Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im zweiten Teil  ging es um die Schuldenübernahme und die Preisfestlegung. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, wie Sie sich auf die Finanzierung vorbereiten, was es mit der Biete-Sicherheit auf sich hat und warum Sie die Mietkaution mit in Ihre Planung einbeziehen müssen.

Ersteigern Sie sich Ihr Haus (Fotolia/fabstyle)

Ersteigern von Immobilien: die Finanzierung

Wer eine Immobilie per Zwangsversteigerung erstehen will, mag womöglich Geld sparen aber finanziert werden muss sie oder so.

Hierbei besteht nun folgende Herausforderung: der Ersteher muss das Versteigerungserlös zahlen bevor die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Die meisten Kreditinstitute wissen, wie sie sich in solchen Fällen sichern können aber man kann sich nicht darauf verlassen, dass jeder Sachbearbeiter sich mit den entsprechenden Details auskennt. Deswegen muss der Ablauf der Finanzierung schon von Beginn an genau abgesprochen werden.

Auch beim Ersteigern muss die Finanzierung stehen (Fotolia/grafikplusfoto)

Wer wird Eigentümer?

Was gilt es zu beachten wenn der Ersteher das Grundstück nicht für sich alleine erwerben will? Schließlich kann der Wunsch bestehen, dass zwei Eheleute gemeinschaftlich als Eigentümer gelten wollen oder dass ein volljähriges Kinde als Besitzer eingetragen werden soll.

In solchen Fällen gilt zu beachten:

• Alle betroffenen Personen sollten am Versteigerungstermin erscheinen. Sollte das nicht möglich sein, ist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht notwendig. Ehemänner sind keine gesetzlichen Vertreter ihrer Frau!
• Bei Versäumnis dieser Regelungen droht die doppelte Grunderwerbssteuer!
• Soll ein minderjähriges Kind Eigentümer werden, muss der Elternteil bieten, der die elterliche Sorge innehält. Sind die Eltern verheiratet trifft dies auf beide Elternteile zu bei einer Scheidung dagegen auf denjenigen, dem die Sorge gerichtlich zugesprochen wurde.
• Wer für eine OHG, KG oder GmbH bieten will benötigt einen beglaubigten Handelsregisterauszug um seine Vertretungsmacht nachzuweisen.

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Für Häuser dieser Größe werden die Grundstücke knapp

Neuer Trend: Häuser in Wohnungsgröße

Aufgrund der immer höheren Nachfrage nach Grundstücken werden nun auch häufig kleine Grundstücke von Bauherren in Betracht gezogen. Das Resultat: Häuser, die zwischen 70-100 Quadratmeter groß sind und damit für Singles eine Alternative zur Eigentumswohnung werden.

Auch für Senioren ist der Trend interessant. Wenn die Kinder ausgezogen sind, fühlt sich das Haus häufig zu groß an und gleichzeitig wollen sie nicht unbedingt in eine Wohnung zurück.

Zudem gibt es in vielen Gegenden einfach nicht mehr genug Grundstücke, die groß genug für Einfamilienhäuser sind. Kleine Häuser bieten die Möglichkeit „Lückenfüll-Grundstücke“ oder komplizierte geschnittene Flächen zu nutzen.

Gas- und Ölheizungen sollen bis 2030 verboten werden

Der aktuelle Klimaschutzplan der Bundesregierung sieht vor Gas- und Ölheizungen in Wohn-Neubauten ab 2030 zu verbieten. Dabei steht noch gar nicht fest, wie dies technisch zu lösen ist und dennoch sind erhöhte Kosten für Immobilienbesitzer und Mieter bereits abzusehen. Nicht nur ist so oder so mit steigenden Strompreisen zu rechnen aber der Ersatz von fossilen Heizmethoden erfordert eine hohe finanzielle Investition. So werden Bauherren auf den Einbau von Wärmepumpen angewiesen sein, welche viel Strom verbrauchen. Zum Vergleich: eine Kilowattstunde Erdgas kostet 6,23 Cent während eine Kilowattstunde Strom 23 Cent an Kosten mit sich bringt.

Die Initiative „Zukunft Erdgas“ behauptet sogar, dass auf jeden Haushalt Kosten um die 50.000 Euro zukommen werden – insgesamt 2 Billionen Euro.

