen Kennzahlen haben, muss der Energieausweis bei der Besichtigung unaufgefordert vorgezeigt werden. So erhalten künftige Bewohner die Möglichkeit, die Informationen bei ihren Überlegungen zu berücksichtigen. Für einen schnellen Überblick arbeitet der Energieausweis mit Ampelfarben. Der grüne Skalenbereich (A+) zeigt demnach eine gute Energiebilanz, der rote (H) hingegen eine schlechte.

Energieoptimiertes Bauen | © Ingo Bartussek

Bauherren erhalten den Energieausweis ihres Hauses mit der Übergabe des Gebäudes. Das Dokument ist für zehn Jahre gültig und muss stets aktuell gehalten werden: Umfangreiche Sanierungen müssen im Energieausweis vermerkt werden.

Grundlagen für den Energieausweis

Die Bundesregierung hat bis zum Jahr 2050 einen ehrgeizigen Plan: Bis dahin soll ein klimaneutraler Gebäudebestand erreicht werden. Ein Schritt auf diesem Weg war die am 01. Mai 2014 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie bildet mit ihrem § 16a die Grundlage für die Notwendigkeit der Energieausweise. Die Zertifikate wurden von der Deutsche Energie-Agentur (dena) entwickelt. Um der Bedeutung dieses Erlasses Nachdruck zu verleihen, ist das Vorweisen eines Energieausweises Pflicht, wenn eine Immobilie verkauft oder neu vermietet werden soll. Hiervon betroffen sind Wohn-und Nichtwohnimmobilien gleichermaßen. Wird der Energieausweis nicht oder nicht vollständig nachgewiesen, drohen sehr empfindliche Geldstrafen – bis zu 15 000 Euro.

Zwei Ausweisarten: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Der Energieausweis ist in zwei Varianten möglich. Basiert er auf der Berechnung des Energiebedarfs, so nennt er sich Bedarfsausweis. Die Werte des Verbrauchsausweises hingegen werden anhand des Energieverbrauchs der Immobilie in 36 aufeinanderfolgenden Monaten, Leerstandsberücksichtigung und dem örtlichen Klima ermittelt. Zwischen beiden Ausweisen kann mit wenigen Einschränkungen frei gewählt werden.

Energiebedarfsausweis | © Marco Klaue

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• Problem des Verkaufs/ Einführung

Der Immobilienverkauf wird zumeist in Deutschland durch Immobilienmakler organisiert. Diese Erstellen ein Exposé, sprechen Ihre vorgemerkten Kunden an und inserieren das Angebot in den Print- und Onlinemedien. Es werden sukzessive Besichtigungstermine abgestimmt und nacheinander Verhandlungen geführt. Durch die bestehende Wertunsicherheit und die Angst der Verkäufer nicht das besten Preis erreicht zu haben resultieren regelmäßig wahre Wunschpreisvorstellungen, die dazu führen, dass das Objekt vom Markt abgelehnt wird, niemand sich wirklich dafür interessiert und der Preis nach und nach fällt, so dass die Käufer eine immer bessere Verhandlungsposition erhalten.

• Definition

Das Online Immobilien-Bieterverfahren definiert sich aus einer zeitliche begrenzten, strukturierten Immobilienangebotsaktion, welches (meist) zu einem Mindestgebot startet und bis zum Ablauf der Frist Interessanten auf eine Immobilie bieten. Als Angebotsgrundlage dient eine online verfügbares ausführliche Angebotsbeschreibung und der vorher verbindlich festgelegten Besichtigungstermine. Die zur professionellen Durchführung notwendige Struktur übernimmt eine online Plattform, die das Angebot und die verbleibende Bietfrist zeigt und die Möglichkeiten gibt Gebote zu plazieren. Die jeweilige Bieterliste und Gebotshistorie kann veröffentlicht werden.

Transparenz und Chancengleichheit für Kaufinteressenten sind daher die Maximen für das Bieterverfahren.

Wichtige Dokumente wie Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung , Lageplan, Energieausweis, Teilungserklärung und Kaufvertragsentwurf werden zur Einsicht an die registrierten Bieter veröffentlicht.

Das Bieterverfahren eignet sich nicht nur für private Immobilien, sondern kann genauso gut für Gewerbeobjekte, Grundstücke und Renditehäuser eingesetzt werden.

