Was gibt es bei der Miete für Vermieter zu beachten ?( Foto: Oleksandr Delyk / Fotolia.com)

In unserer Reihe Tipps für Vermieter beantworten wir all Ihre Fragen zum Thema vermieten. Schließlich ist das deutsche Mietrecht umfangreich, kompliziert und manchmal schwer nachzuvollziehen. Der heutige Artikel dreht sich um das Thema Miete. Dabei gehen wir auf die häufigsten gestellten Fragen zum Thema Miete ein: Wie wird die Miete festgesetzt? Wie kann sie erhöht werden? Was passiert wenn der Mieter nicht pünktlich zahlt? Was hat es mit der Mietpreisbremse auf sich? Wann darf der Mieter die Miete mindern?

Die Festsetzung der Miete

Wie wir bereits in unserem Artikel über den Mietvertrag beschrieben haben, wird die Grundmiete (Nettomiete ohne Betriebs- und Heizkosten) im Mietvertrag festgesetzt. Um diese zu ermitteln orientieren Sie sich an der ortsüblichen Miete, die Sie über andere Immobilieninserate oder den Mietspiegel erfragen können. Am besten ist es aber mit einem Immobilienmakler oder einem anderen Fachmann zusammenzuarbeiten um sicher zu gehen, dass der Mietpreis angemessen ist.

Die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine Gesetzgebung, die Mieter in besonders beliebten Gegenden vor überhöhten Mieten schützen soll. Sie ist zwar erst in Berlin in Kraft getreten (Stand 1. Juni 2015), kann aber auch bald in anderen Städten eingeführt werden—z.B in Hamburg.

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, die von der Mietpreisbremse betroffen ist, dann darf die Miete nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Miete liegen.

Mehr Infos zur Mietpreisbremse finden Sie in diesem Artikel von Welt.de.

Die Mieterhöhung

Einvernehmliche Mieterhöhung 

Generell gilt, dass der Vermieter die Miete erhöhen kann, wenn sie in den letzten 15 Monaten nicht erhöht wurde und wenn die Erhöhung höchstens 20 Prozent beträgt. Es gilt zu beachten, dass der Mieter das Mietverhältnis innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mieterhöhung kündigen kann. Dies bedeutet für den Vermieter auch, dass die Mieterhöhung schriftlich erfolgen und begründet werden muss. Dabei reicht ein Verweis auf dem Mietspiegel. Wenn es für Ihre Region keinen Mietspiegel gibt dann können Sie sich auch auf die Miete von vergleichbaren Wohnungen beziehen. Sie müssen dann allerdings deren Lage und Adresse exakt angeben, damit der Mieter sie überprüfen kann

Im besten Fall schickt Ihnen der Mieter das Schreiben unterschrieben zurück und zahlt innerhalb von spätestens drei Monate die von Ihnen vorgeschlagene Miete. Tut er dies nicht, dann bleibt Ihnen nur noch der Weg über eine Klage. Wenn Sie diesen Weg nicht gehen wollen können Sie es auch eine Zeit später noch einmal versuchen.

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Der Hauskauf (Foto: cherezoff / depositphotos.com)

Der MaklerScout präsentiert Ihnen in diesem Artikel alles was Sie beim Hauskauf beachten müssen.

Inhalt

• Literatur
• Die Haussuche
• Die Baujahre von Häusern und ihre Merkmale
• Energie- und Emissionsverordnungen
• Tipps zur Hausbesichtigung
• Kaufpreis, Kaufvertrag und Risikoabsicherung

Literatur

Wir präsentieren in diesem Post alles Wichtige zum Hauskauf so übersichtlich und präzise wie möglich. Falls Sie einige Themen mit noch mehr Details interessieren, dann empfehlen wir Ihnen mittels Büchern ihr Wissen noch mehr zu erweitern. Wir haben hier mal einige Bücher aufgelistet, die uns bei der Recherche sehr geholfen haben und die wir uneingeschränkt weiterempfehlen:

• Kauf eines gebrauchten Hauses (Verbraucherzentrale NRW)
• Hauskauf und Wohnungskauf (Johann Kiening)
• Immobilienfinanzierung (WISO)
• Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung (Guido Rennert)

Die Haussuche

Wir gehen davon aus, dass Sie auf diesem Blogeintrag gelandet sind, weil Sie ein gebrauchtes Haus kaufen wollen, nicht weil Sie eines bauen wollen. Würden Sie ein Haus selber bauen wollen, dann würde die Haussuche an sich selbstverständlich entfallen und stattdessen wären Sie auf der Suche nach einem Grundstück und einem Architekturbüro. Näheres dazu finden Sie im Abschnitt „Hausbau“.

