Die besten Tipps zum Immobilienverkauf

  • Von Jesco Puluj
  • Veröffentlicht 4. April 2017
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Der Immobilienverkauf ist trotz der hohen Nachfrage kein Selbstläufer. Wer sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, muss einige Faktoren beachten um Erfolg zu haben. Wir vom MaklerScout geben die besten Tipps zu Themen wie Exposé-Erstellung, Preisgestaltung und Käufersuche.

Immobilien verkaufen will gelernt sein (Fotolia)

Immobilien verkaufen will gelernt sein (Fotolia)

Arbeiten Sie mit einem Immobilienmakler zusammen

Am Einfachsten machen Sie es sich sicher, wenn Sie mit einem Immobilienmakler zusammen arbeiten. Dann müssen Sie sich mit den nachfolgenden Tipps kaum auseinandersetzen, weil ein Profi alles für Sie übernimmt. Es kann aber natürlich auch sein, dass Sie Ihre Gründe haben, den Verkauf komplett selbst zu übernehmen, was ebenso gut gelingen kann.

Nichtsdestotrotz, präsentieren wir hier einen kurzen Einblick in das Leistungs-Spektrum eines Immobilienmaklers.

In einem früheren Blogpost über das Berufsbild des Immobilienmaklers beschrieben wir bereits:

Wer zum Beispiel ein Haus zum Verkauf anbietet und keinen Makler einschaltet, muss selber die Gespräche mit potentiellen Käufern führen. Doch nicht jeder ist ein geborener Verkäufer oder fühlt sich wohl damit, über Geld zu reden. Ein Makler nimmt einem das ab, er muss also nicht nur über Fachwissen im Immobilien- und Baurecht verfügen, sondern auch ein Verkaufstalent sein.

Immobilienmakler engagieren zudem Profifotografen um attraktive Exposés gestalten zu können und wissen wie Sie Ihre spezifische Käufer-Zielgruppe am besten erreichen. Auf unserem Maklerportal MaklerScout können Sie übrigens ganz einfach einen Makler in Ihrer Nähe finden. Auch auf der Seite http://immobilienmaklerinfos-hannover.de erhalten Sie Informationen.

Aber genug von den Vorteilen eines Maklers. Sie wollen die Sache selber in die Hand nehmen? Kein Problem! Die folgenden Tipps helfen Ihnen dabei.

Nehmen Sie sich Zeit für Vorbereitung und Zielsetzung

Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie sich bewusst machen wie wichtig die Vorbereitungszeit ist. Sie sollten Ihr Haus nicht „einfach mal so“ in die Immobilienbörsen einstellen sondern sich wirklich gut mit der Herausforderung auseinandersetzen. Ein Haus verkauft sich nämlich nur von ganz alleine wenn es in bester Lage ist und auch dann bekommt man nicht unbedingt so einfach den Preis den es auch wert ist.

Die Vorbereitungszeit

Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie sich gut überlegen warum Sie überhaupt verkaufen wollen. Brauchen Sie eine bestimmte Summe Geld? Brauchen Sie das Geld unmittelbar oder kommt auch eine Vermietung in Frage? Machen Sie sich auch bewusst, dass bei unattraktiver Lage der Verkauf durchaus lange dauern kann und Sie Ihr Geld dementsprechend spät sehen werden.

Fragen Sie sich wann Sie die Immobilie verlassen wollen und wieviel Zeit Sie benötigen um eine neue Bleibe zu finden (falls Sie noch keine gefunden haben).

Überlegen Sie sich auch was für eine Zielgruppe für das Objekt geeignet ist bzw. wen Sie gerne als neuen Besitzer hätten. Vielleicht finden Sie, dass es für ein älteres Paar besonderes geeignet ist und können dann dementsprechend Ihre Verkaufsstrategie darauf abzielen.

Sie sollten sich auch bewusst sein, dass es Käufer gibt, die sich nur für das Grundstück interessieren und das Haus abreißen wollen. Oder ein Käufer möchte das Gebäude für gewerbliche Zwecke umbauen. Das muss Ihnen nichts ausmachen aber vielleicht haben Sie ja Ihre Gründe bestimmte Nutzungszwecke auszuschließen.

Wissen Sie auch schon was Sie mit dem Haus alles mitverkaufen? Wie sieht es z.B mit der Küche samt Einrichtungsgegenständen aus?

Studieren Sie Annoncen um den Preis zu ermitteln (Fotolia/gradt)

Studieren Sie Annoncen um den Preis zu ermitteln (Fotolia/gradt)

Der Preis

Wenn Sie kein erfahrener Verkäufer sind ist es natürlich schwierig einen angemessenen Preis für die Immobilie zu ermitteln. Generell setzen unerfahrene Verkäufer den Preis viel zu hoch an und wundern sich dann über die ausbleibenden Kaufinteressenten. Deswegen empfiehl es sich, so viele Immobilienanzeigen zu studieren und Preise zu vergleichen. Dabei ist es vor allem wichtig, dass die Objekte eine ähnliche Lage und natürlich auch Größe haben.