• Historisch

Im Ausland und für größere Ausschreibungen ist seit langem ein Bieterverfahren üblich und für viele Marktteilnehmer best practice. In Deutschland erlangte das Bieterverfahren durch die „Versteigerung“ der UMTS Lizenzen Berühmtheit. Schon Anfang der 80 iger begannen institutionelle und öffentliche Anbieter damit Immobilien Bieterverfahren , allerdings offline, durchzuführen. Noch heute bietet zum Beispiel die Bahn eine Bieterplattform an: https://bieterportal.noncd.db.de/portal

• Ablauf

• Vorbereitung

Zur Vorbereitung eines Immobilien Bieterverfahrens werden die notwendigen Unterlagen zusammen gestellt, wichtige Reparaturen und Verschönerungsmaßnahmen durchgeführt und eine ansprechende Angebotsofferte mit Bildern generiert.

Dann wird der Termin für die Besichtigungen gefunden und ein Mindestangebot und die Angebotsdauer fest gelegt.

In der Vorbereitungsphase wird auch definiert ob nur bestimmte Bieter zugelassen werden, zum Beispiel Privatpersonen, Inländer, mit Bonitätscheck (Finanzierungbestätigung etc.) und ob das Verfahren als öffentliches Verfahren für alle sichtbar sein soll oder lieber als so genanntes „Off-Market“ Verfahren nur eingeladenen Bietern zugänglich gemacht wird.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Wählen Sie statt der oft üblich 3 Tage besser eine Laufzeit von 2-4 Wochen “

• Mindestgebot

Ein Mindestgebot ist nicht unbedingt erforderlich aber durchaus sinnvoll. Mit einem zu hohen Startpreis nimmt man dem Bieterverfahren jedoch seinen Charme und Marketingeffekt.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Ein Mindestgebot in Höhe von 40-50 % des erwarteten Preises hat sich als erfolgreich erwiesen“

• Abgrenzung zur Versteigerung

Die wichtigste Abgrenzung liegt in der etwas unverbindlicheren Art des Zuschlags. Der Höchstbietende wird nicht automatisch Käufer, sondern der Verkäufer hat das Recht einen „unterlegenen“ Bieter zu bevorzugen. Da erst der später statt findende Notartermin allein verbindlich ist kann auch der Höchstbietende „zurückziehen“.

• Organisation Plattform

Das finden einer entsprechend geeigneten Plattform zur Durchführung eines Online Immobilien Bieterverfahrens ist von entscheidender Bedeutung.

Hier spielen 2 Kriterien eine Rolle. Zum Einen die technischen Möglichkeiten zur einfachen Einpflegung eines evtl. schon vorhandenen Exposee mit Bildern, Text, Lageplan etc und der Möglichkeit das Bieterverfahren optisch ansprechend den Bieter zu präsentieren. Auch die Organisation der Information an Bieter wenn diese überboten wurden. Zum Anderen die Möglichkeit max. Besucher, Interessenten auf die Angebotsseite zu ziehen.

„MaklerScout Bieterverfahren Insider Tipp: Die Auswahl einer geeigneten Internetplattform ist entscheidend. Nur wenn hier alle Möglichkeiten der Information und Interaktion gegeben sind lohnt ein Online Bieterverfahren“

Die Nutzungsbedingungen der Plattform sollten auf das Bieterverfahren maßgeschneidert sein. Plattformen die Bieterverfahren organisieren sind z.B www.10immobilien.com und www.bieterportal.com

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Sie haben sich entschlossen: Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen. Mit diesem Entschluss kommt einiges auf Sie zu. Nun gilt, es mit System vorzugehen. Sie werden sehen: So schwer ist es gar nicht, Ihr Objekt in kurzer Zeit und zu einem angemessenen Preis zu veräußern.