Kein Hauskauf ohne Haussuche. Schließlich handelt es sich bei einem Hauskauf um eine bedeutende Investition und wer in das falsche Gebäude investiert läuft nicht nur Gefahr, dass er im nach hinein ungern darin wohnt sondern auch, dass es langfristig an Wert verliert.

In diesem Abschnitt gehen wir davon aus, dass Sie ein Haus kaufen, weil Sie darin wohnen wollen. Wenn Sie ein Haus allein deswegen kaufen wollen um Ihr Geld anzulegen, dann müssen Sie die Haussuche nicht ganz so penibel angehen, da es schließlich nicht nach Ihrem persönlichen Geschmack sein muss. Auf der anderen Seite empfehlen wir aber in einem solchen Fall dennoch im Hinterkopf zu behalten, dass einmal der Tag kommen könnte, wo Sie vielleicht doch in ein Haus umziehen wollen und dann kommt es natürlich gelegen, bereits eines zu besitzen…

Die Kriterien bei der Haussuche

Wenn Sie auf Haussuche gehen, dann lohnt es sich, ganz genau zu wissen was Ihre Kriterien sind, damit Sie auch erst dann kaufen, wenn all Ihre Bedingungen erfüllt sind. Er wäre schließlich schade, wenn Ihnen erst im Nachhinein einfiele, dass Sie an einer ruhigen Straße wohnen wollten, dann aber merken, dass der Verkehr direkt vor der Haustür abends besonders rege und lautstark ist.

Die Hauptkriterien bei der Haussuche sind generell die Lage des Hauses, der Zustand des Hauses, und der Preis des Hauses. Ihre Herausforderung ist es, ein Haus zu finden, das alle drei Kriterien erfüllt. Sie wollen ein qualitativ hochwertiges Haus, das sich in einer Lage befindet, die Ihnen gefällt und das Sie bezahlen können.

Es liegt in der Natur der Haussuche, dass es Zeit benötigt, herauszufinden, ob ein Haus, das auf den ersten Blick interessant erscheint auch tatsächlich richtig für Sie ist. Auch wenn die Lage z.B auf Papier gut klingt, können Sie erst vor Ort sehen ob Ihnen die Umgebung auch wirklich gefällt.

Auch der Zustand des Hauses ist auf Fotos nicht unbedingt ersichtlich und erfordert, dass Sie sich die Zeit nehmen die Häuser, die Sie interessieren genau unter die Lupe zu nehmen. Das bedeutet auch, dass Sie sich im Klaren sein sollten, was für Haus-Technologien Sie bevorzugen. Ist es Ihnen wichtig ob mit Öl, Gas oder Fernwärme geheizt wird? Sind Sie sich über die jeweiligen Kosten bewusst und haben Sie sich erkundigt inwiefern die Heizungssystem im Haus gewartet werden müssen?

Bedarfsanalyse

Bevor Sie sich endlich auf die Suche machen, gilt es noch zu identifizieren was für konkrete Anforderungen das Haus erfüllen muss.

Hier eine Checkliste von Eigenschaften, die Ihnen wichtig sein könnten. Erstellen Sie Ihre eigene Liste bevor Sie sich Inserate anschauen um dann gleich nachfragen zu können ob die Immobilien Ihre Anforderungen erfüllen

• Kinderzimmer
• Südausrichtung des Schlafzimmers
• Arbeitszimmer
• Kinderbad/Elternbad
• Gästezimmer und Gäste-WC
• Fitnesszimmer
• Sauna
• Geräumiger Keller (auch für Fahrräder)
• Küche mit Lebensmittelkammer
• Zwei Geschosse
• Geräumiger Speicher
• Einliegerwohnung
• Treppenlift
• Dicke Wände

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Immobilienfotos

Wir zeigen Ihnen in Zusammenarbeit mir unserer Schwesterplattform ArchitektenScout ausgewählte Immobilienfotos, die Sie sich ansehen oder kaufen können. Diese Immobilienbilder eignen sich für Immobilienmakler oder Bauträger für die Internetpräsenz oder Firmenbroschüre. Oder als Poster ausgedruckt zum Aufhängen im Büro.