Tatsächlich ist es so, dass ca. jeder zweite Verkäufer sein Angebot nach drei Monaten Onlinepräsenz nach unten korrigiert was den Wert des Objekts insgesamt mindert.

Deswegen fragen Sie sich:

  • Was ist der Quadratmeterpreis in Ihrer Region?
  • Wo liegt der Bodenrichtwert? Der Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde weiß, wo die Grundstückspreise liegen
  • Versetzen Sie sich in die Rolle des Käufers und überlegen Sie sich, was Sie als in dieser Rolle bereit wären zu zahlen. Seien Sie dabei realistisch und ziehen Sie eine eventuelle schlechte Lage oder Baumängel mit ein.

So finden Sie Ihre Käufer

Wie erfahren potentielle Käufer nun von Ihrem Objekt?  Dafür stehen Ihnen eine Reihe von Marketinginstrumenten zur Verfügung:

  • Internetportale
  • Zeitung
  • Banner
  • Ihre Nachbarn
  • Flyer/Handzettel
  • Facebook

Zur Erläuterung: Es gibt eine Reihe bekannter Internetportale auf denen Sie eine Anzeige zum Verkauf Ihres Objekts schalten können. Dies ist der wichtigste und effektivste Marketingkanal und kann alleine schon ausreichen um Ihre Immobilie zu verkaufen. Dennoch Sollten Sie auf Zeitungsinserate nicht verzichten, vor allem wenn Ihre Immobilie eher die ältere Generation anspricht.

Beachten Sie die Kosten, die dabei anfallen. Eine dreimonatige Standardanzeige bei einem Internetportal kostet 150-250€, während eine Anzeige in der Zeitung 50-70€ kostet. Sollte sich Ihr Objekt jedoch nicht so leicht verkaufen lassen weil es sich etwa in einer weniger beliebten Gegend befindet so müssen Sie die Anzeigen wohl länger bzw. häufiger schalten, was die Kosten erhöhen wird.

Es lohnt sich auf den Link zur Online-Anzeige auf Facebook zu posten und darum zu bitten es zu teilen. Zudem kann es sein, dass es eine spezielle Facebook-Gruppe mit Inseraten Ihrer Region gibt, in der sich Interessenten für Objekte in Ihrer Lage tummeln.

Ein Banner im Vorgarten Ihrer Immobilie kostet Sie wenig aber kann sich zum effektiven Marketingtool entwickeln. Schließlich kann es gut sein, dass potentielle Käufer ihre Lieblingsgegend per Spaziergang erkunden.

Informieren Sie Ihre Nachbarn, dass Ihre Immobilie zum Verkauf steht. Es ist gut möglich, dass diese bereits interessierte Käufer kennen oder ihnen in der Zukunft begegnen werden.

Drücken Sie den Nachbarn am Besten auch einen Stapel Flyer mit den wichtigsten Eckdaten in die Hand.

Investieren Sie Zeit in das Exposé

Fotos besser nicht selber machen (Fotolia/arthurhidden)

Fotos besser nicht selber machen (Fotolia/arthurhidden)

Wenn Sie sich im Klaren sind, was Ihre Ziele mit dem Immobilienverkauf sind dann geht es nun ans Vermarkten. Hierbei dreht sich erstmal alles um die Verkaufsmappe der Immobilie, das sogenannte Exposé. Das Exposé dient neben der Besichtigung dazu, den interessierten Käufer davon zu überzeugen, dass das Haus seinen Preis wert ist. Deswegen ist es außerordentlich wichtig aussagekräftige und gut ausgearbeitete Unterlagen zur Verfügung zu stellen.

Diese Unterlagen sind wichtig:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplane (Flurkartenauszug)
  • Baupläne (1:1100) und am besten auch Werkpläne (1:50)
  • Berechnungen des Architekten
  • Baubeschreibungen von An- und Umbauten
  • Sanierungsnachweise samt Handwerkerrechnungen und Leistungsbeschreibungen
  • Energieausweis
  • Bei Eigentumswohnungen zudem Jahreswirtschaftspläne, Wohngeldabrechnungen und die Rechnungen der Modernisierungsmaßnahmen
  • Das Exposé: Informationen zur Immobilie wie Lage, geschichtliche Hintegründe und anderes Wissenswertes

Das Exposé ist dabei besonders wichtig. Es ist das Aushängeschild Ihrer Immobilie und dient dazu dem interessierten Käufer das Objekt schmackhaft zu machen.

Besonders auf hochwertige Fotos sollten Sie großen Wert legen. In unserem Artikel Immobilienfotografie – die besten Tipps erklären wir dabei worauf Sie achten müssen wenn Sie die Fotos selber schießen. Am besten beauftragen Sie jedoch einen Profi damit um sicherzugehen, dass die Fotos das Haus auch wirklich von seiner besten Seite zeigen.

Auch die Sprache ist beim Exposé ein wichtiger Punkt. Sie sollte das Haus nicht mit abgedroschenen Floskeln anpreisen sondern besser neutral gehalten sein.

Die Grundrisse sollten klar beschriftet und mit Bildern versehen sein. So machen Sie es dem Interessenten einfach das Haus gedanklich zu betrachten.