So verkaufen Sie Ihre Immobilie // Foto: istock/Highwaystarz-Photography

Folgende Tipps helfen Ihnen:

Ihre kompletten Unterlagen

1. Grundbuchauszug

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, steht am Anfang der „Papierkram“. Sie müssen als Erstes alle Unterlagen zusammenstellen, die zu ihrem Haus gehören. Dies ist zunächst der Grundbuchauszug. Bei diesem handelt es sich um eine Kopie oder den Ausdruck eines Grundbuchblattes. Daraus gehen zu einen die Eigentumsverhältnisse hervor, die ein Grundstück betreffen und zum anderen sämtliche Rechte und Verpflichtungen, die mit ihm einhergehen. Ernsthafte Kaufinteressenten haben das Recht, einen aktuellen Grundbuchauszug einzusehen.

Unser Tipp zum Grundbauchauszug: Zeigen Sie einem ernsthaften Interessenten das Dokument, das idealerweise maximal 14 Tage alt ist. So belegen Sie, dass Sie ein seriöser Verkäufer sind und schaffen Vertrauen.

2. Energieausweis, Bedarfs- und Verbrauchsausweis

Für den Immobilienverkauf ist es gesetzlich vorgeschrieben, einen Energieausweis vorzulegen. Dieser trifft eine eindeutige Aussage zum Energieverbrauch des Objekts – der potenzielle Käufer kann so erfahren, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Beim Energieausweis ist zu beachten, dass es zwei Arten gibt: Zum einen den Verbrauchsausweis und zum anderen den Bedarfsausweis.

Wie unterscheiden sie sich? Der Verbrauchsausweis ist zulässig für Gebäude (Mehrfamilienhäuser ab fünf Wohneinheiten und Wohnhäuser), die bereits der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen. Der Verbrauchausweis ermittelt Verbrauchsdaten aus der Vergangenheit für die gesamten Wohneinheiten. Längere Leerstände sowie unterschiedlich kalte Winter werden entsprechend einbezogen.

Ein Bedarfsausweis ist in jedem Fall üblich für Neubauten. Er ermittelt anhand eines technischen Gutachtens den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes. Der Bedarfsausweis findet ebenfalls Anwendung für ältere Bestandsgebäude, weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht die Bedingungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Unser Tipp zum Energieausweis: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie der Energieausweispflicht unterliegt. Wenn Ihr Haus zum Beispiel eine Nutzfläche unter 50 qm hat oder denkmalgeschützt ist, braucht es keinen. Ist der Ausweis jedoch notwendig, sollten Sie seine Gültigkeit prüfen (10 Jahre) und ggf. einen neuen bestellen.

3. Grundriss und aktuelle Fotos Ihrer Immobilie

Ein Grundriss ist im Verkaufsprozess unabdingbar. Er zeigt dem Kaufinteressenten, wie die Zimmer sich aufteilen, welche Treppensituation es gibt und vieles mehr. Sie sollten den Grundriss zur Einsicht vorhalten und zum anderen Fotos von ihm für die Anzeigen vorbereiten.

Um Ihr Verkaufsobjekt bestmöglich präsentieren zu können, brauchen Sie gute Fotos. Vor allem für Ihre Anzeige. Interessenten sollen mit den möglichst zahlreichen und aufschlussreichen Bildern einen guten ersten Eindruck Ihrer Immobilie erhalten. Sollten Sie sich unsicher sein, beauftragen Sie einen Fotografen, der sich mit Architekturfotografie auskennt – vor allem bei sehr hochpreisigen Objekten eine Investition, die sich lohnt!

4. Immobilienwert kennen

Um einen realistischen Kaufpreis ansetzen zu können, müssen Sie den Wert Ihres Eigentums kennen. Hierzu werden unterschiedliche Aspekte hinzugezogen: Lage, Zustand der Immobilie oder besondere Alleinstellungsmerkmale. An dieser Stelle können Sie zum einen selbst einen Gutachter beauftragen oder aber die Entscheidung treffen, einen Makler hinzuzuziehen.

Wir helfen Ihnen, den passenden Immobilienmakler zu finden.

Immobilie verkaufen: das Marketing

Sobald Sie alle Unterlagen zusammen haben, geht es ans Schalten von Immobilienanzeigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, Print, Online oder beides zu wählen. Wenn Sie sich für Anzeigen in der Zeitung entscheiden, lassen Sie sich vom Vertrieb beraten. Dort unterstützt man Sie gerne bei der richtigen Wortfindung und Gestaltung. Wenn Sie hingegen oder zusätzlich Anzeigen im Internet schalten möchten, schauen Sie sich die zugehörigen Immobilienportale an. Hier ist es recht einfach, Ihre Immobilie ansprechend darzustellen, da Sie beim Einstellen der Inhalte automatisch angeleitet werden.