Zusätzlich problematisch könnte die Lärmentwicklung sein, da die Ventilatoren von Luftwärmepumpen schnell laut werde. Weniger problematisch sind Wärmepumpe, die mittels Tiefenbohrung auf Erdwärme zurückgreifen. Diese sind wiederum besonders teuer zu installieren und sind zudem technisch nicht immer zu bewerkstelligen.

Allerdings sind Luftwärmepumpen laut Ingrid Vogler vom Wohnungsunternehmen-Verband wiederum nur bis zu bestimmten Gebäudegrößen geeignet. Sollarzellen sind auch keine Alternative weil auf sie im Winter kein Verlass ist. Eine passende Technologie um das Vorhaben der Bundesregierung adäquat umzusetzen gibt es also nicht.

Ganz davon abgesehen ist das Stromnetz auf einen solchen starken Anstieg des Energieverbrauchs nicht vorbereitet. Die Strom-Infrastruktur muss also ausgebaut werden und die privaten Stromkunden sind die Leidtragenden, weil die Kosten auf sie umgelegt werden.

Wie die Welt berichtet besagt der Klimaschutzplan:

„Um langfristig einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen, muss deutlich mehr und deutlich schneller in die energetische Optimierung des heutigen Bestands investiert werden. Spätestens im Jahr 2030 darf die energetische Güte nach der Sanierung nur noch in Ausnahmefällen den Neubaustandard um 40 Prozent überschreiten.“

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Dies ist Teil 2 unserer Reihe Rechtsirrtümer im Mietrecht. Hier geht’s zu Teil 1.

Es tummeln sich eine Vielzahl an Rechtsirrtümern über das Mietrecht in den Köpfen von Mieter, Vermietern, Hausbesitzern und Maklern. Das ist nicht verwunderlich, schließlich ist das deutsche Mietrecht außerordentlich komplex und oftmals widersprüchlich. Deswegen wollen wir vom MaklerScout Ihnen in diesem Artikel eine Übersicht über die häufigsten Rechtsirrtümer im Mietrecht geben und diese klar stellen.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und ersetzen selbstverständlich nicht den Gang zum Mietverein oder Rechtsanwalt.

Durchaus komplex: das Mietrecht (Fotolia/Zerbor)

Häufige Rechtsirrtümer im Mietrecht

Der Vermieter muss Elektroleitungen regelmäßig inspizieren lassen. Falsch! Dies wäre laut des Bundesgerichtshofs zuviel verlangt. Wenn keine Unregelmäßigkeiten bestehen, muss auch nicht inspiziert werden.

Wenn der Mieter Ersatzmieter vorstellt, dann darf er vorzeitig kündigen. Falsch! Wenn es keine Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt, dann muss der Vermieter den Mieter niemals vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen. Ausnahmen sind besondere Umstände wie eine plötzliche Krankheit oder Kinderzuwachs.

Der Vermieter darf das Streichen von Wänden mit bunten Farben untersagen. Falsch! Der Vermieter darf den Mieter nicht in seiner Farbwahl einschränken.

Auch knallige Farben sind beim Streichen erlaubt (Fotolia/Robert Kneschke)

Der Mieter darf Garten bzw. Gärten des Hauses automatisch mitbenutzen. Falsch! Die Gartennutzung muss im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt werden. Eine Duldung seitens des Vermieters kann jederzeit widerrufen werden.

Lärm vom Kleinkindern und Babys muss der Vermieter bzw. ein Nachbar oder Mietmieter nicht dulden. Falsch! Babygeschrei und sonstiger Kinderlärm werden von den Gerichten als natürlich angesehen und müssen geduldet werden insofern sie für das Alter der Kinder angemessen sind.

Der Mieter muss alle Hausmeisterkosten akzeptieren. Falsch! Manche Hausmeisterarbeiten muss der Mieter nicht übernehmen. Dazu gehören Instandhaltungsarbeiten, Verwaltungsarbeiten wie Besichtigungen mit neuen Mietern oder Besprechung mit potentiellen Käufern.

Der Vermieter ist übrigens auf Wunsch des Mieters dazu verpflichtet die Hausmeisterkosten aufzuschlüsseln.