Inhaltsverzeichnis:

• Industriefotografie
• Wohnbau
• Innenraumaufnahmen
• Historische Architektur
• Altbauten
• Details
• Villen
• Kreativ | Streetart

Wir möchten hier regelmäßig über schöne Immobilienfotos berichten, und Sie bitten, uns entsprechende Vorschläge zur Veröffentlichung zu unterbreiten. Jede Art von Immobilienfotografie ist willkommen, egal ob historisch, Innenaufnahmen, Wohnbauten oder Industrie. Als Fotograf sind Sie herzlich eingeladen Ihre Immobilienbilder hier zu zeigen und unsere Plattform zum Verkauf zu nutzen. Wir nehmen diese in Kommission herein und berechnen Ihnen lediglich 30 % der tatsächlich realisierten Verkaufspreise als Verkaufsprovision.

Wenn Sie spezielle Immobilienfotos wünschen oder eine Auftragsarbeit vergeben möchten, dann kontaktieren Sie uns einfach.

Wie kann man schöne Immobilien besser präsentieren als mit einem guten Foto?

Der MaklerScout präsentiert: Immobilienfotos aus Deutschland

Immobilienfotos von Industrie- und Bürogebäuden:

Bild #00002, Hohenzollerndamm Berlin, Foto Preikschat

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Bild #00003, Kranzler Eck, Architekt Helmut Jahn, Foto Preikschat

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Bild #00004, Moderne Industriearchitektur, Foto Preikschat

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Hotels

Bild #00005, Fassade Swizz Hotel, Foto Preikschat

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Barcelona

Bild #00006, Torre Agbar, Barcelona, Foto Rau

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Bild #00007, Torre Agbar, Barcelona, Foto Auxi

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fotolia © DOC RABE Media , Maklerprovision

Die Maklerprovision ist derzeit ein besonders heißes Thema, da es dieses Jahr zu einigen Gesetzesänderungen in der Immobilienbranche kommen wird. Darüber hinaus gibt es einige Fragen, die in Bezug auf die Maklerprovision immer wieder auftauchen: Ist die Maklerprovision verhandelbar? Wie hoch sollte sie sein und ist sie regional unterschiedlich? Was hat es mit der Innen- und Außenprovision auf sich? Und was hat es mit dem Bestellerprinzip auf sich? Wie immer haben wir vom MaklerScout uns bemüht, alle Ihre Fragen zu beantworten.

Die Maklerprovison-Grundlagen

Zunächst ein ein Überblick über die wichtigsten Eigenschaften der Maklerprovison. Dabei orientieren wir uns an der aktuellen Gesetzeslage, die sich ab dem 1. Juni ändern wird, wenn das Bestellerprinzip in Kraft tritt (siehe folgenden Abschnitt).

Lassen wir uns zunächst klären, für welche Arbeit ein Immobilienmakler entlohnt wird. Seine Hauptaufgabe besteht darin, dass er Immobilien zum Kauf oder zur Miete vermittelt. Er hilft damit also immer zwei Parteien: derjenigen, welche die Immobilie veräußert und derjenigen, welche die Immobilie bezieht. Das bedeutet auch, dass er entweder von einem Immobiliensuchenden oder dem Anbieter einer Immobilie beauftragt wird, was sich wiederum daraufhin auswirkt, wer den Makler bezahlt. Der Makler wird nämlich nicht nach seinem Zeit- oder Energieaufwand entlohnt, sondern er erhält eine prozentuale Provision bei erfolgreicher Vermittlung der Immobilie. Der Makler verhandelt dabei mit seinem Auftraggeber im Vorhinein wie hoch die Provision ist und wer sie bezahlt. So gibt es die sogenannte Innenprovision (wird auch Verkäufercourtage genannt), bei welcher der Verkäufer den Makler bezahlt und die Außenprovision, wo der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis auch noch den Makler bezahlen muss. Dann gibt es noch eine gemischte Provision bei der sich Verkäufer und Käufer die Kosten für den Makler teilen (dies kann auch mit unterschiedlich großen Anteilen geschehen).