Besichtigungen

Sobald Sie Interessenten gefunden haben, geht es an die Besichtigungstermine. Achten Sie darauf, wirklich nur Personen einzuladen, die ein ernsthaftes Interesse haben – sonst vergeuden Sie unnötig Ihre wertvolle Zeit. Sobald es jedoch ernst wird, müssen Sie Ihre Immobilie vorbereiten: Ein gründlicher Hausputz, Lüften und für Beleuchtung sorgen – präsentieren Sie Ihr Verkaufsobjekt im besten Licht. Sofern Sie noch selbst in der Immobilie wohnen, sollten Sie Ihre Möbel so ansprechend wie möglich arrangieren. Wenn das Gebäude bereits leer steht, überprüfen Sie, ob noch ausreichend Deckenbeleuchtung angebracht ist.

Was neben Eigenengagement möglich ist, ist das Beauftragen von Fachpersonal für Home Staging. Dieses richtet Ihre Räume so ein, dass sie bestmöglich präsentiert werden. Besonders bei sehr hochpreisigen Objekten lohnt sich dieser Einsatz.

Unser Tipp für Besichtigungen: Verschweigen Sie niemals Mängel! Ziegen Sie diese Ihren Interessenten – ansonsten können Ihnen rechtliche Konsequenzen drohen.

Der Verkauf

Konnten Sie einen Käufer von Ihrem Objekt überzeugen, so folgt der rechtliche Teil. Immobilienverkäufe finden beim Notar statt, der beiden Parteien den Kaufvertrag genau erklärt. Bestehen Sie auf einen Nachweis Ihres Käufers darüber, dass er die vereinbarte Summe auch wirklich zahlen kann. Hierfür kann er entweder eine Finanzierungsbestätigung der Bank vorlegen oder einen Kapitalnachweis. Der Notar leitet daraufhin die weiteren Schritte ein. Sobald Sie den vereinbarten Betrag nachweislich erhalten haben, geht das Eigentum an den Käufer über und er wird ins Grundbuch eingetragen. Nun hat sich die Mühe gelohnt: Sie konnten erfolgreich Ihre Immobilie verkaufen.

Unser Tipp: Lesen Sie mehr Tipps vom Immobilienprofi über einen guten Notar.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg beim Verkauf Ihrer Immobilie! 

Sollten Sie professionelle Unterstützung brauchen, wenden Sie sich gerne an uns.

(von Gina Doormann)

Der Immobilienverkauf boomt. Dennoch verkauft sich eine Immobilie nicht von selbst. Wir vom MaklerScout raten: Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen wollen, berücksichtigen Sie unsere folgenden Ratschläge. Damit erhöhen Sie Ihre Chance, den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und verringern Ihr Risiko, unnötig Zeit in den Verkauf investieren und am Ende leer auszugehen.

Planung: Zeit, Zweck, Ziele und Geld

Die Vorbereitungsphase ist die Grundlage für jede erfolgreiche Verkaufsabwicklung. Unterschätzen Sie diese nicht und planen Sie genug Zeit ein, um gut durchdachte Entscheidungen treffen zu können.

Nehmen Sie sich Zeit

Wirtschaftlich gesehen hat eine Immobilie oft eine größere Bedeutung als ein Auto. Dennoch verbringen viele Menschen beim Immobilienverkauf nicht mehr Zeit als beim Verkauf ihres Autos (oder bei der Urlaubsplanung). Nur eine kleine Unachtsamkeit kann deshalb große finanzielle Konsequenzen haben. Das fängt beispielsweise schon beim eingeschätzten Marktwert Ihrer Immobilie an, über den Sie im Laufe dieses Ratgebers erfahren.

Warum verkaufen Sie Ihre Immobilie?

Der Grund Ihres Immobilienverkaufs sollte Ihnen so klar sein, dass Sie diesen einem interessierten Familienangehörigen ohne Zögern nennen können. Verkaufen Sie, weil Sie eine bestimmte Geldsumme für eine Investition brauchen? Verkaufen Sie, weil Sie die Immobilie selbst nicht nutzen oder vermieten wollen? Handelt es sich vielleicht um ein geerbtes Haus, das Ihnen nun als Wertanlage dienen kann, weil Sie dort gänzlich oder teilweise Mieter finden wollen?