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Es tummeln sich eine Vielzahl an Rechtsirrtümern über das Mietrecht in den Köpfen von Mieter, Vermietern, Hausbesitzern und Maklern. Das ist nicht verwunderlich, schließlich ist das deutsche Mietrecht außerordentlich komplex und oftmals widersprüchlich. Deswegen wollen wir vom MaklerScout Ihnen in diesem Artikel eine Übersicht über die häufigsten Rechtsirrtümer im Mietrecht geben und diese klar stellen.

Alle Angaben sind ohne Gewähr und ersetzen selbstverständlich nicht den Gang zum Mietverein oder Rechtsanwalt.

Durchaus komplex: das Mietrecht (Fotolia/Zerbor)

Häufige Rechtsirrtümer im Mietrecht

Der Vormieter darf ein Entgelt verlangen wenn er die Wohnung an den Nachmieter vermittelt. Falsch! Es gibt keine Vereinbarung, die einen Wohnungssuchenden dazu zwingt de bisherigen Mieter dafür zu bezahlen, die Wohnung zu verlassen.

Für die Anfertigung des Mietvertrags darf der Vermieter eine Gebühr verlangen. Falsch! Ein solcher Anspruch besteht nicht.

Bei einem Altbau darf das Stromnetz weniger belastbar sein. Falsch! Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich daraufhin gewiesen wird, dass das Stomleitungsnetz nicht wie üblich belastbar ist, dann muss es voll funktionsfähig sein.

Der Mieter kann mitsamt seines Hab und Guts ausziehen wenn er Mietschulden hat. Falsch! Der Vermieter darf gemäß des Vermieterpfandrechts Eigentum des Mieters als Pfand einfordern. Das bezieht sich nicht nur auf ausbleibende Mietansprüche sondern auch auf Kosten, die durch Rechtsverfolgung wie Zwangsvollstreckung entstanden sind oder auch unterlassene Schönheitsreparaturen und Nutzungsentschädigungen.

Gegenstände, die zunächst nicht verpfändet werden dürfen sind Gegenstände des alltäglichen Gebrauchs wie Kühlschrank oder Waschmaschine.

Oft ein heikles Thema: der Mietvertrag(Fotolia/beermedia.de)

Wenn dem Mieter das Bad nicht gefällt, darf er es umbauen. Falsch! Ohne Erlaubnis des Eigentümers ist dies unzulässig.

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Eine Immobilie zu ersteigern ist ein schneller Weg um Hausbesitzer zu werden. Wer also keine Lust hat, Bauherr zu werden, sollte sich dem Thema beschäftigen. Im ersten Teil  hatten wir ihn die ersten Schritte des Ersteigerns erläutert. Im heutigen Artikel gehen wir darauf ein, was genau ersteigert werden kann, wie der Preis ermittelt wird und ob bestehende Schulden übernommen werden müssen.

Häuser werden oft versteigert (Fotolia/stockWERK)

Was kann ersteigert werden?

Wer Interesse daran hat, eine Immobilie zu ersteigern, sollte wissen, dass er alles ersteigert, was mit dem Grundstück verbunden ist. Das bedeutet, dass ihm nicht nur sämtliche Gebäude gehören, die sich auf dem Grundstück befinden, sondern auch sämtliche Pflanzen etc.

Vom Gebäude gehören ihm all „zur Herstellung eingefügten Sachen“ wie Türen und Fensterrahmen. Nur wenn sie zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt wurden, sind sie eventuell nicht in seinem Besitz.

Generell gilt, dass sämtliches Zubehör auf dem Grundstück in den Besitz des Ersteigerers übergeht. Selbst wenn das Zubehör dem Schuldner nicht gehört, wird es mitversteigert – es sei denn, das Gericht weist vor der Versteigerung auf Ausnahmen hin.

Wichtig: wenn der Schuldner das Zubehör kurz vor der Versteigerung vom Grundstück schafft, gehört es trotzdem dem Ersteigerer!

Wenn eine Gartenlaube auf dem Grundstück ist gehört sie dem Ersteigerer (Fotolia/pure-life-pictures)

Hier sind einige Beispiele für Zubehör:

• Nicht eingemauerte Badewannen
• Lampen
• Einzelöfen für Gas und Strom
• Heizöl im Tank
• Haustürschlüssel
• Waschbecken

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Was tut sich auf dem Immobilienmarkt?