Unter den Maklern gehen die Meinungen auseinander, ob und wann die Innenprovision der Außenprovision vorzuziehen ist. Wenn Sie das Thema mehr interessiert empfehlen wir diesen Blogpost mit einigen Makler-Interviews, welche ihre Präferenzen anschaulich erläutern.

Vorteile Außenprovision:

• Finanzielle Entlastung der Verkäufer / Vermieter
• Verkäufer / Vermieter kann davon ausgehen, dass sich der auch wirklich Makler bemüht einen Mieter / Käufer zu finden

Vorteile Innenprovision:

• Finanzielle Entlastung der Mieter / Käufer
• Immobilien lassen sich leichter veräußern
• Kaum Provisionsstreitigkeiten, kein Provisionsausfall
• Der Verkäufer sieht was für die Provision geleistet wird, der Mieter eher nicht

In einigen Einzelfällen ist die Maklerprovision unzulässig:

• Wenn der Immobilienmakler auch Eigentümer des zu vermittelnden Objekts ist
• Wenn der Mietvertrag mit einer dem Makler nahestehender Person abgeschlossen wird
• Wenn der Makler mit dem Vermieter in einem wirtschaftlichen oder familiären Nahverhältnis steht und den Mieter nicht darauf hinweist

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Die Immobilieninvestition, genau prüfen bitte

Jede Immobilieninvestition sollte wohl überlegt sein. Egal ob Sie Ihr Privathaus kaufen möchten oder für einen Immobilienfonds das dreistellige Millionen Objekt übernehmen. Immer mehr Deutsche stecken ihr Geld in Immobilien.

Die Eckpunkte der Entscheidung sind oftmals gleich. Prüfen Sie einfach anhand der Checkliste:

Verhandlungsstrategie

Der Makler ist ihr Freund; so sollten Sie ihn jedenfalls verstehen. Lassen Sie sich vom Immobilienmakler das Angebot erläutern. Wie lange ist es schon auf dem Markt ? Wer ist der Verkäufer ? Wer prüft zur Zeit auch ?

Und sein Sie bitte gut vorbereitet und schnell !

Gute Objekte sind rar und sehr schnell weg. Mit vorbereitet meinen wir ein Schreiben der Bank in dem steht: das Sie seit Jahren guter Kunde sind und die Bank sich freut mit Ihnen Immobilieninvestitionen bis ca. abc Millionen zu begleitet und bringen Sie eigene Firmenbroschüre mit. Wenn Sie keine haben verweisen Sie auf Ihre Internetpräsenz auf der andere Objekte, Referenzen und Anlagestrategien gezeigt werden.

Der Makler kann dann mehr für Sie beim Eigentümer raus holen wenn er sicher ist, das Sie ein seriöser, kapitalstarker Partner sind. Außerdem sieht man sich in Immobilieninvestionskreisen mehrmals, selbst wenn dieses Objekt nicht klappt, sollte der Makler beim nächsten Mal Ihre Nummer wählen bevor ein Objekt inseriert wird.

Es lohnt auf jeden Fall bei allen marktbekannten Immobilienmaklern , die auf eine Immobilieninvestition spezialisiert sind Ihr Suchprofil zu hinterlege nund persönliche Kontakte zu pflegen.