Fügen Sie Hintergrundinfos über die Vorteile der Lage mit hinzu und achten Sie darauf, dass die Objektbeschreibung detailliert ist. Dabei sollten Sie sowohl Vor- und Nachteile der Immobilie herausarbeiten. Verschweigen Sie offensichtliche Mängel wie etwa das Fehlen eines Balkons nicht um sich aussichtslose Besichtigungstermine sparen zu können.

Vergessen Sie beim Verfassen des Exposés auch nicht wer Ihre Zielgruppe ist. Diese haben Sie ja (hoffentlich) in der Vorbereitungsphase ermittelt. Bei einem Familienhaus lohnt es sich dementsprechend zu erwähnen wenn sich Spielplätze oder Kindergärten in der Nähe befinden.

Setzen Sie Ihr Haus für die Besichtigung in Szene

Die Hausbesichtigung ist einer der wichtigsten Baustein beim Hausverkauf. Egal wie gut die Fotos im Vorhinein ausgesehen haben – wenn es zur Besichtigung kommt, zeigt es sich für den Kunden ob das Haus wirklich nach seinem Geschmack ist. Mittlerweile gibt es sogar Dienstleister, die sich darauf spezialisieren, Häuser speziell für Besichtigungstermine in Szene zu setzen – das sogenannte „Home Staging“.

Aber selbstverständlich müssen Sie keinen Innenausstatter für etwas bezahlen, was Sie auch selber hinkriegen. Hier sind einige Anregungen, was Sie tun können um Ihr Haus besonders attraktiv erscheinen zu lassen:

  • Aufhübschen der Außenräume: Beachten Sie, dass Zufahrt, Eingangsbereich und Vorgarten einladend und aufgeräumt wirken sollten. Ansonsten gilt: Rasen mähen, Beete jäten, Zaun streichen, Müllsäcke entfernen etc.
  • Putzen, putzen, putzen: Es mag selbstverständlich klingen, aber das Haus sollte nicht nur sauber sein sondern buchstäblich glänzen. Achten Sie auch darauf, Spinnweben zu entfernen und die Fenster zu putzen. Ein Interessant hält ein schlecht geputztes Haus womöglich sonst für zu alt, auch wenn das gar nicht zutrifft.
  • Schaffen Sie Freiräume: Geräumige Wohnräume wirken angenehmer – aufgeräumte sollten sie natürlich sowieso sein. Generell gilt: je weniger Möbel in einem Raum desto größer wirkt er und dementsprechend hat der Interessierte das Gefühl, mehr Wohnraum für sein Geld zu bekommen.
  • Reparieren: Sorgen Sie dafür, dass keine Türen klemmen und sämtliche Lampen funktionieren. Sonst müssen Sie womöglich noch den Verkaufspreis runterhandeln. Wenn nötig, sollten Sie verblichene Wände auch neu streichen.
  • Persönliche Dinge wegräumen: Persönliche Gegenstände wie Fotos sollten weggeräumt werden um das Haus neutral erscheinen zu lassen.
  • Dekorieren: Hübschen Sie das Haus mit Blumen etc. auf. Bei Paarbesichtigungen entscheidet in den meisten Fällen die Frau…
  • Lüften nicht vergessen! Das Haus sollte selbstverständlich auch gut riechen.

 

  • Machen Sie sich bei Besichtigungen auf kritische Paare gefasst (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

    Machen Sie sich bei Besichtigungen auf kritische Paare gefasst (Foto: Kzenon / Fotolia.com)

Der Notartermin

Sie haben einen Käufer gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Doch dingfest wird der Deal erst wenn der Kaufvertrag unterschrieben wurde und hierbei führt kein Weg am Notar vorbei.

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und dann wird ein Beurkundungstermin ausgemacht. Davor sollten Sie sich allerdings von der kreditgebenden Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen lassen. Jedenfalls sollten Sie nicht zum Notar gehen bevor die finanziellen Verhältnisse des Käufers geklärt sind.

Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen und offene Fragen werden geklärt. Dann unterschreiben Sie und der Käufer woraufhin der Notar den Vertrag durch seine Unterschrift beurkundet.

In den Folgewochen kümmert der Notar sich um die Abwicklung des Vertrags. So sorgt er etwa dafür, dass der Käufer nach Eingang der Zahlung als neuer Eigentümer im Grundbuch steht.

Sie können sich zusammen mit dem Käufer auf einen Notar einigen, allerdings hat der Käufer im Streitfall das Wahlrecht.

Jetzt wird es Zeit für den Kaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

Jetzt wird es Zeit für den Kaufvertrag (Foto: picture news / fotolia.com)

Kommentare

Von Amalia Veröffentlicht 14. November 2016 14:41 Reply

sich beim Hausverkauf mit allen Details auseinanderzusetzen. Im Zweifelsfall hilft auch oft Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler.

Von Immobilienmakler in Hannnover Veröffentlicht 15. Dezember 2016 15:43 Reply

Hallo lieber Makler-Scort-Blog,

ein super Blog mit extrem viel Input und freiem Know-How. 5 von 5 Sternen für das Tolle Portal und dem guten Blog.

Beste Grüße

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