Wenn Sie dem Blog vom Maklerscout schon eine Weile folgen, dann wissen Sie, dass wir die Immobilienbranche und den Beruf des Immobilienmaklers in seiner ganzen Breite abdecken. Dabei achten wir darauf, Ihnen stets von neusten Entwicklungen zu berichten, wie etwa den Immobilienmakler auf dem Land oder Maklerstartups. Heute präsentieren wir Ihnen die Makler-News. Das bedeutet, dass wir Ihnen einen kurzen Überblick über die aktuellen Entwicklungen in der Branche geben. 

Der Maklerscout präsentiert die Maklernews (depositphotos/liza1979)

Was tun bei Missachtung der Mietpreisbremse?

Leider oft zu hoch: Mieten in Deutschland (Fotolia/grafikplusfoto)

Wie wir kürzlich berichteten funktioniert die Mietpreisebremse nicht, was bedeutet, dass viele Mieten überhöht sind. Doch was passiert, wenn mal Mieter mitbekommt, dass der Vermieter sich nicht an die Regelung hält?

Laut Siegmund Chychla, dem Geschäftsführer und Vorstandsvorsitzenden des Mietvereins Hamburg kann man zunächst sein Glück versuchen und einfach nur den zulässigen Betrag zahlen. Dieser liegt bei zehn Prozent über der ortsüblichen Durchschnittsmiete. Allerdings hat dies wenig Aussicht auf Erfolg, stattdessen sollte man den Weg über den Mietverein oder einen Anwalt nehmen.

Das eigentliche Problem ist aber, dass der Mieter nicht weiß, wie die Miete vor dem Einzug war. Dies macht es so schwierig für ihn zu wissen, ob er Anspruch auf eine niedrigere Miete hat. Und ohne zu wissen ob Modernisierungen an der Wohnung vorgenommen wurden ist auch nicht klar ob die Mietpreisbremse zieht oder nicht, da sie nur dann gilt, wenn das Gebäude nicht umfassend modernisiert wurde.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet Angaben zur Vormieter oder zu Kosten von Modernisierungen zu machen – es sei denn er steht vor Gericht. Allerdings gibt es noch keine Referenzurteile, dafür hat z.B der Mietverein Hamburg außergerichtliche Einigungen zwischen Mietern und Vermieter erzielen können.

Baugeld günstig wie noch nie – Mieter bleiben trotzdem Mieter

Deutsche Familien träumen lieber weiterhin vom Bauen (Fotolia/drubig-photo)

Obwohl die Bauzinsen auf Niedrigstand sind, werden nicht mehr Eigenheime gebaut. Dies berichtet das Institut der Deutschen Wirtschaft in einer neuen Studie. Dabei machen die IW-Forscher deutlich, dass Wohneigentum ein besonders guter Schutz vor Altersarmut ist – insbesondere weil Rentenversicherungen immer weniger ausschütten.

Allerdings scheuen sich nicht alle Bevölkerungsschichten vor dem Schritt, den Traum von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen. So sind es die 65-74-Jährigen, die von 2010 bis 2014 für einen Aufwärtstrend in der Wohneigentumsquote gesorgt haben. Auch die Quote der einkommensreichsten 20 Prozent der Bevölkerung ist leicht angestiegen, während das einkommensärmste Fünftel heute weniger Eigenheime besitzt als noch 2011. Dies liegt vor allem daran, dass viele Banken 20 Prozent Eigenkapital zur Finanzierung fordern. Mit den Notarkosten und der Grunderwerbssteuer ist Finanzierung damit beinahe unmöglich.

Die Autoren der Studie weisen in diesem Sinne darauf hin, dass der Staat Haushalten mit geringem Einkommen die Grunderwerbssteuer erlassen könnte um die Eigentumsquote zu erhöhen. Darüber hinaus könnten staatliche Kredite angeboten werden um den Anteil des Eigenkapitals bei der Finanzierung zu ersetzen. Wichtig sei in einem solchen Fall lediglich die Zinssätze lange festzuschreiben, ansonsten droht der finanzielle Ruin, wie in den USA zu beobachten ist.

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