Lage

Darüber wird viel geschrieben. Lage, Lage, Lage hat jeder Kaufinteressent bereits gehört. Was zeichnet eine gute Lage aus? Als Anhaltswert können Sie den sogenannten Bodenrichtwert heranziehen. Dieser gibt Ihnen einen statistischen Durchschnittswert für Bodenpreise in der Gegend an. Hier gilt gute Lage = teure Lage. Aber Vorsicht, prüfen Sie tiefer, eine gute Lage meint auch immer das fernbleiben von Fehlern. Fehler oder Mängel einer Lage können sein:

1. Schlechte Nachbarschaft z.B. Ein Müllhof, Gewerbegebiet, Tankstelle etc
2. Abstiche in der Befahrbarkeit durch schlechten Grundstückszuschnitt oder Bebauungsreglementierungen wie Baulasten.
3. Falsche Himmelsrichtung
4. kontaminierter Baugrund oder einfach nur schlechter Baugrund wie faulschlimme, die aufwendige Gründungsarbeiten erfordern.
5. Wie nah sind die wichtigen Infrastrukturellen Anschlüsse zu erreichen ? (Entfernung zur Bahn, Bus, Bäcker)

Machen Sie sich ein genau Bild vom Umfeld und sprechen Sie ggfs. mit Nachbarn.

Architektur

Sicher liegt die Beurteilung der Architektur im Auge des Betrachters und wird individuell unterschiedlich war genommen. Aber es gibt ein paar objektive Bewertungsansätze.

1. Wie ist der Schnitt der Räume ?
2. Sind die Zimmer ausreichend belichtet.
3. Wie wirkt das Objekt auf seine Besucher und Bewohner ?

Fragen Sie die Nutzer wie Ihnen die Wohnung gefällt, was besonders gut ist und was verbessert werden sollte.

Bauqualität und Ausstattungsniveau

Die Bauqualität spielt selbstverständlich eine große Rolle bei er Immobilieninvestition. Ist das Objekt alt oder neu? Massiv errichtet oder im Leichtbau ?

Wie ist die Ausstattungsqualität zu beurteilen ? Wurden nur die billigsten Materialien verwand oder ist es eine Luxusausstattung?

Rahmenbedingungen

Natürlich ist Ihre Immobilieninvestition abhängig von verschiedensten Rahmenbedingungen abhängig. Wir denken hier an die Baufinanzierungskonditionen, Förderbedingungen und Vermietungsmöglichkeiten. 

Das Marktumfeld: Was wird zur Zeit zu welchem Preis überhaupt angeboten/ vermietet ? Ganz wichtig ist ein Blick auf die Alternativen, wie viel Rendite wird in alternativen Anlageformen erzielt ?

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Immobilienmakler steigert seinen Umsatz (catalin205 / depositphotos.com)

Zum Ende eines jeden Monats stellen wir für sie die spannendes Anfragen zusammen, also für welche Immobilien bei MaklerScout ein Vermittler gesucht wurde.

Wir gewinnen diese Anfragen durch Suchmaschinenmarketing und dieses Blog und empfehlen den Anfragern einen Partner von uns in der Nähe des Objektes, welches verkauft oder vermietet werden soll.

Diese Aktuellen Anfragen können Sie immer hier nachlesen.

neben der reinen chronologischen Auflistung aller Objekte gibt es noch eine Anfragenkarte die diese visualisiert.

Im März 2015 konnte MaklerScout wieder folgende Immobilien für seine Partner gewinnen:

(eine Auswahl)

PLZ: 15234 Frankfurt (Oder)

Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen

Art der Immobilie: Eigentumswohnung

Größe in qm: 89

Zimmer: 3

frei ab: Seit Nov. 2014

Preisvorstellung: Ca 100 T?

Sonstiges: 3 OG, Altbau

Energieausweis liegt vor

PLZ: 52062 Aachen

Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen

Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus

PLZ: 64569 Nauheim

Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen

Art der Immobilie: Eigentumswohnung

Größe in qm: 84,3

Zimmer: 3

frei ab: 01.05.2015

Preisvorstellung: 120.000,–?

Sonstiges: Baujahr 1975

vollständig renoviert 2012

PLZ: 81523 München

Ich möchte eine Immobilie: Verkaufen

Art der Immobilie: Eigentumswohnung

Zimmer: 3

frei ab: Vermietet und nach Absprache

Preisvorstellung: 5670 Euro pro Quadratmeter

Sonstiges: Das MFH steht vor der Generalsanierung. Es besteht aus 1 bis 3 ZKB-Wohnungen. Wir suchen Immobilienmakler zur Vermarktung mit vorgemerkten Kunden. Weitere Informationen gerne per Telefon bzw. email.

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