An wen verkaufen Sie?

Stellen Sie sich Ihren Idealkäufer vor. Welche Merkmale sollen ihn ausmachen? Wie sollte er auftreten und sich geben? Auch wenn es sich „nur“ um den Immobilienverkauf handelt, ist auch hier die menschliche Beziehung das A und O. Einen Kaufvertrag unterschreiben Sie schließlich nicht mit jedem. Je genauer Ihr Bild von Ihrem Zielkäufer ist, umso zweifelsfreier können Sie die anschließende Verkaufsstrategie anpassen. Ein älteres Ehepaar möchte eben anders angesprochen werden als ein Mittdreißiger.

Definieren Sie Ausschlusskritieren

Natürlich hat ein Käufer ein bestimmtes Motiv für den Kauf. Fragen sie sich: Wie gut passen meine Gründe des Verkaufs zu seinem Beweggrund für den Kauf? Es gibt eben auch Käufer, die das Haus abreißen werden, weil sie sich nur für das Grundstück interessieren. Ein anderer Käufer möchte vielleicht das Gebäude für gewerbliche Zwecke umbauen. Was, wenn der Höchstbietende Ihnen unsympathisch ist oder Ihre Immobilie „zweckentfremden“ will?

Ihren Wunschkäufer definieren Sie am besten vorab

Legen Sie Ihre Prioritäten deshalb vorher fest. Prüfen Sie mit sich selbst, ob solche Vorhaben Ausschlussgründe für Sie wären und fragen Sie im Gespräch auch deutlich nach, wenn ein wirkliches Kaufinteresse besteht. Nicht ausgesprochene Ziele und Absichten können zu ungünstigen Zeitpunkten zum Vorschein kommen, also auch während des Verkaufsprozesses, wenn eigentlich Entscheidungen gefällt werden sollen.

Definieren Sie klare Verkaufsziele

Beginnen Sie mit dem Verkauf Ihrer Immobilie nicht bevor Sie Ihre Verkaufsziele festgelegt haben. Allgemein gesagt definieren Sie solche Ziele, indem Sie spezifisch, messbar, für Sie relevant und in der vorgegebenen Zeit sowie allgemein erreichbar sind. Je deutlicher ein Ziel formuliert ist, umso klarer wissen Sie, wann Ihr Verkauf wirklich erfolgreich für Sie war.

An den folgenden Fragen können Sie sich orientieren:

• Wie hoch müsste der Verkaufspreis sein, damit Sie den Verkauf als vollen Erfolg abbuchen würden?
• Was lautet der Minimalverkaufspreis, unter den Sie unter keinen Umständen gehen würden, weil Sie z. B. eine Finanzierung ablösen wollen?

Mit diesen beiden Fragen schaffen Sie sich sozusagen Ihren Spielraum. Je größer dieser ist, umso mehr Möglichkeiten haben Sie.

Schreiben Sie Ihre Verkaufsziele auf

Seien Sie bei diesem ersten Antasten deshalb nicht zaghaft, es ist ok, auch zunächst einen absoluten Traumverkaufspreis für sich festzuhalten. Beim Realitätscheck werden Sie diesen abgleichen und entsprechend anpassen.

• Gibt es zeitlichen Druck, bis wann Sie die Immobilie verkauft oder die Summe vom Käufer erhalten haben müssen?
• Hängt der Verkauf von einer anderen Bedingung (oder Zahlung) ab? Ist der Verkauf Ihrer Immobilie womöglich die Voraussetzung für eine Folgeinvestition?
• Was ist im Verkaufsumfang enthalten? Lassen Sie bspw. Möbel, die Einbauküche oder Schränke im Verkaufsobjekt? Was nehmen Sie mit?

Beachten Sie, dass Sie beim Umzug von einer bestehenden in eine neue Immobilie beide Objekte im Blick haben. Dabei helfen die nun folgenden Fragen:

• Wie viel Zeit wird der Umzug einnehmen? Addieren Sie zu Ihrer Planung einen 1/3-Puffer. Beispiel: Wenn Sie von einer Woche ausgehen, rechnen Sie mit insgesamt 9-10 Tagen.
• Gibt es zeitliche Einschränkungen für den Zugang zu Ihrer neuen Immobilie? Das kann typischerweise im Überschneidungszeitraum von Auszug und Einzug sein.
• Gleichen Sie Ihre Verkaufsziele mit Ihren Ausschlusskritieren ab, die Sie vorher definiert haben. Zur Erinnerung: Dabei halten Sie fest, wer Ihr Idealkäufer ist, was er mit Ihrer Immobilie „anstellen“ darf und was er keinesfalls tun sollte.

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Sie wollen Ihre Immobilie bestmöglich verkaufen? Dann ist ein zentraler Punkt die Ermittlung eines guten, aber auch realistischen Preises. Zwar bietet der Preisvergleich mit ähnlichen Immobilien einen ersten Anhaltspunkt. Den konkreten Preis Ihrer Immobilie erhalten Sie aber nur mithilfe einer professionellen Immobilienbewertung.

Professionelle Immobilienbewertung für einen guten Verkaufspreis (c) Rainer Sturm / pixelio

Was ist eine professionelle Immobilienbewertung?

Die Grundstücks- oder Immobilienbewertung, die rechtlich geregelt ist, ist ein Verfahren, mit dessen Hilfe der Verkehrswert oder auch Marktwert für eine Immobilie ermittelt wird. Eine solide, professionelle Immobilienbewertung umfasst mehrere Aspekte.

Dies sind die Inhalte einer Immobilienbewertung:

Die Lage: Wenn es um Immobilien geht, ist die Lage eines der wichtigsten Kriterien. So werden Sie für eine gepflegte und attraktive Stadtvilla in einer unbeliebten Gegend nie den Preis erzielen, der in einer Top-Lage möglich ist. Hinzu kommt, dass die Preise im urbanen Umfeld aufgrund der begrenzten Fläche und dem starken Zuzug in der Regel höher sind als auf dem Land. Daher ist es wichtig, Preisvergleiche nur mit Objekten in ähnlicher Lage durchzuführen.

Im Zuge der Lage müssen Sie natürlich auch den unmittelbaren Standort berücksichtigen. Liegt das Objekt an einer stark befahrenen Straße oder in einer verkehrsberuhigten Zone? Bietet es einen schönen Ausblick oder ist es infrastrukturell besonders gut gelegen? Diese Merkmale können sich maßgeblich auf den erzielbaren Preis auswirken.

Bodenrichtwerte: Die Bodenrichtwerte sind amtliche Durchschnittswerte, mit deren Hilfe der Wert von Bauland oder Grundstücken ermittelt wird. Die Werte werden pro Quadratmeter angegeben. Sie werden in der Regel alle zwei Jahre aus dem Durchschnitt aller amtlich gesammelten Kaufpreise von Grundstücken einer Region ermittelt. Diese Werte können zwar bei den Gutachterausschüssen eingesehen werden, gehen aber im Zuge der realistischen Immobilienbewertung keinesfalls über einen Richtwert hinaus. Eine konkrete Aussage zu den Bodenrichtwerten Ihres Grundstücks können Sie nur mit einer individuellen und professionell durchgeführten Immobilienbewertung erhalten.

Grundbuchauszug: Im Grundbuch finden Sie alles zu Eigentumsverhältnissen sowie mit dem Grundstück verbundene Rechte. Hier sind beispielsweise Wegerechte für Dritte relevant für die Ermittlung des realistischen Kaufpreises. Grundbucheinträge können durch berechtigte Personen seit einiger Zeit auch online abgerufen werden. Dieses Angebot ist allerdings kostenpflichtig. Diese Informationen kann mithilfe einer Vollmacht ebenso der von Ihnen beauftragte Sachverständige im Zuge der Immobilienbewertung abrufen und auswerten.

Die Immobilie selbst: Selbstverständlich ist das Gebäude selbst maßgeblich für die Preisermittlung. Um was für einen Haustyp handelt es sich beispielsweise? Ist es ein freistehendes Einfamilienhaus, ein Reihenhaus, eine Stadtvilla oder ein altes Bauernhaus im Fachwerkstil? Jeder Typ hat Auswirkungen auf die mögliche Bepreisung. Ebenso wichtig sind Grundrisse sowie die Aufteilung und die Anzahl der Zimmer.

Welchen Zustand hat Ihre Immobilie? (c) Thorben Wengert / pixelio

In welchem Zustand ist das Gebäude? Ist es sanierungsbedürftig oder besonders aufwändig ausgebaut? Hat es besondere Merkmal wie einen Kamin oder eine exklusive Dachterrasse? Jedes dieser Merkmale schlägt sich in der Preisermittlung nieder.

Der energetische Standard: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, sind Sie heutzutage verpflichtet, einen aktuellen Energieausweis vorzulegen. Je geringer der Energiebedarf ist, umso positiver ist der Einfluss auf den möglichen Preis. Besitzt Ihre Immobilie einen KfW-Standard, ist es umso besser. Hier ist übrigens ein geringerer Wert besser als ein hoher. So ist ein KfW-40-Haus energetisch besser als ein KfW-70-Haus.

Vermietet oder nicht? Mit einer unvermieteten Immobilie können Sie einen etwas höheren Preis ansetzen als mit einer vermieteten. Wohnen Mieter im Haus, geben die Mietverträge Auskunft über die mögliche erzielbare Rendite. Die Mietdauer der Parteien spielt ebenfalls eine Rolle: So zahlen sie bei sehr langer Mietdauer möglicherweise einen Mietzins, der weit unter dem marktüblichen Durchschnittswert liegt. So etwas wirkt sich selbstredend negativ auf den möglichen Verkaufspreis aus.

Wer darf Ihre Immobilienbewertung durchführen?

Ein qualifizierter Sachverständiger für Grundstücksbewertung. Er verfügt in der Regel über eine Hochschulausbildung im baulichen oder wirtschaftlichen Bereich. Er ist zum Beispiel Architekt, Bauingenieur, Ökonom oder Vermessungsingenieur. Seine Kompetenz zur Bewertung von Immobilien hat er entweder im Studium erworben oder sich im Laufe seines Berufslebens oder einer Fortbildung dafür qualifiziert. Zudem bieten Bildungsakademien Lehrgänge zu diesem Thema an – ein solcher Nachweis ist ein wichtiger Hinweis zur Einschätzung der Qualifikation!

Ihr professioneller Immobilienmakler hat höchstwahrscheinlich eine entsprechende Fortbildung absolviert oder ist vernetzt mit einer qualifizierten Person, die die Bewertung durchführen kann.

Achtung: Die Bezeichnungen „Gutachter/-in“ oder „Sachverständige/-r“ sind in Deutschland nicht geschützt! Daher sollten Sie auf jeden Fall die Vita sowie die nachweislichen Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung prüfen, bevor Sie einen Auftrag unterzeichnen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Es gibt die kostenlose Immobilienbewertung sowie das kostenpflichtige Wertgutachten. Eine kostenlose Bewertung wird an vielen Stellen im Internet angeboten. Für einen einfachen Immobilienverkauf ist sie in der Regel ausreichend. Das Verkehrswertgutachten hingegen erfolgt im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es ist für spezielle Fälle erforderlich: bei Erbschaft, Scheidung, um das Betriebsvermögen festzustellen oder eine Bescheinigung für das Finanzamt zu erstellen. Grundsätzlich in jedem Fall, der eine gerichtliche Auseinandersetzung mit sich bringt. Die Kosten für ein solches Gutachten orientieren sich am Verkehrswert: Beträgt er beispielsweise 400.000 Euro, so müssen Sie mit Kosten zwischen 800 und 2.000 Euro rechnen. Es ist also abzuschätzen, ob ein Verkehrswertgutachten wirklich notwendig ist, oder ob es die kostenlose Immobilienbewertung auch tut.

Fazit: Was bringt Ihnen eine professionelle Immobilienbewertung?

Wenn Sie Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, haben Sie einen konkreten und realistischen Preis in der Hand. Er ist anhand der Bewertungskriterien nachvollziehbar und belegbar. So wissen Sie, was Sie erwarten können und gehen mit einem konkreten Bild in den Verkauf Ihrer Immobilie.

von Gina Doormann